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万通地产资产收购暨关联交易公告
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股票简称：万通地产 股票代码：600246 公告编号：临2008-022
北京万通地产股份有限公司
资产收购暨关联交易公告
重要内容提示：
2008年5月9日，本公司与北京万通世界房地产开发限公司（以下简称
万通世界）协商，签订了《北京万通世界房地产有限公司与北京万通地产股
份有限公司关于万通中心项目D座及相关物业之房产买卖协议》（以下简称
房产买卖协议），由我公司全资子公司北京万通时尚置业有限公司（以下简
称万通时尚）收购万通世界拥有的万通中心D座。本次收购，有利于增强公
司拓展商用物业业务，进一步优化公司主营业务结构。
一、关联交易概述
鉴于本公司董事、总经理许立先生担任万通时尚董事长、万通世界董事、
同时担任本公司第一大股东北京万通星河实业有限公司的控股股东北京万
通实业股份有限公司董事，依据《上海证券交易所股票上市规则》规定，本
次交易构成关联交易。
独立董事王兵先生、于际海先生及李延武先生认为本次交易有利于提高
公司主营盈利能力，交易价格公允，体现了公开、公平及公正的交易原则，
有利于维护全体股东的合法权益。
此次交易尚须获得公司2008年度第一次临时股东大会审议批准，关联
股东北京万通星河实业有限公司将在该次股东大会上回避对此议案的表决。
本公司第三届董事会于2008年5月9 日召开第十二次临时会议，会议
应到董事9名，实到董事6名，董事李斌先生、独立董事于际海先生和王兵
先生未出席本次会议，分别委托董事长冯仑先生、独立董事李延武先生代为
行使表决权。
本次会议审议通过了该项议案。
二、关联方介绍
1. 万通时尚的基本概况：
(1)公司名称：北京万通时尚置业有限公司
1
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(2)注册地点：北京市怀柔区庙城镇龙山新新家园会所竹楼103室
(3)公司类型：有限责任公司（法人独资）
(4)法定代表人：许立
(5)注册资本：5000万
该公司近期完成工商注册，故目前无业务收入。
三、关联交易标的的基本情况
1. 万通世界的基本情况
(1)注册资本： 1200万美元
(2)法人代表：余涛
(3)经营范围：在规划范围内进行房地产的开发、建设及物业管理，包
括公寓和办公设施的出售、商业设施的出租、餐饮和娱乐设施的经营；机动
车公告停车场服务。
(4)股东结构：北京万通实业股份有限公司持股20%，北京华融恒泰经贸
有限公司持股50%，香港华融恒泰国际投资有限公司30%。
北京万通实业股份有限公司系我公司第一大股东北京万通星河实业有
限公司的控股股东，其他二家股东与本公司无关联关系。
2. 本次交易所涉及到的标的物的基本情况：
拟收购的资产包括D座写字楼（第三层至第二十三层）、商用物业（第
一层至第二层）、地下车库、员工餐厅及A座、B座、C座的240个车库。
四、本次交易的主要内容及定价政策
依据本公司与万通世界签署的《房产买卖协议》约定，本协议主要条款
如下：
1. 交易标的：万通世界拥有的万通中心D座及相关物业
D 座地上一层至二十三层全部房产，总建筑面积为33430.11平方米，
用途为办公楼、商业，主体建筑结构为框架结构，建筑层数为二十三层，地
下一、二、三层部分车位共计426 个，总建筑面积为20151.18 平方米，其中：
D 座 186 个，建筑面积为 9274.18 平方米；A、B、C 座240 个，建筑面积为
10877平方米，地下一层员工餐厅，建筑面积为1919平方米。
双方同意，在项目取得《房屋所有权证》后，由本公司指定万通时尚就标的
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房产与万通世界按有关政府部门要求另行签署有关房屋买卖合同（以下简称“《买
卖合同》”），用于办理将标的房产过户至万通时尚的相关手续，双方同意，该《买
卖合同》构成本协议的一部分，与本协议约定不一致的，以本协议内容为准。
本公司承诺并担保万通时尚签署并履行上述《买卖合同》。
万通世界承诺，项目取得《房屋所有权证》并签署《买卖合同》之日起即开
始办理将标的房产的所有权过户至万通时尚名下的手续与工作，并确保万通时尚
于 2008 年 12 月 31 日之前取得标的房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用
证》（如有），本公司承诺，对此予以必要的配合。
2. 交易金额：67,000万元
3. 付款方式：自本协议签署之日起五个工作日内，我公司向万通世界
支付诚意金人民币12,000万元，《买卖合同》全部签署完毕之日起三个工作
日内，我公司向万通世界支付购买价款的50%，即人民币33,500万元，已支
付的12,000万元转为前述款项中的一部分。
标的房产购买价款的剩余款项于标的房产《买卖合同》全部签署完毕之
日起三十个工作日内一次性支付到位。
双方在此特别约定，如本公司董事会及股东大会最终未批准本协议项下
的标的房产买卖，则自本公司公告股东大会否决本协议项下的标的房产买卖
之日起三个工作日内，万通世界无条件将已支付的诚意金人民币 12,000 万元
返还本公司。
4.交付：自本公司根据本协议约定，向万通世界支付全部购买价款
之日起三个工作日内，万通世界应当将符合约定条件的标的房产交付本公
司，交付的标志为双方签署交接确认书、万通世界将标的房产的钥匙交付本
公司。
自实际交付日起，标的房产的风险及标的房产所发生的物业管理费用等由
本公司承担。
5.生效条件：
（1）双方法定代表人或授权代表在《房产买卖协议》上签字并加盖公
章；
（2）万通世界董事会和本公司董事会及股东大会审议批准。
本公司经与万通世界协商，双方确认：以标的房产2007年12月31日
