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华发股份配股说明书
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
股票简称：华发股份 股票代码：600325
珠 海 华 发 实 业 股 份 有 限 公 司
HUAFA INDUSTRIAL COMPANY LIMITED, ZHUHAI
（注册地址：广东省珠海市拱北丽景花园华发楼）
配股说明书
保荐人(主承销商)
配股说明书公告时间：二〇〇八年五月七日
1
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
珠海华发实业股份有限公司
配股说明书
董事局声明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺配股说明书及其摘要不存在任何
虚假、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证
配股说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其
对发行人所发行证券的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与
之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
重大事项提示
1、房地产业关联度高，带动力强，关系国计民生，国务院多次出台政策明
确房地产业为我国新的发展阶段的重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定
健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住
房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，更好的创建和谐社会。但是，
房地产领域的一些问题尚未得到根本解决，诸如近期城市房价上涨过快，住房供
应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等等。国务院及相关部门已出
台了若干关于促进房地产健康发展的针对性措施，包括国家税务总局于2007 年
1 月颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》，这些政策
将对公司的日常经营和发展战略产生一定影响。
2、本公司已于2007 年 1 月 1 日起执行财政部于2006 年颁布的新企业会计
准则，执行新会计准则后，可能因会计核算、会计政策、会计估计变更而影响公
司的财务状况和经营成果。具体影响及分析请仔细阅读“财务会计信息”和“管理
层讨论与分析”相关内容。
2
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
目 录
第一节 释 义........................................................................................6
第二节 本次发行概况............................................................................9
一、发行人基本情况............................................................................................9
二、本次发行的基本情况....................................................................................9
三、本次配股的有关机构 .................................................................................. 11
第三节 风险因素..................................................................................13
一、政策性风险 .................................................................................................. 13
二、行业风险 ...................................................................................................... 18
三、市场风险 ......................................................................................................20
四、财务风险......................................................................................................22
五、业务经营风险 ..............................................................................................24
六、公司治理风险 ..............................................................................................27
七、管理风险 ......................................................................................................28
八、募集资金投向风险......................................................................................29
九、技术风险 ......................................................................................................30
十、股市风险 ......................................................................................................31
第四节 发行人基本情况......................................................................32
一、本次发行前股本总额及前十名股东持股情况..........................................32
二、公司组织结构和重要权益投资情况..........................................................33
三、公司控股股东和实际控制人基本情况......................................................44
四、公司从事的主要业务、主要产品和用途..................................................45
五、公司所处行业的基本情况..........................................................................46
六、公司在房地产行业中的竞争情况..............................................................61
七、公司主要业务的具体情况 ..........................................................................62
八、主要固定资产和无形资产情况..................................................................78
九、公司开发项目及土地储备情况..................................................................80
十、公司自上市以来历次筹资、派现及净资产额变化情况..........................99
十一、公司控股股东、实际控制人所做出的重要承诺及履行情况............ 100
十二、公司股利分配政策 ................................................................................ 101
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
十三、董事、监事、高级管理人员与技术负责人的有关情况.................... 103
第五节 同业竞争与关联交易............................................................108
一、同业竞争 .................................................................................................... 108
二、关联方及其关联关系................................................................................ 110
三、最近三年关联交易事项 ............................................................................ 111
四、减少关联交易的措施................................................................................ 118
五、公司章程中对关联交易决策和程序的规定............................................ 118
六、独立董事意见 ............................................................................................ 119
第六节 财务会计信息........................................................................121
一、最近三年财务报告审计情况.................................................................... 121
二、最近三年合并会计报表............................................................................ 121
三、最近三年母公司会计报表 ........................................................................ 127
四、合并报表范围及变化................................................................................ 132
五、主要财务指标及非经常性损益明细表.................................................... 136
六、 2005 年度新旧会计准则股东权益和净利润差异调节表和注册会计师的
审阅意见 ............................................................................................................ 138
第七节 管理层讨论与分析................................................................141
一、财务状况分析 ............................................................................................ 141
