注：只有部分公告可以进行谷歌全文检索
☆最快的看公告方法☆ S*ST美雅(000529) 公告 行情（A股/H股/红筹股）
此为转换后的公告全文，有可能出现乱码、排版错乱、文字丢失等现象，您可以点击此处查看正式的PDF全文公告。
S*ST美雅: 拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目
资产评估说明
目录
说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明 ................................ 1
说明二关于进行资产评估有关事项的说明 .................................... 2
说明三资产清查核实情况说明 .............................................. 7
说明四评估依据的说明 ................................................... 11
说明五各项资产的评估技术说明 ........................................... 14
房地产评估技术说明 ........................................... 14
设备评估技术说明 ............................................. 33
说明六评估结论及其分析 ................................................. 40
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
沈阳美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 1
说明一
关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评
估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他
任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
北京德祥资产评估有限责任公司
2008 年 6 月 20 日
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 2
说明二
关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与资产占有方概况
委托方及资产占有方：广东美雅集团股份有限公司
（1）基本情况
企业名称：广东美雅集团股份有限公司（以下简称：美雅公司）；
注册地址：鹤山市沙坪镇人民西路40号；
法定代表人：柯惠琪；
注册资本：39651.5872万元人民币；
经济性质：股份有限公司；
经营范围：公司主营业务范围为生产经营拉舍尔经编毛毯、腈纶毛条、涤纶、氨
纶包芯纱、精纺腈纶针织绒线、粗纺羊毛针织绒线、高级丝袜、PVC压延薄膜等产品。
（2）企业简介
美雅公司原名为广东（鹤山）美雅股份有限公司，系经广东省企业股份制试点联
审小组，广东省经济体制改革委员会以粤股审[1992]13 号批准成立，由鹤山市国资办
等13家法人共同发起，对鹤山毛纺织总厂改组而设立的股份有限公司。公司首期定向
募集的股份总额为 7388.34 万股，每股 6 元人民币，公司首期募集股份于 1992 年 12
月 31 日全部募集完毕。1993 年 11 月 1 日公司由广东（鹤山）美雅股份有限公司更名
为广东美雅股份有限公司，在广东省工商行政管理局登记注册，注册号为19034357-2。
1993 年 10 月，公司经中国证券监督管理委员会以证监发审字（1993）56 号文审核批
准，在深圳证券交易所向社会公开发行普通股票2550万股，发行价每7.2元人民币，
募集资金 18,053.2 万元，公司股票于 1993 年 11 月 18 日在深圳证券交易所上市，股
东代码：0529，证券简称：粤美雅A。1994年5月24 日本公司由广东美雅股份有限公
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 3
司更名为广东美雅集团股份有限公司，同在广东省工商行政管理局登记注册，企业法
人营业执照注册号为 19034357-2，2000 年 9 月 21 日公司营业执照注册号变更为
4400001007534。
（3）公司设立后的历次股本变化情况
a.1994年实施1993年度分红方案后的股本结构
1994 年 3 月 25 日，公司实施了 10 送 5 股转增 5 股的分红方案，方案实施后，公
司股份总额变更为19876.68万股。
b.1995年实施配股后股本结构
1995 年 4 月经中国证券监督管理委员会证监发审字[1995]7 号文复审批准，公司
向全体股东以10：3的比例配售新股，实际配售新股数量5204.705万股，其中国家股
认购2522.43万股，转配股0.275万股，个人股东认购2682万股，配股价为每股5元
人民币。新股发行后，公司股份总额增加到25081.385万股。
c.1995年实施1994年度分红方案后的股本结构
1995 年 6 月 19 日，公司实施了 10 股送 1 股的分红方案，方案实施后，公司股份
总额为27589.5235万股。
d.1996年实施配股后股本结构
1996年11月15日经中国证券监督管理委员会以证监上字[1996]18号文批准，公
