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S*ST美雅: 拟进行资产重组项目资产评估说明
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广东美雅集团股份有限公司拟进行资产重组项目资产评估说明
广东美雅集团股份有限公司拟进行资产重组项目
资产评估说明
目录
说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明 ................................ 1
说明二关于进行资产评估有关事项的说明 .................................... 2
说明三资产清查核实情况说明 .............................................. 9
说明四评估依据的说明 ................................................... 13
说明五各项资产的评估技术说明 ........................................... 16
流动资产评估技术说明 ........................................... 16
房地产评估技术说明 ............................................. 24
设备评估技术说明 ............................................... 43
注册商标专用权评估技术说明 ..................................... 50
流动负债技术评估说明 ........................................... 62
长期负债评估说明 ............................................... 65
说明六评估结论及其分析 ................................................. 66
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沈阳 广东美雅集团股份有限公司拟进行资产重组项目资产评估说明 1
说明一
关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评
估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他
任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
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2008 年 6 月 20 日
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说明二
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与资产占有方概况
委托方及资产占有方：广东美雅集团股份有限公司
（1）基本情况
企业名称：广东美雅集团股份有限公司（以下简称：美雅公司）；
注册地址：鹤山市沙坪镇人民西路40号；
法定代表人：柯惠琪；
注册资本：39651.5872万元人民币；
经济性质：股份有限公司；
经营范围：公司主营业务范围为生产经营拉舍尔经编毛毯、腈纶毛条、涤纶、氨
纶包芯纱、精纺腈纶针织绒线、粗纺羊毛针织绒线、高级丝袜、PVC压延薄膜等产品。
（2）企业简介
美雅公司原名为广东（鹤山）美雅股份有限公司，系经广东省企业股份制试点联
审小组，广东省经济体制改革委员会以粤股审[1992]13 号批准成立，由鹤山市国资办
等13家法人共同发起，对鹤山毛纺织总厂改组而设立的股份有限公司。公司首期定向
募集的股份总额为 7388.34 万股，每股 6 元人民币，公司首期募集股份于 1992 年 12
月 31 日全部募集完毕。1993 年 11 月 1 日公司由广东（鹤山）美雅股份有限公司更名
为广东美雅股份有限公司，在广东省工商行政管理局登记注册，注册号为19034357-2。
1993 年 10 月，公司经中国证券监督管理委员会以证监发审字（1993）56 号文审核批
准，在深圳证券交易所向社会公开发行普通股票2550万股，发行价每7.2元人民币，
募集资金 18,053.2 万元，公司股票于 1993 年 11 月 18 日在深圳证券交易所上市，股
东代码：0529，证券简称：粤美雅A。1994年5月24 日本公司由广东美雅股份有限公
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司更名为广东美雅集团股份有限公司，同在广东省工商行政管理局登记注册，企业法
人营业执照注册号为 19034357-2，2000 年 9 月 21 日公司营业执照注册号变更为
4400001007534。
（3）公司设立后的历次股本变化情况
a.1994年实施1993年度分红方案后的股本结构
1994 年 3 月 25 日，公司实施了 10 送 5 股转增 5 股的分红方案，方案实施后，公
司股份总额变更为19876.68万股。
b.1995年实施配股后股本结构
1995 年 4 月经中国证券监督管理委员会证监发审字[1995]7 号文复审批准，公司
向全体股东以10：3的比例配售新股，实际配售新股数量5204.705万股，其中国家股
认购2522.43万股，转配股0.275万股，个人股东认购2682万股，配股价为每股5元
人民币。新股发行后，公司股份总额增加到25081.385万股。
c.1995年实施1994年度分红方案后的股本结构
1995 年 6 月 19 日，公司实施了 10 股送 1 股的分红方案，方案实施后，公司股份
总额为27589.5235万股。
d.1996年实施配股后股本结构
1996年11月15日经中国证券监督管理委员会以证监上字[1996]18号文批准，公
司 1996 年 12 月 28 日向公司全体股东以 10:3 比例配售新股，实际配售新股数量为
6704.4278 万股，其中：国家股配售新股 2859.0771 万股，法人股配售新股 10 万股，
向前次认购法人股转配的股东配售0.0907万股，社会公众股东配售新股3835.26万股，
配股价为每股5.5元人民币。新股发行后，公司股份总额增加到34293.9513万股。
e.1998年实施配股后的股本结构
1998 年 10 月 13 日经中国证券监督委员会以证监上字[1998]130 号文批准，公司
于1998年11月3日向全体股东以10：3比例配售新股，实际配售新股数量为5357.6359
万股，其中：国家配售新股 371.68 万股，转配股股东配售新股 0.1179 万股，社会公
众股东 4985.838 万股，法人股股东放弃全部配股权，配股价为每股 6.25 元人民币。
新股发行后，公司股份总额增加到39651.5872万股。
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（4）其他情况
美雅公司对位于鹤山市的全资子公司及联营企业，包括鹤山毛纺织总厂经编毛毯
厂、鹤山毛纺织总厂毛毯厂、鹤山毛纺织总厂毛纺厂、鹤山毛纺织总厂联合毛绒厂、
鹤山毛纺织总厂床上用品厂、广东美雅股份有限公司毛条厂、鹤山雁山酒店有限公司、
鹤山美盛纺织有限公司、鹤山美伊毛纺织有限公司视同分公司核算，与该等公司之间
的往来设“内部往来”科目反映。
上述全资子公司及联营企业没有银行账户，所有税务事项及款项收付均由本公司
处理。根据本公司的管理需要，母公司作为管理总部，财务报表不体现收入成本，均
在上述全资子公司及联营企业报表反映。
2002年3月30 日由美雅公司董事会会议决定：出租鹤山毛纺织总厂联合毛绒厂、
鹤山毛纺织总厂床上用品厂的部分资产，租赁期三至五年。
二、关于评估目的的说明
广东美雅集团股份有限公司拟进行资产重组，需对该经济行为所涉及的准备剥离
的资产与负债进行评估，为美雅公司资产重组提供价值参考依据。
三、关于评估范围的说明
评估范围包括流动资产、长期股权投资、固定资产（房屋建筑物类、机器设备类）、
无形资产及流动负债、长期负债。
四、关于评估基准日的说明
考虑到尽可能与本次评估目的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，确
定评估基准日为2008年5月31日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1.诉讼事项
本公司前身鹤山毛纺织总厂于 1987 年、1989 年为鹤山纺织工业总公司向平安信
托公司分别借款240万元、112万元提供担保，鹤山纺织工业总公司到期未履行还款义
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务。1996 年，平安信托公司向深圳中级法院提请诉讼。1996 年 12 月，深圳中院对该
诉讼作出判决：鹤山纺织工业总公司于判决生效之日起15日内清偿借款本金352万元
及利息，本公司承担赔偿责任；鹤山纺织工业总公司不服，遂上诉至广东高院，广东
高院认为上诉理由不成立，驳回了鹤山纺织工业总公司上诉。目前，深圳中院已恢复
执行上述判决，并于 2005 年 10 月 8 日发出执行令，查封了本公司银行账户中的人民
币4万元、美元7.75万元、港币1.03万元及本公司102,737.35平方米的土地使用权。
2.对外担保
（1）截止2006年12月31日，本公司为广东省鹤山市健美针棉织造总厂借款100
万美元和 200 万元人民币提供担保，为海山企业集团公司借款 336 万元人民币提供担
保。两公司贷款已逾期。
根据鹤山市人民政府鹤府复[2002]2 号“关于同意美雅集团股份有限公司国有股
转让收入履行其担保偿还责任的批复”：①敦促健美针棉织造总厂、海山企业（集团）
公司积极偿还有关债务。②上述债权人通过法律途径对健美针棉织造总厂、海山企业
（集团）公司两企业所有资产处理后，不足偿还债权人贷款的差额部分，同意由鹤山
市国有资产管理办公室（现鹤山市资产管理委员会办公室）以其持有的美雅集团股份
有限公司国有股的转让收入履行担保偿还责任。目前鹤山市资产委员会办公室持有本
公司国有股9,912,896股。
（2）截止2008年5月31日，本公司为鹤山美雅纺织有限公司借款1,460万元提
供担保，该借款起止时间为 2007 年 2 月 14 日至 2008 年 2 月 14 日，该借款的实际使
用人为本公司。本期已支付借款利息1,011,833.84元。
（3）截止2008年5月31日，本公司为鹤山市电力开发有限公司贷款900万元提
供担保，该借款起止时间为 2003 年 6 月 2 日至 2005 年 6 月 2 日，该借款已逾期，且
债权人中国工商银行股份有限公司于 2006 年 10 月提起诉讼。2006 年 12 月 15 日，广
东省江门市中级人民法院作出如下判决：若鹤山市电力开发有限公司的抵押物不足清
偿债务的由本公司对不足清偿部分在900万元的最高限额内承担连带清偿责任。
对鹤山市电力开发有限公司贷款900万元提供的担保为双向担保。
3.其他事项
（1）本公司原大股东广东省广新外贸轻纺（控股）公司就其所持有本公司国有法
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人股 117,697,245 股股权转让事宜，于 2006 年 1 月 25 日与经珠海产权交易中心组织