二、盈利能力分析 ............................................................................................ 157
三、资本性支出分析 ........................................................................................ 164
四、重大会计差错、会计政策及会计估计变更............................................ 164
五、重大担保、诉讼、其它或有事项及重大期后事项................................ 167
六、公司主要经营优势及困难 ........................................................................ 168
第八节 本次募集资金运用................................................................171
一、本次配股募集资金总量及依据................................................................ 171
二、募集资金投资项目简况............................................................................ 171
三、公司对本次募集资金不足或过剩的对策................................................ 174
四、募集资金投资项目情况............................................................................ 174
五、募集资金投资项目前景分析.................................................................... 182
第九节 历次募集资金运用................................................................187
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
一、最近五年内募集资金运用的基本情况.................................................... 187
二、前次募集资金实际使用情况及投资效益情况........................................ 187
三、最近五年内募集资金投向变更情况........................................................ 189
四、会计师事务所出具的前次募集资金使用情况专项鉴证报告的结论.... 189
第十节 董事及有关中介机构声明....................................................190
一、发行人全体董事、监事、高级管理人员声明........................................ 190
二、保荐机构（主承销商）声明.................................................................... 193
三、发行人律师声明 ........................................................................................ 194
四、审计机构声明............................................................................................ 195
第十一节 备查文件............................................................................196
一、查阅网址 .................................................................................................... 196
二、备查文件 .................................................................................................... 196
三、备查文件的查阅时间 ................................................................................ 196
四、备查文件的查阅地点................................................................................ 196
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
第一节 释 义
在本配股说明书中，除非另有说明，下列词汇、简称具有如下含义：
发行人、公司或本公司 指 珠海华发实业股份有限公司
华发集团 指 珠海经济特区华发集团公司
董事局 指 珠海华发实业股份有限公司董事局
证监会 指 中国证券监督管理委员会
保荐人（主承销商） 指 国金证券股份有限公司
华发汽车 指 珠海经济特区华发汽车展销中心
华发物业 指 珠海华发物业管理服务有限公司，前称珠海经济
特区华发物业管理公司
华发保税 指 珠海经济特区华发保税物资公司
铧创投资 指 珠海铧创投资担保有限公司
中山华发 指 中山市华发房地产开发有限公司
华发生态园 指 中山市华发生态园房地产开发有限公司
华发置业 指 珠海华发置业有限公司
紫悦山苑 指 中山市紫悦山苑房地产开发有限公司
华茂投资 指 珠海华茂房地产投资顾问有限公司
世荣房产 指 珠海市世荣房产开发有限公司
奥特美 指 珠海奥特美国际会所经营管理有限公司
华发建筑 指 珠海华发建筑设计咨询有限公司
华发文化 指 珠海华发文化传播有限公司
华发营销 指 珠海华发房地产营销顾问有限公司
华发投资 指 珠海华发投资发展有限公司
铧创经贸 指 珠海铧创经贸发展有限公司
华发装饰 指 珠海华发装饰工程有限公司
华纳置业 指 珠海华纳置业有限公司
华融置业 指 珠海华融置业有限公司
华耀商贸 指 珠海华耀商贸发展有限公司
华福商贸 指 珠海华福商贸发展有限公司
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华发园林 指 珠海华发园林工程有限公司
奥华企管 指 珠海奥华企业管理咨询有限公司
奥华商贸 指 珠海奥华商贸发展有限公司
华晟房地产 指 中山市华晟房地产开发有限公司
华屹房地产 指 中山市华屹房地产开发有限公司
西海集团 指 珠海经济特区西海集团有限公司
豪荣公司 指 新加坡豪荣私人有限公司
世荣实业 指 珠海斗门区世荣实业有限公司
珠海国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
内地 指 除珠海、香港、澳门、台湾外的国内其他区域
本次发行 指 本次配股事宜
本配股说明书 指 本次配股的配股说明书
元 指 人民币元
一级资质 指 房地产开发企业的最高资质等级，一级资质的房
地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受
限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目
经济适用房 指 以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按
国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外
销住宅）建设的普通住宅，是具有社会保障性质
的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
预售 指 房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先
出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行
为，房地产预售需要取得专门的预售许可证
高层住宅 指 12 层及以上层数住宅
按揭 指 按揭人将房产的产权抵押给提供贷款的银行作
为还款保证，按揭人在还清贷款后，贷款银行立
即将所涉及的房产产权解除抵押的行为
土地出让 指 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土
地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权
出让金的行为
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闲置土地 指 土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准
用地的人民政府同意，在超过规定的期限后仍未
动工开发建设的建设用地
容积率 指 一个房地产开发项目的地上建筑面积与该项目
占地面积的比值
确权 指 房地产开发企业在商品房竣工以后，向有关部门
确认待售商品房屋产权并取得权属证明书的行
为
空置 指 报告期末已竣工的商品房屋建筑中，尚未销售或
出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出
售或出租而未售出或租出的房屋
普通商品住宅 指 在一定时期内，销售价格为一个城市中等及中等
以下收入水平的消费者所接受的商品住宅，珠海
市普通商品住宅的具体标准为：建筑容积率平均
在 1.0 以上，单套住宅套内建筑面积 120平方米以
下或单套住宅建筑面积 144平方米以下，实际成
交价格低于同级别住宅平均交易价格的 1.44 倍
的商品住宅
建筑密度 指 建筑基底面积与用地红线面积之比
绿化率 指 绿化面积与用地红线面积之比
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
第二节 本次发行概况
一、发行人基本情况
公司名称： 珠海华发实业股份有限公司
公司英文名称： Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
注册地址： 珠海市拱北丽景花园华发楼
股票简码： 华发股份
股票代码： 600325
股票上市地： 上海证券交易所
法定代表人： 袁小波
公司首次注册登记日期： 1992年8月18日
办公地址： 珠海市拱北丽景花园华发楼
邮政编码： 519012
电话号码： 0756 －8282111
传真号码： 0756 －8883298
互联网网址： www.cnhuafas.com
二、本次发行的基本情况
（一）发行概况
1、发行核准情况
本次配股方案已经本公司 2007 年 8 月 13 日召开的第六届董事局第四次会
议审议通过，并提交 2007 年 8 月30 日召开的 2007 年第二次临时股东大会表
决通过。
董事局和股东大会的决议公告分别刊登于2007 年8 月14 日和 2007 年8 月
31 日的《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》。
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
本次配股申请已经中国证监会证监许可[2008]491 号文核准。
2、证券类型：人民币普通股
3、每股面值：人民币 1.00 元
4、配股比例：以刊登配股说明书及发行公告前一交易日即2008 年 5 月6 日
总股本631,915,078 股为基数，每 10 股配 3 股。
5、配股数量：189,574,523 股
6、配股价格：每股 13.98 元。
7、发行方式：对无限售条件的股东的配售采取网上定价发行方式，对有限
售条件的股东的配售采取网下定价发行方式。
8、发行对象：本次配股股权登记日2008 年 5 月9 日在中国证券登记结算有
限公司上海分公司登记在册的本公司全体股东。
9、预计募集资金总额：人民币2,650,251,831.54 元（含发行费用）
10、预计募集资金净额：人民币2,563,784,276.59 元
11、募集资金专项存储账户
户名：珠海华发实业股份有限公司
开户行：中国工商银行珠海分行莲花支行
帐号：2002025119100004521
（二）控股股东关于全额参与配股的承诺
2007 年 8 月28 日，本公司的控股股东华发集团出具《关于全额参与配股的