司 1996 年 12 月 28 日向公司全体股东以 10:3 比例配售新股，实际配售新股数量为
6704.4278 万股，其中：国家股配售新股 2859.0771 万股，法人股配售新股 10 万股，
向前次认购法人股转配的股东配售0.0907万股，社会公众股东配售新股3835.26万股，
配股价为每股5.5元人民币。新股发行后，公司股份总额增加到34293.9513万股。
e.1998年实施配股后的股本结构
1998 年 10 月 13 日经中国证券监督委员会以证监上字[1998]130 号文批准，公司
于1998年11月3日向全体股东以10：3比例配售新股，实际配售新股数量为5357.6359
万股，其中：国家配售新股 371.68 万股，转配股股东配售新股 0.1179 万股，社会公
众股东 4985.838 万股，法人股股东放弃全部配股权，配股价为每股 6.25 元人民币。
新股发行后，公司股份总额增加到39651.5872万股。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 4
（4）其他情况
美雅公司对位于鹤山市的全资子公司及联营企业，包括鹤山毛纺织总厂经编毛毯
厂、鹤山毛纺织总厂毛毯厂、鹤山毛纺织总厂毛纺厂、鹤山毛纺织总厂联合毛绒厂、
鹤山毛纺织总厂床上用品厂、广东美雅股份有限公司毛条厂、鹤山雁山酒店有限公司、
鹤山美盛纺织有限公司、鹤山美伊毛纺织有限公司视同分公司核算，与该等公司之间
的往来设“内部往来”科目反映。
上述全资子公司及联营企业没有银行账户，所有税务事项及款项收付均由本公司
处理。根据本公司的管理需要，母公司作为管理总部，财务报表不体现收入成本，均
在上述全资子公司及联营企业报表反映。
2002年3月30 日由美雅公司董事会会议决定：出租鹤山毛纺织总厂联合毛绒厂、
鹤山毛纺织总厂床上用品厂的部分资产，租赁期三至五年。
二、关于评估目的的说明
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务，需对该经济行为所涉
及的部分资产进行评估，为美雅公司偿还中国农业银行的债务提供价值参考依据。
三、关于评估范围的说明
本次评估范围为美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务所涉及
的部分资产，包括固定资产-房屋建筑物和机器设备。具体情况如下：
帐面(净)值
序号 项目 (人民币万元) 简要说明
1 固定资产 3,601.68
1.1 设备 1,581.40 主要为涤纶丝生产线、纺织设备、印染设备、
1.2 房地产 2,020.28 主要为厂房、职工宿舍及其所占土地等
四、关于评估基准日的说明
考虑到尽可能与本次评估目的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，确
定评估基准日为2008年5月31日。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 5
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1.职工住宅楼(四栋)、网框室厂房5,142.30平方米房屋建筑物已设定了抵押权，
抵押权人为中国农业银行鹤山支行。
2.自动混毛机、梳毛机等 597 台（套）设备已设定了抵押权，抵押权人为中国农
业银行鹤山支行。
3. 编号为鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（2005）第001821号、鹤国用（1999）
第 000003 号、鹤府国用总字第 01427 号的四宗用地，于 2006 年 11 月 20 日被广东省
江门市中级人民法院查封，查封期限：2006年11月9日至2008年11月8日。另美雅
公司未能提供编号为鹤国用（2005）第001821号的《国有土地使用证》复印件，据鹤
山市国土资源局复函，该宗地号为：010107419，权利人：广东美雅集团股份有限公司，
占地面积为102,737.34平方米。
六、资产清查情况的说明
1.清查范围
列入清查范围的资产为美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务
所涉及的部分资产，具体账面值以 2008 年 5 月 31 日经深圳市鹏城会计师事务所有限
公司审计后的资产负债表为准。
（2）固定资产—房屋建筑物账面原值为33,065,806.96 元，账面净值为
20,202,787.91元。主要包括纺部车间、新办公楼等生产、办公用房及配套用房。
（3）美雅公司总占地面积为 356,007.46 平方米，纳入本报告评估范围的宗地分
摊土地面积 21,342.88 平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号，属
于二级工业用地。土地类型为出让，使用年限为从1998年3月31日至 2048年3月30
日。
（4）固定资产—设备类资产账面原值为206,010,412.25 元，账面净值为
15,814,001.43元。机器设备主要包括经编机、自动混毛机等纺织类设备。
2.清查工作的组织
本次资产清查时间是从 2008 年 6 月 1 日开始 2008 年 6 月 6 日止，清查工作由我
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 6
公司财务人员牵头，组织了财务部门、设备部门、基建部门、办公室、仓库、生产部
门的有关人员共同进行，通过将财务帐册与各部门的台帐及实物一一核对，对重大固
定资产产权文件的收集整理，对实物资产进行了清查盘点。