进行的公开协议转让程序所确定的拟受让方江门市新会区联鸿化纤有限公司签署了
《股份转让协议》。本次股份转让已获得国务院国有资产监督管理委员会批准，但股
权转让未能在相关批文有效期内完成。2007年11月6日，广东省广新外贸轻纺（控股）
公司与江门市新会区联鸿化纤有限公司签署了 《关于解除股份转让协议及共管协议之
协议》，解除双方的股份转让协议及共管协议，江门市新会区联鸿化纤有限公司不再
为本公司实际控制人。
本公司原大股东广东省广新外贸轻纺（控股）公司就其所持有本公司国有法人股
117,697,245 股股权转让事宜，于 2007 年 12 月 26 日与广东省广弘资产经营有限公司
签署了《股份转让协议书》，本次股份转让于 2008 年 1 月 28 日获得国务院国有资产
监督管理委员会批准，与本次股权转让相关的款项已支付。至此，广东省广弘资产经
营有限公司成为本公司实际控制人。
（2）本公司接到通知，广东省广新外贸轻纺（控股）公司与广东省广弘资产经营
有限公司于2007年12月26日签订债权转让协议书，广东省广新外贸轻纺（控股）公
司将其所拥有本公司到期债权3,500,000.00元全部转让给予广东省广弘资产经营有限
公司。同时，广东省纺织品进出口原材辅料贸易有限公司与广东省广弘资产经营有限
公司于2007年12月26日签订债权转让协议书，广东省纺织品进出口原材辅料贸易有
限公司将其所拥有本公司到期债权305,691,107.22元全部转让给广东省广弘资产经营
有限公司，本公司已为该债务本金和利息提供了抵押和质押担保。
（3）根据广东省鹤山市财政局鹤财函〔2007〕14号“关于同意豁免借款的函”，
鹤山市财政局同意本公司以自有价值人民币 800,000 元的产品抵偿本公司原向鹤山市
财政借款 7,618,918.00 元，本公司将因此产生的债务重组收益 6,818.918.00 元列入
营业外收入。
（4）鹤山美盛纺织有限公司为本公司（甲方）与香港美兆投资有限公司（乙方）
共同投资设立。根据公司章程约定：投资总额660万美元，其中甲方出资330万美元、
占50%；乙方出资330万美元、占50%。合作双方利益共享、风险共担。实际上外方投
资者并未参与合营公司经营，只是从税后利润中固定取得其出资的资金利息。从 1994
年至 2002 年（完全归还外方出资前），鹤山美盛纺织有限公司累计经营亏损
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21,281,,979.71 元，按公司章程约定，本公司应承担亏损 10,640,989.86 元，实际上
本公司承担亏损 24,014,784.46 元，比章程约定多承担亏损 13,373,794.61 元（鹤山
美盛纺织有限公司经营期限已于 2004 年 12 月 6 日到期，该公司董事会尚未作出终止
经营的决定）。
（5）鹤山美伊毛纺织有限公司由本公司（甲方）、日本伊藤忠商事株式会社（乙
方）、日本伊藤忠TEXMAC株式会社（丙方）共同投资设立。根据公司章程的约定：注
册资本 450 万美元，其中甲方出资 225 万美元、占 50%；乙方出资 112.5 万美元、占
25%；丙方出资 112.5 万美元、占 25%。合作各方利益共享、风险共担。实际上外方投
资者并未参与合营公司经营，只是从税后利润中固定取得其出资的资金利息。从 1994
年至 2002 年（完全归还外方出资前），鹤山美伊毛纺织有限公司累计经营亏损
27,387,511.03元，按公司章程约定，本公司应承担亏损13,693,755.52元，实际上本
公司承担亏损 36,031,220.18 元，比章程约定多承担亏损 22,337,464.66 元（鹤山美
伊毛纺织有限公司经营期限已于 2005 年 1 月 27 日到期，该公司董事会尚未作出终止
经营的决定）。
六、资产清查情况的说明
1.清查范围
列入清查范围的资产为广东美雅集团股份有限公司拟进行资产重组所涉及的部分
资产及相关负债，具体账面值以 2008 年 5 月 31 日经深圳市鹏城会计师事务所有限公
司审计后的资产负债表为准。
（1）流动资产帐面价值 14,976.79万元；
（2）长期股权投资帐面价值 50.68万元；
（3）固定资产帐面价值 17,503.33万元；
（4）无形资产帐面价值 0.00万元；
（5）流动负债帐面价值 42,894.14万元；
（6）非流动负债帐面价值 141.20万元。
2.清查工作的组织
本次资产清查时间是从5月31日开始6月5日止，清查工作由我公司财务人员牵
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头，组织了财务部门、设备部门、基建部门、办公室、仓库、生产部门的有关人员共
同进行，通过将财务帐册与各部门的台帐及实物一一核对，对重大固定资产产权文件
的收集整理，对实物资产进行了清查盘点。
3.清查过程和方法
在清查过程中，对建筑物逐项查看，核实建筑结构、建筑面积、层次、高度、跨
度、进深等各项技术指标，并准备相关的竣工图纸、决算资料，办理产权证明文件；
对设备类资产对照设备台帐逐台清查，核实设备的规格型号、制造公司商、始用年月
等，准备设备大修、设备检测、日常维护保养及车辆行驶证等资料；对往来帐款、银
行存款发函询证；对其他资产和负债，对照现行会计制度、财务制度进行审核。
4、清查结果
通过清查，未发现需作调整事项。
七、资料清单
1.资产评估清查申报表；
2.相关经济行为的批文；
3.会计报表；
4.产权证明文件；
5.重大合同、协议；
6.其他与评估资产相关的资料。
委托方及资产占有方负责人签字：
委托方及资产占有方印章
2008年6月11日
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说明三
资产清查核实情况说明
一、资产清查核实内容
根据资产评估的规范要求，我们对截止评估基准日 2008 年 5 月 31 日美雅公司纳
入评估范围的部分资产及相关负债进行了清查，对资产形成及产权状况等情况进行清
查与核实，并对资产的数量、品质、存放地点进行调查，对可能影响资产评估的重大
事项进行核实。具体清查内容如下：
流动资产账面价值为 14,976.79 万元，清查核实的流动资产有货币资金、应收账
款、预付账款、其他应收款及存货。
长期股权投资账面价值为50.68万元。
固定资产账面价值为 17,503.33 万元，清查核实的固定资产有房屋建筑物、机器
设备、车辆及电子设备。
无形资产账面价值为0.00元，清查核实的无形资产为注册商标。
流动负债账面价值为 42,894.14 万元，清查核实的流动负债为短期借款、应付账
款、预收账款、其它应付款、应付工资、应交税金、应付利息和其它未交款。
非流动负债帐面价值为141.20万元，清查核实的非流动负债为递延税款贷项。
二、实物资产的分布情况及特点
(一)实物资产分布情况：
实物资产的分布较为集中，均分布在广东鹤山市人民西路美雅公司厂区内。
(二)实物资产特点：
实物资产包括原材料、产成品（库存商品）、在产品（自制半成品）、房屋建筑
物、机器设备、车辆和电子设备等。
1.存货类资产特点：包括原材料、产成品（库存商品）和在产品（自制半成品）
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等，品种和数量较多。主要有丝束散纤、毛条、纺纱、坯布、包边布和产成品毛毯，
辅料、五金、染料等。存货主要存放在美雅公司厂区内的仓库中，多数为近期购买，
可以正常使用。
2.房屋建筑物类资产特点：房屋建筑物类资产为房屋建筑物，共计92项，主要包
括办公楼及附属设施等办公用房；仓库、车间等生产用房；集体宿舍等生活用房。均
分布在广东鹤山市人民西路美雅公司厂区内。房屋建筑物大部分建于上世纪八、九十
年代，均可正常使用。
3.设备类资产特点：设备类资产包括机器设备、运输设备和电子设备，其中机器
设备1065台（套），车辆9台，电子设备87项。机器设备包括整经机、扩布机、经
编机等纺织设备，大部分机器设备购置于上世纪八、九十年代和本世纪初，有部分处
在报废、待报废状态。车辆包括凌志400、奔驰5510等小轿车、金杯面包车等，大部
分车辆购置于上世纪九十年代。电子设备包括计算机等办公自动化设备、空调等，大
部分电子设备购置于上世纪九十年代，有部分处在报废、待报废状态。
三、影响资产清查的事项
未发现影响资产清查的事项。
四、资产清查的过程与方法
（一）清查组织工作
在接受资产评估委托后，我们即布置企业进行资产评估前的资产清查工作，在企
业资产清查的基础上，成立了以项目负责人为组长的评估清查小组，制定了详细的现
场清查实施计划，分流动资产评估组、长期投资评估组、设备评估组、房屋建筑物及
土地评估组分别进行核查。清查核实工作于 2008 年 6 月 5 日开始，2008 年 6 月 10 日
结束。
（二）资产清查的主要过程
1.指导企业相关人员清查资产与收集准备有关资料。
先期派评估人员进驻企业，指导企业财务人员与资产管理人员按照评估机构提供
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的资产评估申报明细表及其填写要求、所需资料清单，在企业资产清查的基础上，填
报评估申报明细表。
2.初步审查企业提供的资产评估申报明细表。
3.现场实地查勘。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查
方法。
(一)对现金进行监盘。
(二)对银行存款，核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系。
(三)对应收款项，通过询证及检查原始凭证核实。
(四)预付帐款，通过询证及检查原始凭证核实。
(五)对存货，评估人员进行了监盘，监盘数量大于库存总量的40%，监盘金额大于
总金额的60%，通过倒推计算基准日库存数量，并对存货的现状进行了记录和统计。
(六)对于长期投资，评估人员核查了投资协议、被投资单位基准日的财务报表、
被投资单位公司章程和营业执照等资料。
(七)对于固定资产，核查房产证、设备发票、车辆行驶证等权属证明文件；与企
业有关人员座谈，了解固定资产概况；对固定资产进行现场勘察；对房屋建筑物，逐
一落实其面积、层高、结构等，同时查看建筑物装修、设施，配套使用状况，对房屋
的实际使用状态进行进一步了解。
(八)对于土地使用权，收集、核查了土地使用权证，了解了土地的四至、周围的
环境、道路交通、场地平整等情况。
(九)对其他资产及负债，通过检查原始凭证等进行清查。
五、资产清查结论
1.锅炉房、毛条仓库等房屋建筑物已设定了抵押权，抵押权人为中国银行鹤山支
行、中国银行江门支行。
2.自动络筒机、汽蒸机等设备已设定了抵押权，抵押权人为中国银行鹤山支行、
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中国银行江门支行。
3.“美雅”商标已设定了质押权，质押权人为中国银行江门支行。
4.部分设备处于报废、待报废、闲置状态，或无物。
通过以上资产清查核实程序，评估人员认为，除上述产权瑕疵事项外，委估的各
项资产、负债产权清晰；各项资产使用和运行情况正常。清查核实过程中未受干扰，
企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。
六、清查调整说明
经过对美雅公司申报资产的清查、核实，未发现需作调整事项。
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说明四