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净资产评估值67,637.57万元为基础，交易对价为67,000万元。
6.特别约定：
双方同意，自本公司依据本协议向万通世界支付诚意金之日起，本公司即可
对标的房产的公共区域进行内装修，包括但不限于设计装修方案、选定施工单
位、订立装修施工合同、进场装修及对装修工程进行现场管理等，万通世界同
意，对此给予最大的支持与配合，包括但不限于协助履行相关报批手续、签署
相关文件等。
本公司承担标的房产公共区域内装修发生的相关费用及责任,如本公司股东
大会未批准购买标的房产，则本公司自行承担因前述装修产生的费用及责任且不
向万通世界主张已完成装修部分的相关权利。
万通世界承诺，自本公司支付诚意金之日起，万通世界不针对标的房产进行
任何招商、招租工作，包括但不限于与任何第三方以任何形式签署关于标的房产
的买卖、租赁合同及其他法律文件等。自收到本公司诚意金之日起一个月内，办
理完毕解除标的房产抵押所需的一切法律手续，并保证转让至万通时尚的标的房
产未设置抵押或者其他任何权属担保，除本公司外，不存在与任何第三方的租赁
关系，也未与任何第三方签署可能导致标的房产权属瑕疵的合同。
本次交易成交价格确定的依据：根据北京岳华德威资产评估有限公司出
具的评估报告，截至2007年12月31日，委估房地产账面价值为59,169.78
万元，调整后账面价值59,169.78万元，在公平市场条件交易的假设前提下，
确定委估房地产评估价值为67,637.57万元，增值额为8,467.79万元，增
值率为14.31%。
五、本次交易目的和对本公司的影响情况
本次交易的顺利实施，将有利于公司提升公司商用物业业务及盈利能
力，进一步优化公司主营业务机构。本次收购所需的资金为公司自有资金。
目前，公司财务结构比较稳健，资产负债率较低，各子公司现金流状况比较
健康，公司对本次收购在资金方面作了妥善安排，可保证本次交易的顺利完
成，本次收购款项的支出不会影响到公司主营业务的正常开展。
万通中心D座写字楼地理位置比较优越，位于CBD核心区域，从长期来
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看，具有较大的升值潜力。此外，随着奥运会临近及大型跨国公司进入CBD，
写字楼的需求量将会逐步提升，为我公司拓展商用物业业务提供了坚实的市
场基础。
经初步测算，本次收购完成后预计五年内（2008-2012年），可获得租金
收入3.24亿元，净利润6000万元。
本次交易存在的风险因素及对策：
1.市场风险：近几年来，CBD地区写字楼的供应量增长迅速，在一
定程度上，加大了写字楼市场竞争的激烈程度，使得我公司未来的经营压力
加大；
2.财务风险：商用物业的经营周期较长，短期内难以给公司带来较高的
投资回报和现金流入，而且占用的资金量较大。
针对上述风险，公司拟采取如下对策：
1.提升硬件档次，对D座写字楼进行改造升级，为客户提供更加全
面的服务；
2.引入专业水平较高的物业管理公司，承担D座写字楼的物业服务，为
客户提供优质的增值服务；
3.通过优质服务来提高租金水平。
六、独立董事意见
公司全体独立董事同意将此议案提交董事会审议，对本次交易发表了意
见：
本次交易的运作过程及董事会对该议案的审议表决程序合规合法，该议
案在股东大会批准后方能正式实施，交易的顺利实施，将有利于增强公司经
营能力，交易价格确定依据比较充分，体现了公开、公平、公正的交易原则，
有利于保护全体股东的合法权益。
特此公告。
北京万通地产股份有限公司
董事会
2008年5月12日
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附件：
北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心
D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库项目
资产评估报告书摘要
岳华德威评报字[2008]第70号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应
认真阅读资产评估报告书全文。
本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
北京岳华德威资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受北京万通时尚置
业有限公司(以下称“万通时尚”)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着
独立、客观、公正的原则，按照科学的资产评估方法，对万通时尚拟收购北京万
通世界房地产有限公司(以下称“万通世界”或“公司”)万通中心D座房地产及
A、B、C 座部分地下车库（以下简称“委估房地产”）而委托评估的资产进行了
评估。本公司评估人员对委估房地产实施了实地察看与核对，并进行了必要的市
场调查与询证，履行了必要的评估程序，对委估房地产在评估基准日2007年12
月31日所表现的市场价值做出了公允反映。现谨将资产评估结果报告如下(本评
估报告书除特别说明外，全部以人民币为计量单位)：
截止评估基准日2007 年 12 月31 日，委估房地产账面价值为59,169.78 万元，调整
后账面价值 59,169.78 万元，在公平市场条件交易的假设前提下，确定委估房地产评估
价值为 67,637.57 万元，增值额为 8,467.79 万元，增值率为 14.31%。
评估结果汇总表
金额单位：万元
2
资产名称 面积（M ） 账面价值 评估价值 增值额 增值率
D 座写字楼、商业、地
44,623.29 55,908.43 63,529.97 7,621.54 13.63%
下车库及员工餐厅
A、B、C 座地下车库
10,877.00 3,261.35 4,107.60 846.25 25.95%
240个