3.清查过程和方法
在清查过程中，对建筑物逐项查看，核实建筑结构、建筑面积、层次、高度、跨
度、进深等各项技术指标，并准备相关的图纸、资料及产权证明文件；对固定资产-土
地使用权，依据资产占有方提供的相关资料，核实土地权属、土地用途、土地面积等；
对设备类资产按照固定资产明细及设备台账逐台清查，核实设备的规格型号、制造商、
始用年月等，准备设备管理资料、日常维护保养及等资料。
4.清查结果
通过清查，未发现需作调整事项。
七、资料清单
1.资产评估清查申报表；
2.相关经济行为的批文；
3.会计报表；
4.产权证明文件；
5.重大合同、协议；
6.其他与评估资产相关的资料。
委托方及资产占有方负责人签字：
委托方及资产占有方印章
2008年6月6日
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 7
说明三
资产清查核实情况说明
一、资产清查核实内容
根据资产评估的规范要求，我们对截止评估基准日 2008 年 5 月 31 日美雅公司纳
入评估范围的全部资产进行了清查，对资产形成及产权状况等情况进行清查与核实，
并对资产的数量、品质、存放地点进行调查，对可能影响资产评估的重大事项进行核
实。具体清查内容如下：
纳入评估范围的部分资产均为固定资产：
（1）固定资产—房屋建筑物账面原值为33,065,806.96 元，账面净值为
20,202,787.91元。主要包括纺部车间、新办公楼等生产、办公用房及配套用房。
（2）美雅公司总占地面积为 356,007.46 平方米，纳入本报告评估范围的宗地分
摊土地面积 21,342.88 平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号，属
于工业二级。土地类型为出让，使用年限为从1998年3月31日至 2048年3月30日。
（3）固定资产—设备类资产账面原值为206,010,412.25 元，账面净值为
15,814,001.43元。机器设备主要包括经编机、自动混毛机等纺织类设备。
二、实物资产的分布情况及特点
本次被评估的实物资产包括房屋建筑物、土地、机器设备。
美雅公司位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号，纳入评估范围的房屋建筑物
均为钢混结构，主要包括职工住宅楼(两栋)、网框室等，建筑面积共计3002.6平方米。
美雅公司总占地面积为356,007.46平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地
面积 21,342.88 平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号，属于工业
二级。土地类型为出让，使用年限为从1998年3月31日至 2048年3月30日。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 8
机器设备共计597项，主要包括经编机、自动混毛机等纺织类设备
三、影响资产清查的事项
未发现影响资产清查的事项。
四、资产清查的过程与方法
（一）清查组织工作
在接受资产评估委托后，我们即布置企业进行资产评估前的资产清查工作，在企
业资产清查的基础上，成立了以项目负责人为组长的评估清查小组，制定了详细的现
场清查实施计划，分设备评估组、房屋建筑物及土地评估组分别进行核查。清查核实
工作于2008年6月6 日开始，2008年6月10 日结束。
（二）资产清查的主要过程
1.指导企业相关人员清查资产与收集准备有关资料。
先期派评估人员进驻企业，指导企业财务人员与资产管理人员按照评估机构提供
的资产评估申报明细表及其填写要求、所需资料清单，在企业资产清查的基础上，填
报评估申报明细表。
2.初步审查企业提供的资产评估申报明细表。
3.现场实地查勘。
（三）清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查
方法。
1.对建筑物逐项查看，核实建筑结构、建筑面积、层次、高度、跨度、进深等各
项技术指标，并收集相关的图纸、资料及产权证明文件；
2.对无形资产-土地使用权，依据资产占有方提供的相关资料，核实土地权属、土
地用途、土地面积等，并收集相关的产权证明文件；
3.对设备类资产按照固定资产明细及设备台账逐台清查，核实设备的规格型号、
制造商、始用年月等，收集设备管理资料、日常维护保养等资料。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 9
五、资产清查结论
1.职工住宅楼(四栋)、网框室厂房5,142.30平方米房屋建筑物已设定了抵押权，
抵押权人为中国农业银行鹤山支行。
2.自动混毛机、梳毛机等 597 台（套）设备已设定了抵押权，抵押权人为中国农
业银行鹤山支行。
3.编号为鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（2005）第001821号、鹤国用（1999）
第 000003 号、鹤府国用总字第 01427 号的四宗用地，于 2006 年 11 月 20 日被广东省
江门市中级人民法院查封，查封期限：2006年11月9日至2008年11月8日。另美雅
公司未能提供编号为鹤国用（2005）第001821号的《国有土地使用证》复印件，据鹤
山市国土资源局复函，该宗地号为：010107419，权利人：广东美雅集团股份有限公司，
占地面积为102,737.34平方米。
（一）固定资产的清查情况
1.房屋建筑物组的清查内容包括企业申报评估的所有房屋建筑物,申报固定资产