评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以
及在评估中参考的文件资料有：
一、主要法律法规
1.《资产评估操作规范意见(试行)》（原中国资产评估协会）；
2.《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字[1999]91号）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会）；
4.《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评
估准则—无形资产》（中国注册会计师协会）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6.《中华人民共和国土地管理法》；
7.《中华人民共和国房地产估价规范》；
8.《城镇土地估价规程》；
9.《中华人民共和国进出口关税条例》；
10.《中华人民共和国海关进出口税则》；
11.《中华人民共和国担保法》；
12.《中华人民共和国房地产评估规范》（GB/T50291—1999）；
13.《企业会计制度》（财政部2001年发布）；
14.《企业会计准则》（财政部发布）；
15.《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第53号）；
16.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 （国资委产权
[2006]274 号）；
17.其他与资产评估有关的法律、法规及规章等。
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二、重大合同协议、产权证明文件
1.中华人民共和国《房地产权证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；
2.与企业资产取得、使用有关的合同、发票、会计报表、说明等资料；
3.各类抵押合同、担保合同及其他合同。
三、采用的取价标准
1.2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、下册）；
2.2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）；
3.2006年《广东省安装工程综合定额》（给排水工程）；
4.《江门市造价信息》（2008年第5期）；
5.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
6.《全国统一建筑安装工程工期定额》；
7.《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部[2002]10号文；
8.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)；
9.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
10.《国家计委关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知》（计价格
【2002】1980号）；
11.《机电产品市场报价手册》机电产品价格信息中心2007年版；
12.中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）公布的债券交易资料；
13.《鹤山市工业用地级别及基准地价表》（鹤山市国土资源局）；
14.国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公
安部、国家环境保护局国经贸经[1997]456 号《汽车报废标准》；
15.国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局国经贸资源[2000]1202号《关
于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
16.评估基准日的银行贷款利率。
四、参考资料及其他
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1.资产占有方提供的资产评估申报明细表；
2.资产占有方提供的有关工程勘察、设计、施工资料及会计资料；
3.美雅公司 2004 年、2005 年、2006、2007 年的审计报告及深圳市鹏城会计师事
务所有限公司出具的《广东美雅集团股份有限公司 2008 年 5 月 31 日财务报表审计报
告》；
4.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估公司收集的其他有关
资料；
5.我公司掌握的有关本次评估的市场价格资料及评估人员实地勘察所获取的资
料。
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说明五
各项资产的评估技术说明
流动资产评估技术说明
一、评估范围
评估范围为美雅公司评估申报的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、预付
账款、其他应收款、存货。上述资产在评估基准日的账面价值和调整后账面值如下表
所示：
金额单位：人民币元
资产 账面价值 调整后账面值
货币资金 23,038,005.34 23,038,005.34
应收账款 156,560,509.99 156,560,509.99
减：坏账准备 -149,986,216.9 -149,986,216.9
应收账款净额 6,574,293.10 6,574,293.10
预付账款 4,711,732.86 4,711,732.86
其它应收款 5,618,244.60 5,618,244.60
存货 109,825,611.07 109,825,611.07
流动资产合计 149,767,886.97 149,767,886.97
二、评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清
单和评估申报明细表示范格式，按照评估规范化的要求，指导企业填写流动资产清查
评估明细表。
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第二阶段：现场调查阶段
1.对被评估流动资产进行抽查核实，验证资产清单及有关原始会计资料，做到账
实相符、账表相符；
2.对有实物形态的现金、存货等流动资产进行盘点清查与鉴定，填写了现金盘点
表、存货盘点表；对企业应收款项的基本情况进行调查、了解和分析，发放询证函；
3.选择适宜的评估方法，确定各项流动资产的评估值。
第三阶段：综合处理阶段
1.将核实调整后的流动资产清查评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2.对各类资产，遵照“国有资产评估管理办法”和《资产评估操作规范意见（试
行）》的规定，有针对性地采用重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相
应评估汇总表；
3.提交流动资产的评估技术说明。
三、评估说明
1.货币资金
列入本次评估范围的货币资金分为现金、银行存款。调整后账面值为
23,038,005.34元。
（1）现金：调整后账面值23,252.12元。评估人员首先进行总账、明细账、会计
报表及清查评估明细表的核对。其次，对企业出纳的盘点进行监盘；以盘点日的经核
实的金额，加上评估基准日至盘点日支出现金金额，减评估基准日至盘点日收入现金
金额作为评估基准日实有金额。对于人民币，则以核实的账面金额作为评估值，对于
外币，则以经核实的调整后账面金额乘以评估基准日该币种的基准汇率，得出其评估
值。
（2）银行存款：调整后账面值23,014,753.22元。评估人员首先进行总账、明细
账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，将银行存款清查评估明细表中各银行
账户金额与对账单核对，如与对账单的金额一致，则确认该账户的银行存款数。如与
对账单金额不一致，则要求企业提供银行存款余额调节表，检查未达账项的内容；如
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未达账项不影响企业的净资产，则确认该账户的银行存款数；如未达账项影响企业的
净资产，则对银行存款账户进行调整，以经核实的调整后账面金额作为评估值。外币
账户则以经核实的调整后账面金额乘以评估基准日该币种的基准汇率，得出其评估值。
货币资金调整后账面值23,038,005.34元，评估值为23,038,005.34元。
2.应收账款
应收账款账面余额 156,560,509.99 元，已计提坏账准备 149,986,216.89 元，账
面净额为6,574,293.10元，主要为应收货款。
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。在账账
相符、账表相符的基础上，根据以下方法进行评估：如评估人员现场核实日，该应收
账款已经收回，评估人员检查银行收款凭证、银行存款和应收账款明细账，核实无误
后，以账面值作为评估值。如评估人员核实日，该应收账款还未收回，评估人员通过
函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综
合分析判断，以该应收账款的可收回金额的估计值作为评估值。
预计坏账率明细表
拖欠时间 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上
预计坏帐率 0% 10% 30% 50% 90% 100%
经上述程序和方法后，应收账款的评估值为7,627,712.99元。
根据《资产评估操作规范意见（试行）》的规定，坏账准备评估值确定为零。
3．预付账款
清查调整后账面值4,711,732.86元，内容为预付购货款和材料多估价款等。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人
员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、
固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。如评估人员
现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检
查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判
断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权
益的金额的估计作为评估值。
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经上述评定估算程序，得出评估结论：预付账款的评估值为4,711,732.86 元。
4.其他应收款
调整后账面余额为5,618,244.60元，主要为借款、往来款、押金等。
首先，评估人员进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。在账账
相符、账表相符的基础上，根据以下方法进行评估：如评估人员现场核实日，该款项
已经收回，评估人员检查银行收款凭证、银行存款和其它应收款明细账，核实无误后，