合计 55,500.29 59,169.78 67,637.57 8,467.79 14.31%
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本评估报告书仅供委托方为本评估报告书所列明的评估目的使用。
本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日 2007 年 12 月 31 日起
计算。
本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
（一）委估房地产所属的万通中心工程项目已于2006年12月完工并办理竣
工备案手续，达到现房交付条件，A、B、C座业主已入住，相关财务决算尚未最
终完成。本次评估对万通中心D座房地产及A、B、C座部分地下车库按现房销售
进行评估，未考虑他项权利对评估结果的影响。
（二）委估房地产所占宗地已抵押给中国民生银行股份有限公司北京苏州街
支行，抵押期限至2008年7月27日。
法 定 代 表 人： 季珉
注册资产评估师： 季珉
注册资产评估师： 吕艳冬
北京岳华德威资产评估有限公司
中国*北京
二○○八年五月九日
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心
D座房地产及A、B、C座部分地下车库项目
资产评估报告书
委 托 方：北京万通时尚置业有限公司
项目编号：岳华德威评报字[2008]第70号
报告日期：2008年5月9日
册 次：共1册，第1册
北京岳华德威资产评估有限公司
地址：中国 ·北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8层 邮编:100032
电话:+86 10 88091200传真: +86 10 88091199
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心D 座房地产及A、B、C 座部分地下车库项目·资产评估报告书·目录
北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心
D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库项目
资产评估报告书
目 录
资产评估报告书摘要..................................................1
资产评估报告书......................................................3
一、委托方与资产占有方简介......................................3
二、评估目的....................................................4
三、评估对象与范围..............................................5
四、价值类型和定义..............................................5
五、评估基准日..................................................5
六、评估原则....................................................5
七、评估假设和前提条件..........................................6
八、评估依据....................................................6
九、评估方法....................................................8
十、评估过程....................................................9
十一、评估结论.................................................10
十二、特别事项说明.............................................10
十三、评估基准日期后重大事项...................................11
十四、评估报告法律效力.........................................11
十五、委托方和其他评估报告使用者...............................11
十六、评估报告提出日期.........................................12
资产评估报告书备查文件.............................................13
北京岳华德威资产评估有限公司 i
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心D 座房地产及A、B、C 座部分地下车库项目·资产评估报告书·摘要
北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心
D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库项目
资产评估报告书摘要
岳华德威评报字[2008]第70号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应
认真阅读资产评估报告书全文。
本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。
北京岳华德威资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受北京万通时尚置业有限公
