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栖霞建设增发招股意向书摘要
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股票简称：栖霞建设 股票代码：600533
南京栖霞建设股份有限公司
发行人注册地：江苏省南京市和燕路 251 号
增发招股意向书摘要
保荐机构（主承销商）： 广发证券股份有限公司
保荐机构（主承销商）注册地：珠海市吉大海滨南路光大
国际贸易中心26楼26114
招股意向书公告时间： 2008 年 7 月 10 日
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栖霞建设公开增发 A 股招股意向书摘要（封卷稿）
声 明
本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况。投资
者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的
依 据 。 募 集 说 明 书 全 文 同 时 刊 载 于 证 监 会 指 定 的 网 站
（http://www.sse.com.cn）。
第一节 本次发行概况
一、 本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况简介
法定中文名称： 南京栖霞建设股份有限公司
法定英文名称： Nanjing Chixia Development Co., Ltd.
注册地： 江苏省南京市和燕路251号
股票简称： 栖霞建设
股票代码： 600533
上市地： 上海证券交易所
（二）本次发行概要
1、本次发行的核准情况
本公司 2007 年 9 月 17 日召开第三次临时股东会、2007 年 10 月 12 日召开
第五次临时股东会审议通过了2007年度增发议案。本次增发已经中国证券监督
管理委员会以证监发行字【2008】862号文核准。
2、证券发行类型：人民币普通股（A）股
3、证券发行数量：公司股东大会批准本次增发数量不超过 12,000 万股，
最终发行数量由公司与保荐人(主承销商)根据具体情况协商确定。
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4、证券面值：人民币1.00元
5、发行价格及定价方式：本次发行价格为8.62元/股，不低于公告招股意
向书前二十个交易日股票均价。
6、预计募集资金总额（含发行费用）：不超过103,440万元。
7、预计募集资金净额：99676.8万元。
8、募集资金专项存储的账户
帐户名称：南京栖霞建设股份有限公司
帐 号：3200 0661 5010 1410 2896 6
开 户 行：交行中央门支行
帐户名称：南京栖霞建设股份有限公司
帐 号：3200 1596 7360 5000 2147
开 户 行：建行中山支行
帐户名称：南京栖霞建设股份有限公司
帐 号：07709 0182 6000 34760
开 户 行：中信银行北京西路支行
（三）发行方式和发行对象
1、发行方式
本次发行采取网上、网下定价发行的方式进行。
本次发行将向公司原股东优先配售。公司原股东最大可按其股权登记日
2008年7月11日收市后登记在册的持股数量以10:2.5的比例行使优先认购权，
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即最多可优先认购10,125万股，占本次增发数量的84.38%。
2、发行对象：在上海证券交易所开设A股股东账户的自然人、法人和机构
投资者（国家法律、法规禁止者除外）。
（四）承销方式与承销期
本次发行保荐机构（主承销商）组织承销团以余额包销的方式承销；承销
起止期限：2008年7月10 日——2008年7月18日。
（五）发行费用概算
本次发行费用预计总额为3763.2万元，具体包括：
承销费 3103.2万元（募集资金总额的3%）
保荐费 200万元
律师费 130万元
会计师费 80万元
路演推介费 200万元
其他费用 50万元
（六）发行承销时间安排
日 期 事 项 停牌时间
刊登招股意向书摘要、网上和网下发行公告、
T-2（7 月 10 日） 网上路演公告 9:30—10:30
网上路演，股权登记日
T-1(7 月 11 日) 正常交易
网上、网下申购；网下机构投资者申购定金
T(7 月 14 日) 缴款；发行方案提示性公告 全天停牌
T+1(7 月 15 日) 网上申购资金到账；网下申购定金验资 全天停牌
网上申购资金验资，确定网上、网下发行股 全天停牌
T+2(7 月 16 日) 数，计算配售比例
T+3(7 月 17 日) 公告配售结果；网上配售股票发售；退还未 9:30—10:30
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获配售机构投资者申购资金；机构投资者缴
纳网下配售余款
网上未获配售的资金解冻；网下申购资金验
T+4(7 月 18 日) 资；募集资金划入发行人指定账户 正常交易
以上日期为工作日。如遇重大突发事件影响本次发行，发行人和保荐机构
（主承销商）将及时公告，修改发行日程。
（七）本次发行证券的上市流通
本次增发结束后，本公司将尽快办理增发股份上市的有关手续。
二、 本次发行有关机构
（一） 发行人： 南京栖霞建设股份有限公司
法定代表人： 陈兴汉
联系人： 王建优、周文龙
办公地址： 江苏省南京市龙蟠路9号
联系电话： 025—85600533
传真： 025—85502482
（二） 保荐机构（主承销商）： 广发证券股份有限公司
法定代表人： 王志伟
保荐代表人： 陈天喜、胡军
项目主办人： 史建杰
项目经办人： 成勇、赵源
办公地址： 广州市天河北路183号大都会广场19楼
联系电话： 010—68083352
传真： 010—68083351
（三） 发行人律师： 北京市康达律师事务所
负责人： 付洋
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经办律师： 杨健、袁怀东、段治平
办公地址： 北京市建外大街19号国际大厦2301室
联系电话： 010—85262828
传真： 010—85262826
（四） 审计机构： 南京永华会计师事务所有限公司
法定代表人： 诸旭敏
经办会计师： 束哲民、诸旭敏
办公地址： 南京市中山北路26号新晨国际大厦8楼
联系电话： 025—83311788
传真： 025—83311788
（五） 申请上市的证券交易所： 上海市证券交易所
办公地址： 上海市浦东南路528号
联系电话： 021—68808888
传真： 021—68811782
联系人: 周卫
（六） 收款银行：工行广州市第一支行
联系人：黄滨
联系电话：020-83322217
第二节 主要股东情况
截止2007年12月31日，公司股本总额为40,500万股，公司前10名股东
持股情况如下表所示： 单位：股
持有有限售条件
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数
股份数量
南京栖霞建设集团有限公司 国有 33.52 135,768,240 120,018,240
南京新港高科技股份有限公司 国有 14.43 58,421,520 42,671,520
广发小盘成长股票型证券投资基金 其他 2.36 9,541,642 -
国泰君安证券股份有限公司 其他 2.22 9,000,000 -
大成创新成长混合型证券投资基金 其他 2.14 8,651,305 -
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鹏华价值优势股票型证券投资基金 其他 2.04 8,260,755 -
广发大盘成长混合型证券投资基金 其他 1.85 7,526,684 -
南京仙林房地产开发有限公司 其他 1.85 7,500,000 -
中国人寿保险股份有限公司－分红－团
其他 1.85 7,500,000 -
体分红－005L－FH001 沪
华夏红利混合型开放式证券投资基金 其他 1.73 7,006,399 -
截至 2008 年 2 月 29 日，栖霞集团和南京新港高科技股份有限公司限售股
份情况 单位： 万股
所持有限售条
序号 股东名称 可上市流通时间 承诺的限售条件
件的股份数量
截至目前，减持价格不低
1 栖霞集团 10,426,824 2009年 1月23 日
于每股 5.66元/股
南京新港高科技
2 2,692.152 2009年 1月23 日 无
股份有限公司
第三节 财务会计信息
一、公司最近 3 年审计情况
本公司2005年—2007年度财务会计报告已经南京立信永华会计师事务所有
限公司审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
本公司的主营业务为房地产开发业务，公司财务报表附注的披露均根据中
国证券监督管理委员会证监发字【2001】17 号《公开发行证券公司信息披露编
报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》的相关
规定执行。
二、公司合并报表范围变化情况
本公司将控股子公司均纳入合并报表范围，具体为东方公司、苏州公司、
仙林公司、无锡公司、栖霞物业和无锡锡山公司。2007 年，公司合并范围增加
了无锡锡山公司，该公司为本公司2007年设立的全资子公司。
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三、公司最近 3 年财务报表
以下本公司 2005 年、2006 年和 2007 年的财务数据信息，非经特别说明，
均引自南京立信永华会计师事务所有限公司对本公司 2005 年、2006 年和 2007
年的财务审计报告，且上述三年的财务数据为在新会计准则下经调整后的数据。
（一）合并财务会计报表
公司最近三年合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及所有者权
益变动表：
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合并资产负债表 单位：元
项目 2007年 12月 31 日 2006年 12月 31 日 2005年 12月 31 日
流动资产：
货币资金 1,156,324,877.05 1,258,657,088.20 482,097,135.49
交易性金融资产 0 0 0
应收票据 0 0 0
应收账款 4,817.48 53,953.19 8,396.71
预付款项 174,633,676.42 501,492,634.73 284,659,257.19
应收利息 0 0 0
应收股利 0 0 0
其他应收款 10,807,688.34 9,511,214.69 3,853,084.83
买入返售金融资产
存货 4,939,158,031.39 3,007,603,233.76 3,275,511,631.58
一年内到期的非流动
0 0 0
资产
其他流动资产 0 0 0