以账面值作为评估值。如评估人员核实日，该款项还未收回，评估人员通过函证，检
查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判
断，以其它应收款的可收回金额的估计值作为评估值。
经上述程序和方法后，其它应收款的评估值为5,504,190.93元。
5.存货
（1）原材料
对近期购进的原材料，经调查市场价格变化不大，评估时采用成本法以调整后帐
面值为评估值。
（2）产成品（库存商品）
a、对正常销售的产成品，采用市场法评估，以待估产成品预计可实现销售收入（不
含税）为基础，扣除该等产成品在完成销售过程中预计要发生的成本、费用、税金及
相应的合理利润，以此确定待估产成品的市场价值。具体计算式为：
V S -Fs -Ts -Ps
上式中各参数为：
V：产成品评估值；
S：待估产成品预计可实现的不含税销售收入，根据评估基准日近期同类产品的实
际销售价格、批量等确定；
Fs：待估产成品完成销售过程中预计需发生的成本费用；
Ts：待估产成品完成销售预计需发生的各种销售税费；
Ps：待估产成品完成销售所应获得的合理利润。
b、对滞销的产成品，通过对其数量和质量进行核实与鉴定，按成本法扣除其贬值
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后作为其评估值。
c、对作为下一工序原材料的产成品，以调整后账面值作为评估值。
（3）在产品
企业的在产品为处于生产过程的已投入的各种原材料及分摊的动力、工资、福利、
制造费用，其中各种原材料的结存数量是根据企业产品生产过程中各工序所形成的在
产品或半成品还原计算得出，这部分在产品已完成了一定的加工过程，产生了部分增
值，可按其完工程度计算出其增值额。由于企业处于连续生产过程，评估时假设全部
在产品综合完工率为50%，参照产成品综合评估值的增（减）值率，结合在产品的完工
程度确定在产品的评估价值，即在在产品账面成本的基础上，加上其预计的增（减）
值率确定其评估值。具体计算式为：
V在=C在×（1＋R成×50%）
上式中各参数为：
V在：在产品评估值；
C在：在产品账面成本；
R成：产成品的综合增（减）值率。
对作为下一工序原材料的在产品，以调整后账面值作为评估值；
四、评估结果
经评估，截至评估基准日，美雅公司流动资产调整后账面值149,767,886.97元，
评估值为155,405,125.74元，评估增值5,637,238.77元，增值率3.76%。详见各类流
动资产清查评估明细表。
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长期应收款、长期股权投资评估技术说明
一、长期应收款
长期应收款是 2006 年 11 月转让雁山酒店的房地产和美雅公司的 3 宗土地使用权
成交价款余额。2006 年 12 月 24 日，银雁公司与美雅公司就上述资产转让事项成交价
款余额 10,000,000.00 元签订《分期付款协议》，银雁公司将分 5 年偿还该余款
10,000,000.00元，并按年利率6.12%计算资金占用费，资金占用费已按期支付，本次
评估以清查调整后账面值10,000,000.00元作为评估值。
二、长期股权投资概况
评估范围内长期股权投资调整后账面值 506,764.23 元，共 11 项，全部为长期股
权投资。具体情况如下表所示：
金额单位：人民币元
投资
序号 被投资单位名称 投资日期 账面价值 备注
比例
1 东亚太平纺织有限 1994年7月 20% 506,764.23
公司
2 广东华侨信托投资 16% 0.00 于 2002 年停业整顿
公司鹤山办事处
3 鹤山毛纺织总厂经编毛 100% 0．00
毯厂
4 鹤山毛纺织总厂毛纺厂 100% 0．00
5 广东美雅股份有限公司 100% 0．00
毛条厂
6 鹤山毛纺织总厂毛毯厂 100% 0．00
7 鹤山毛纺织总厂联合毛 100% 0．00
绒厂
8 鹤山毛纺织总厂床上用 100% 0．00
品厂
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9 鹤山美伊毛纺织有限公 100% 0．00
司
10 鹤山美盛纺织有限公司 100% 0．00
11 鹤山雁山酒店有限公司 1000% 0．00
合 计 506,764.23
1、长期股权投资评估方法
本次评估的长期投资全部为股权投资。其中，对全资子公司，根据本次广东美雅
集团股份有限公司的资产重组方案，其相关资产与负债已纳入准备剥离的范围，在本
次评估其全资子公司的资产及负债已全部在本次准备剥离的资产与负债中列示，并采
用适当的方法进行了评估，因此，经过以上的子公司资产与负债的剥离，各全资子公
司相当于一个没有资产与负债的实体，本次评估评估人员按权益法将其评估为零。对
参股子公司的评估是以基准日经审计的净资产乘以美雅公司持股比例的方法来确定其
评估值；对其中经营不善，已资不抵债的被投资单位的投资评估人员将其评估为零。
对不同类型的子公司情况给予说明如下，详细情况见评估明细表：
（一）上表序号3-11为全资子公司，根据本次资产重组方案，其资产及负债全部
并入母公司资产中，按权益法评估为零。
(二)东亚太平纺织有限公司
评估人员查阅东亚太平纺织有限公司的营业执照、公司章程、验资报告和基准日
会计报表等资料，核实其注册资本、股东及持股比例等事项。基准日美雅公司持有东
亚太平纺织有限公司20%的股权，故对东亚太平纺织有限公司以基准日经审计后的净资
产乘以美雅公司持股比例确定为评估值。
东亚太平纺织有限公司评估基准日资产负债表的净资产为2,533,821.17元。
美雅公司对东亚太平纺织有限公司的股权投资比例为 20%，此项长期投资评估值
为：
2,533,821.17元×20% = 506,764.23元
(三)广东华侨信托投资公司鹤山办事处
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美雅公司对广东华侨信托投资公司鹤山办事处投资 20,000,000.00 元，由于广东
华侨信托投资公司鹤山办事处经营不善，连年亏损，于2002年停业整顿，因此美雅公
司对该公司的投资收回可能性很小，故长期投资评估值为零。
2、长期投资评估结果
经过上述资产评估程序后，美雅公司长期股权投资帐面值506,764.23元，评估值
506,764.23元，评估无增减。详细情况见《长期投资---其他投资清查评估明细表》。
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房地产评估技术说明
一、评估范围
本次评估范围为美雅公司拟进行资产重组所涉及的房屋建筑物及该部分房屋建筑
物所占土地，委估房屋建筑物及土地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号美雅公
司厂区内，调整后账面原值254,519,160.57元，调整后账面净值153,230,584.06元，
主要为美雅公司经营使用的生产、办公用房及配套设施。美雅公司总占地面积为
356,007.46平方米，总建筑面积为365,824.23平方米。纳入本报告评估范围的房屋建
筑物建筑面积合计237,968.57平方米，分摊土地面积231,486.94平方米。
二、评估对象概况
委估房屋建筑物共计92项，主要包括办公楼及附属设施等办公用房；仓库、车间
等生产用房；集体宿舍等生活用房。均分布在广东鹤山市人民西路美雅公司厂区内。
房屋建筑物大部分建于上世纪八、九十年代，均可正常使用。
美雅公司总占地面积为356,007.46平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地
面积231,486.94平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路40号及47号，属于工业
二级。土地类型为出让，使用年限为从1998年3月31日至 2048年3月30日。
三、评估对象权属状况
根据《国有土地使用证》（鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（1999）第000003
号、鹤府国用总字第01427号）和《房屋所有权证》（粤房地证字第2675866号、粤房
地证字第 2675816 号、粤房地证字第 2675393 号、粤房地证字第 2675394 号、粤房地
证字第 1821765 号、粤房地证字第 2675804 号、粤房地证字第 2675385 号、粤房地证
字第 2675392 号、粤房地证字第 2675867 号、粤房地证字第 2675434 号、粤房地证字
第 2675385 号、粤房地证字第 2675395 号、粤房地证字第 1040308 号、粤房地证字第
2675383号、粤房地证字第2675821号、粤房地证字第3496452号、粤房地证字第1821053
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号、粤房地证字第3496423号、粤房地证字第1821052号、粤房地证字第2675811号、
粤房地证字第1040307号、粤房地证字第2676061号、粤房地证字第2675819、1821767
号、粤房地证字第1821767号、粤房地证字第2675489号、粤房地证字第1040309号、
粤房地证字第 3496447 号、粤房地证字第 3496447 号、粤房地证字第 1821766 号、粤
房地证字第 1821770 号、粤房地证字第 2675820 号、粤房地证字第 2676412 号、粤房
地证字第 1040306 号、粤房地证字第 2675373 号、粤房地证字第 2676412 号、粤房地
证字第 1821154 号、粤房地证字第 1821153 号、粤房地证字第 2676254 号、粤房地证
字第 1821768 号、粤房地证字第 1821155 号、粤房地证字第 1821152 号、粤房地证字
第1821152号、粤房地证字第1821152号），确定委估房屋建筑物及该部分房屋建筑物
所占土地为美雅公司所有。
经现场勘查，锅炉房、毛条仓库等房屋建筑物已设定了抵押权，抵押权人为中国
银行鹤山支行、中国银行江门支行。
四、评估依据
1.法规依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国房地产估价规范》；
（3）其他相关的法律法规文件。
2.取价依据
（1）2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、下册）；
（2）2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）；
（3）2006年《广东省安装工程综合定额》（给排水工程）；
（4）《广州市造价信息》（2008年第5期）；
（5）《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
（6）《全国统一建筑安装工程工期定额》；
（7）《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部[2002]10号文；
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（10）《国家计委关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知》（计价
格【2002】1980号）；
（11）《鹤山市工业用地级别及基准地价表》（鹤山市国土资源局）；