司(以下称“万通时尚”)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正
的原则，按照科学的资产评估方法，对万通时尚拟收购北京万通世界房地产有限公司(以
下称“万通世界”或“公司”)万通中心 D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库（以下简
称“委估房地产”）而委托评估的资产进行了评估。本公司评估人员对委估房地产实施了
实地察看与核对，并进行了必要的市场调查与询证，履行了必要的评估程序，对委估房地
产在评估基准日 2007 年 12 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。现谨将资产评估
结果报告如下(本评估报告书除特别说明外，全部以人民币为计量单位)：
截止评估基准日 2007 年 12 月 31 日，委估房地产账面价值为 59,169.78 万元，调整
后账面价值59,169.78万元，在公平市场条件交易的假设前提下，确定委估房地产评估价
值为67,637.57万元，增值额为8,467.79万元，增值率为14.31%。
评估结果汇总表
金额单位：万元
2
资产名称 面积（M ） 账面价值 评估价值 增值额 增值率
D 座写字楼、商业、地
44,623.29 55,908.43 63,529.97 7,621.54 13.63%
下车库及员工餐厅
A、B、C 座地下车库
10,877.00 3,261.35 4,107.60 846.25 25.95%
240个
合计 55,500.29 59,169.78 67,637.57 8,467.79 14.31%
本评估报告书仅供委托方为本评估报告书所列明的评估目的使用。
本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2007年12月31日起计算。
本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
北京岳华德威资产评估有限公司 第1页
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心D 座房地产及A、B、C 座部分地下车库项目·资产评估报告书·摘要
（一）委估房地产所属的万通中心工程项目已于2006年12月完工并办理竣工备案手
续，达到现房交付条件，A、B、C座业主已入住，相关财务决算尚未最终完成。本次评估
对万通中心D座房地产及A、B、C座部分地下车库按现房销售进行评估，未考虑他项权利
对评估结果的影响。
（二）委估房地产所占宗地已抵押给中国民生银行股份有限公司北京苏州街支行，抵
押期限至2008年7月27日。
法 定 代 表 人： 季珉
注册资产评估师： 季珉
注册资产评估师： 吕艳冬
北京岳华德威资产评估有限公司
中国*北京
二○○八年五月九日
北京岳华德威资产评估有限公司 第2页
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心D 座房地产及A、B、C 座部分地下车库项目·资产评估报告书·正文
北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心
D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库项目
资产评估报告书
岳华德威评报字[2008]第70号
北京岳华德威资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受北京万通时尚置业有限公
司(以下称“万通时尚”)的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正
的原则，按照科学的资产评估方法，对万通时尚拟收购北京万通世界房地产有限公司(以
下称“万通世界”或“公司”)万通中心 D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库（以下简
称“委估房地产”）而委托评估的资产进行了评估。本公司评估人员对委估房地产实施了
实地察看与核对，并进行了必要的市场调查与询证，履行了必要的评估程序，对委估房地
产在评估基准日 2007 年 12 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。现谨将资产评估
情况及结果报告如下(本评估报告书除特别说明外，全部以人民币为计量单位)：
一、委托方与资产占有方简介
本次评估委托方为北京万通时尚置业有限公司，资产占有方为北京万通世界房地产有
限公司。
（一）委托方概况
1．注册登记情况
名 称：北京万通时尚置业有限公司
住 所：北京市怀柔区庙城镇龙山新新家园会所竹楼103室
法定代表人：许立
注册资本：5000万元
实收资本：5000万元
企业类型：有限责任公司（法人独资）
营业执照注册号：110000010969647
发照机关：北京市工商行政管理局
经营范围：房地产开发；物业管理；商务服务；绿化、保洁服务；承办展览展示；机
动车公共停车场服务；信息咨询服务（不含中介）。
北京岳华德威资产评估有限公司 第3页
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心D 座房地产及A、B、C 座部分地下车库项目·资产评估报告书·正文
2．公司简介
北京万通时尚置业有限公司经北京市人民政府批准，成立于2008年4月22日，是北
京万通地产股份有限公司的全资子公司。万通时尚于2008年4月22 日在北京市工商行政
管理局注册登记，经营期限20年，营业执照注册登记号为110000010969647，注册资本
为人民币5000万元。
（二）资产占有方概况
1．注册登记情况
名 称：北京万通世界房地产有限公司
住 所：北京市怀柔区庙城镇龙山新新家园会所石楼102室
法定代表人：余涛
注册资本：美元1200万元
实收资本：美元1200万元