承诺》，若本次配股申请获得核准发行，将按持股数量计算的应配数量乘以确定
的配股价格全额参与配股。
（三）承销方式与承销期
本次配股由保荐人（主承销商）国金证券以代销方式承销。
承销期间为本配股说明书刊登日至发行结果公告日，即2008 年 5 月7 日至
2008 年 5 月20 日。
（四）发行费用
根据本次配股的预计募集金额，发行费用的初步预算如下：
项目 金额（万元）
保荐费用及承销费用 8250.76
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律师费用 120.00
注册会计师费用 76.00
材料印刷费及公告费 80.00
路演推介费 80.00
登记验资费 40.00
发行费用合计 8646.76
（五）本次配股的重要发行日期
配股说明书公告日：2008 年 5 月7 日
配股股权登记日：2008 年 5 月9 日
配股缴款期：2008 年 5 月 12 日至2008 年 5 月 16 日
发行结果公告及除权日：2008 年 5 月20 日
（六）本次配股的上市流通
本次配股完成后，本公司将根据上海证券交易所的规定尽快安排配股新增股
份的流通事宜。
三、本次配股的有关机构
1、发行人名称：珠海华发实业股份有限公司
注册地址：珠海市拱北丽景花园华发楼
办公地址：珠海市拱北丽景花园华发楼
法定代表人：袁小波
电话：0756-8282111
传真：0756-8883298
联系人：谢伟、阮宏洲
2、保荐人（主承销商）名称：国金证券股份有限公司
法定代表人：雷波
注册地址：成都市东城根上街 95 号
办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦南塔2205 室
电话：021-68826801
传真：021-68826800
保荐代表人：韦建、刘昊拓
项目主办人：廖卫平
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项目经办人：宋乐真、丁峰、莫凡、程谦、阎华通、付豪杰
3、发行人聘请的律师事务所
名称：广东恒益律师事务所
办公地址：广州市东风东路555 号粤海集团大厦 18 楼
负责人：许世芬
电话：020－83151955
传真：020－83150222
签字律师：黄卫、吴肇棕
4、发行人聘请的会计师事务所
名称：天健华证中洲（北京）会计事务所有限公司
办公地址：北京东城区北三环东路36 号环球贸易中心A 座 12 层
法定代表人：俞兴保
电话：010－58256699
传真：010－58256633
签字注册会计师：刘涛、李东昕
5、 发行人股票上市的证券交易所
名称：上海证券交易所
办公地址：上海市浦东南路528 号上海证券大厦
法定代表人：张育军
电话：021-68808888
传真：021-68807813
6、本次发行的收款银行
名称：国金证券股份有限公司
帐号：5100 1870 8360 5150 8511
开户行：建行成都新华支行
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第三节 风险因素
投资本公司的股票会涉及一系列风险，在参与配股前，除本公司配股说明
书中其它资料外，敬请投资者特别认真地考虑下述各项风险因素。
遵循重要性原则或可能影响投资者决策程度的大小顺序，兹将本公司的
风险列示如下：
一、政策性风险
（一）宏观调控政策变化的风险
我国房地产行业伴随着国民经济发展的市场化应运而生，是我国新的发展阶
段的重要支柱产业之一，在我国国民经济中处于重要地位。房地产业的高速发展，
既促进了经济的繁荣，增加了政府财政收入，同时也带来投资过热、住房供应结
构失衡、住房价格上涨过快、抑制日常消费等负面影响，而且也可能在信贷、拆
迁、交易、使用等环节产生风险。住房作为一种生活必需品，住房问题关系国计
民生，对维护安定团结、创建和谐社会有着重要意义。为引导和促进房地产业持
续稳定健康发展，近年来国家出台了一系列宏观调控政策，具有代表性的有中国
人民银行于 2003 年 6 月 5 日颁布的银发〔2003 〕121 号文《关于进一步加强房
地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部于2004 年3 月 18 日颁布的《关
于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，国
务院办公厅于2005 年 3 月24 日颁布的《关于切实稳定住房价格的通知》，国务
院办公厅于2006 年 5 月24 日转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳
定住房价格的意见》，国土资源部于2006 年 5 月30 日颁布的《关于当前进一步
从严土地管理的紧急通知》， 国务院于2007 年 8 月7 日颁布的《国务院关于解
决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，中国人民银行、银监会于2007 年9 月
27 日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，全国人大颁布自 2007
年 10 月 1 日起施行的《中华人民共和国物权法》，国土资源部颁布自2007 年 11
月 1 日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，国土资源部、
财政部、中国人民银行于2007 年 11 月 19 日颁布的《土地储备管理办法》，中国
人民银行、银监会于2007 年 12 月5 日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理
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的补充通知》，国土资源部于2007 年 12 月28 日颁布的《关于进一步加强和改进
建设用地备案工作的通知》，国务院颁布自2008 年 1 月 1 日施行的《中华人民共
和国耕地占用税暂行条例》，国土资源部颁布自2008 年 2 月 1 日施行的《土地
登记办法》，国务院于2008 年 1 月3 日颁布的《国务院关于促进节约集约用地
的通知》等，以上法律、法规、规章、政策利用行政、金融、税收、土地、拆迁
等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，可能影响房地产开发企业的发展态
势，对公司的经营产生一定的风险。
针对国家宏观调控政策变化的影响，公司主要采取以下对策：
房地产业作为国民经济发展的先导性行业，对经济增长具有很强的拉动作
用， 因此，国家出台宏观调控政策的目的并非为了限制、打压房地产业的发展，
而是为使房地产业稳定健康发展及弥补市场自发调控不足而采取的引导措施，以
防止大起大落，兼顾社会公平。宏观调控政策的出台，将在规范土地供应、调整
住房供应结构，加大中低价位、中小户型的普通商品住房的供应比例，建立健全
城市廉租住房制度、改进和规范经济适用住房制度，抑制投机、投资性住房需求
等方面对房地产市场产生深远的影响。由于投机、投资性住房需求受到抑制，会
使一部分购房者产生观望的态度，将导致商品住宅成交量在短期内有一定的下
降。同时，由于中低价位、中小户型住房特别是廉租住房、经济适用房等保障性
住房供应比例的逐步提高，全国的商品住宅价格将会出现企稳的整体态势，上述
情况会对公司的房地产开发、建设和销售造成一定的短期影响，主要体现在产品
销量和价格的增幅会有所下降。但由于本公司是以开发普通商品住房为主营业务
的上市公司，经过多年的发展，在珠海及周边区域已经牢固确立了房地产龙头地
位，本公司已按照有关政策对公司的生产经营和产品结构做出策略性安排，经过
一定时期的调整，公司将在普通商品住房、经济适用住房等方面形成新的竞争优
势，因此本公司在房地产行业取得长期稳定发展的态势不会有所改变。同时在有
关政策宏观调控之下，也将会有一批劣势房地产开发企业被淘汰出局，这也将为
本公司低成本的并购扩张创造市场机遇。
与此同时，综观本公司的主要目标市场――珠海市房地产市场，自 1979 年
以来，珠海房地产业大致经历了起步、快速发展、调整及理性发展等阶段。1999
年后珠海房地产市场经过短暂调整，开始进入理性发展的轨道。据珠海市统计局
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数据显示，2006 年全市商品房施工面积 678.55 万平方米，同比增长 18.5%；商
品房竣工面积 192.01 万平方米，销售面积 178.88 万平方米，分别下降 15.1%和
6.2%；全年实现商品房销售额84.62 亿元，增长9.9%。2007 年 1-11 月，全市商
品房施工面积812.01 万平方米，同比增长 22.7%；商品房竣工面积233.96 万平
方米，同比增长24.5%。市场需求方面，2007 年 1-11 月全市商品房销售面积294.0
万平方米，销售金额 187.78 亿元，同比分别增长 87.7%和 152.9%。近年来珠海
市经济快速增长，据珠海特区报报道，2007 年珠海市全年实现生产总值 886.84
亿元，增长 16.5%，同比加快0.1 个百分点，为2004 年以来的最高增速。按常住
人口计算，人均 GDP 有望突破 6 万元。至 2010 年，全市将增加40 万常住人
口，再加上广珠城际轻轨、江珠高速、港珠澳大桥等巩固加强珠海市区位优势的
基础设施的不断建成和完善，“9+2”泛珠三角区域经济合作的实质启动，以及与
香港、澳门合作的不断深化，将为珠海带来大量的新增投资和人流、物流，这一
系列因素将推动房地产需求的增长。因此，国家宏观政策的实施对珠海市房地产
市场不会产生重大不利影响。
公司管理层相信，在宏观调控政策陆续发挥效用后，房地产市场将逐步走向
健康稳定发展，公司通过自身的有效管理和经营，将为社会提供更多合适的商品
住宅，创造良好的社会效益，同时也为公司获得更加良好的发展机遇。
（二）紧缩的货币政策对房地产行业的风险
随着经济增速的加快，流动性过剩现象突出，固定资产投资规模增幅加大，
CPI 居高不下，我国已进入新一轮的加息周期。自 2004 年 10 月以来央行已
连续加息十次，2007 年加息频率明显提速，达到六次。央行亦多次通过
提高存款准备金率的方式压缩货币供应规模，并督促各商业银行加强对房地产开
发企业贷款的审核管理。尽管单次加息对房地产行业的资金面影响有限，但如果
未来连续加息，一方面将导致房地产开发企业面临较大的资金成本压力，另一方
面将使购房者面临较大的按揭还款压力；同时，由于存款准备率的提高，商业银
行的贷款规模受限，商业银行对房地产开发企业贷款审核将更加严格。这些都将
对房地产市场产生不利的影响。
针对紧缩的货币政策对房地产行业的风险，公司主要采取以下对策：
紧缩的货币政策的最终效应是加剧行业内企业的两极分化。一方面给优势公
司带来更多扩张机会，另一方面盈利能力较差的企业生存环境将更为艰难，迫使
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其变现手中的土地资源，这也有利于优质公司市场份额和议价能力的提升。公司
属于房地产优质公司，将从经营和融资两方面降低紧缩的货币政策对房地产业带
来的风险。
在经营方面，公司一方面将进一步加强自有资金的管理，加强财务工作的计
划性，提高资金的运用效率；另一方面将采取积极有效的营销手段，缩短销售周
期，加快资金的回笼速度，保证公司拥有充沛的现金流；
在融资方面，公司将采用间接融资、直接融资、合作开发等多种方式缓解资
金压力。一直以来，公司以良好的信用与各大银行在珠海的分支机构保持着良好
的合作关系，公司每一个项目均能符合银行信贷的要求，能够在自有资本金足额
到位的前提下，赢得银行信贷的支持，公司今后亦将继续加强房地产项目资本金
管理，为公司整体房地产业务发展创造更好的金融环境；公司将充分利用资本市
场的融资功能，根据公司的实际需要选择合适的再融资手段，充实公司的资本金，
保障公司的持续发展，并为广大股东带来丰厚回报；公司还将利用自身的品牌、
运作经验、土地储备优势与其他资金实力雄厚的房地产企业加强合作，以拓宽公
司的开发区域和经营规模。
因此加息不会给公司经营和盈利能力带来实质性影响。
（三）税收政策变动的风险
政府有关房地产开发企业的税收政策，特别是土地增值税和企业所得税的政
策变动等对房地产行业有较大影响，将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流
状况。
土地增值税方面，2007 年 1 月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），明确了房地产开发企
业土地增值税清算工作中有关税收征管问题。国家税务总局的通知有利于加强土
地增值税征收管理，有利于保障土地增值税征收政策的严格、清晰执行。通知再