（12）评估基准日的银行贷款利率。
3.产权依据
委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》
4.参考资料及其他
（1）委托方提供的相关合同、会计报表及其它资料；
（2）我公司掌握的有关本次评估的市场价格资料及评估人员实地勘察所获取的资
料。
五、评估过程
1.前期准备
（1）由资产占有方将需要参加评估的房屋建筑物及其所占土地等项目按评估要求
填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作。
（2）由资产占有方提供委估房屋建筑物的概算及竣工决算资料。
2.核查原始资料
根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对账面值、建筑面积、结构类
型等进行核对，发现有漏填或填写不清楚的地方请企业有关部门尽快补齐、填写清楚。
3.现场勘查
评估人员按企业提供的符合要求的评估申报表及建筑物评估作业表，由主管基建
的管理人员及现场有关人员陪同，进行现场实地查勘。评估人员在现场对建筑物的名
称、数量、建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、内外装修、使用维修情况等进
行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑物的地基基础情况。
对无形资产-土地使用权，依据资产占有方提供的相关资料，核实土地权属、土地
用途、土地面积等，并了解土地四至及利用情况等。
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4.评估测算
根据以上收集到的资料及数据，结合评估对象实际，综合权衡，进行建安工程造
价、取费费率、成新率的测定、土地楼面地价的计算；进行市场调查、收集相关租赁
资料，确定年租金、年纯收益、折现率等，最后确定采用重置成本法和收益法综合计
算确定评估值。
六、评估方法
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，对委估的房地产采用重置成本法（土
地采用基准地价系数修正法进行评估）、收益法进行评估。美雅公司拟进行资产重组
的资产是由美雅公司划分的。
一、重置成本法
公式：房地产评估值=房屋建筑物评估值+楼面熟地价×建筑面积
（一）土地的评估
按照国家评估规范有关规定，根据待估宗地所处位置且为工业用地的特点及评估
对象的具体情况，结合委估宗地当地土地市场发育情况和评估人员掌握调查的资料，
本次评估方法选用基准地价系数修正法。
基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、
通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、
通下水及宗地内土地平整，在平均规划容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的
平均价格；基准地价的表现形式为楼面熟地价或地面熟地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面
积分摊的完整土地使用权的平均价格。
公式：
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×K ×K ×K ×（1±∑K）
1 2 3
式中：K ──期日修正系数
1
K ──土地使用年期修正系数
2
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K ──容积率修正系数
3
∑K──其他宗地个别因素修正系数之和
（二）房屋建筑物的评估
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，对委估的房屋建筑物采用重置成本法
进行评估。
对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编预算
法”。即根据原概算或预决算工程量或图纸等资料，进行适当调整计算，套用现行概
预算定额及取费标准计算评估基准日工程费用的计算方法。
1.重置成本的确定
重置成本=建安工程费用＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本
(1)建安工程费用
建安工程费用：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评
估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑
安装工程费用。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑
安装工程费用，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算
工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程
费用。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程费用，根据层高、柱
距、跨度、装修标准、水电设施等工程费用的差异进行修正后得出委估建筑的建安造
价。
(2)工程建设前期费用及其他费用
根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。
(3)资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利
率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；一般按照建造期资
金均匀投入计算。
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资金成本＝(建安工程费用×1/2＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×
建设工期
2.成新率的确定
本次评估成新率的测定是根据打分法确定的现场勘察成新率和年限法确定的理论
成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合成新率。
现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等
结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、电等设备部分，各占建筑物造
价比重确定其标准分值；再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分
值确定整个建筑物的完好分值，计算该建筑物的现场勘察成新率。
现场勘察成新率(%)=∑完好分值/标准分值×100%
理论成新率(%)=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
3.评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
二、收益法
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基
准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价值的评估方法。
具体测算过程如下：
假设评估对象在未来使用年限内，每年可获得一定的年净收益，年净收益在前几
年有增长，以后保持平稳，则适用公式：
n1 n2 n1
V ＝A1 ÷（r-g ）×{1-[(1+g)/(1+r)] }+A2÷r ×[1-1/(1+r) ]÷(1+r)
其中：A1 是第一年的年净收益；
A2 是递增年限最后一年的年净收益，即以后平稳年限的年净收益；
g 为净收益递增的比率；
r 为折现率；
n 表示有限收益年期。
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七、典型案例
案例：纺织二车间（固定资产——房屋建筑物清查评估明细表第1项）
A、土地的评估
（一）评估范围
美雅公司总占地面积为 356,007.46 平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地面
积231,486.94平方米（按委估建筑面积所占比例计算）
（二）评估对象概况
1.产权状况
根据《国有土地使用证》记载和评估人员现场勘察，美雅公司总占地面积为
356,007.46 平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地面积 231,486.94 平方米，宗
地使用权为美雅公司所有，属于工业二级。土地类型为出让，使用年限为从 1998 年 3
月31日至2048年3月30日。
2.地上附着物状况
委估宗地上主要为纺织大楼、印花车间、原料仓库,成品仓库等生产、办公及辅助
用房，大部分建成于上世纪八、九十年代。
（三）地价影响因素分析
（1）一般因素分析
①地理位置
鹤山市位于广东省南部珠江三角洲腹地，与南海、顺德隔江相望，325 国道、江鹤和
佛开高速公路、江肇公路纵横贯穿全市，水陆交通便利。
沙坪镇是广东省鹤山市政府所在地，是鹤山市政治、经济、文化中心。辖下 15 个农
村村民委员会、88 条自然村和 11 个社区居民委员会，面积 40.1 平方公里，人口 16 万多
人。沙坪镇地理环境较好、水陆交通较方便。镇内鹤山港距香港93海里，位于325国道、
佛开高速公路、江肇、广珠公路联结网的交汇处，辖区内有大雁山旅游风景区。
②城市及社会经济状况
鹤山市下辖 12 个镇，22 个社区委员会，137 个村民委员会，l0 个三峡库区移民村。
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市人民政府驻沙坪镇，规划控制面积 81.4 平方公里，现建成面积 13.7 平方公里。鹤山总
面积1108.3平方公里，常住人口有40.58万人，是全国著名侨乡之一。
鹤山是珠江三角洲一座新兴的工业城市，目前已形成以轻纺为主体，制鞋、印刷、机
电、食品、建材、造纸、电子、厨具、灯饰、制伞等多种行业并存、拥有现代先进技术、
具有一定规模的工业生产体系。
③工业产业状况
2007 年鹤山市工业经济稳步发展。全年实现规模以上工业产值 232.45 亿元，增长
23.3%；规模以上工业增加值55.98亿元，增长22%。其中，外商及港澳台商投资企业快速
发展，共完成规模以上工业产值 128.49 亿元,增长 29.7%；民营企业较快发展，共完成规
模以上工业产值94亿元，增长20.1%。
经济社会发展中存在的主要问题：经济和产业结构仍不合理；粗放型经济增长方式仍
未有根本转变，土地资源和环境保护对经济快速发展带来的压力增大；生产资料价格持续
上涨，生产成本增加；城乡区域发展不平衡。民营企业竞争力不强，发展不很充分，尚未
形成区域产业优势。
鹤山市沙坪镇工业基准地价分为四级，评估对象所在区域位于镇中心近郊，属于工业
二级。市内工业发展水平一般，厂房供求量较充足，租金水平徘徊于5～8元/平方米* 月。
（2）区域状况
评估对象位于鹤山市沙坪镇人民西路40号、47号广东美雅集团股份有限公司厂区内，
附近有万丰泰制衣厂、胜利厨具厂、毛巾实业有限公司、金信花园、海山企业、新新旅馆、