—房屋建筑物账面原值为 33,065,806.96 元，账面净值为 20,202,787.91 元。主要包
括纺部车间、新办公楼等生产、办公用房及配套用房。
评估人员根据企业提供的房屋建筑物清查评估明细表，首先核对申报值与实物账、
明细账、总账、会计报表一致。然后依据企业申报的清查评估明细表，进行实地勘查，
对每个单体进行核对，核查申报资产与实物是否相符。该公司的房屋建筑物的购建由
公司基建处统一负责，建成后由基建处等部门造册管理，并负责日常管理与经营。
（1）资产名称的核实：对名称重复，实物不同的建筑物，依据建筑面积和购建时
间分别对照确定实物；
（2）完工时间的核实：资产占有方申报完工时间为资产建账时间，本次评估清查
时落实待估房产的实际完工时间；
（3）建筑结构的清查与核实：资产占有方申报房产均为钢混结构,清查过程中进
行了核实；
（4）建筑面积和工程量的清查与核实：将申报房屋的产权证明资料、竣工图纸等
与实际复核数量相核对，不符者，查清原因，以实际数目为准；
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 10
（5）房屋权属证明的核实。
2.对固定资产-土地使用权，依据资产占有方提供的相关资料，核实土地权属、土
地用途、土地面积等，并收集相关的产权证明文件。
美雅公司总占地面积为356,007.46平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地
面积 21,342.88 平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号，属于工业
二级。土地类型为出让，使用年限为从1998年3月31日至 2048年3月30日。
3.列入本次资产评估清查范围的设备类资产包括机器设备，其账面原值为
206,010,412.25 元，账面净值为 15,814,001.43 元，主要包括经编机、自动混毛机等
纺织类设备。生产毛毯的主要设备为日本进口设备，大部分购置于上世纪八、九十年
代，小部分处于待报废状态；
六、清查调整说明
经过对美雅公司申报资产的清查、核实，未发现需作调整事项。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 11
说明四
评估依据的说明
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以
及在评估中参考的文件资料有：
一、主要法律法规
1.《资产评估操作规范意见(试行)》（原中国资产评估协会）；
2.《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字[1999]91号）；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会）；
4.《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评
估准则—无形资产》（中国注册会计师协会）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6.《中华人民共和国土地管理法》；
7.《中华人民共和国房地产估价规范》；
8.《城镇土地估价规程》；
9.《中华人民共和国进出口关税条例》；
10.《中华人民共和国海关进出口税则》；
11.《中华人民共和国担保法》；
12.《中华人民共和国房地产评估规范》（GB/T50291—1999）；
13.《企业会计制度》（财政部2001年发布）；
14.《企业会计准则》（财政部2006年发布）；
15.《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第53号）
16.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 （国资委产权
[2006]274 号）；
17.其他与资产评估有关的法律、法规及规章等。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 12
二、重大合同协议、产权证明文件
1.中华人民共和国《房地产权证》、《国有土地使用证》；
2.与企业资产取得、使用有关的合同、发票、会计报表、说明等资料；
3.各类抵押合同、担保合同及其他合同。
三、采用的取价标准
1.2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、下册）；
2.2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）；
3.2006年《广东省安装工程综合定额》（给排水工程）；
4.《江门市造价信息》（2008年第5期）；
5.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
6.《全国统一建筑安装工程工期定额》；
7.《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部[2002]10号文；
8.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)；
9.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
10.《国家计委关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知》（计价格
【2002】1980号）；