企业类型：有限责任公司（台港澳与境内合作）
营业执照注册号：110000410096180
发照机关：北京市工商行政管理局
经营范围：在规划范围内进行房地产的开发、建设及物业管理，包括公寓和办公设施
的出售、商业设施的出租、餐饮和娱乐设施的经营；机动车公共停车场服务。
2．公司简介
北京万通世界房地产有限公司经北京市人民政府批准，成立于1995年01月18日，
是由香港华融恒泰国际投资有限公司、北京华融恒泰经贸有限公司及北京万通实业股份有
限公司出资设立的中外合作经营企业。万通世界于1995年01月18日在北京市工商行政
管理局注册登记，经营期限40年，注册登记号为企作京总副字第009618号，注册资本为
美元1200万元。
（三）委托方与资产占有方关系
北京万通实业股份有限公司持有资产占有方20%股权，其全资子公司北京万通星河实
业有限公司是北京万通地产股份有限公司的第一大股东，委托方北京万通时尚置业有限公
司是北京万通地产股份有限公司的全资子公司。
二、评估目的
根据北京万通时尚置业有限公司与北京岳华德威资产评估有限公司签订的《资产评估
业务约定书》，本次评估目的是为万通时尚拟收购万通世界万通中心D座房地产及A、B、
北京岳华德威资产评估有限公司 第4页
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C座部分地下车库提供价值参考。
三、评估对象与范围
本次评估的评估对象为委估房地产的价值，根据资产评估业务约定书相关约定，评估
范围为万通世界所拥有的位于北京市朝阳区朝外大街甲6号，在东二环和东三环之间的万
通中心D座房地产及A、B、C座部分地下车库。
万通中心 D 座房地产第 3-23 层写字楼建筑面积为 32,137.35 平方米、第 1 层商业建
筑面积593.15平方米、第2层商业建筑面积699.61平方米，地下1层员工餐厅建筑面积
1919 平方米，地下车库 186 个（建筑面积 9,274.18 平方米）。A、B、C 座部分地下车库
240个（建筑面积10,877.00平方米）。万通中心A、B座为框架结构，C、D座为框架核心
筒结构，外墙为干挂石材与low-e中空玻璃幕墙相结合。D座室内为未经装修的毛坯房。
委估万通中心D座房地产及A、B、C座部分地下车库所占宗地为出让土地使用权，已
办理《国有土地使用权证》（京市朝港澳台国用（2004出）字第10333号），面积4,668.09
㎡；《国有土地使用权证》（京市朝港澳台国用（2004出）字第10318号），面积6,845.88
㎡。其中：商业用地的终止日期到2043年11月5日；办公用地的终止日期到2053年11
月5日；地下车库用地的终止日期到2053年11月5日。
上述地下车库为产权车库。
四、价值类型和定义
根据本次评估目的等相关条件，经与委托方约定选用市场价值类型。
市场价值：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，
对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为2007年12月31日。
本次评估工作中，评估范围的界定、评估参数的选取等均以该基准日的外部经济环境
以及市场情况确定。本评估报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估原则
我们在评估过程中遵循了独立、客观、公正的工作原则和持续经营、替代性、公开市
场等操作原则。
独立性原则是指资产评估要由具有资产评估行业管理机构授予资产评估资格的社会
北京岳华德威资产评估有限公司 第5页
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北京万通时尚置业有限公司拟收购北京万通中心D 座房地产及A、B、C 座部分地下车库项目·资产评估报告书·正文
公正性机构独立进行操作，不受被评资产各方当事人利益的影响，评估机构及操作人员与
被评资产各方当事人没有利害关系。
客观性原则是指评估师要从实际出发，认真进行调查研究，在掌握翔实可靠资料的基
础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论。
公正性原则是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产评估业务的
需要，而不是服务于相互矛盾的资产评估业务当事人的任何一方的需要。
持续经营原则是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用方式、规模、频度、
环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
替代原则是指在评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实
际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。
公开市场原则是指资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济
利益，交易各方掌握必要的市场信息，具有较为充裕的时间，对被评估资产具有必要的专
业知识，交易条件公开并且具有排他性。
七、评估假设和前提条件
1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
2．本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以
评估基准日的国内有效价格为依据；
3．本次评估假设被评估资产现有用途不变且主体企业持续经营；
4．本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；