美雅苑酒店、鹤山市人民医院等；估价对象所处地段交通较便利；市政配套设施一般；工
业聚集度较高。
（四）评估依据
1.有关政策法规和取价资料
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《城镇土地估价规程》等。
2.产权依据
（1）《国有土地使用证》[鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（2005）第001821
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号、鹤国用（1999）第000003号]、鹤府国用总字第01427号、鹤府国用总字第01428。
3.受托方掌握的有关资料及评估人员实地勘察所获取的资料。
（五）地价定义
本次评估的地价是指估价对象在估价基准日2008年5月31日、设定用途为工业用地、
出让土地、土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通电讯），
红线内“场地平整”的使用权价格。
（六）评估原则
1.遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观
有效的预期收益为依据。
2.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同，条件相似的
土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制，
市场要求和最佳利用程度等。
4.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑
土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土
地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
6.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土
地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
7.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，
准确地评估价格。
（七）评估方法
1.基准地价的选取
评估人员根据鹤山市国土资源局公布的《鹤山市工业用地级别及基准地价表》，
评估对象所在的沙坪镇人民西路 40、47 号，属于工业二级，其基准地价为 247 元/平
方米。
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2.期日修正系数的确定（K ）
1
鹤山市基准地价的基准日为2002年1月1日，本次评估的估价基准日为2008年5
月31日，据评估人员调查了解，估价对象所在区域工业地价水平在此期间平稳上升，
尤其是2006年在国家实施《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发[2006]307号），
近5年累积上升了约15%，则期日修正系数K1＝1.15。
3.年期修正系数的确定（K2）
K2=[1－1/（1＋r）n]/[1－1/（1＋r）m]
其中：r：土地还原利率n：土地剩余使用年限
m：法定最高出让年限
土地的还原利率r＝6％，基准地价工业用地的土地使用年限为50年，故m＝50，
n为土地的剩余使用年限。
根据《房地产权证》资料记载，评估对象土地终止日期为 2048 年 3 月 30 日，工
业用地基准地价为50年期土地使用权价格，待估宗地为出让用地，估价对象宗地剩余
使用年限n为40.5年，需进行年期修正。则评估对象土地使用权年限修正系数：
K2＝[1－1/（1＋6％）40.5]/[1－1/（1＋6％）50]
＝0.9576
4.确定容积率影响因素修正系数（K ）
3
容积率影响因素修正系数表
容积率 ≤1.2 1.5 2.0 2.5 ≥3.0
修正系数(%) 1.00 1.08 1.17 1.27 1.35
评估对象所在宗地的容积率小于 1.2，查表确定容积率修正系数 K =1。
3
5.确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（∑K）
工业用地地价因素修正系数表
优 较优 一般 较劣 劣
优劣程度
修正系数 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数
（％） （％） （％） （％） （％）
区域因素 工业集聚度 8-4 4-0 0 0-4 -4-8
环境质量状况 4-2 2-0 0 0-2 -2-4
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临道路等级 8-5 5-0 0 0-5 -5-8
距区域对外主干
4-2 2-0 0 0-2 -2-3
道距离
规划前景 4-2 2-0 0 0-2 -2-4
个别因素 形状 4-2 2-0 0 0-2 -2-4
地质、地形 5-3 3-0 0 0-2 -2-4
工业用地地价因素修正系数说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
规模一般，相互
规模大，相互间的相互间的协助关 规模较小，相互间规模小，相互间的协
工业聚集度 间的协助关系
协助关系好 系较好 的协助关系较差 助关系差
一般
附近有污染源，附近有污染源， 附近水源污染较 附近水源遭受污染严
环境质量状况 无污染
区域因素 污染较轻 污染一般 为严重 重
临30米以上主干 临18-30米主、
临道路等级 临15-18米道路 临7-15米道路 临7米以下道路
道 次干道
距区域对外主干
<500米 500-1500米 1500-2500米 2500-3500米 >3500米
道距离
规划前景 大型工业区 中型工业区 现状不变 小型工业区 零星工厂
较规则，较利于较规则，对布局较不规则，对布局
形状 规则，利于布局 不规则，较难布局
布局 无影响 影响不大
个别因素
地质较好，地势地质一般，地势
地质较劣，地势不地质恶劣，地势很不
地质条件好，地势 较平坦，坡度 较平坦，坡度
地质、地形 太平坦，需考虑坡平坦，需经平整才能
平坦 <2%，对建筑无影 <5%，对建筑影
度的影响 使用
响 响较小
估价对象地价影响因素修正系数表
项目 估价对象情况 修正系数
工业聚集度 较优 3
环境质量 一般 0
区域因素
临道路等级 临 20 米主干道 2
距对外主干道 约 1000 米 2
规划前景 一般 0
个别因素 形状 一般 0
地形地质 一般 0
合计∑K(%) 7
6.评估结果
委估宗地评估单价=基准地价×K1×K2×K3×（1±∑K）
=247×1.15×0.9576×1×（1+7%）
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=291元/平方米
厂区总土地面积为356,007.46平方米，宗地上总建筑面积为365,824.23平方米，
容积率为1.028。
楼面地价=宗地评估单价/容积率
=291/1.028
=282元/平方米（取整）
B、房屋建筑物的评估
(一)房产概况
1.工程概况
纺织二车间为钢混结构的生产用房屋，于1988年1月建成并投入使用。
基础采用钢砼独立基础，结构为钢砼梁、钢砼柱、钢砼现浇板及 240mm 砖墙；外
墙水刷石；水泥地面；内墙为涂料；屋面为SBS卷材防水层；钢窗，铁大门。
该车间配套设施包括给排水、电气等系统。至评估基准日，评估对象建筑物基础、
其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电力设施等均可正
常使用。
2.房地产权属状况：
纺织二车间《房地产权证》证号为粤房地证字第 2675866 号，证载权利人为广东
美雅集团股份有限公司。
(二)重置价值的计算
1.建安工程费用
建筑安装工程费用包括土建工程、装饰工程、给排水、电气工程等的总价，建安
工程费用采用预(决)算编制法进行计算，套用2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、
下册）、2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）、2006年《广东省安装工
程综合定额》（给排水工程）及《江门市造价信息》（2008 年第 5 期）计算工程建安
工程费用。具体计算过程详见下表：
建筑工程费用计算表
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序号 费用名称 费用计算 费率% 金额
1 分部分项工程费 1.1+1.2+1.3 2,859,902.95
1.1 定额分部分项工程费 2,555,232.72
1.1.1 定额人工费 648,879.55
1.2 价差 1.2.1+1.2.2+1.2.3 122,548.38
1.2.1 人工价差 抽工日计算 13,381.72
1.2.2 材料价差 抽材料计算 109,166.66
1.2.3 机械价差 抽台班计算
1.3 利润 (1.1.1+1.2.1)×% 27.50% 182,121.85
2 措施项目费 2.1+2.2 122,689.83
安全防护、文明施工措施项目
2.1 1×% 3.16% 90,372.93
费
2.2 其他措施项目费 1×% 1.13% 32,316.90
按承发包双方约
3 其他项目费
定
4 规费 4.1+4.2+4.3 139,883.60
4.1 社会保险费 (1+2+3)×% 3.31% 98,723.82
4.2 住房公积金 (1+2+3)×% 1.28% 38,177.19
4.3 工程定额测定费 (1+2+3)×% 0.10% 2,982.59
5 不含税土建工程费用 1+2+3+4 3,122,476.38
6 堤围防护费与税金 5×% 3.54% 110,535.66
7 含税土建工程费用 5+6 3,233,012.04
安装工程费用计算表
序号 费用名称 费用计算 费率% 金额
一、 直接费 按定额计算 625,694.16
1、 其中：人工费 6,373.32
二、 生产费用 直接费*费率 9.26% 57,939.28
三、 间接费 直接费*费率 6.78% 42,422.06
四、 预算包干费 人工费*费率 10% 637.33
五、 劳动保险费 人工费*费率 29% 1,848.26
六、 定额编制管理费 直接费*费率 0.1% 625.69
七、 劳动定额测定费 直接费*费率 0.03% 187.71
八、 上级管理费 直接费*费率 0.075% 469.27
九、 利润 人工费*费率 70% 4,461.32
(一+二+三+四+五+六
十、 税金 3.41% 25,032.72
+七+八+九)*费率
不含税构件价格*费
十一、 预制构件增值税 6.60% 6,194.37
率
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一+二+三+四+五+六+
十二、 安装工程费用 765,512.17
七+八+九+十+十一
建筑安装总费用
序号 费用名称 金额
一、 建筑工程造价 3,233,012.04
二、 安装工程造价 765,512.17
建安工程造价 3,998,524.21
2.前期及其他费用取费标准
根据江门市及国家在评估基准日前颁布的其它税费文件及建设期建设单位所支付
的费用计算。
前期及其他费用计算表