流动资产合计 6,280,929,090.68 4,777,318,124.57 4,046,129,505.80
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 0 0 0
持有至到期投资 0 0 0
长期应收款 0 0 0
长期股权投资 0 0 0
投资性房地产 15,064,705.29 15,882,090.80 12,176,716.33
固定资产 38,174,432.84 39,179,377.54 39,478,540.75
在建工程 0 0 0
工程物资 0 0 0
固定资产清理 0 0 0
生产性生物资产 0 0 0
油气资产 0 0 0
无形资产 1,115,452.00 1,863,462.31 150,203.29
开发支出 0 0 0
商誉 0 0 0
长期待摊费用 672,265.47 859,874.43 0
递延所得税资产 54,035,994.52 34,263,505.76 41,035,154.47
其他非流动资产 0 0 0
非流动资产合计 109,062,850.12 92,048,310.84 92,840,614.84
资产总计 6,389,991,940.80 4,869,366,435.41 4,138,970,120.64
流动负债：
短期借款 765,000,000.00 685,000,000.00 1,120,000,000.00
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交易性金融负债 0 0 0
应付票据 0 0 34,870,813.96
应付账款 208,099,826.00 123,812,973.24 126,166,974.59
预收款项 588,359,663.28 539,416,253.02 755,457,644.75
应付职工薪酬 4,273,702.93 6,508,438.99 2,144,813.50
应交税费 124,055,504.06 14,715,636.95 27,152,373.92
应付利息 0 0 0
应付股利 0 0 0
其他应付款 131,739,796.69 59,940,089.17 27,432,959.80
一年内到期的非流动
1,084,000,000.00 348,220,000.00 520,000,000.00
负债
其他流动负债 0 0 0
流动负债合计 2,905,528,492.96 1,777,613,391.37 2,613,225,580.52
非流动负债：
长期借款 1,410,000,000.00 1,284,000,000.00 503,995,000.00
应付债券 0 0 0
长期应付款 2,993,372.82 3,095,590.10 5,720,673.21
专项应付款 0 0 0
预计负债 0 0 0
递延所得税负债 0 0 0
其他非流动负债 3,462,300.00 3,462,300.00 3,462,300.00
非流动负债合计 1,416,455,672.82 1,290,557,890.10 513,177,973.21
负债合计 4,321,984,165.78 3,068,171,281.47 3,126,403,553.73
所有者权益（或股东
权益）：
实收资本（或股本） 405,000,000.00 405,000,000.00 210,000,000.00
资本公积 674,700,953.19 674,700,953.19 262,405,371.47
减：库存股 0 0 0
盈余公积 103,210,057.21 75,794,422.90 54,091,434.85
未分配利润 446,060,988.67 275,758,254.74 170,819,879.37
归属于母公司所有者
1,628,971,999.07 1,431,253,630.83 697,316,685.69
权益合计
少数股东权益 439,035,775.95 369,941,523.11 315,249,881.22
所有者权益合计 2,068,007,775.02 1,801,195,153.94 1,012,566,566.91
负债和所有者权益总
6,389,991,940.80 4,869,366,435.41 4,138,970,120.64
计
合并利润及利润分配表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业总收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60 1,328,330,938.07
其中：营业收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60 1,328,330,938.07
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二、营业总成本 2,234,600,841.00 1,951,222,419.63 924,623,195.48
其中：营业成本 1,845,011,309.90 1,696,717,090.17 924,623,195.48
营业税金及附加 271,960,398.33 151,008,353.16 84,971,737.47
销售费用 36,373,261.49 37,402,387.28 36,381,551.46
管理费用 63,369,820.13 55,089,174.26 44,117,167.40
财务费用 17,365,563.35 11,007,334.97 8,642,068.68
资产减值损失 520,487.80 -1,920.21 -971,872.75
加：公允价值变动收益（损
0 0 0
失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
10,405,041.99 7,184,008.27 840,736.12
填列）
其中：对联营企业和合营企
0 0 0
业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“－”
632,604,996.94 368,621,023.24 231,407,826.45
号填列）
加：营业外收入 429,511.12 3,239,770.30 3,109,825.35
减：营业外支出 2,294,356.66 1,036,174.78 1,069,608.24
其中：非流动资产处置损失 0 0 0
四、利润总额（亏损总额以
630,740,151.40 370,824,618.76 233,448,043.56
“－”号填列）
减：所得税费用 218,127,530.32 123,554,005.63 74,173,146.60
五、净利润（净亏损以“－”
412,612,621.08 247,270,613.13 159,274,896.96
号填列）
归属于母公司所有者的净
343,518,368.24 231,641,363.42 152,687,597.09
利润
少数股东损益 69,094,252.84 15,629,249.71 6,587,299.87
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.848 0.635
（二）稀释每股收益 0.848 0.635
合并现金流量表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的
2,913,897,449.58 2,095,355,538.22 1,871,302,968.44
现金
收到的税费返还 62,489.00 0 378,651.70
收到其他与经营活动有关的 17,779,205.08 287,778,925.02 29,869,090.55
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现金
经营活动现金流入小计 2,931,739,143.66 2,383,134,463.24 1,901,550,710.69
购买商品、接受劳务支付的
3,178,623,183.23 1,549,667,007.40 1,639,638,608.15
现金
支付给职工以及为职工支付
54,463,256.92 39,901,047.30 32,721,564.99
的现金
支付的各项税费 321,501,788.07 282,924,057.07 192,373,907.78
支付其他与经营活动有关的
103,571,717.14 301,552,412.73 56,843,048.31
现金
经营活动现金流出小计 3,658,159,945.36 2,174,044,524.50 1,921,577,129.23
经营活动产生的现金流量净
-726,420,801.70 209,089,938.74 -20,026,418.54
额
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金 9,247,630.00 0 8,000,000.00
取得投资收益收到的现金 10,405,041.99 7,184,008.27 840,736.13
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净 800.00 16,325.82 41,210.00
额
处置子公司及其他营业单位
0 0 0
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
0 0 0
现金
投资活动现金流入小计 19,653,471.99 7,200,334.09 8,881,946.13
购建固定资产、无形资产和
4,199,246.64 7,155,104.77 10,002,327.38
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 9,247,630.00 0 0
取得子公司及其他营业单位
0 0 0
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
0 0 0
现金
投资活动现金流出小计 13,446,876.64 7,155,104.77 10,002,327.38
投资活动产生的现金流量净
6,206,595.35 45,229.32 -1,120,381.25
额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 0 648,200,000.00 89,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东
0 39,000,000.00 89,000,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,990,000,000.00 2,319,000,000.00 2,107,995,000.00