11.《机电产品市场报价手册》机电产品价格信息中心2007年版；
12.中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）公布的债券交易资料；
13.《鹤山市工业用地级别及基准地价表》（鹤山市国土资源局）；
14.评估基准日的银行贷款利率。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 13
四、参考资料及其他
1.资产占有方提供的资产评估申报明细表；
2.资产占有方提供的有关工程勘察、设计、施工资料及会计资料；
3.美雅公司 2004 年、2005 年、2006 年、2007 年的审计报告及深圳市鹏城会计师
事务所有限公司出具的《广东美雅集团股份有限公司 2008 年 5 月 31 日财务报表审计
报告》；
4.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估公司收集的其他有关
资料；
5.我公司掌握的有关本次评估的市场价格资料及评估人员实地勘察所获取的资
料。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 14
说明五
各项资产的评估技术说明
房地产评估技术说明
一、评估范围
本次评估范围为美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行债务所涉及的
房屋建筑物及该部分房屋建筑物所分摊土地。委估房地产位于鹤山市沙坪镇人民西路
40号及47号美雅公司厂区内，调整后账面原值33,065,806.96元，调整后账面净值为
20,202,787.91元，主要为美雅公司经营使用的厂房、职工宿舍及其所占土地。美雅公
司总占地面积为 356,007.46 平方米，总建筑面积为 365,824.23 平方米。纳入本报告
评估范围的房屋建筑物建筑面积合计 21,940.48 平方米，分摊土地面积 21,342.88 平
方米。
二、评估对象概况
委估房屋建筑物共五项，主要包括：职工住宅楼(四栋)、网框室、新办公楼、冷冻
二站等生产、办公及辅助用房，大部分建成于上世纪八、九十年代，均为钢混结构。
具体情况见下表：
房屋建筑物状况统计表
层高 建筑面积
序号 建筑物 建筑物状况
(m) (m2)
1 职工住宅楼(四栋) 7 4,353.00 外墙为水泥沙浆，内墙为水泥沙浆，铝合金窗，天棚抹灰。
2 网框室 1 789.30 外墙为水泥沙浆，内墙为为水泥沙浆。
3 新办公楼 6 10109.00 外墙为条形砖，内墙为抹灰，木门，铝合金窗，天棚抹灰。
4 冷冻二站 2 4,489.18 外墙为水刷石，内墙为抹灰，木门，钢窗，天棚抹灰。
5 纺部车间 2 2,200.00 外墙为水刷石，内墙为抹灰，木门，钢窗，天棚抹灰。
美雅公司总占地面积为356,007.46平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 15
面积 21,342.88 平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及 47 号，属于工业
二级。土地类型为出让，使用年限为从1998年3月31日至 2048年3月30日。
三、评估对象权属状况
根据《国有土地使用证》（鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（1999）第000003
号、鹤府国用总字第01427号）和《房地产权证》（粤房地证字第2676222号、粤房地
证字第 2676223 号、粤房地证字第 2676224 号、粤房地证字第 2676226 号、粤房地证
字第 2675827 号、粤房地证字第 2676288 号、粤房地证字第 1821049 号、粤房地证字
第2167834号），委估房地产所有权人和土地使用权人为美雅公司。
1.职工住宅楼(四栋)、网框室厂房等5,142.30平方米房屋建筑物已设定了抵押权，
抵押权人为中国农业银行鹤山支行。
2. 编号为鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（2005）第001821号、鹤国用（1999）
第 000003 号、鹤府国用总字第 01427 号的四宗用地，于 2006 年 11 月 20 日被广东省
江门市中级人民法院查封，查封期限：2006年11月9日至2008年11月8日。另美雅
公司未能提供编号为鹤国用（2005）第001821号的《国有土地使用证》复印件，据鹤
山市国土资源局复函，该宗地号为：010107419，权利人：广东美雅集团股份有限公司，
占地面积为102,737.34平方米。
四、评估依据
1.法规依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（2）《中华人民共和国房地产估价规范》；
（3）其他相关的法律法规文件。
2.取价依据
（1）2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、下册）；
（2）2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）；
（3）2006年《广东省安装工程综合定额》（给排水工程）；
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 16
（4）《广州市造价信息》（2008年第5期）；
（5）《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