序
取费项目 取费基础 单位 标准 金额 依据
号
1 勘察设计费 工程造价 费率% 3.45% 137,949.09 计价格[2002]10号
发改价格[2007]670
2 工程建设监理费 工程造价 费率% 1.60% 63,976.39
号
计价格[2002]1980
3 招标代理服务费 工程造价 费率% 0.48% 19,192.92
号
4 建设单位管理费 工程造价 费率% 1.33% 53,180.37 财建[2002]394号
广东省物价局粤价
5 工程质量监督费 建筑面积 元 2.00 58,486.00
函[2004]477号
广东省物价局粤价
6 白蚁防治费 建筑面积 元 7.00 204,701.00
函[2002]370号
合计 537,485.77
3.资金成本
该工程建成投产的周期为1年，资金按年平均投入，取中国人民银行于2007年12
月 21 日公布执行的半年期贷款利率 6.57%，一年期贷款利率 7.47%，一至三年期贷款
利率7.56%，并假设资金均匀投入，故取贷款利率为7.47%。
资金成本=(建安工程总费用×1/2+工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×1
年
=（3,998,524.21×1/2 +537,485.77）×7.47%×1
=189,495.07元
4.重置成本
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重置成本=建筑安装工程费用+工程建设前期费用及其他费用+资金成本
=3,998,524.21+537,485.77+189,495.07
=4,725,505.05元 （取整数）
(三)成新率的确定
1.理论成新率：
该厂房为钢混结构房屋，经济耐用年限为 50 年。该房产于 1988 年 1 月建成并投
入使用，到评估基准日2008年5月31 日已使用19.76年，尚可使用年限为 30.24年。
故：
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=29.67／（30.24+19.76）×100%=59.34%
2.现场勘查成新率：按工程的结构、建筑、装修、配套设施的使用功能及维护情
况采用打分的方法确定成新率。经现场勘查的结果如下表所示：
现场勘查成新率表
序号 结构名称 评定依据 标准分 勘察分
一 结构部分： 100 60
1 基础 无不均匀沉降 30 18
2 柱 足够承载能力 25 15
3 梁 足够承载能力 20 12
4 板 主体坚实 15 9
5 墙体 钩缝完好密实 10 6
二 装修及装饰部分： 100 61
1 屋面 不渗漏保温隔热层基本完好 30 18
2 门、窗 完整无损 20 15
3 外墙 平整完好 10 6
4 内墙 少量破损部分空鼓裂纹 15 8
5 顶棚 平整完好 10 6
6 楼地面 局部风化 15 8
三 设备部分： 100 60
1 给排水 使用良好 50 30
2 电气工程 使用良好 50 30
现场勘察成新率=结构部分×修正系数+装修装饰部分×修正系数+设备安装部分
×修正系数=60%×0.8+61%×0.1+60%×0.1
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=60.1%
3.综合成新率：
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=59.34%×40%+60.1%×60%
=60%（取整）
(四)评估值
纺织二车间评估值=重置成本×综合成新率
=4,725,505.05×60%
=2,835,303.00元
纺织二车间房地评估价值=厂房房屋评估值+楼面地价×建筑面积
=2,835,303.00 +282×3,408.62
=3,796,534.00 元
二、收益法：
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基
准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价值的评估方法。
具体测算过程如下：
假设评估对象在未来使用年限内，每年可获得一定的年净收益，年净收益在前几
年有增长，以后保持平稳，则适用公式：
V ＝A1 ÷（r -g ）×{1-[(1+g)/(1+r)]n1 } + A2÷r ×[1-1/(1+r)n2]÷(1+r) n1
A1 是第一年的年净收益，A2 是递增年限最后一年的年净收益，即以后平稳年限
的年净收益；g 为净收益递增的比率；r 为折现率, n 表示有限收益年期。
a)假设条件
ⅰ）持续经营假设
ⅱ）委托方提供的资料真实完整；
ⅲ）与估价对象出租经营的有关国家或地区现行法律、法规、政策以及社会环境
没有重大变化；
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ⅳ）现行税种、税率、利率在正常范围内变动；
ⅴ）无其他不可抗力因素造成的重大不利影响。
b)评估测算
ⅰ）年有效毛收入：
评估对象位于鹤山市人民西路，周边有类似工业厂房物业出租，据估价人员现场
了解，工业物业客观的租金水平在5-8 元/平方米·月之间，每年递增水平约为 3%，出
租率在 88％左右，考虑这次评估是把厂区的所有土地分摊到建筑物上，而厂区的占地
面积较大，闲置土地较多，故租金水平较普通厂房略高，但该厂房已使用二十年，较
陈旧。故本次评估确定其租金为7 元/平方米·月，从评估基准日开始，每年递增约为
3%，递增期为5 年，之后租金保持平稳，出租率按 88％测算。
ⅱ）年运营费
年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：
年运营费测算表（以年有效毛收入为基数）
序 项 目 费率 备注
号
1 营业税及附加（营业税、城建税、教育附加） 5.5%
2 房产税 12%
3 维修费 1.5%
4 管理费 0% 租金外另付
5 其他（保险费、租赁代理费等） 1%
合 计 20％
ⅲ）年纯收益
以7 元/平方米·月的租金计算，年运营费取20%，出租率取88％，设1-5 年的租
金递增率为3%，第6 年起租金平稳，等于第5 年租金；评估对象年纯收益为：
第 1 年纯收益A1 ＝7×12×88%×(1-20%)＝59.14 元/平方米
第 6 年起纯收益A2 ＝59.14× (1+3%)^(5-1) ＝66.56 元/平方米
ⅳ）折现率确定：
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折现率为投资报酬率，将未来有限期的预期收益转化为现值，适用于有限期预期
收益的还原。本次估价折现率确定公式：
R=无风险报酬率+风险调整值（R 为折现率）
其中无风险报酬率采用银行一年期无风险存款利率，银行一年期存款利率为
4.14%，利息税费为5%，确定无风险存款利率为3.87％×(1-5%)≈3.93%，风险调整值
根据估价时市场经济环境对该工业物业的影响而定，约为2.5 ％，即：
R=3.68%+2.5 ％≈6％。
ⅴ）收益期确定
委托方提供的《房地产权证》记载，评估对象所在宗地的土地使用年限至2048 年
3 月30 日。从评估基准日点2008 年 5 月31 日起，其剩余收益年限为39.83 年，其中
租金递增收益年限n1 取 5 年，租金平稳收益年限n2 为34.83 年。
ⅵ）评估测算
评估对象的收益价值为：
n1 } + A2÷r ×[1-1/(1+r)n2]÷(1+r) n1
V=A1 ÷（r -g ）×{1-[(1+g)/(1+r)]
5 34.83 5
=59.14/(6%-3%){1-[(1+3%)/(1+6%)] }}+66.56/6%×[1-1/(1+6%) ] ÷(1+6%) =984 元/
㎡（取整）
纺织二车间房地评估价值=评估单价×建筑面积
=984×3,408.62
=3,354,082.00 元
三、纺织二车间评估结果选取
对评估对象采用成本法和收益法两种方法的估价结果有一定差距，但相差不大，
且都较符合当地的市场状况，故取上述两种方法的算术平均值为最终估价结果。
四、纺织二车间评估结果
纺织二车间房地评估价值＝（3,796,534.00＋3,354,082）/2=3,575,308.00元
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八、评估结果
经评估，截止评估基准日，本次房地产评估值331,804,502.00元，比调整后账面
值153,230,584.06元，增值178,573,917.94元，增值率为116.54%。
评估结果详见“固定资产—房屋建筑物清查评估明细表”。
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设备评估技术说明
一、评估范围
本次设备评估的范围为广东美雅集团股份有限公司拟进行资产重组所涉及的全部
机器设备、车辆及电子设备。该部分资产于评估基准日的账面原值为 253,016,885.71
元，账面净值为21,802,669.64元。
二、评估资产概况
美雅公司委托评估的设备资产共计 358 项，其中：机器设备 1065 台（套），主要
包括涤纶丝生产线、纺织设备、印染设备、PVC薄膜压延生产线及其配套的公用工程设
施设备，生产毛毯的主要设备为日本进口设备，机器设备大部分购置于上世纪八、九
十年代，有部分处于待报废状态；
车辆共计 9 辆，车辆包括凌志 400、奔驰 5510 等小轿车、金杯面包车等，大部分
车辆购置于上世纪九十年代，有部分处在报废、待报废状态。
电子设备共计 87 台，主要包括计算机、打印机、传真机等办公自动化设备以及空
调等，均购置于上世纪八、九十年代，有部分处于待报废状态。
评估人员在现场对申报的设备类资产进行清点核实，并向有关人员调查了设备的
使用状况、维护保养情况和历史情况。设备主要分布于广东鹤山市人民西路美雅公司
厂区内。
三、评估过程
（一）评估准备
根据委估资产的构成特点，按照评估规范化要求，指导企业填写《固定资产—机器设
备清查评估明细表》、《固定资产—车辆清查评估明细表》、《固定资产—电子设备清查
评估明细表》，并根据企业填报的明细内容进行核对，作到与总账相符、总账与申报表
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相符。
向企业下发有关设备技术状况调查表，指导有关人员根据资产的实际使用情况进
行填写，并以此作为评估的参考资料。
（二）现场调查
1.根据评估资产的特点和分布情况制定现场勘察计划。
2.现场勘察
（1）针对资产清查评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的清查核实方法进
行现场勘察，做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
（2）查阅主要设备的技术资料和文件，以及企业对各类主要设备的自我评价，并通过
与设备管理人员和操作人员的广泛交流，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行
情况。
（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善资产清查评估明细表，做到表实相符。
（4）对评估范围内的设备类资产的产权进行核查，如：抽查重大设备的购置合同或购
置发票等，做到产权清晰。
（三）综合处理
1.评定估算
（1）根据本次评估目的，设备类资产评估采用重置成本法。