收到其他与筹资活动有关的
0 0 0
现金
筹资活动现金流入小计 2,990,000,000.00 2,967,200,000.00 2,196,995,000.00
1—2—12
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偿还债务支付的现金 2,048,220,000.00 2,145,775,000.00 1,937,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息
323,653,698.39 252,001,417.68 205,548,357.41
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
0 0 0
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
195,000.00 1,973,475.00 0
现金
筹资活动现金流出小计 2,372,068,698.39 2,399,749,892.68 2,143,048,357.41
筹资活动产生的现金流量净
617,931,301.61 567,450,107.32 53,946,642.59
额
四、汇率变动对现金及现金
-49,306.41 -25,322.67 -19,238.62
等价物的影响
五、现金及现金等价物净增
-102,332,211.15 776,559,952.71 32,780,604.18
加额
加：期初现金及现金等价物
1,258,657,088.20 482,097,135.49 449,316,531.31
余额
六、期末现金及现金等价物 482,097,135.49
1,156,324,877.05 1,258,657,088.20
余额
1—2—13
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2005—2007 年所有者权益变动表(合并数)
2007 年度
归属于母公司股东权益
项目
实收资本 减：库存
资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
(或股本) 股
一、上年年末余额 405,000,000.00 674,681,430.39 0 80,917,590.13 265,300,820.17 366,208,815.95 1,792,108,656.64
加：会计政策变更 19,522.80 -5,123,167.23 10,457,434.57 3,732,707.16 9,086,497.30
前期差错更正 0
二、本年年初余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号 0 0 0 27,415,634.31 170,302,733.93 69,094,252.84 266,812,621.08
填列）
（一）净利润 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
（二）直接计入所有
者权益的利得和损 0 0 0 0 0 0 0
失
1．可供出售金融资
产公允价值变动净 0
额
2．权益法下被投资
单位其他所有者权 0
益变动的影响
3．与计入所有者权
0
益项目相关的所得
1—2—14
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税影响
4．其他 0
上述（一）和（二）
0 0 0 0 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
小计
（三）所有者投入和
0 0 0 0 0 0 0
减少资本
1．所有者投入资本 0
2．股份支付计入所
0
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 0 0 0 27,415,634.31 -173,215,634.31 0 -145,800,000.00
1．提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0
2．对所有者（或股
东）的分配 -145,800,000.00 -145,800,000.00
3．其他
（五）所有者权益内
0 0 0 0 0 0 0
部结转
1．资本公积转增资
0
本（或股本）
2．盈余公积转增资
0
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
0
损
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
1—2—15
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2006 年度
一、上年年末余额 210,000,000.00 262,385,848.67 58,166,570.17 165,541,640.56 313,361,744.30 1,009,455,803.70
加：会计政策变更 19,522.80 -4,075,135.32 5,278,238.81 1,888,136.93 3,110,763.22
前期差错更正 0
二、本年年初余额 210,000,000.00 262,405,371.47 0 54,091,434.85 170,819,879.37 315,249,881.23 1,012,566,566.92
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号 195,000,000.00 412,295,581.72 0 21,702,988.05 104,938,375.37 54,691,641.88 788,628,587.02
填列）
（一）净利润 231,641,363.42 15,629,249.71 247,270,613.13
（二）直接计入所有
者权益的利得和损 0 145,581.72 0 0 0 62,392.17 207,973.89
失
1．可供出售金融资
产公允价值变动净 0
额
2．权益法下被投资
单位其他所有者权 0
益变动的影响
3．与计入所有者权
益项目相关的所得 0
税影响
4．其他 145,581.72 62,392.17 207,973.89
上述（一）和（二）
0 145,581.72 0 0 231,641,363.42 15,691,641.88 247,478,587.02
小计
（三）所有者投入和 60,000,000.00 547,150,000.00 0 0 0 39,000,000.00 646,150,000.00
1—2—16
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减少资本
1．所有者投入资本 60,000,000.00 547,150,000.00 39,000,000.00 646,150,000.00
2．股份支付计入所
0
有者权益的金额
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 21,702,988.05 -126,702,988.05 0 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 21,702,988.05 -21,702,988.05 0
2．对所有者（或股
-105,000,000.00
东）的分配 -105,000,000.00
3．其他
（五）所有者权益内
135,000,000.00 -135,000,000.00 0 0 0 0 0
部结转
1．资本公积转增资
135,000,000.00 -135,000,000.00 0
本（或股本）
2．盈余公积转增资
0
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
0
损
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
2005 年度
一、上年年末余额 140,000,000.00 332,385,848.67 43,300,406.67 101,746,169.06 219,662,581.35 837,095,005.75
1．会计政策变更 19,522.80 -3,898,290.95 1,075,432.35 -2,803,335.80
1—2—17
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2．前期差错更正 0.00
二、本年年初余额 140,000,000.00 332,405,371.47 0.00 39,402,115.72 102,821,601.41 219,662,581.35 834,291,669.95
三、本年增减变动金
额（减少以“-”号 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 14,689,319.13 67,998,277.96 95,587,299.87 178,274,896.96
填列）
（一）净利润 152,687,597.09 6,587,299.87 159,274,896.96
（二）直接计入所有
者权益的利得和损 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
失
1．可供出售金融
资产公允价值变动 0.00
净额
2．现金流量套期
工具公允价值变动 0.00
净额
3．与计入所有者
权益项目相关的所 0.00
得税影响
4．其他 0.00
上述（一）和（二）
0.00 0.00 0.00 0.00 152,687,597.09 6,587,299.87 159,274,896.96
小 计
（三）所有者投入和
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 89,000,000.00 89,000,000.00
减少资本
1—2—18
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1．所有者本期投
89,000,000.00 89,000,000.00
入资本
2．股份支付计入
0.00
所有者权益的金额
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 14,689,319.13 -84,689,319.13 0.00 -70,000,000.00
1．提取盈余公积 14,689,319.13 -14,689,319.13 0.00
2．对所有者（或
-70,000,000.00 -70,000,000.00
股东）的分配
3．其他 0.00
（五）所有者权益内
70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
部结转