5．本次评估假设资产占有方提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6．本次评估未考虑抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评
估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
产价格的影响；
7．评估范围仅以资产占有方提供的评估申报表为准，未考虑资产占有方提供清单以
外可能存在的或有资产及或有负债。
八、评估依据
本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、政策法规依据、产权依据、取价依
据及其他依据，具体如下：
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（一）经济行为依据
1.北京万通地产股份有限公司董事会决议；
2.万通时尚与北京岳华德威资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法规依据
1．国务院91号令《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日）；
2．原国家国有资产管理局 国资办发[1996]23 号《资产评估操作规范意见(试行)》
（1996年5月7日）；
3．原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》
（1992年7月18日）；
4．中华人民共和国财政部 财评字[1999]91号《关于印发<资产评估报告基本内容与
格式的暂行规定>的通知》（1999年3月2日）；
5．《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
6．《资产评估准则－基本准则》（2004年5月1日）；
7．《资产评估职业道德准则－基本准则》（2004年5月1日）；
8．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003年3月1日）；
9．其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
（三）产权依据
1．《土地使用权证》（京市朝港澳台国用（2004出）字第10333号）；
2.《土地使用权证》（京市朝港澳台国用（2004出）字第10318号）；
3.《建设用地规划许可证》（编号2003规地字0402号）；
4.《建设工程规划许可证》（编号2004规建字0038号）；
5.《建设工程施工许可证》（编号00建字2004 0933号）；
6.《北京市商品房预售许可证》（京房售字2004 262号）。
（四）取价依据
1．《最新资产评估常用数据与参数手册》(2006-2007年)；
2．资产占有单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等其他评估相关
资料；
3．评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料；
4．北京岳华德威资产评估有限公司资料库；
5．其他取价依据等。
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九、评估方法
（一）评估方法的选择
房地产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修
正法等，有条件选用市场法进行估价的应以市场比较法为主，收益性房地产的估价应选用
收益法作为估价方法之一，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价应选用假设开发
法，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的
情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，北京市房地产交易及出租
市场活跃，委估房地产可比交易案例充分，同类房地产出租可比信息充分，确定对委估房
地产采用市场比较法和收益法评估，取两种方法评估结果的算术平均值作为委估资产的评
估结果。
（二）市场比较法简介
市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条
件、价格形成的时间、区域因素(房地产的外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比
较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理
价格。
评估价值=P×A×B×C×D
式中：P—交易案例交易价格
A—交易情况修正系数
B—交易日期修正系数
C—区域因素修正系数
D—个别因素修正系数
(三)收益法简介
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后
累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
年净收益折现计算公式：
A 1+i
2 n
× -
P [1 ( ) ]
i -i 1+i
1 2 1
P：表示该房产价值；
A：表示年净收益；
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i ：表示资本化率；
1
i ：表示年金递增率；
2
n：表示剩余收益年限。
十、评估过程
本公司接受委托后，选派评估工作人员，整个评估过程包括接受委托及评估准备阶段、
现场察看及评定估算阶段、评估汇总及复核阶段、提交报告阶段等，具体过程如下：
（一）接受委托及评估准备阶段
1.了解委托方、资产占有方、评估报告使用人及评估对象的基本情况和本次资产评估
目的，确定评估范围与对象和评估基准日，分析评估风险，接受项目委托，签订资产评估
业务约定书；