次强调对所有已售物业应在一定阶段进行清算。实行土地增值税清算政策将对公
司销售的高利润率项目带来一些不利影响，增加项目成本。
企业所得税方面，全国人大于2007 年3 月 16 日颁布的《中华人民共和国企
业所得税法》、国务院2007 年 11 月28 日颁布的《中华人民共和国企业所得税法
实施条例》于2008 年 1 月 1 日正式实施。本公司设立于珠海经济特区，原享受
15%的优惠所得税率，根据国务院于2007 年 12 月26 日颁布的国发〔2007 〕39
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号《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》，本公司的企业所得税率
将在五年内过渡到法定25%的税率，本公司2008-2012 年即将执行的企业所得税
率分别为 18%、20%、22%、24%、25%。新的企业所得税法的实施将对公司净
利润产生一定的影响。
针对税收政策变动的风险，公司主要采取以下对策：
公司严格执行《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字
[1995]6 号）及开发项目所在地土地增值税管理办法的规定，在房地产开发项目
土地增值税清算前，按照售房款的预征比例预缴土地增值税，在达到规定的清算
条件后，公司向当地税务机关申请土地增值税清算，截止2007 年 12 月31 日，
本公司已按照土地增值税相关政策和地方政府规定，取得房产预收账款的同时预
交了土地增值税，并基于清算口径，补充计提了土地增值税准备金62,575,789.00
元。公司将在项目所在地主管税务机关出台土地增值税清算实施细则后，对符合
清算条件的项目进行土地增值税清算。
针对企业所得税率的提高，公司将更加努力经营，增收节支，争取将税率逐
渐提高的负面影响降到最低。
（四）购房按揭贷款政策变化的风险
目前银行按揭贷款已成为消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的
变化将会对房地产销售产生非常重要的影响。随着央行自 2004 年以来连续十次
上调存贷款基准利率，公积金按揭贷款年利率亦水涨船高。此外，2006 年 5 月
国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意
见》，规定从2006 年6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。
考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方米以
下的仍执行首付款比例20 ％的规定。2007 年9 月27 日，中国人民银行和银监会
联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，12 月5 日又发布《关于加
强商业性房地产信贷管理的补充通知》，以上通知特别规定：对已利用贷款购买
住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款
利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付
款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷
款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收
入的 50%。银行按揭贷款利率的上升将会大幅提高购房的按揭融资成本，而银行
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调高按揭贷款首付比例，并且针对购房超过一套的客户进一步提高首付比例的做
法，将在很大程度上降低潜在客户的购买力，以上政策的变化都将对公司产品销
售产生不利影响。
针对购房按揭贷款政策变化的风险，公司主要采取以下对策：
公司一贯注重控制财务风险，严格控制借款规模，加强自有资金的管理和使
用，提高资金的利用效率，近年来公司项目自有资金占总投资的比例符合人民银
行的规定。根据公司以往销售情况的统计数据，28% 以上的购房者首付五成以上
的房款，首付款在三成以下者不足14%，这说明公司的目标客户群主要是有一定
积蓄的自住型购房群体，投资及投机者较少，所以预计新的按揭政策对公司现有
业务地区客户群支付能力的影响不大。
二、行业风险
（一）经济周期的影响风险
房地产业的发展周期与国民经济的发展周期有着极为密切的依存关系，较易
受经济环境和国家宏观调控政策的影响，且波动幅度大于宏观经济的波动幅度。
房地产市场需求状况也存在周期性波动，这种现象给公司的业务带来周期性波动
的风险。
针对业务随经济周期波动的风险，公司主要采取以下对策：
密切注视宏观经济运行状况，随时跟踪经济发展的景气指标，做好对国民经
济发展趋势变动尤其是中长期发展趋势的预测，在经济繁荣时期，抓紧时机开发
大、中型项目，扩充营销团队，保证项目的成功率，及时回笼资金；在经济萎缩
时期，加强土地储备，强化成本管理，培训职工队伍，开发建设一些资金需求少、
风险较小的中、小型项目。通过以上策略，公司在经济发展的不同时期都获得了
较好的收益，将房地产业及国民经济发展周期性的影响降到最低程度。
（二）土地风险
土地是房地产业生存和发展的基础，是不可再生的自然资源，土地成本是房
地产开发成本的重要组成部分，尤其是城市住宅用地，其稀缺性尤其明显。国家
的土地政策、土地市场的供求关系的变化都会对公司的房地产开发造成风险。自
2002 年7 月 1 日起，根据国土资源部第11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使
用权规定》的要求，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招
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标、拍卖或者挂牌方式出让。2007 年9 月28 日，国土资源部第39 号令发布《招
标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007 年 11 月 1 日起施行。国土
资源部第39 号令是对第 11 号令的修订完善，其对国有建设用地使用权招拍挂出
让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作
出了明确规定。2008 年 1 月 3 日，国务院发布《国务院关于促进节约集约用地
的通知》（国发[2008]3 号），通知强调，切实保护耕地，大力促进节约集约用地，
严禁违法用地、闲置土地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合中国国情的
土地利用新路子。土地供给方式的市场化增加了土地出让的透明度， 避免了土
地寻租行为，但短期内也推动了地价的上涨，提高了公司的开发成本，增加了公
司的资金压力。在土地供应方面，对土地供应结构，国家要求各级政府编制年度
用地规划，科学确定房地产开发土地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普
通商品住房土地(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低
于居住用地供应总量的70%，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限
制低密度、大套型住房土地供应。对土地供应方式，采取在限套型、限房价的基
础上竞地价、竞房价的办法以招标方式确定开发建设单位。土地供应的变化使公
司面临难以以合适的价格取得经营开发所需土地的风险。在土地储备方面，如果
公司土地储备数量不足，将不能保障公司经营的持续性和稳定性；如果公司土地
储备数量过多，既占用公司大量资金，影响公司资金的使用效率，又可能因在合
同约定的时间未动工开发而被征收土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权，这将
给公司经营带来风险。
针对上述风险，分析与对策如下：
与当地城市规划、国土资源部门保持密切联系，及时掌握政府关于土地利用
综合规划及土地政策、地价政策的调整，及时采取相应的对策。根据公司的战略
规划，加强对目标区域房地产市场的研究，准确把握房地产市场的价格走势，从
而准确定位土地价格，为在目标区域获取土地提供决策参考。在土地储备方面坚
持“择优、限价”的原则，对于政府推出招标拍卖挂牌的地块，首先由市场研发部
门会同投融资小组从各个角度进行透彻分析，选择位置优越、面积较大、利于整
体规划、能够全面提升公司品牌形象、赢利前景可观的地块参与竞价并制定竞价
策略。在竞价过程中，如果价格超出预定的上限，则放弃竞拍以控制风险。为满
足公司发展需要，公司一贯重视土地储备工作，截至 2007 年 12 月31 日，公司
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拥有在建项目和拟建项目的可开发土地面积达 295.44 万平方米，可建筑面积达
534.56 万平方米，其中拟建项目的可开发土地面积达91.93 万平方米，可建筑面
积 209.43 万平方米，足够公司未来几年的开发。公司在取得土地使用权后立即
按照合同规定的开工条件及时规划报建，在规定的时间动工开发、销售，规避了
资金沉淀和土地闲置的风险。
三、市场风险
（一）市场集中的风险
房地产行业具有地域性特征，不同的区域市场，消费群体的购买力水平、消
费心理、消费偏好各有差异，开发企业面对的供应商、政府机构、金融机构、合
作单位亦大相径庭，只有对某一区域市场住宅消费文化有深入理解的房地产开发
企业才能占有一定的市场份额。目前公司主要房产项目集中在珠海及周边地区，
如果该区域房地产市场出现不景气情况，将直接影响到公司的经营业绩。
针对上述风险，公司对策如下：
目前国民经济总体运行良好，各地的经济保持稳定增长的态势，经济的持续
发展将继续为房地产业的发展提供有力的支撑。公司将充分发挥品牌优势，一方
面通过对开发楼盘的精心规划、建设、销售，树立“华发”的领导品牌，把产品进
一步做优做精，更深入人心，巩固在珠海房地产市场的主导地位；一方面通过中
山华发生态园项目的开工建设，审慎拓展外地市场，改善产品的区域结构，拓宽
公司营业收入来源。
（二）市场容量限制的风险
尽管珠海市近年来经济持续高速发展，投资、居住环境不断改善，人文环境
日显优越，但城市规模的扩大是一个循序渐进的过程，城市人口增长也不会过快，
因此，珠海市房地产业的市场容量短期内不会急剧扩张，公司业务的发展速度受
到珠海市房地产市场的容量制约。据珠海市统计局资料， 2005 年珠海市商品住
宅（不含办公楼和商业营业用房）销售面积为 149.53 万平方米，2006 年为 165.49
万平方米，2007 年 1-11 月达到280.59 万平方米，增速明显加快。作为珠海市最
早的一级房地产开发企业，公司目前在珠海市房地产市场的占有率平均超过
10%，虽然预计 2007 年度珠海市商品住宅销售面积将有较大幅度的增长，但囿
于珠海市的房地产市场规模，公司主营业务收入的增幅还将受到一定的限制。
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针对上述风险，公司对策如下：
从统计数据来看，珠海市房地产市场的规模在逐步扩大，并有加速的趋势，
公司在珠海市场的发展速度尽管受到制约，但公司通过实行边规划、边开发、边
销售的滚动发展战略，一方面做好在建项目的开发销售工作，另一方面则紧跟珠
海市的整体发展规划，积极参与有战略储备价值的地块的竞拍，力争抓住珠海市
房地产业发展的有利契机，努力实现业务的增长，不断提高在珠海的市场占有率。
同时，公司积极审慎地涉足中山房地产市场以及域外市场，实施跨地域经营战略，
改善公司主营业务收入的地区分部结构，摆脱珠海房地产市场容量的制约。
（三）市场竞争风险
房地产属于资金密集型行业，行业技术门槛较低，且行业收益水平相对稳定，
因此吸引了一大批资金实力雄厚的企业进军房地产业，行业竞争日益激烈。由国
家统计局固定资产投资统计司提供数据支持、中国行业企业信息发布中心发布的
2006 年中国建筑与房地产企业 500 强信息显示：排名前 500 强的房地产企业占
房地产开发企业总量的比例不到 1%，但投资额占的比重却高达 19.1%，总资产
比重达21.7%，经营总收入比重达26%，竣工面积比重达21.1%，销售面积比重
达 18.8%。
随着消费者购房消费日趋成熟，中央、地方政府对房地产发展的宏观调控政
策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必然日趋激烈，房地产行业的重新洗牌
在所难免；同时随着我国加入WTO 后市场的全面开放，大量拥有资金、技术和