1．资本公积转增
70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00
资本
2．盈余公积转增
0.00
资本
3．盈余公积弥补
0.00
亏损
4．其他 0.00
四、本年年末余额 210,000,000.00 262,405,371.47 0.00 54,091,434.85 170,819,879.37 315,249,881.22 1,012,566,566.91
1—2—19
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（三）母公司财务报表
母公司最近三年资产负债表、利润表、现金流量表如下所示：
资产负债表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
流动资产：
货币资金 471,542,768.55 1,015,687,733.62 240,647,159.06
交易性金融资产 0 0 0
应收票据 0 0 0
应收账款 4,027.60 27,100.47 4,600.00
预付款项 92,639,520.64 228,349,266.58 195,197,193.19
应收利息 0 0 0
应收股利 0 0 0
其他应收款 879,262,981.65 31,634,200.76 67,308,693.31
存货 1,530,553,938.04 1,057,468,472.91 1,198,743,215.73
一年内到期的非流动资
0 0 0
产
其他流动资产 200,000,000.00 250,000,000.00 100,000,000.00
流动资产合计 3,174,003,236.48 2,583,166,774.34 1,801,900,861.29
非流动资产：
可供出售金融资产 0 0 0
持有至到期投资 0 0 0
长期应收款 0 0 0
长期股权投资 488,232,068.34 438,232,068.34 368,232,068.34
投资性房地产 14,554,006.29 15,341,443.40 11,576,172.13
固定资产 31,899,908.26 33,367,603.89 33,326,139.45
在建工程 0 0 0
工程物资 0 0 0
固定资产清理 0 0 0
生产性生物资产 0 0 0
油气资产 0 0 0
无形资产 603,520.66 1,404,870.70 0
开发支出 0 0 0
商誉 0 0 0
长期待摊费用 672,265.47 859,874.43 0
递延所得税资产 19,347,404.14 17,385,094.44 22,081,371.67
其他非流动资产 0 0 0
非流动资产合计 555,309,173.16 506,590,955.20 435,215,751.59
资产总计 3,729,312,409.64 3,089,757,729.54 2,237,116,612.88
1—2—20
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流动负债：
短期借款 925,000,000.00 605,000,000.00 870,000,000.00
交易性金融负债 0 0 0
应付票据 0 0 34,870,813.96
应付账款 143,422,465.32 100,380,765.91 107,614,104.63
预收款项 36,334,139.13 388,101,926.55 463,882,628.93
应付职工薪酬 856,489.57 939,518.34 876,866.75
应交税费 108,195,625.87 22,071,224.33 30,422,438.22
应付利息 0 0 0
应付股利 0 0 0
其他应付款 79,877,376.47 5,994,324.27 11,359,670.73
一年内到期的非流动负
530,000,000.00 200,000,000.00 0
债
其他流动负债 0 0 0
流动负债合计 1,823,686,096.36 1,322,487,759.40 1,519,026,523.22
非流动负债：
长期借款 390,000,000.00 380,000,000.00 50,000,000.00
应付债券 0 0 0
长期应付款 0 0 0
专项应付款 0 0 0
预计负债 0 0 0
递延所得税负债 0 0 0
其他非流动负债 0 0 0
非流动负债合计 390,000,000.00 380,000,000.00 50,000,000.00
负债合计 2,213,686,096.36 1,702,487,759.40 1,569,026,523.22
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 405,000,000.00 405,000,000.00 210,000,000.00
资本公积 674,450,931.28 674,450,931.28 262,300,931.28
减：库存股 0 0 0.00
盈余公积 103,210,057.21 75,794,422.90 54,091,434.85
未分配利润 332,965,324.79 232,024,615.96 141,697,723.53
归属于母公司股东权
668,090,089.66
益合计 1,515,626,313.28 1,387,269,970.14
少数股东权益 0 0 0
负债和所有者权益（或
3,729,312,409.64 3,089,757,729.54 2,237,116,612.88
股东权益）总计
利润表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、营业收入 1,465,668,360.75 1,318,277,301.41 1,064,626,224.46
1—2—21
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减：营业成本 832,433,008.08 849,430,913.96 714,963,972.98
营业税金及附加 165,737,546.61 86,719,306.64 67,809,308.33
销售费用 9,919,504.65 18,701,925.81 21,689,806.94
管理费用 45,435,297.10 40,090,536.60 32,298,507.33
财务费用 7,814,869.12 4,606,471.41 8,163,174.77
资产减值损失 68,013.53 -153,311.84 -103,758.93
加：公允价值变动收益（损
0 0 0
失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
14,846,327.04 6,280,570.41 92,230.42
填列）
其中：对联营企业和合营企
0 0 0
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”
419,106,448.70 325,162,029.24 219,897,443.46
号填列）
加：营业外收入 202,892.00 131.42 2,175.30
减：营业外支出 1,288,531.76 932,918.85 852,703.25
其中：非流动资产处置净损
0 0
失
三、利润总额（亏损总额以
418,020,808.94 324,229,241.81 219,046,915.51
“－”号填列）
减：所得税费用 143,864,465.80 107,199,361.33 72,153,724.24
四、净利润（净亏损以“－”
274,156,343.14 217,029,880.48 146,893,191.27
号填列）
现金流量表 单位：元
项目 2007 年度 2006 年度 2005 年度
一、经营活动产生的现金流
量：
销售商品、提供劳务收到的
1,118,384,586.38 1,242,472,155.98 1,356,502,915.78
现金
收到的税费返还 0 0 0
收到其他与经营活动有关
39,306,046.77 303,876,072.06 300,374,394.20
的现金
经营活动现金流入小计 1,157,690,633.15 1,546,348,228.04 1,656,877,309.98
购买商品、接受劳务支付的
1,945,507,822.83 745,084,632.55 926,710,573.07
现金
支付给职工以及为职工支
22,754,330.60 19,924,858.87 17,439,349.08
付的现金
支付的各项税费 158,531,693.07 199,525,825.34 142,963,075.46
支付其他与经营活动有关
27,787,917.03 297,653,850.50 218,597,439.94
的现金
经营活动现金流出小计 2,154,581,763.53 1,262,189,167.26 1,305,710,437.55
1—2—22
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经营活动产生的现金流量 351,166,872.43
-996,891,130.38 284,159,060.78
净额
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金 250,000,000.00 100,000,000.00 6,000,000.00
取得投资收益收到的现金 14,846,327.04 6,280,570.41 92,230.42
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金 0 8,300.00 41,210.00
净额
处置子公司及其他营业单
0 0 0
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
0 0 0
的现金
投资活动现金流入小计 264,846,327.04 106,288,870.41 6,133,440.42
购建固定资产、无形资产和
2,127,697.01 5,851,628.93 6,414,094.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 250,000,000.00 320,000,000.00 202,000,000.00
取得子公司及其他营业单
0 0 0
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
0 0 0
的现金
投资活动现金流出小计 252,127,697.01 325,851,628.93 208,414,094.00
投资活动产生的现金流量 -202,280,653.58
12,718,630.03 -219,562,758.52