2.确定项目负责人，收集资产占有方和与资产占有方相关的其他信息资料；
3.检查核实资产，验证评估申报资料，对提供的委估对象法律权属资料和资料来源进
行一定的查验。
（二）现场察看及评定估算阶段
1.与委托方、资产占有方等相关当事方进行沟通，根据评估对象的特点约定适当的察
看时间和方式，通过察看确认所申报资产存在的真实性和完整性，了解资产的质量状况，
形成察看记录；
2.调查分析资产价格影响因素，根据已收集到的资料选择相应评估方法；
3.开展市场调研和价格咨询，收集市场信息；
4.分析评估资料的合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性；
5.针对资产特点选取的评估方法，合理选取相应的计算公式和参数，进行分析、计算
和判断，确定具体对象的评估价值。
（三）评估汇总及复核阶段
1.进行资产评估汇总工作；
2.对评估结论进行分析，相应调整、修改和完善评估结果；
3.撰写资产评估报告，汇总编写评估说明；
4.项目负责人完成对项目的一级复核；
5.项目复核人完成评估报告的二级复核，项目负责人根据二级复核意见进行修改；
6.向万通时尚提交资产评估报告书初稿，与委托方及相关当事方就评估报告有关内容
进行必要沟通，取得交换意见复函后，对评估报告书再次修改；
北京岳华德威资产评估有限公司 第9页
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7.完成评估报告书的三级复核，根据三级复核意见进行修改。
（四）提交报告阶段
1.主任评估师签发后，出具资产评估报告书；
2.按资产评估业务约定书的要求，向委托方提交资产评估报告书。
十一、评估结论
截止评估基准日 2007 年 12 月 31 日，委估房地产账面价值为 59,169.78 万元，调整
后账面价值59,169.78万元，在公平市场条件交易的假设前提下，确定委估房地产评估价
值为67,637.57万元，增值额为8,467.79万元，增值率为14.31%。
评估结果汇总表
金额单位：万元
2
资产名称 面积（M ） 账面价值 评估价值 增值额 增值率
D 座写字楼、商业、地
44,623.29 55,908.43 63,529.97 7,621.54 13.63%
下车库及员工餐厅
A、B、C 座地下车库
10,877.00 3,261.35 4,107.60 846.25 25.95%
240个
合计 55,500.29 59,169.78 67,637.57 8,467.79 14.31%
十二、特别事项说明
本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
（一）本报告是在委托方及资产占有方提供基础文件数据资料的基础上进行，提供必
要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及资产占有方的责任；
对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产
评估师的责任。
本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，委托方和相关当事方需恰
当使用本评估结论。
（二）委估房地产所属的万通中心工程项目已于2006年12月完工并办理竣工备案手
续，达到现房交付条件，A、B、C座业主已入住，相关财务决算尚未最终完成。本次评估
对万通中心D座房地产及A、B、C座部分地下车库按现房销售进行评估，未考虑他项权利
对评估结果的影响。
（三）委估房地产所占宗地已抵押给中国民生银行股份有限公司北京苏州街支行，抵
押期限至2008年7月27日。
北京岳华德威资产评估有限公司 第10页
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十三、评估基准日期后重大事项
（一）期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项。
（二）在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失等影响资
产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
（三）发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果
有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。
（四）在评估师可知晓的范围内，未发现重大期后事项。
十四、评估报告法律效力
本评估报告书成立的前提条件和假设条件：
（一）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，在产权利益主体变动、委估
资产有效、持续使用的前提下，根据公开市场原则确定的现行公允价值，没有考虑将来可
能承担的抵押、担保事宜，亦未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影
响。同时，本评估结论也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗
力对委估资产价值的影响。当前述条件以及评估原则等其他情况发生变化时，本评估结论
一般会失效。按照国家有关的法律规定，本公司不承担由于这些条件的变化而导致评估结
论失效的相关法律责任。
（二）本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
（三）本评估报告书仅供委托方为本评估报告书所列明的评估目的以及报送有关资产
评估主管机关审查使用。委托方应按资产评估报告书载明的评估目的使用，本公司不承担
由于委托方超出本评估报告书载明的评估目的使用引起的相关法律责任。
本评估报告书使用权归委托方所有，未经委托方同意，本公司承诺不向他人或其他公