管理优势的海外房地产基金和实力开发商积极介入国内房地产市场，本公司将面
临日趋激烈的市场竞争。公司的主要竞争对象是在珠海市开展业务的近百家房地
产企业，虽然其中有实力、规模大的企业并不多，但由于数量众多，累计开发量
较大，公司仍然面临较强的竞争。此外，由于近年来珠海市房地产市场的发展潜
力愈加得到认可，吸引了国内外知名的大型房地产商抢滩珠海，如香港的和记黄
埔、新世界地产、新加坡的仁恒地产等，国内的万科、招商地产、中化方兴地产
等。虽然公司是珠海本地的房地产领导企业，又有多年的房地产开发经验和良好
的品牌形象，但如果公司不能持续创新、提高规划设计、营销策划、质量监控水
平， 继续保持品牌优势，则有可能在竞争中失去优势而导致经营效益下降。
为应对行业内部竞争，保持竞争优势，公司采取了以下对策：
公司按现代企业制度要求，完善了企业法人治理结构；按市场原则，重点开
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发具有明显的华发风格、符合市场发展方向的高品质楼盘，扩大品牌知名度和影
响力；以效益为中心，形成科学合理的产品结构和开发结构，确保收入的均衡性；
以资本运作为辅助，拓展公司收入来源，提高公司整体盈利能力和水平，为公司
竞争实力的提高和持续发展奠定基础；积极引进人才，加强职工队伍的建设，提
高规划设计和工程管理水平，保证项目有较高的品质，着力打造代表华发水平的
有鲜明个性的大型楼盘，在珠海房地产市场的激烈竞争中树立自己的特色，同时
把握时机，拓展市场范围，将公司成功的大型生活社区开发经营模式复制到内地
市场，扩大市场占有率。
四、财务风险
（一）筹资风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公
司业务的高速发展，经营规模快速扩张，对公司的融资能力提出了更高的要求。
融资能力体现在两方面，即不仅要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较
低的资金成本。公司目前进行房地产开发的资金主要来源于三种形式，一是公司
历年来滚存的自有资金(包括预售商品房的预收账款)，二是银行借款，三是从资
本市场筹集资金。商品房预售情况对公司资金的运转有很重要的作用，如果公司
所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公司的资金运转。如果国家经济政策、
产业政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导致筹措不到所需资金或者需要支
付较高的资金成本。
针对该风险，公司对策如下：
公司将充分利用资本市场的各种融资手段，争取从资本市场筹集项目所需的
长期发展资金；与银行建立长期稳定的银企合作关系，争取银行对公司房地产项
目开发贷款的支持；加快房地产项目开发和销售进度，缩短资金回收期，加速资
金的运转；积极与有意向开拓房地产业务的国内外企业、产业投资基金等接触，
优势互补，利用其资金优势合作开发房地产项目，利益共享。
（二）资金周转风险
房地产开发项目建设周期长，资金需求量大，截至 2007 年 12 月31 日，本
公司拥有短期借款31,000 万元，长期借款267,500 万元，银行借款在总资产中的
比例较高。公司的流动比率为 1.725，速动比率为 0.497，资产流动性指标较2006
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年有所下降（详见本配股说明书“第七节 管理层分析与讨论”之“一、财务状况分
析”）。近三年来，本公司开发的楼盘销售情况良好，资金回笼较快，银行信用良
好，但如果将来本公司开发的楼盘出现滞销的情况，将导致资金周转失灵、偿债
压力凸现的风险。
针对上述风险，公司对策如下：
公司的资产流动性指标虽然较 2006 年有所下降，但考虑到公司短期负债中
预收款项占比较大，所以，公司资产实际流动性良好。另外，本公司将对每个项
目进行周密安排，保证各开发项目按期甚至提前完工；加强项目销售工作，促进
现金回笼；保持与银行的良好合作关系；拓展多种融资渠道，增强公司的抗风险
能力。
（三）担保风险
本公司 1998- 2000 年曾为业主按揭购房向银行提供按揭贷款担保，总额原
为 89,380,000 元，截至 2007 年 12 月 31 日，业主未偿还银行按揭贷款金额为
9,249,311.48 元。如果业主不能按时偿还银行按揭款，公司将存在代为偿还银行
按揭贷款的风险。
针对上述风险，公司对策如下：
以上担保为对业主的同一购房按揭贷款事项在业主自身设置了商品房抵押
担保后又设置的开发商的双重保证，如果业主无法如期偿还债务，银行首先会对
业主所抵押的房产进行处置，只有在出现处置所得不能偿还剩余银行按揭贷款的
情况下，才对不足部分向开发商进行追索，因此，在住房价格呈上升趋势的情况
下，公司所承担的偿债风险较小，截至2007 年 12 月31 日，尚未发生公司因上
述担保事项承担偿债责任的情形；同时，公司将进一步加强销售管理，对购房者
的资信状况进行审慎核查，将担保风险降低到最小。
（四）预收账款的风险
公司在房产销售过程中，按照房地产企业会计核算规则，对于业主先期支付
的、尚未达到收入确认条件的款项，记为预收账款。截至2007 年 12 月31 日，
公司的预收款项余额为 33.69 亿元,较 2007 年 1 月 1 日增加142.29%，主要是本
期预售华发新城四期、华发九洲花园及华发世纪城一期、华发世纪城二期、华发
生态园一期的售房款增加幅度较大，且房屋尚未满足交付条件不能确认销售收入
所致。如果公司开发的房产未能按照商品房买卖合同约定的条件交付购买方使
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用，则存在购买方要求退还已预付账款并索赔的风险。
针对上述风险，公司对策如下：
公司一方面加强施工现场管理，周密安排施工进度，足额调配资金，保证按
期竣工交房；一方面及时发现施工中存在的问题，及时解决问题，把违约的隐患
消除在萌芽中。
五、业务经营风险
（一）原材料价格风险
公司进行房地产开发所用的原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金
门窗、电线电缆等建筑材料及一些装修材料。这些原材料在国内供应充足，供应
商较多，能充分满足公司的施工需要。公司需要的部分进口装修材料不属于国家
控制进口的商品，亦均能得到充足的供应。这些原材料成本是房地产产品建筑成
本的重要成分，其供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响到公司的
建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
针对上述风险，公司对策如下：
为减少建筑材料和装修材料价格变动给公司经营成本带来的不利影响，公司
严格按照公开招标的方式选择供应商，在签订原材料供应合同时约定好主要原材
料的价格，尽量减少原材料价格波动的影响。
（二）产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价格
决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及
同类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。珠海市房地产产
品的价格随着经济发展的不同时期曾发生过较大的波动，自2003 年开始，随着
经济形势的明显好转，港珠澳大桥的渐露曙光、京珠高速的贯通、广珠城际轻轨
的实质性启动，房地产又进入一轮恢复性上涨阶段。据珠海市统计局统计，珠海
市 2003 年、2004 年、2005 年、2006 年、2007 年市区住房平均交易价格分别为
3,450、3,638、4,322、5,558、8,133 元/平方米，与珠海市国民经济增长水平、人
均收入水平同步呈稳定上涨趋势。但随着今后土地的取得成本越来越高以及国家
对房地产业宏观调控政策的实施，一旦珠海市房地产产品的价格发生大幅下降，
将直接影响到公司的经营效益。
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针对上述风险，分析与对策如下：
公司非常重视产品的定价工作，每个项目都经过大量的市场调查，包括消费
者喜好调查、地段潜质调查、周围同类楼盘销售情况调查等，再经过向专业机构
咨询、公司内部研讨等过程才确定楼盘价格，最大限度地避免定价不合理造成的
产品价格风险。此外，公司绝大部分楼盘都在建设期内便按照规定进行预售，以
争取尽早收回资金，回避价格风险。
（三）产品结构过度集中的风险
公司主要产品为普通商品住宅及配套设施，近三年没有开发办公楼、大型商
场及工业厂房。民用住宅是本公司的优势产品，公司在住宅商品的开发方面拥有
丰富的经验和较成熟的营销模式，公司目前所储备的土地资源也较适合于住宅的
开发。这种产品结构的集中充分体现了公司的经营优势，但一旦房地产市场上住
宅产品严重过剩，也可能对公司的经营带来一定的风险。
针对产品结构集中的风险，公司采取了如下对策：
增加不同位置、不同区域、不同城市的土地储备，采取差别化经营战略，在
所开发的住宅产品中，既以面向中低收入消费者的中低价格的普通商品住宅产品
为主，又有部分面向中高收入消费阶层的中高价格产品；既重点开发中小户型产
品，又有部分大户型、复式结构产品；既有毛坯房，又有精装修房。同时在住宅
项目的开发过程中，加强对配套的商场、车库、幼儿园、学校、会所等设施的设
计和建设。
（四）项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及到土地获得、市场调研、投资计
划、项目定位、规划设计、立项报建、资金筹措、建材采购、施工和配套设施的
完善、市场营销、售后服务等许多方面，涉及市场调研公司、规划设计单位、建
筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理公司等多家单位，同时项目的审
批和监管还需要经过发展和改革局、国土资源局、规划局、建设局、消防局、环
保局等政府部门，每一环节都需要密切配合，每一个环节都蕴藏着风险。如设计
方案的更改将增加开发成本、延误工期；规划设计水平将直接影响项目的成败；
施工过程中长时间的降雨，地质条件与预期不一致，地下发现通讯、军用光缆等
将导致项目的开发成本提高、工期拖延将使公司面临客户的索赔及效益下降甚至
亏损；销售策略制定不当可能造成项目销售过程混乱，完不成销售目标，不能及
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时收回项目投资。
针对上述风险，公司对策如下：
为加强对所开发项目的管理，尽量降低开发风险，公司建立了对项目开发前、
中、后的全过程管理机制，具体为：加强项目决策管理，严格执行项目审核程序，
本着谨慎原则对项目进行可行性研究并征询专业机构意见，在充分论证基础上决
定开发项目，项目从土地取得到建成销售等每个开发环节都按照国家和珠海市政
府的法律法规规定严格的进行，保证取得政府必要的授权或审批手续及相关证
书；项目开发时，与施工单位、材料供应商、监理机构等合作单位密切配合，严
格按项目进度施工，保证工程质量，并积极组织营销，保证资金运转顺利，绝对
不允许出现无故停工、材料供应不及时等现象；项目开发完成后，保证资金及时
回笼，认真核算项目成本、收益，做好项目的收尾工作，向物业管理机构移交管
理设施。
（五）销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定
位、经济发展状况及同类楼盘的供给情况的影响。由于房地产项目的开发周期往
往较长，而市场情况瞬息万变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能
存在所开发的产品不符合市场需要从而销售不畅的风险。此外，如果国家经济发
展进入低谷、新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供
给，也将影响公司所开发产品的销售。
为应对经营过程中的销售风险，公司主要采取了如下对策：
在项目的市场定位方面，力争定位准确，使项目拥有较稳定的客户群；在规
划设计时，求新、求变、求特色，尽量在同类楼盘中显示出与众不同的特点；加
强项目预售工作的开展，尽量避免销售风险带来的不利影响。
（六）土地开发风险
作为以土地为生存和发展基础的房地产企业，公司在项目开发过程中存在土
地开发的风险，包括由于城市和市政规划的调整（如由规划中的居住休闲小区变
为交通干道）可能使公司各开发项目的规划设计方案、开发进度、成本核算面临
重新调整的风险，进而可能导致土地储备价值下降的风险，以及土地所处位置定
位的变化（如：由原来的生活娱乐区发展为工业区）所带来的风险等。
针对上述风险，公司对策如下：