净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 0 609,200,000.00 0.00
取得借款收到的现金 1,650,000,000.00 1,275,000,000.00 1,145,000,000.00
收到其他与筹资活动有关
0 0
的现金
筹资活动现金流入小计 1,650,000,000.00 1,884,200,000.00 1,145,000,000.00
偿还债务支付的现金 990,000,000.00 1,010,000,000.00 1,115,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息
219,827,464.72 162,834,827.70 113,190,383.75
支付的现金
支付其他与筹资活动有关
145,000.00 920,900.00 0.00
的现金
筹资活动现金流出小计 1,209,972,464.72 1,173,755,727.70 1,228,190,383.75
筹资活动产生的现金流量 -83,190,383.75
440,027,535.28 710,444,272.30
净额
四、汇率变动对现金及现金 0
0 0
等价物的影响
五、现金及现金等价物净增
-544,144,965.07 775,040,574.56 65,695,835.10
加额
1—2—23
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加：期初现金及现金等价物
1,015,687,733.62 240,647,159.06 174,951,323.96
余额
六、期末现金及现金等价物 240,647,159.06
471,542,768.55 1,015,687,733.62
余额
股东权益变动表
1—2—24
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2007 年度
项目 实收资本(或股
资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
一、上年年末余额 405,000,000.00 674,681,430.39 80,917,590.13 265,300,820.17 1,425,899,840.69
加：会计政策变更 -230,499.11 -5,123,167.23 -33,276,204.21 -38,629,870.55
前期差错更正 0
二、本年年初余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
三、本年增减变动金额（减少以
0 0 0 27,415,634.31 100,940,708.83 128,356,343.14
“－”号填列）
（一）净利润 274,156,343.14 274,156,343.14
（二）直接计入所有者权益的利
0 0 0 0 0 0
得和损失
1．可供出售金融资产公允价值
0
变动净额
2．权益法下被投资单位其他所
0
有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关
0
的所得税影响
4．其他 0
上述（一）和（二）小计 0 0 0 0 274,156,343.14 274,156,343.14
（三）所有者投入和减少资本 0 0 0 0 0 0
1．所有者投入资本 0
2．股份支付计入所有者权益的 0
1—2—25
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金额
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 27,415,634.31 -173,215,634.31 -145,800,000.00
1．提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0
2．对所有者（或股东）的分配 -145,800,000.00 -145,800,000.00
3．其他 0
（五）所有者权益内部结转 0 0 0 0 0 0
1．资本公积转增资本（或股本） 0
2．盈余公积转增资本（或股本） 0
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 103,210,057.21 332,965,324.79 1,515,626,313.28
2006 年度
一、上年年末余额 210,000,000.00 262,385,848.67 58,166,570.17 165,541,640.56 696,094,059.40
加：会计政策变更 -84,917.39 -4,075,135.32 -23,843,917.03 -28,003,969.74
前期差错更正 0
二、本年年初余额 210,000,000.00 262,300,931.28 0 54,091,434.85 141,697,723.53 668,090,089.66
三、本年增减变动金额（减少以
195,000,000.00 412,150,000.00 0 21,702,988.05 90,326,892.43 719,179,880.48
“－”号填列）
（一）净利润 217,029,880.48 217,029,880.48
（二）直接计入所有者权益的利
0 0 0 0 0 0
得和损失
1．可供出售金融资产公允价值
0
变动净额
2．权益法下被投资单位其他所 0
1—2—26
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有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关
0
的所得税影响
4．其他 0
上述（一）和（二）小计 0 0 0 0 217,029,880.48 217,029,880.48
（三）所有者投入和减少资本 60,000,000.00 547,150,000.00 0 0 0 607,150,000.00
1．所有者投入资本 60,000,000.00 547,150,000.00 607,150,000.00
2．股份支付计入所有者权益的
0
金额
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 21,702,988.05 -126,702,988.05 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 21,702,988.05 -21,702,988.05 0
2．对所有者（或股东）的分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他 0
（五）所有者权益内部结转 135,000,000.00 -135,000,000.00 0 0 0 0
1．资本公积转增资本（或股本） 135,000,000.00 -135,000,000.00 0
2．盈余公积转增资本（或股本） 0
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
2005 年度
一、上年年末余额 140,000,000.00 332,385,848.67 43,300,406.67 101,746,169.06 617,432,424.40
1．会计政策变更 -84,917.39 -3,898,290.95 -22,252,317.67 -26,235,526.01
2．前期差错更正 0.00
二、本年年初余额 140,000,000.00 332,300,931.28 0.00 39,402,115.72 79,493,851.39 591,196,898.39
1—2—27
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三、本年增减变动金额（减少以
70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 14,689,319.13 62,203,872.14 76,893,191.27
“-”号填列）
（一）净利润 146,893,191.27 146,893,191.27
（二）直接计入所有者权益的利
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
得和损失
1．可供出售金融资产公允价
0.00
值变动净额
2．现金流量套期工具公允价
0.00
值变动净额
3．与计入所有者权益项目相
0.00
关的所得税影响
4．其他 0.00
上述（一）和（二）小 计 0.00 0.00 0.00 0.00 146,893,191.27 146,893,191.27
（三）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．所有者本期投入资本 0.00
2．股份支付计入所有者权益
0.00
的金额
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 0.00 0.00 14,689,319.13 -84,689,319.13 -70,000,000.00
1．提取盈余公积 14,689,319.13 -14,689,319.13 0.00
2．对所有者（或股东）的分
-70,000,000.00 -70,000,000.00
配
3．其他 0.00
（五）所有者权益内部结转 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本 70,000,000.00 -70,000,000.00 0.00
1—2—28
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2．盈余公积转增资本 0.00
3．盈余公积弥补亏损 0.00
4．其他 0.00
四、本年年末余额 210,000,000.00 262,300,931.28 0.00 54,091,434.85 141,697,723.53 668,090,089.66
1—2—29
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四、新旧会计准则差异调节表
（一）注册会计师的审阅意见
南京立信永华会计师事务所有限公司已对本公司编制的新旧会计准则股东
权益差异调节表进行了审阅，并出具了宁永会核字〔2007〕第0042号审阅报告。
审阅意见如下：
“根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有
按照《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》和“通知”的有关规定
编制。”
（二）新旧会计准则股东权益差异调节表
1、2006年度的调整
（1）对股东权益的调整
公司于 2007 年 1 月 1 日起开始执行新会计准则。公司根据中国证券监督