（2）为了保证评估的真实性和准确性，对主要设备及主要附属设备，逐台逐件进行评
估；对数量多、单位价值相对较低、同一制造厂制造、同时投入使用的同类设备，在
逐件逐台核实数量的基础上，分类评估。
（3）大部分国内设备的现价是在询价基础上，参考近期同类设备的合同价，经专家讨
论确定；少量价值较低的国内设备现价，根据当地市场价格信息资料查得。
（4）对价值量较低、不需要安装或安装量较小，以及运输费用较低的设备的重置全价，
由评估人员结合当地具体情况，区别对待，予以估算。
（5）对进口设备评估，首先了解进口设备的基本情况，然后进行市场调查和分析，
对国内没有性能参数相同或相近的同类设备，按进口设备进行评估；对进口设备通过
市场询价，确定其F.O.B或C.I.F价，再加上有关税、费确定其重置全价。
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（6）机器设备的经济寿命年限，由专家根据收集的统计资料，分类讨论确定。
（7）机器设备的成新率采用使用年限法和观测分析法综合确定。
2.评估汇总
（1）结合设备的原始订购合同等资料及物价、其他费用、税率的变化情况，综合分析
评估结果的可靠性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素，
进而对评估结果作必要的调整。
（2）按机器设备、车辆、电子设备编辑清查评估明细表和汇总表。
（3）把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备技术状况调查表、调查统
计表、自我评价、有关设备的订购合同、购置发票及相关资料复印件等）及评估作业
表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。
3.撰写报告
按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式要求，编制“设备评估技术说明”。
四、评估方法
依据评估目的，本次设备资产评估采用重置成本法，即在持续使用的前提下，以
重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分
析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：
设备评估值=设备重置成本×综合成新率
(一)机器设备及电子设备
1.重置成本的确定
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋安装费＋基础费＋其他费用＋资金成本
设备购置价的确定：向设备生产厂家、销售单位询问设备现行市场价格信息，结
合评估人员进行市场调研和收集现价资料，确定设备的购置价格。
运杂费及安装费的确定：根据资产具体情况及特点，运杂费考虑运输的行业计费
标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计算。
基础费的确定：根据设备的具体情况，无设备基础的不考虑该项费用；小设备的
基础费用含在设备安装费中一并考虑；其他设备按照实际情况考虑基础费率。
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其他费用确定：根据资产具体情况考虑该项费用。
资金成本的确定：资金成本为正常建设工期内工程占用资金的资金成本。资金成
本费率为评估基准日正在执行的中国人民银行贷款利率。按工程合理的建设工期，整
个建设工期内资金均匀投入计算。
对于进口设备部分，首先，通过市场询价，确定其外汇购置价（FOB或CIF价）；
其次，将有关设备的外汇现行汇率（评估基准 日美元对人民币的汇率中间价为
7.5108:1），即得相应设备的人民币现行购置价；第三，将进口设备人民币现行购置价
加上银行财务费、外贸手续费、监管费、商检费、资金成本等，即可确定进口设备的
重置全价。
对不需安装的及安装周期短的设备不考虑资金成本。
2.综合成新率的确定
根据设备情况，对价值量高、重要及处于非正常使用状态的设备，采用评估人员
现场勘察打分与年限法成新率相结合的方法确定；对价值量低、不重要且处于正常使
用状态的设备采用年限法确定评估值。
综合成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
年限法成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
评估人员通过和设备管理、维修、使用人员座谈和现场勘察，参考企业提供的设
备检测、检修记录、技术档案等相关资料，对设备的使用状况、技术水平按单元项分
别评定成新率，根据各单元价值或功能确定其权重系数，将各单元项成新率与其权重
系数乘积相加计算出该设备的成新率，公式为：
现场勘察成新率=Σ单元项成新率×权重系数
(二)车辆
1.重置成本的确定
根据委估资产所在地汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置
附加费、验车及牌照等费用确定重置成本。
重置成本＝汽车购置价＋购置附加费＋验车及牌照等费用
2.综合成新率的评定
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运输车辆成新率的确定，根据国家有关规定，结合评估人员对车辆性能、外观、
大修及维护保养等现场情况的勘察，综合确定其成新率。
理论成新率，按年限法成新率与里程法成新率孰低原则确定：
年限法成新率=（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
里程法成新率=（经济行驶里程－已行驶里程）/经济行驶里程×100%
综合上述，根据孰低原则来确定其理论成新率，然后通过现场勘察车辆各组成部
分现状及查阅有关车管档案，对理论成新率进行修正确定综合成新率。
五、评估结论
设备类资产评估结果汇总表
单位：人民币元
账面价值 评估值 增值率%
科目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 246,447,880.20 21,403,589.67 138,038,840.00 22,602,227.38 -43.99 5.60
车辆 2,376,075.20 135,976.80 1,881,200.00 380,450.00 -20.83 179.79
电子设备 4,192,930.31 263,103.17 1,824,570.00 365,487.68 -56.48 38.91
合计 253,016,885.71 21,802,669.64 141,744,610.00 23,348,165.06 -43.98 7.09
六、设备评估案例
案例：整经机的评估（表4-6-2-1序号120）
（1）设备概况
设备名称：整经机
规格型号：KPD-600
主设备生产厂家：日本村田公司
启用日期：1993-10
（2）重置成本的确定
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整经机启用于 1993 年 10 月，主机设备为日本村田公司生产，评估人员向国内有
关生产厂家询价了解，类似规模及生产能力配置的整经机设备购置价为1,280,600元/
台。4台合计为1,280,600×4=5,144,000元，其他费用费率(以设备购置价为基数)选
取如下:国内运杂费费率取2%，安装调试费费率取4%，基础费费率取1.5%，该设备建
设周期为0.5年，同期银行贷款利率为7.47%，则委估设备的重置成本为：
设备重置成本=设备购置价×(1+国内运杂费费率+安装调试费费率+基础费费率)
×(1+资金成本率)
=5,144,000×(1+2%+4%+1.5%)×(1+7.47%×1/2)
=5,738,338.00元，取整为5,740,000.00元
（3）综合成新率的确定
据了解，委估整经机的制造技术已比较成熟，并为该行业广泛使用，故本次评估
不考虑其功能性贬值，仅据其使用年限并结合现场查勘情况，采用综合分析法确定该
设备的成新率。
整经机一般经济使用年限约为13年，优质进口名牌机型质量较优，经济耐用年限
通常可取16年。委估生产线主设备为日本村田公司出产，故设定总使用年限这16年。
委估设备启用时间为1993年10月，已使用年限约为14.5年，现场查勘，委估设备处
于正常使用状态，维护保养情况一般。我们根据实地勘察的情况确定尚可使用年限为
3年。
综合成新率＝尚可使用年限/正常预计总使用年限×100%
＝3/16×100%=18.5%
经评估人员现场勘察，该设备运行正常，维护保养一般。评估人员在广泛听取设
备实际操作人员、维修人员和管理人员对设备情况的介绍和评判后，参照《机器设备
成新率评估参考表》，最终确定其成新率为15%。
（4）评估价值的确定
评估价值=重置价值×综合成新率
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=5,740,000.00×15%=861,000.00元（取整）
七、评估增减值分析
设备类账面净值为21,802,669.64元，评估净值为23,348,165.06，增值率为7.09%,
其主要原因是企业对设备计提折旧的年限较短，从而造成评估增值。
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注册商标专用权评估技术说明
一、评估对象概况
1.资产评估对象
本项目评估对象包括美雅系列注册商标专用权第24类：1728668号、1569055号、
1569056号、1569057号、714411号、291889号，第25类1689439号、991433号、985190
号，第23类1004450号，第22类1033681号、第1类990157号、第7类975098号、
第3类1026159号，第7类975098号和云鹤注册商标专用权第24类859343号。
其中第291889号美雅注册商标的注册人为鹤山毛纺织总厂，该厂为广东美雅集团
股份有限公司的前身，其他美雅系列注册商标和第 24 类 859343 号云鹤注册商标注册
人均为广东美雅集团股份有限公司。
2.委估对象概况
待估注册商标的简要情况如下表所列：
核准使 评估基准日
序号 商标证号 商标名称 商标注册有效期限 核定使用商品
用类别 使用情况
床罩、被子、枕套、
床单、被罩、纺织品
2002年 3月14 日至 曾经使用，目
1 1728668 号 美雅（图形） 第24类 挂毯、毛巾被、家用
2012年 3月13 日 前不使用
亚麻布、仿兽皮的织
物、编织织物。
2001年 5月14 日至 曾经使用，目
2 1569055 号 美雅（中文和图形） 第24类 毛毯
2011年 5月13 日 前不使用
美雅 MEIYA（中文、 2001年 5月14 日至 主要用于毛
3 1569056 号 第24类 毛毯
拼音和图形） 2011年 5月13 日 毯产品
2001年 5月14 日至
4 1569057 号 美雅 第24类 毛毯 目前不使用
2011年 5月13 日
（续上表）
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核准使用 评估基准日
序号 商标证号 商标名称 商标注册有效期限 核定使用商品
类别 使用情况
针织服装，睡衣裤，
特殊功能服装，仿
2001年 12月 28 日至 皮服装，宽外袍，曾经使用，目
5 1689439 号 美雅（图形） 第 25 类
2011年 12月 27 日 运动衫，滑水防潮前不使用
服，裙子，T恤衫，
紧身内衣
袜，短统袜