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由于土地开发过程中存在风险，本公司在取得土地时就非常重视对土地综合
开发价值的评估，在签订土地出让合同或参与土地投标活动之前就对土地将来的
开发作出初步规划。公司经营房地产业多年，有较广泛的信息来源，一旦出现由
于市政规划改变而导致土地价值下跌的情况，将及时改变项目开发计划，力争将
损失降到最小。
（七）工程质量风险
公司一向注重提高工程质量水平，近三年所开发的项目工程质量验收合格率
达 100%，工程质量风险很低。但如果在建项目存在质量缺陷，或发生重大质量
事故，将直接影响项目的验收和竣工；而完工项目若存在质量问题且已过质量保
修期，将直接增加公司的费用支出；公司根据房地产开发企业的惯例，对项目有
决定性影响的规划设计、施工和监理工作通过招标的方式交由专业单位承担，但
在这些环节中如果管理不到位，因设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质
量出现问题也会给项目的销售和公司的品牌形象造成负面影响。
针对工程质量风险，本公司对策如下：
为了确保公司开发项目工程质量的合格率，公司以公开招标方式选择项目的
设计单位和信誉好、规模大的施工单位，在签订合同的同时签订质量保证条款，
保证承包合同条款的履行和施工质量；聘请专业的工程监理公司，加强工程监理
工作，及时发现质量隐患；严格进行工程验收，保证工程质量；对施工单位的施
工款采取预留 5%质量保证金的方法，在约定质量保证期内没有出现质量问题时
才支付。
六、公司治理风险
截至 2007 年 12 月31 日，华发集团直接和间接持有本公司78,112,342 股股
份，占公司总股本的 24.72%，对本公司拥有相对控制权。因此，华发集团可能
利用其控股地位，通过行使选举权和表决权等方式对公司的重大决策、生产经营
和人事安排进行干预，做出影响其他股东特别是中小股东合法权益的行为。
针对上述风险，公司对策如下：
本公司已建立了股东大会、董事局、监事会和经理层权责明确、各司其职、
规范运营的法人治理结构，并且制定了《股东大会议事规则》、《董事局议事规则》、
《监事会议事规则》、《总裁工作细则》等基本管理制度，为公司的独立经营决策
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在制度上进行保证。为保护其他股东特别是中小股东的合法权益，《公司章程》
对控股股东和实际控制人的行为设置了限制性或禁止性条款，如第四十条规定：
“实际控制人不得利用其关联关系损害公司利益。违反规定的，给公司造成损失
的应当承担赔偿责任。公司控股股东及实际控制人对公司和公司社会公众股股东
负有诚信义务。控股股东应严格依法行使出资人的权利，控股股东不得利用利润
分配、资产重组、对外投资、资金占用、借款担保等方式损害公司和社会公众股
股东的合法权益，不得利用其控制地位损害公司和社会公众股股东的利益”；第
八十条规定：“股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表
决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议公告应当
充分披露非关联股东的表决情况”。
本公司已经按照中国证监会的要求建立了独立董事制度，在公司 11 位董事
局成员中，有4 位独立董事，超过董事局成员的 1/3，独立董事在公司规范运作、
保障中小投资者利益、避免大股东控制等方面发挥了积极的作用。此外，华发集
团也向本公司出具了《承诺函》，承诺不与公司进行同业竞争，也不利用其控股
地位从事有损本公司及本公司其他股东利益的行为，华发集团及受其控制的企业
与本公司之间的关联交易也严格按公平、市场化原则进行。
七、管理风险
房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售等
各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导
致成本上升、销售不畅的风险。
（一）内部激励机制和约束机制不健全的风险
综合型人才、专家型人才对于现代房地产企业的发展起着决定性作用。如果
公司内部激励机制和约束机制不健全，将不能吸引高级人才，激发员工的积极性，
势必影响公司的发展。
（二）公司快速成长引致的管理风险
近三年，公司一直保持了较快的增长速度。资产总额从 2005 年末的
350,407.08 万元增长到2007 年 12 月31 日的924,118.60 万元，增长了 163.73%；
净资产从2005 年末的 106,803.73 万元增长到2007 年 12 月31 日的226,738.89 万
元，增长了 112.29%；净利润从2005 年度的 13,657.60 万元增长到 2007 年度的
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36,282.82 万元，增长了 165.66%%。随着公司业务的不断拓展和规模的扩张，公
司的规模、管理工作的复杂程度都将显著增大，存在着公司能否建立起与之相适
应的组织模式和管理制度，以保证公司运营安全、有效的风险。
针对上述两项风险，公司对策如下：
公司一贯注重人才的引进和培养。截至2007年12月31 日，公司在岗职工190
人，其中持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员有121名，占员工总
数的64%。随着业务的不断发展，公司将进一步健全公司内部激励机制和约束机
制，继续引进高素质人才，并加强对在职职工的培养，不断提高公司在珠海市
房地产市场的竞争力。公司长期从事房地产专业开发，积累了丰富的开发、管
理、运作的经验，并形成了完整的管理制度，从项目的立项、规划设计到开发
建设、监理、营销和后续管理，都有明确的分工和考核，以保证项目质量，杜
绝管理漏洞。自上市以来，公司不断完善法人治理结构，坚持按现代企业制度
的要求，不断完善企业内部控制制度；按市场原则，重点开发具有特色、符合
市场发展方向的优质楼盘，扩大品牌知名度和影响力；以效益为中心，形成科
学合理的产品结构和开发结构，确保收入的均衡性；以资本运作为辅助，拓展
公司收入来源，提高公司整体盈利能力和水平，为公司竞争实力的提高和持续
发展奠定基础。
八、募集资金投向风险
由于房地产项目的开发过程中存在各种不确定因素，因此，尽管公司本次募
集资金投资项目已经过严格论证，精心策划，但在实施过程中仍将面临一定的风
险。如：募集资金不能及时到位，可能会影响项目的建设进度；根据市场需求变
化需要对原设计方案进行修改会增加设计费用；在项目施工过程中，因未预料到
的地质条件的变化需要改变工程的基础形式，将加大基础工程费用；由于天气条
件或意外事故的发生使工期延长，不仅会增加成本，而且将面临客户的索赔；在
项目竣工销售时，由于市场环境的变化，使项目原来的市场定位已不符合实际需
要，将影响到销售和项目收益，甚至使公司的资金周转出现困难；募集资金在使
用过程中，未投入到募集说明书承诺的项目，将影响募集资金投资项目的进度等
等。此外，本次募集资金投向的项目投资额大、回收期长，如果项目开发实际效
益与预期效益出现较大差距，将极大影响公司的后续经营。
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针对上述风险，公司对策如下：
分期开发，根据市场需求及时调整项目定位，实施积极的营销策略，挖掘项
目文化内涵，引导消费；加强项目预售和银行按揭工作，多渠道解决项目资金需
求；强化项目责任人负责制度，将项目开发过程中产生的问题以责任到人的形式
加以落实解决；聘请高水平的设计和施工单位，优选设计和施工方案；加强对项
目全过程的监督工作，确保项目按计划进度进行，杜绝人为原因造成项目拖期、
延期；精心组织项目销售，使项目及时销售、资金及时回笼，减少项目销售中的
风险；严格坚持募集资金专户存储、专款专用，并对募集资金的使用情况进行动
态跟踪和管理，确保资金的安全、高效使用。
九、技术风险
（一）新技术应用所引致的风险
房地产业的高速增长带动了行业应用技术的发展，为满足客户对建设工程高
标准的要求，同时贯彻国家对建筑新技术、新工艺、新设备、新材料的推广政策，
公司在房地产项目开发过程中不断有新技术的应用。新技术由于应用时间相对较
短，存在技术不成熟的不利因素，如应用不当，会引致产品的技术缺陷。
（二）技术规范变化所引致的风险
工程技术规范是指导建设项目设计、施工、监控的技术标准，技术规范往往
随着国民经济、行业技术水平的发展而出现变化。由于对新规范的研究及理解有
逐步深入的过程，在新规范应用初期，有可能因为设计、施工出现了不符合规范
的情况，从而延误了建设项目的验收。
针对上述风险，公司对策如下：
公司主要以三条标准来决定是否采用新材料、新工艺：一是能否保证或提
高工程质量；二是能否显著优越于旧的材料或工艺；三是能否节约成本或缩短
工期。此外，公司在采用新材料、新工艺之前要求必须取得其所有性能指标，
并尽量取得其试用效果的资料；在使用过程中，一旦发现新材料、新工艺对工
程有不良影响，必须立即停止使用，查实原因。公司严格遵守新规范，并在新
规范出台初期，认真学习，逐步深入了解，保证在施工过程中应用新规范，保
证工程的质量。
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十、股市风险
股票价格不仅取决于公司的经营状况，同时也受国家经济政策调整、利率和
汇率的变化、股票市场的投机行为以及投资者的心理预期波动等影响。由于以上
多种不确定性因素的存在，公司股票可能会产生脱离其本身价值的波动，从而给
投资者带来投资风险，投资者对此应有充分的认识。
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第四节 发行人基本情况
一、本次发行前股本总额及前十名股东持股情况
（一）股本结构
截至2007 年 12 月31 日，本公司股本总额315,957,539 股，公司的股本结构
为：
公司股本结构表
股份类别 股份数量（股） 股份比例（％）
一、有限售条件股份
1、国有法人持股 78,112,342 24.72
其中：珠海经济特区华发集团公司 68,828,864 21.78
珠海经济特区华发汽车展销中心 4,641,740 1.47
珠海华发物业管理服务有限公司 4,641,738 1.47
有限售条件股份合计 78,112,342 24.72
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 237,845,197 75.28
无限售条件股份合计 237,845,197 75.28
合计 315,957,539 100.00
公司于2008 年2 月27 日以2007 年 12 月31 日股本总额为基数每10 股转增
10 股派 1 元现金股利实施了利润分配，目前公司股本总额为631,915,078 股。
（二）前十名股东持股情况
截止2007 年 12 月31 日，公司前十名股东持股情况如下：
前十名股东持股情况表
持股总数 持股比例 股份
股东名称 股东性质
（股） （%） 限售情况
珠海经济特区华发集团公司 68,828,864 21.78 国有法人 限售
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金 14,295,426 4.52 流通股 无限售
中国银行－嘉实稳健开放式证券投资基金 13,661,280 4.32 流通股 无限售
中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金 7,000,000 2.22 流通股 无限售
中国工商银行－华安中小盘成长股票型证券投资基金 6,907,514 2.19 流通股 无限售
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券投资基金 6,070,184 1.92 流通股 无限售
中国工商银行－诺安价值增长股票证券投资基金 5,922,073 1.87 流通股 无限售
中国银行－景顺长城鼎益股票型开放式证券投资基金 5,550,000 1.76 流通股 无限售
中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金 5,092,558 1.61 流通股 无限售
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中国银行－易方达积极成长证券投资基金 5,000,000 1.58 流通股 无限售
注：珠海经济特区华发集团公司持有的有限售条件股票，限售期至2008 年 8 月23 日止。
二、公司组织结构和重要权益投资情况
（一）公司的组织结构图
公司组织结构图
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（二）公司的重要权益投资情况