管理委员会于2006 年11 月颁布的“关于做好与新会计准则相关财务会计信息
披露工作的通知”（证监发[2006]136 号）的规定，按照《企业会计准则第38 号
—首次执行企业会计准则》编制股东权益差异调节表，以反映执行新会计准则
对公司财务状况的影响。
新旧会计准则股东权益差异调节表
单位：元
项目 项目名称 金额
2006年 12月 31 日股东权益（现行会计准则） 1,425,899,840.69
1 长期股权投资差额 -1,831,321.89
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额 -1,831,321.89
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额 0.00
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2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 0.00
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 0.00
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿 0.00
5 股份支付 0.00
6 符合预计负债确认条件的重组义务 0.00
7 企业合并 0.00
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 0.00
根据新准则计提的商誉减值准备 0.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
8 0.00
以及可供出售金融资产
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 0.00
10 金融工具分拆增加的权益 0.00
11 衍生金融工具 0.00
12 所得税 7,185,112.04
13 其他 0.00
2007年 1月1 日归属于母公司股东权益
1,431,253,630.84
（新会计准则）
14 少数股东权益 369,941,523.10
2007年 1月1 日股东权益（新会计准则） 1,801,195,153.94
2006 年 12 月 31 日股东权益（现行会计准则）的金额取自本公司按照现行
企业会计准则和《企业会计制度》（以下简称“现行会计准则”）编制的2006年
12月31日合并资产负债表。该报表业经南京立信永华会计师事务所审计，并于
2007 年 3 月 26 日出具了无保留意见的审计报告（宁永会审字〔2007〕第 0138
号）。该报表相关的编制基础和主要会计政策参见本公司2006年度财务报告。
1）同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，尚未摊销
完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销，并调整留存收
益。本公司对南京东方房地产开发有限公司的投资属于同一控制下企业合并，
截止2006年12月31日，同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额借方余
1－2－31
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额为1,831,321.89元，按规定追溯调减2007年1月1 日的留存收益。
2）所得税
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，对资产、
负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整，并将影响金
额调整留存收益。截止2006年12月31日，因应收款项坏账准备、出租开发产
品成本摊销、固定资产折旧、预收账款预缴所得税以及可用以后年度税前利润
弥补的亏损等资产负债的账面价值与计税基础存在差异，对所得税产生影响共
计10,917,819.19元，调整增加2007年1月1 日的留存收益，其中归属于母公
司的股东权益增加7,185,112.84元，归属于少数股东的权益增加3,732,707.15
元。
3）少数股东权益
本公司2006年12月31日按现行会计准则编制的合并会计报表中少数股东
享有的权益为366,208,815.95元，新会计准则下计入股东权益，由此增加2007
年1月1 日股东权益366,208,815.95元，此外，由于子公司应收款项坏账准备、
预收账款预缴所得税以及可用以后年度税前利润弥补的亏损等产生的递延所得
税资产中归属于少数股东权益为3,732,707.15元，新会计准则下计入少数股东
权益为369,941,523.10元。
（2）对净利润的调整
本公司已经按照《公开发行证券的公司信息披露规范问答第 7 号——新旧
会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》的有关规定编制了调整后
的上年同期利润表和2007年年初资产负债表，对上年同期利润表的追溯调整情
况列示如下：
项 目 金 额
2006 年度净利润（原会计准则） 227,510,199.57
追溯调整项目影响合计数
1－2－32
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项 目 金 额
其中：1、投资收益 486,006.96
2、所得税费用 5,489,727.12
3、少数股东损益（原制度） 13,784,679.48
2006 年度净利润（新会计准则） 247,270,613.13
假定全面执行新会计准则的备考信息
其他项目影响合计数 0.00
2006 年度全面模拟新会计准则净利润 247,270,613.13
1）投资收益：公司原长期股权投资差额摊销为 486,006.96 元，按新会计
准则规定从当期投资收益中转回。
2）所得税费用：公司确认年初递延所得税资产，影响当期所得税费用为
5,489,727.12元。
3）少数股东损益：公司原编制的合并报表中单独列报的子公司少数股东损
益为13,784,679.48元，按新会计准则现列报于公司净利润。
4）假定本公司于 2006 年 1 月 1 日开始执行新会计准则，模拟执行新会计
准则的净利润与按照上述追溯调整后本次重新披露 2006 年度净利润不存在差
异。
2、2005年度的调整
（1）对股东权益的调整
本公司按照《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》和“通知”
的有关规定，对2005年度财务报告的新旧会计准则股东权益和净利润差异调节
表（以下简称“差异调节表”）披露重大差异的调节过程。
项目 项目名称 金额
2005年 12月 31 日股东权益（原会计准则） 696,094,059.40
1 长期股权投资差额 -2,317,328.84
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差
-2,317,328.84
额
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差
0.00
额
1－2－33
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2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 0.00
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 0.00
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿 0.00
5 股份支付 0.00
6 符合预计负债确认条件的重组义务 0.00
7 企业合并 0.00
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 0.00
根据新准则计提的商誉减值准备 0.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
8 0.00
以及可供出售金融资产
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 0.00
10 金融工具分拆增加的权益 0.00
11 衍生金融工具 0.00
按照 2007 年2 月1 日发布的企业会计准则实施问题
12 0.00
专家工作组意见第十项进行的追溯调整
13 少数股东权益 315,249,881.22
14 所得税 3,539,955.13
15 其他 0.00
2005年 12月 31 日股东权益（新会计准则） 1,012,566,566.91
1）同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，尚未摊销
完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额全部冲销，并调整留存收
益。本公司对南京东方房地产开发有限公司的投资属于同一控制下企业合并，
截止2005年12月31日，同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额借方余
额为 2,317,328.85 元，按规定追溯调减 2005 年 12 月 31 日的留存收益，2005
年度当期摊销计入投资收益的长期股权投资差额为486,006.96元，亦相应调整。
2）所得税
根据《企业会计准则第38号－首次执行企业会计准则》的规定，对资产、
负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异进行追溯调整，并将影响金
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额调整留存收益。截止2005年12月31日，因应收款项坏账准备、预收账款预
缴所得税等资产负债的账面价值与计税基础存在差异，对所得税产生影响共计
5,428,092.05元，调整增加2005年12月31日的留存收益，其中归属于母公司
的股东权益增加 3,539,955.13 元，归属于少数股东的权益增加 1,888,136.92
元。
3）少数股东权益
本公司2005年12月31日按原会计准则编制的合并会计报表中少数股东享
有的权益为 313,361,744.30 元，新会计准则下计入股东权益，由此增加 2007
年1月1 日股东权益313,361,744.30元，此外，由于子公司应收款项坏账准备、
预收账款预缴所得税等产生的递延所得税资产中归属于少数股东权益为
1,888,136.92元，新会计准则下计入少数股东权益为315,249,881.22元。
五、公司最近 3 年主要财务指标及非经常损益明细表
（一）公司最近 3 年主要财务指标
财务指标 2007 年度 2006 年度 2005 年度