司提供。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于公开的媒体上。
（四）本报告含有若干备查文件，备查文件是构成本报告之重要组成部分，与本报告
正文具有同等法律效力。
（五）评估结论的有效使用期限。根据国家现行规定，本资产评估报告书有效使用期
限为一年，自评估基准日2007年12月31日起计算。
十五、委托方和其他评估报告使用者
北京万通时尚置业有限公司为本报告委托方，其他报告使用者为：北京万通世界房地
产有限公司。
北京岳华德威资产评估有限公司 第11页
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十六、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为2008年5月9日。
（本页以下无正文）
法 定 代 表 人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
北京岳华德威资产评估有限公司
中国*北京
二 OO 八年五月九日
北京岳华德威资产评估有限公司 第12页
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资产评估报告书备查文件
目 录
备查文件一 经济行为文件复印件
1.北京万通地产股份有限公司董事会决议
2.北京万通时尚置业有限公司与北京岳华德威资产评估有限公司签订的《资产评估业务
约定书》复印件
备查文件二 委托方及资产占有方企业法人营业执照复印件
1．北京万通时尚置业有限公司企业法人营业执照 复印件
2．北京万通世界房地产有限公司企业法人营业执照 复印件
备查文件三 产权证明文件复印件
1．《土地使用权证》（京市朝港澳台国用（2004出）字第10333号）复印件
2．《土地使用权证》（京市朝港澳台国用（2004出）字第10318号）复印件
3．《建设用地规划许可证》（编号2003规地字0402号）复印件
4．《建设工程规划许可证》（编号2004规建字0038号）复印件
5．《建设工程施工许可证》（编号00建字2004 0933号）复印件
6．《北京市商品房预售许可证》（京房售字2004 262号）复印件
备查文件四 委托方及资产占有方承诺函
备查文件五 资产评估机构及签字注册资产评估师承诺函
备查文件六 资产评估机构资格证书复印件
备查文件七 资产评估机构企业法人营业执照复印件
备查文件八 参加本项目评估人员名单及签字注册资产评估师资格证书复印件
备查文件九 授权书
附件：资产评估汇总表及明细表
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备查文件一
经济行为文件复印件
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备查文件二
委托方及资产占有方企业法人
营业执照复印件
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备查文件三
产权证明文件复印件
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备查文件四
委托方及资产占有方承诺函
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备查文件五
资产评估机构及签字注册资产评估师
承 诺 函
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资产评估机构及签字注册资产评估师
承 诺 函
北京万通时尚置业有限公司：
受贵公司委托，本公司对贵公司因拟收购北京万通中心D座房地产及 A、B、C座
部分地下车库事宜而涉及的资产进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评
估报告书，在假设条件成立的情况下，本公司对资产评估结果承诺如下并承担相应的
法律责任：
1.对涉及评估的资产进行了全面的核实；
2.评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
3.影响资产评估价值的因素考虑周全；
4.资产评估价值公允、合理；
5.评估工作未受任何人为干预并独立进行。
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
北京岳华德威资产评估有限公司
二OO 八年五月九日
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备查文件六
资产评估机构资格证书复印件
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备查文件七
资产评估机构企业法人营业执照复印件
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备查文件八
参加本项目评估人员名单及
签字注册资产评估师资格证书复印件
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D 座房地产及 A、B、C 座部分地下车库项目
资产评估人员名单
评估项目负责人： 赵玉玲 中国注册资产评估师
评估报告复核人： 季 珉 中国注册资产评估师
吕艳冬 中国注册资产评估师
高艳华 中国注册资产评估师
房地产评估人员： 吴庆波 中国注册房地产估价师
评估助理人员： 李安宇 评估师
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备查文件十
授权书
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附件
资产评估汇总表及明细表
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