1、公司投资情况
公司直接 其他股东及拥有权益比例
被投资 注册/变更 注册资本 实收资本
序号 拥有权益
企业名称 时间 （万元） （万元） 股东名称 比例（%）
比例（％）
1 中山华发 2004.02 800 800 90 奥特美 10
2 华发生态园 2004.02 3,000 3,000 80 奥特美 20
3 奥特美 2004.08 100 100 90 中山华发 10
4 华发投资 2004.10 20,000 20,000 80 中山华发 20
5 华发置业 2004.10 1,000 1,000 10 西海集团 90
6 华发建筑 2004.11 600 600 90 中山华发 10
7 华发文化 2005.11 800 800 70 华发建筑 30
8 华发营销 2005.12 700 700 90 华发装饰 10
9 华茂投资 2006.11 USD100 USD100 70 豪荣公司 30
10 世荣房产 2006.03 55,000 38,280 50 世荣实业 50
华发投资 80
11 铧创经贸 2004.10 50,000 50,000
中山华发 20
华发生态园 95
12 紫悦山苑 2004.07 300 300
中山华发 5
奥特美 50
13 华发装饰 2005.03 100 100
中山华发 50
华发投资 80
14 华纳置业 2006.9 48,000 48,000
华发文化 20
铧创经贸 80
15 华融置业 2006.09 32,000 32,000
中山华发 20
铧创经贸 80
16 华耀商贸 2006.09 1,000 1,000
华发营销 20
华发投资 80
17 华福商贸 2006.09 1,000 1,000
华发建筑 20
华发文化 80
18 华发园林 2007.02 100 100
奥特美 20
19 奥华企管 2007.09 10 10 奥特美 100
20 奥华商贸 2007.09 10 10 奥特美 100
21 华晟房地产 2007.10 1,000 1,000 中山华发 100
22 华屹房地产 2007.10 1,000 1,000 中山华发 100
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2、公司权益投资结构图
珠海市人民政府国有资产监督管理委员会
珠海经济特区 100% 珠海华发物业
华发汽车展销 100% 珠海经济特区华发集团公司 60% 管理服务有限
中心 公司
21.78%
1.47% 1.47%
珠海华发实业股份有限公司
10% 50% 70%
珠海华发建筑设计咨询有限公司珠海奥特美国际会所经营管理有限公司珠海华发置业有限公司珠海华发房地产营销顾问有限公司珠海华发文化传播有限公司珠海世荣房产开发有限公司珠海华发投资发展有限公司珠海华茂房地产投资顾问有限公司
中山华发生态园房地产开发有限公司中山市华发房地产开发有限公司
珠海粤华企业管理咨询有限公司珠海粤华商贸发展有限公司珠海华发装饰工程有限公司 珠海华发园林工程有限公司珠海华纳置业有限公司珠海铧创经贸发展有限公司珠海华福商贸发展有限公司
中山紫悦山苑房地产有限公司 中山华晟房地产开发有限公司中山华屹房地产开发有限公司
有 珠 发 珠
海 展 海
限 华 有 华
公 融 限耀
置 公 商
司 业 司 贸
注：未标明持股比例的子公司为本公司实际控制的全资子公司，持股情况见本公司投资情况。
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（三）公司拥有的控股子公司情况
1、中山市华发房地产开发有限公司
成立时间：2004 年2 月23 日
注册资本（实收资本）：800 万元人民币
注册地址：中山市沙溪镇新濠路华发生态庄园
法定代表人：曾繁涛
主要经营范围：投资房地产；销售：建筑材料、家电、五金
目前，公司持有中山华发90％的股权，奥特美持有中山华发10％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，中山华发资产总额 751,755,670.63 元，净资产
7,630,388.29 元，2007 年度实现净利润-42,966.78 元。（上述数据已经天健华证中
洲（北京）会计师事务所审计）
2、中山市华发生态园房地产开发有限公司
成立时间：2004 年2 月28 日
注册资本（实收资本）：3,000 万元人民币
注册地址：中山市沙溪镇新濠路华发生态庄园
法定代表人：曾繁涛
主要经营范围：房地产开发经营；销售：灯具、家具、装饰材料、家电、五
金饰品。
经 2004 年第一次临时股东大会通过，2004 年 4 月 12 日，本公司协议受让
中山市华腾房地产开发有限公司所持有的华发生态园的80%股权。2005 年 8 月，
本公司附属子公司奥特美会所（时名珠海华发会所经营管理有限公司）通过公开
拍卖方式竞得漪湖居公司所持有的华发生态园其余20%股权。上述股权转让已经
完成，公司直接持有华发生态园 80%股权，通过奥特美会所间接持有 20%，华
发生态园成为公司全资附属子公司。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发生态园资产总额677,771,829.55 元，净资产
282,083,621.45 元，2007 年度实现净利润4,166,648.03 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
3、珠海奥特美国际会所经营管理有限公司
成立时间：2004 年 8 月25 日，原名珠海华发会所经营管理有限公司，于2007
年 5 月变更为现名。
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注册资本（实收资本）：100 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 8 号第五层
法定代表人：文仕钊
主要经营范围：会所经营管理；业余艺术培训；商业批发、零售（需其他行
政许可项目除外，法律、法规禁止的不得经营）；美容（限分支机构经营）。
目前，公司持有奥特美90％的股权，中山华发持有奥特美10％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，奥特美资产总额 83,007,428.67 元，净资产
-40,889,415.64 元，2007 年度实现净利润-6,927,306.5 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
4、珠海华发建筑设计咨询有限公司
成立时间：2004 年 11 月 15 日
注册资本（实收资本）：600 万元人民币
注册地址：珠海市吉大石花东路华景西苑27 栋第三层办公室
法定代表人：阳静
主要经营范围：建筑工程设计、室内装饰设计、市政工程设计（以上凭资
质证经营）；建筑技术咨询、房地产投资策划。
目前，公司持有华发建筑90％的股权，中山华发持有华发建筑10％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发建筑资产总额 90,305,223.59 元，净资产
86,734,510.47 元，2007 年度实现净利润76,913,489.85 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
5、珠海华发投资发展有限公司
成立时间：2004 年 10 月 19 日
注册资本（实收资本）：20,000 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 9 号华发综合楼三楼
法定代表人：刘克
主要经营范围：房地产投资；房地产开发经营、批发、零售；五金交电、化
工原料（不含危险及易制毒化学品）、建材。
2007 年 11 月，华发投资注册资本由2,000 万元增至20,000 万元，新增注册
资本 18,000 万元，以上股东均为货币出资。本次增资经珠海中拓正泰会计师事
务所有限公司以“中拓正泰2007-Y00201 号”验资报告验证。
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以上增资完成后，公司持有华发投资 80％的股权，中山华发持有华发投资
20 ％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发投资资产总额3,042,122,206.10 元，净资产
186,124,379.10 元，2007 年度实现净利润-11,339,673.03 元。（上述数据已经天健
华证中洲（北京）会计师事务所审计）
6、珠海华发文化传播有限公司
成立时间：2005 年 11 月 16 日
注册资本（实收资本）：800 万元人民币
注册地址：珠海市湾仔海堤路鸿景花园D 型商场
法定代表人：郭云飞
主要经营范围：组织群众文化活动；会议展览服务；设计、制作、发布、代
理国内外各类广告。
目前，公司持有华发文化70％的股权，华发建筑持有华发文化30％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发文化资产总额 106,969,706.37 元，净资产
10,896,985.12 元，2007 年度实现净利润 2,830,117.02 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
7、珠海华发房地产营销顾问有限公司
成立时间：2005 年 12 月6 日
注册资本（实收资本）：700 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 9 号华发综合楼一楼
法定代表人：郑旭斌
主要经营范围：房地产信息咨询、房地产投资咨询、物业代理、企业策划、
市场调查（需其他行政许可项目除外、法律法规禁止的不得经营）。
目前，公司持有华发营销90%的股权，华发装饰持有华发营销10%的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发营销资产总额 63,512,359.86 元，净资产
44,856,215.77 元，2007 年度实现净利润37,580,210.52 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
8、珠海华茂房地产投资顾问有限公司
成立时间：2006 年 11 月 16 日
注册资本（实收资本）：100 万元美元
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
注册地址：珠海市拱北联安路 9 号203
法定代表人：刘克
主要经营范围：房地产开发、经营。
经第五届董事局第五十五次会议审议通过，2006 年 12 月 26 日，本公司协
议受让豪荣公司持有的华茂投资70%的股权。上述股权转让已经完成，目前公司
持有华茂投资70％的股权，豪荣公司持有华茂投资30％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华茂投资资产总额490,094,712.79 元，净资产
76,845.84 元，2007 年度实现净利润-7,741,404.7 元。（上述数据已经天健华证中
洲（北京）会计师事务所审计）
9、珠海市世荣房产开发有限公司
成立时间：2006 年3 月3 日
注册资本：55,000 万元人民币
实收资本：40,280 万元人民币
注册地址：珠海市斗门区井岸镇中兴中路 34 号
法定代表人：袁小波
主要经营范围：单项房地产开发经营。
经第五届董事局第五十八次会议审议通过，2007 年 1 月29 日，本公司协议
受让珠海市斗门区世荣实业有限公司持有的世荣房产 48%股权以及梁社增持有
的世荣房产2%股权。上述股权转让已经完成，本公司与珠海市斗门区世荣实业
有限公司各持有世荣房产 50%的股权，同时本公司拥有世荣房产实际控制权。
截至 2007 年 12 月 31 日，世荣房产资产总额400,056,661.74 元，净资产
399,961,809.36 元，2007 年实现净利润-2,836,992.29 元。（上述数据已经天健华证
中洲（北京）会计师事务所审计）
10、珠海铧创经贸发展有限公司
成立时间：2004 年 10 月21 日
注册资本：50,000 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 9 号华发综合楼五楼
法定代表人：刘克
主要经营范围：房地产开发经营；商业批发、零售（需行政许可项目除外，
法律法规禁止的不得经营）。
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经2005 年第二次临时股东大会审议通过，2005 年7 月 15 日，本公司附属
子公司华发投资、中山华发与铧创投资、华发保税、华发汽车签署《股权转让协