流动比率（次） 2.16 2.69 1.55
速动比率（次） 0.46 1.00 0.29
资产负债率(%)（母公司） 59.35 55.10 70.14
应收账款周转率（次/年） 97,218.59 74,183.26 147,678.31
存货周转率（次/年） 0.46 0.62 0.32
每股经营活动的现金流量（元/股） -1.79 0.52 -0.10
每股净现金流量（元/股） -0.25 1.92 0.16
每股净资产（元/股） 4.02 3.53 3.32
上述财务指标计算方法：
流动比率 = 流动资产/流动负债
速动比率 = （流动资产—存货净额）/流动负债
应收账款周转率 = 主营业务收入/应收账款平均余额
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存货周转率 = 主营业务成本/存货平均余额
资产负债率 = 总负债/总资产
每股净资产 = 期末净资产/期末股本总额
每股经营活动的现金净流量 = 经营活动产生的现金流量净额/年度末普通
股股份总数
每股净现金流量 = 现金及现金等价物净增加额/年度末普通股股份总数
（二）公司最近 3 年净资产收益率计算表
2006 年 2005 年
项目 2007 年
调整后 调整前 调整后 调整前
归属于母公司的所
1,628,971,999.07 1,431,253,630.83 1,425,899,840.69 697,316,685.69 696,094,059.40
有者权益（元）
归属于母公司所有
343,518,368.24 231,641,363.42 227,510,199.57 152,687,597.09 148,661,635.00
者的净利润（元）
全面摊薄净资产收
21.09 16.18 15.96 21.90 21.36
益率（%）
加权平均净资产收
22.81 24.73 24.37 23.91 23.26
益率（%）
非经常性损益净额
-21,157.06 5,660,571.58 5,660,571.58 2,533,778.50 3,138,421.60
（元）
归属于母公司所有
者的扣除非经常性
343,539,525.30 225,980,791.84 221,849,627.99 150,153,818.59 145,523,213.40
损益净额后的净利
润（元）
扣除非经常性损益
后全面摊薄净资产 21.09 15.79 15.56 21.53 20.91
收益率（%）
扣除非经常性损益
后加权平均净资产 22.81 24.12 23.77 23.52 22.76
收益率（%）
（三）公司最近 3 年非经常性损益明细表
公司最近 3 年的非经常性损益明细表（以合并财务报表的数据为基础）如
下所示：
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单位：元
2006 年度 2005 年度
项目 2007 年度
调整后 调整前 调整后 调整前
非流动资产处置损益 0.00 -9,640.92 —— 13,465.20 ——
越权审批或无正式批准文件的
0.00 0.00 —— 0.00 ——
税收返还、减免
按新企业会计准则相关规定
计入当期损益的政府补贴 0.00 1,607,989.00 —— 2,879,222.00 ——
委托投资损益 0.00 6,912,976.92 —— 720,736.12 ——
从非经营资格的金融机构获得
0.00 0.00 —— 120,000.00 ——
的短期投资收益
其他营业外支出净额 -31,577.70 -33,995.78 —— 48,335.64 ——
所得税影响数 10,420.64 -2,816,757.64 —— -1,247,980.46 ——
非经常性损益净额 -21,157.06 5,660,571.58 —— 2,533,778.50 ——
处置长期股权投资、固定资产、
在建工程、无形资产、其他长期 —— —— -9,640.92 —— 13,465.20
资产产生的损益
按原企业会计准则相关规定
计入当期损益的政府补贴 —— —— 1,607,989.00 —— 2,879,222.00
委托投资损益 —— —— 6,912,976.92 —— 720,736.12
以前年度计提减值准备的转回 —— —— 0.00 —— 1,002,579.87
其他临时性业务收益 —— —— 0.00 —— 278,378.43
其他营业外支出净额 —— —— -33,995.78 —— 48,335.64
所得税影响数 —— —— -2,816,757.64 —— -1,291,358.31
非经常性损益净额 —— —— 5,660,571.58 —— 3,138,421.60
第四节 管理层讨论与分析
公司管理层围绕公司业务发展目标和盈利前景，结合最近三年经审计的财
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务会计资料（该等财务数据均为按照新会计准则审计的数据），对公司财务状况
和经营成果进行了讨论和分析。
一、财务状况分析
（一）资产质量及资产结构分析
单位：万元
占 总 资 占 总 资 占 总 资
项 目 2007.12.31 产 比 例 2006.12.31 产 比 例 2005.12.31 产 比 例
（%） （%） （%）
货币资金 115,632.49 18.10 125,865.71 25.85 48,209.71 11.66
应收账款 0.48 0.00 5.4 0.00 0.84 0.00
预付账款 17,463.37 2.73 50,149.26 10.30 28,465.93 6.88
存货 493,915.80 77.30 300,760.32 61.77 327,551.16 79.14
流动资产合计 628,092.91 98.29 477,731.81 98.11 404,612.95 97.76
投资性房地产 1,506.47 0.24 1,588.21 0.33 1,217.67 0.29
固定资产 3,817.44 0.60 3,917.94 0.80 3,947.85 0.95
非流动资产合
10,906.29 1.71 9,204.83 1.89 9,284.06 2.24
计
资产总额 638,999.19 100.00 486,936.64 100.00 413,897.01 100.00
本公司管理层经过讨论分析后认为，公司资产质量好、资产结构合理、主
要资产的减值准备提取情况与资产质量实际情况相符。
公司资产总额近年来稳步攀升，2007年末比2005年末资产总额的绝对值增
加了 54.40%；同时公司的资产结构保持稳定水平，流动资产占资产总额的比例
始终保持在98%这一水平之上。流动资产占总资产的比重高是房地产开发企业的
典型特点，主要原因是：一、房地产开发属于资金密集型行业，为保证房地产
项目的滚动开发及为未来取得土地储备可能支付的土地出让金，企业必须预留
一定的货币资金；二、房地产项目的开发周期比较长，房地产项目开发从土地
取得到完成销售一般周期较长，因此在报表上显示为存货水平较高。
本公司的存货主要由开发成本和开发产品构成，公司最近 3 年开发成本和
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开发产品占存货总额的比例接近 100%。2005 年、2006 年和 2007 年公司的开发
产品占存货比例分别为13.32%、28.52%和16.79%。2006年公司加快了项目开发
速度，开发产品的比例占到了存货总额的 28.37%，随着公司项目销售的加快，
2007年度开发产品占存货总额的比例已经有所下降，目前降到16.79%。
单位：万元
占存货 占存货 占存货
项 目 2007.12.31 总额比 2006.12.31 总额比 2005.12.31 总额比
例（%） 例（%） 例（%）
原材料 21.34 0.00 21.32 0.01 18.51 0.00
低值易耗品 0.12 0.00 0.02 0.00 0.95 0.00
开发成本 410,976.95 83.21 214,956.70 71.47 283,917.46 86.68
开发产品 82,917.39 16.79 85,782.28 28.52 43,614.24 13.32
合 计 493,915.80 100.00 300,760.32 100.00 327,551.16 100.00
截止2007年12月31日，本公司存货—开发成本明细如下表
单位：万元
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 开发成本余额
天泓山庄三、五组团小高层 2004.09 2007.03 8,028 0
天泓山庄六组团 2004.12 2007.06 56,953 0
东方天郡东区一期商业 2004.11 2007.12 2,215 0
东方天郡西区 C、E 组团 2006.06 2007.12 43,903 0
东方天郡西区 D、F 组团 2006.09 2008.06 57,000 20,329.98
南京栖园二、三、六标段 2006.06 2007.12 30,860 0
南京栖园其他标段 2006.06 2008.06 74,900 29,178.39
奥体 B5 地块 2008.03 2009.12 42,742 13,935.53
上城风景一期 1-11,16-19
2006.1 2007.12 13,064 0
幢
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上城风景一期 12-15 幢 2006.1 2008.06 7,690 4,636.21
上城风景一期北区土地开
2007.03 2007.09 4,294 4,294.16
发费
枫情水岸 304,305 幢 2004.05 2008.12 1,200 853.48
枫情水岸二期 2007.12 2008.12 48,695 17,369.18
自由水岸（IAIa 国际）107
2005.03 2007.06 6,350 0
幢
自由水岸（IAIa 国际）二
2007.09 2008.12 51,376 33,169.48
期
瑜憬湾花园一期 A 块 2006.04 2007.09 16,007 0
瑜憬湾花园一期 B 块、C块 2006.1 2008.12 43,601 29,843.44
瑜憬湾花园二期 2006.06 2008.12 36,570 21,989.20
瑜憬湾花园三期 2008.03 2009.12 68,432 21,552.66
瑜憬湾花园四期（宝通电
2007.07 2009.07 11,161 4,180.54
子）土地开发费
无锡九棉地块土地开发费 2007.07 2008.07 83,720 20,930.00
无锡栖园土地开发费 2006.12 2008.02 37,024 29,823.55
东北塘地块土地开发费 2007.07 2009.12 179,920 92,211.67
百水芊城二期土地开发费 2007.09 2008.06 7,488 2,236.09
2007G84 地块土地开发费 2007.12 2008.06 115,440 44,522.23
上城风景二期（尧化门G30）
2007.12 2009.12 47,049 19,921.17
土地项目
合 计 410,976.95
截止2007年12月31日，本公司存货—开发产品明细如下表
单位：万元
项目名称 竣工时间 2007.12.31
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天悦花园 2005.12 618.49
天泓山庄一,二组团 2003.12 288.23
天泓山庄三,四,五组团多层 2006.12 7,164.90
天泓山庄六组团 2007.06 13,628.40
百水芊城一期 2005.02 2,028.65
云锦美地 2006.12 1,980.10
汇林绿洲一期 2002.12 514.49
汇林绿洲二期 2005.06 300.94
汇林绿洲三期 2006.09 2,712.74
东方天郡东区 2006.12 3,438.82
东方天郡西区 C、E 组团 2007.12 6,827.47
枫情水岸一期 2006.05 8,681.75
自由水岸（IALA 国际）一期 2007.04 6,804.29
上城风景一期 1-11、16-19 幢 2007.12 9,963.16
东方城 2004.03 707.00
瑜憬湾一期 A 片 2007.09 3,251.21
南京栖园 12-19 幢、62-68 幢 2007.12 14,006.76
合 计 82,917.39
截至目前，公司各项目销售情况良好。
2006、2007年末公司货币资金比2005年末大幅增长，占总资产比例分别为
25.85%和18.10%。主要原因是：2007年、2006年公司主营业务收入持续增长，
公司合并主营收入分别较同期增长幅度达到了23.53%和74.05%，资金回笼速度
加快。公司货币资金的充裕为公司加大土地储备提供了有力保障，并会进一步加
快对项目开发的投入。
截止 2007 年 12 月 31 日，预付帐款余额比 2006 年末减少 65.18%，主要系
公司的天泓山庄、汇林绿洲、东方天郡、枫情水岸一期和IALa国际一期均完工
结算所致。
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（二）偿债能力
1、公司的负债结构 单位：万元
占总负 占总负 占总负
2007.12.31 债比例 2006.12.31 债比例 2005.12.31 债比例
（%） （%） （%）
短期借款 76,500.00 17.70 68,500.00 22.33 112,000.00 35.82
应付账款 20,809.98 4.81 12,381.30 4.04 12,616.70 4.04
预收账款 58,835.97 13.61 53,941.63 17.58 75,545.76 24.16
其他应付款 13,173.98 3.05 5,994.01 1.95
一年内到期的
108,400.00 25.08 34,822.00 11.35 52,000.00 16.63
长期负债
流动负债合计 290,552.85 67.23 177,761.34 57.94 261,322.56 83.59
长期借款 141,000.00 32.62 128,400.00 41.85 50,399.50 16.12
非流动负债合
141,645.57 32.77 129,055.79 42.06 51,317.80 16.41
计
负债合计 432,198.42 100 306,817.13 100 312,640.36 100.00
从公司的流动负债结构看，公司的银行短期借款占总负债比例自2005年逐
年下降，2007年末达到低点17.70%；长期借款占总负债比例在2006年末比2005
年末有较大提升，主要系公司 2006 年拟开发项目增加所致，2007 年末比 2006
年末略有下降，基本保持一致；但公司的一年内到期的长期负债占总负债比例在
2007年末数值比2006年末有较大增长，这直接引至公司短期偿债压力的增大。
2007 年末，公司的应付帐款和其他应付款余额均有增加，主要系公司加大
了经营规模。应付帐款余额比上一年末增加68.08%，2007年内公司有多个项目
完工，而工程结算款尚未支付所致；其他应付款余额比上一年末增加119.70%，
主要系国家对房地产项目中土地增值税的缴纳管理有改变，公司根据规定预提了
土地增值税所致。
从总负债占总资产比例（合并资产负债表）来看，2005年、2006年和2007
年，比例分别为75.54%、63.01%和67.64%，这一比例基本保持不变。公司负债
的增长与资产的增长基本保持同步。
2、公司的偿债能力指标分析
项 目 2007 年 2006 年 2005 年
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资产负债率（母公司）（%） 59.36 55.10 70.14
流动比率 2.16 2.69 1.55
速动比率 0.46 1.00 0.29
利息保障倍数 3.72 2.64 1.81
由于房地产开发企业对资金需求量较大和项目开发周期性等行业特点，因而
房地产开发企业一般资产负债率较高。但是本公司在保持盈利快速增长的同时，
对公司的财务风险管理并没有放松，主要表现为公司最近三年资产负债率整体保
持不变。
从公司的流动比率、速动比率来看，公司的短期偿债能力有所提高，特别是
公司的流动比率一直保持较好，速动比率在2007年末比2006年末有所下降，主
要系公司在2007年扩大了开发规模。房地产项目的开发均有一定的周期，公司
将加大开发力度，缩小单个项目的开发周期，保持和提高公司对短期债务的偿付
能力。
公司的利息保障倍数最近3年也持续提高，截至2007年12月31日利息保
障倍数达到 3.72 倍，比 2004 年提高了 105.52 %，充分证明企业还本付息不仅
有保障，而且偿还能力逐年提高。
3、2007 年房地产行业可比公司偿债能力比较
2007年房地产行业可比上市公司偿债能力表
序号 代码 简称 流动比率（倍） 速动比率（倍） 资产负债率（%）
1 000024 招商地产 1.76 0.37 63.58
2 000046 泛海建设 2.10 0.26 45.41
3 000608 阳光股份 1.43 0.71 63.48
4 000718 苏宁环球 1.31 0.50 76.83
5 002133 广宇集团 2.37 0.80 68.70
6 002146 荣盛发展 2.14 0.31 63.66
7 600048 保利地产 2.15 0.66 68.62
8 600246 万通地产 1.99 0.77 67.26
9 600325 华发股份 1.73 0.50 75.46
10 600383 金地集团 2.29 0.55 63.65
11 600641 万业企业 3.88 1.31 32.48
12 600675 中华企业 1.94 0.70 65.02
行业均值 1.98 0.56 63.49
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行业中值 2.10 0.55 63.66
13 600533 栖霞建设 2.16 0.46 67.64
据来源：wind资讯系统、公司年报
2005年以来，本公司偿债能力持续提高；2006年公司在同行业内比较偿债
能力仍然在优质房地产开发公司中排名靠前，2007 年由于公司加大了土地储备
的力度，因此公司动用财务杠杆的力度较大，引致2007年公司在行业内的偿债
能力有所降低，随着公司募集资金的到位，公司的偿债能力将会得到有效提升。
4、公司经营活动现金流量分析
（1）公司经营活动现金流量分析
公司 2007 年、2006 年、2005 年销售商品，提供劳务所收到的现金分别为
291,389.74万元，209,535.55万元和187,130.30万元，占当期主营收入的比重
分别为102.00%，90.69%和141.22%，表明公司销售现金实现率较高，公司商品
房市场销售状况良好。公司资金运转正常，发展态势良好，可以满足正常生产经
营的资金需求，不存在影响公司持续经营的现象。
公司 2007 年、2006 年和 2005 年经营活动产生的现金流量净额分别为－
72,642.08 万元、20,908.99 万元和－2,002.64 万元。公司最近一年经营活动
产生的现金流量为负值，主要原因是公司2007年度加大投入且公司新开工项目
和新储备项目较多所致，2007 年公司新增土地储备总建筑面积为 210 多万平方
米，在2007年，公司已经支付土地价款17.06亿元，占总土地价款的44.25%。
对于2006年，公司根据房地产开发的周期性及公司的经营策略，公司在2006
年度对土地储备相对减少，因此公司2006年度经营活动产生的现金流量为正值。
公司最近三年用于购买土地使用权支付的现金（包括契税）情况如下：
单位：元
项 目 2007 年 2006 年 2005 年
汇林绿洲
云锦美地 32,024,862.48
百水芊城 582,038.30
南京栖园 111,151,790.00 243,838,038.50
南京 B5 地块 128,960,391.70
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栖霞建设公开增发 A 股招股意向书摘要（封卷稿）
东方天郡
上城风景二期 195,520,000.00
上城风景一期 33,650,000.00 10,000,000.00 20,950,000.00
无锡瑜憬湾 204,845,165.45 59,000,000.00 221,876,754.55
无锡栖园 120,056,275.36 150,000,000.00
无锡九棉地块 209,300,000.00
无锡东北塘地块 899,600,000.00
苏州 IALa 国际 83,200,000.00
百水芊城二期 21,600,000.00
仙林 2007G84 地块 444,000,000.00
合 计 2,128,571,440.81 491,137,044.18 570,446,831.35
（2）2007 年行业可比上市公司经营活动产生现金流量比较
2007年公司与可比上市公司经营活动产生现金流量净额比较表
经营活动产生的现金流净额 每股经营性现金流量
序号 代码 简称
（万元） （元）
1 000024 招商地产 -400,259.16 -4.74
2 000046 泛海建设 176,183.44 2.34
3 000608 阳光股份 -46,875.80 -0.88
4 000718 苏宁环球 -32,567.44 -0.66
5 002133 广宇集团 -2,809.72 -0.11
6 002146 荣盛发展 -101,279.05 -2.53
7 600048 保利地产 -937,580.20 -7.65
8 600246 万通地产 81,092.96 1.60
9 600325 华发股份 229,165.71