议》，约定华发投资受让铧创经贸80%股权、中山华发受让铧创经贸20%股权。
上述股权转让已经完成，铧创经贸成为本公司全资附属公司。
2007 年 11 月，铧创经贸注册资本由 1,000 万元增至 50,000 万元，新增注册
资本 49,000 万元，以上股东均为货币出资。本次增资经珠海中拓正泰会计师事
务所有限公司以“中拓正泰2007-Y00244 号”验资报告验证。
以上增资完成后，华发投资持有铧创经贸80％的股权，中山华发持有铧创
经贸20 ％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，铧创经贸资产总额1,194,994,724.06 元，净资产
499,601,524.06 元，2007 年度实现净利润-260,864.08 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
11、中山市紫悦山苑房地产开发有限公司
成立时间：2004 年7 月29 日
注册资本（实收资本）：300 万元人民币
注册地址：中山市沙溪镇龙山村
法定代表人：曾繁涛
主要经营范围：房地产开发、经营。
经第五届董事会第九次会议审议通过，2004 年 10 月 29 日，本公司附属子
公司华发生态园、中山华发与黄海忠、陈艺雄签订《股权转让协议》，约定华发
生态园受让黄海忠、陈艺雄持有的共计 95%股权；中山华发受让陈艺雄持有的
4%股权。2005 年 8 月，中山华发协议受让漪湖居公司持有的紫悦山苑其余 1%
股权。上述股权转让及工商变更登记手续已经完成，华发生态园持有紫悦山苑
95%股权，中山华发持有 5%股权，紫悦山苑成为本公司全资附属公司。
截至 2007 年 12 月 31 日，紫悦山苑资产总额 117,315,010.3 元，净资产
91,416,811.9 元，2007 年实现净利润-56,581.2 元。（上述数据已经天健华证中洲
（北京）会计师事务所审计）
12、珠海华发装饰工程有限公司
成立时间：2005 年3 月25 日
注册资本（实收资本）：100 万元人民币
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注册地址：珠海市拱北联安路 9 号华发综合楼六楼
法定代表人：王沛
主要经营范围：建筑装修装饰工程的设计与施工、园林绿化工程、建筑幕墙
工程、空调设备安装、建筑智能化工程、金属门窗工程、消防设施工程（以上项
目凭资质证经营）；装饰材料的批发、零售。
目前，奥特美持有华发装饰50％的股权，中山华发持有华发装饰50％的股
权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发装饰资产总额 288,775,923.96 元, 净资产
20,321,007.67 元， 2007 年度实现净利润 19,579,952.28 元。（上述数据已经天健
华证中洲（北京）会计师事务所审计）
13、珠海华纳置业有限公司
成立时间：2006 年 9 月 25 日，原名珠海华纳投资发展有限公司，于2007
年4 月变更为现名。
注册资本（实收资本）：48,000 万元人民币
注册地址：珠海市斗门区斗门镇斗门大道北 100 号办公楼E 座
法定代表人：刘克
主要经营范围：房地产投资；建筑材料、五金材料的批发、零售。
目前，华发投资持有华纳置业80％的股权，华发文化持有华纳置业20 ％的
股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华纳置业资产总额 847,530,657.44 元，净资产
479,714,074.34 元，2007 年度实现净利润-268,786.77 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
14、珠海华融置业有限公司
成立时间：2006 年 9 月 25 日，原名珠海华融投资发展有限公司，于2007
年4 月变更为现名。
注册资本（实收资本）：32,000 万元人民币
注册地址：珠海市斗门区斗门镇斗门大道北 100 号办公楼A 座401 室
法定代表人：刘克
主要经营范围：房地产投资；建筑材料、五金材料的批发、零售。
目前，铧创经贸持有华融置业80％的股权，中山华发持有华融置业20 ％的
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股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华融置业资产总额 523,119,658.49 元，净资产
319,811,516.77 元，2007 年度实现净利润-178,885.39 元。（上述数据已经天健华
证中洲（北京）会计师事务所审计）
15、珠海华耀商贸发展有限公司
成立时间：2006 年9 月26 日
注册资本（实收资本）：1,000 万元人民币
注册地址：珠海市斗门区斗门镇斗门大道北 100 号办公楼A 座403 室
法定代表人：刘克
主要经营范围：建筑材料、五金材料、化工原料（不含危险及易制毒化学品）
的批发、零售。
目前，铧创经贸持有华耀商贸80％的股权，华发营销持有华耀商贸20 ％的
股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华耀商贸资产总额237,168,232.54 元，净资产
8,016,544.66 元，2007 年度实现净利润-1,980,732.2 元。（上述数据已经天健华证中
洲（北京）会计师事务所审计）
16、珠海华福商贸发展有限公司
成立时间：2006 年9 月26 日
注册资本（实收资本）：1,000 万元人民币
注册地址：珠海市斗门区斗门镇斗门大道北 100 号办公楼A 座402 室
法定代表人：刘克
主要经营范围：五金交电、建筑材料、化工原料（不含危险及易制毒化学品）
的批发、零售。
目前，华发投资持有华福商贸80％的股权，华发建筑持有华福商贸20 ％的
股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华福商贸资产总额1,035,102,959.14 元，净资产
1,258,672.95 元，2007 年度实现净利润-8,718,847.56 元。（上述数据已经天健华证
中洲（北京）会计师事务所审计）
17、珠海华发园林工程有限公司
成立时间：2007 年2 月26 日
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珠海华发实业股份有限公司 配股说明书
注册资本（实收资本）：100 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 9 号
法定代表人：刘克
主要经营范围：园林景观设计，园林绿化工程，建筑装饰工程（以上项目资
质证经营）；苗木、花卉种植及销售；园林材料的批发、零售。
目前，华发文化持有华发园林80％的股权，奥特美持有华发园林20 ％的股
权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华发园林资产总额 1,006,999.22 元，净资产
1,000,299.81 元，2007 年度实现净利润 299.81 元。（上述数据已经天健华证中洲
（北京）会计师事务所审计）
18、珠海奥华企业管理咨询有限公司
成立时间：2007 年9 月21 日
注册资本（实收资本）：10 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 8 号第五层503
法定代表人：刘克
主要经营范围：企业管理咨询。
目前，奥特美持有珠海奥华企管100％的股权。
截至2007 年 12 月31 日，奥华企管资产总额100,156.26元，净资产100,156.26
元，2007 年度实现净利润 156.26 元。（上述数据已经天健华证中洲（北京）会计
师事务所审计）
19、珠海奥华商贸发展有限公司
成立时间：2007 年9 月21 日
注册资本（实收资本）
：10 万元人民币
注册地址：珠海市拱北联安路 8 号第五层502
法定代表人：刘克
主要经营范围：五金交电、建筑材料、化工原料（不含危险化学品及易制毒
化学品）的批发、零售。
目前，奥特美持有珠海奥华商贸100％的股权。
截至2007 年 12 月31 日，奥华商贸资产总额100,156.26元，净资产100,156.26
元，2007 年度实现净利润 156.26 元。（上述数据已经天健华证中洲（北京）会计
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师事务所审计）
20、中山市华晟房地产开发有限公司
成立时间：2007 年 10 月 16 日
注册资本（实收资本）：1,000 万元人民币
注册地址：中山市西区岐江公园北侧花园酒店一期 5 楼之一
法定代表人：曾繁涛
主要经营范围：房地产开发、经营（与资质证同时使用）。
目前，中山华发持有华晟房地产100％的股权。
截至 2007 年 12 月 31 日，华晟房地产资产总额361,051,232.28 元，净资产
9,999,274.28 元，2007 年度实现净利润-725.72 元。（上述数据已经天健华证中洲
（北京）会计师事务所审计）
21、中山市华屹房地产开发有限公司
成立时间：2007 年 10 月 16 日
注册资本（实收资本）：1,000 万元人民币
注册地址：中山市西区岐江公园北侧花园酒店一期2 楼之一
法定代表人：曾繁涛
主要经营范围：房地产开发、经营（与资质证同时使用）。
目前，中山华发持有华晟房地产100％的股权。
截至2007 年 12 月31 日，华屹房地产 178,389,293.25 元，净资产9,988,078.25
元，2007 年度实现净利润-11921.75 元。（上述数据已经天健华证中洲（北京）会
计师事务所审计）
三、公司控股股东和实际控制人基本情况
（一）控股股东情况
本公司控股股东为珠海经济特区华发集团公司。华发集团前身成立于 1986
年 5 月，1991 年经珠海经济特区管理委员会以珠特函[1991]61 号文批准变更为
现名，目前注册资本为 40,000 万元，是珠海国资委国有资产授权经营单位，法
定代表人为袁小波。华发集团经营范围为：轻工业品、黑色金属等商品的出口和
轻工业品、仪器仪表等；商品的进口（按粤经贸进字〔1993〕254 号文经营）；
房地产开发，商品房销售，保税仓储业务（按海关批准项目）；转口贸易（按粤
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经贸进字〔1995〕256 号文经营）。
截至 2007 年 12 月31 日，华发集团直接持有本公司股份68,828,864 股，占
公司股本总额的 21.78% 。华发集团全资子公司华发汽车持有本公司股份
4,641,740 股，占公司股本总额的 1.47%；华发集团控股子公司华发物业（华发集
团持有 60%股权）持有本公司 4,641,738 股，占公司股本总额的 1.47%。华发
集团直接和间接拥有本公司股份 78,112,342 股，占公司股本总额的 24.72%，上
述股份均为有限售条件流通股。华发集团、华发汽车和华发物业所持有的有限售
条件股票的限售期限为至2008 年 8 月23 日。
截止 2007 年 12 月 31 日，华发集团（母公司）未经审计的总资产
10,761,621,515.78 元，净资产 1,187,490,133.14 元,2007 年度实现主营业务收入
2,975,366,298.85 元，净利润 113,049,189.92 元。
目前华发集团拥有的本公司股票没有被质押，也不存在股权的争议。
（二）实际控制人情况
华发集团是珠海市国资委全资下属企业，珠海市国资委是本公司的实际控制
人。
四、公司从事的主要业务、主要产品和用途
（一）经营范围
本公司经营范围为：房地产、物业管理；批发零售、代购代售；建筑材料，
金属材料（不含金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通讯设备（不含移动通
讯终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五金交电、化工。
（二）主营业务
公司的主营业务是房地产开发与经营。
（三）公司的主要产品及用途
公司的主要产品：近三年主要从事住宅综合小区开发，包括住宅、与住宅配
套的商铺、会所、车库等。
产品用途：公司重点为广大珠海市居民提供高品质中等价位普通商品住宅，
有效改善居住环境，体现人文关怀，创建和谐社会。
公司近三年已经开发完工的项目大部分为符合国家和珠海市政策的普
通住宅小区，建筑容积率平均在 1.0 以上，单套住房套内建筑面积 120平方米以下
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