（6）《全国统一建筑安装工程工期定额》；
（7）《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部[2002]10号文；
（8）财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394号)；
（9）《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
（10）《国家计委关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知》（计价
格【2002】1980号）；
（11）《鹤山市工业用地级别及基准地价表》（鹤山市国土资源局）；
（12）评估基准日的银行贷款利率。
3.产权依据
（1）《国有土地使用证》（鹤国用（2005）第 001820号、鹤国用（1999）第000003
号、鹤府国用总字第01427号、鹤府国用总字第01428）；
（2）《房屋所有权证》[粤房地证字第2676222号]；
（3）《房屋所有权证》[粤房地证字第2676223号]；
（4）《房屋所有权证》[粤房地证字第2675827号]；
4.参考资料及其他
（1）委托方提供的相关合同、会计报表及其它资料；
（2）我公司掌握的有关本次评估的市场价格资料及评估人员实地勘察所获取的资
料。
五、评估过程
1.前期准备
（1）由资产占有方将需要参加评估的房屋建筑物及其所占土地等项目按评估要求
填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作。
（2）由资产占有方提供委估房屋建筑物的概算及竣工决算资料。
2.核查原始资料
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 17
根据企业提供的资产评估申报表，进行核查工作，对账面值、建筑面积、结构类
型等进行核对，发现有漏填或填写不清楚的地方请企业有关部门尽快补齐、填写清楚。
3.现场勘查
评估人员按企业提供的符合要求的评估申报表及建筑物评估作业表，由主管基建
的管理人员及现场有关人员陪同，进行现场实地查勘。评估人员在现场对建筑物的名
称、数量、建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、内外装修、使用维修情况等进
行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解房屋建筑物的地基基础情况。
对固定资产-土地使用权，依据资产占有方提供的相关资料，核实土地权属、土地
用途、土地面积等，并了解土地四至及利用情况等。
4.评估测算
根据以上收集到的资料及数据，结合评估对象实际，综合权衡，进行建安工程造
价、取费费率、成新率的测定、土地楼面地价的计算；以及通过市场调查，收集相关
租赁资料，确定年租金、年纯收益、折现率等参数的选取，进行房屋建筑物价值的测
算。
六、评估方法
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，对委估的房地产采用重置成本法（土
地采用基准地价系数修正法进行评估）与收益法两种方法进行评估。
（一）重置成本法
公式：房地产评估值=房屋建筑物评估值+楼面熟地价×建筑面积
1、土地的评估
按照国家评估规范有关规定，根据待估宗地所处位置且为工业用地的特点及评估
对象的具体情况，结合委估宗地当地土地市场发育情况和评估人员掌握调查的资料，
本次评估方法选用基准地价系数修正法。
基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、
通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、
通下水及宗地内土地平整，在平均规划容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 18
平均价格；基准地价的表现形式为楼面熟地价或地面熟地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面
积分摊的完整土地使用权的平均价格。
公式：
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×K ×K ×K ×（1±∑K）
1 2 3
式中：K ──期日修正系数
1
K ──土地使用年期修正系数
2
K ──容积率修正系数
3
∑K──其他宗地个别因素修正系数之和
2、房屋建筑物的评估
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，对委估的房屋建筑物采用重置成本法
进行评估。
对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编预算法” 。即
根据原概算或预决算工程量或图纸等资料，进行适当调整计算，套用现行概预算定额
及取费标准计算评估基准日工程费用的计算方法。
（1）重置成本的确定
重置成本=建安工程费用＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本
①建安工程费用
建安工程费用：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评
估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑
安装工程费用。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑
安装工程费用，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算
工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程
费用。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程费用，根据层高、柱
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 19
距、跨度、装修标准、水电设施等工程费用的差异进行修正后得出委估建筑的建安造
价。
②工程建设前期费用及其他费用
根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。
③资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利
率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；一般按照建造期资
金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程费用×1/2＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×
建设工期
（2）成新率的确定
本次评估成新率的测定是根据打分法确定的现场勘察成新率和年限法确定的理论
成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合成新率。
现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等
结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、电等设备部分，各占建筑物造
价比重确定其标准分值；再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分
值确定整个建筑物的完好分值，计算该建筑物的现场勘察成新率。
现场勘察成新率(%)=∑完好分值/标准分值×100%
理论成新率(%)=尚可使用年限/( 尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
（3）评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
（二）收益法
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基
准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价值的评估方法。
具体测算过程如下：
假设评估对象在未来使用年限内，每年可获得一定的年净收益，年净收益在前几
年有增长，以后保持平稳，则适用公式：
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 20
n1 n2 n1
V ＝A1 ÷（r-g ）×{1-[(1+g)/(1+r)] }+A2÷r ×[1-1/(1+r) ]÷(1+r)
其中：A1 是第一年的年净收益；
A2 是递增年限最后一年的年净收益，即以后平稳年限的年净收益；
g 为净收益递增的比率；
r 为折现率；
n 表示有限收益年期。
七、典型案例
案例：职工住宅楼（固定资产——房屋建筑物清查评估明细表第1项）
(一)重置成本法
1、土地部分的评估
（1）评估范围
本次评估对象和范围为美雅公司总占地面积为 356,007.46 平方米，纳入本报告评估
范围的宗地分摊土地面积 21,342.88 平方米。该宗地位于鹤山市沙坪镇人民西路 40 号及
47 号，属于工业二级。土地类型为出让，使用年限为从 1998 年 3 月 31 日至 2048 年 3 月
30日。
（2）评估对象概况
①产权状况
根据《国有土地使用证》记载和评估人员现场勘察，美雅公司总占地面积为
356,007.46平方米，纳入本报告评估范围的宗地分摊土地面积21,342.88平方米。该宗
地位于鹤山市沙坪镇人民西路40号及47号，属于工业二级。土地类型为出让，使用年
限为从1998年3月31日至2048年3月30日。
②地上附着物状况
委估宗地上主要为职工住宅楼(四栋)、网框室、新办公楼、冷冻二站等生产、办公
及辅助用房，大部分建成于上世纪八、九十年代，均为钢混结构。
（3）地价影响因素分析
①一般因素分析
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 21
A、地理位置
鹤山市位于广东省南部珠江三角洲腹地，与南海、顺德隔江相望，325 国道、江鹤和
佛开高速公路、江肇公路纵横贯穿全市，水陆交通便利。
沙坪镇是广东省鹤山市政府所在地，是鹤山市政治、经济、文化中心。辖下 15 个农
村村民委员会、88 条自然村和 11 个社区居民委员会，面积 40.1 平方公里，人口 16 万多
人。沙坪镇地理环境较好、水陆交通较方便。镇内鹤山港距香港93海里，位于325国道、
佛开高速公路、江肇、广珠公路联结网的交汇处，辖区内有大雁山旅游风景区。
B、城市及社会经济状况
鹤山市下辖 12 个镇，22 个社区委员会，137 个村民委员会，l0 个三峡库区移民村。
市人民政府驻沙坪镇，规划控制面积 81.4 平方公里，现建成面积 13.7 平方公里。鹤山总
面积1108.3平方公里，常住人口有40.58万人，是全国著名侨乡之一。
鹤山是珠江三角洲一座新兴的工业城市，目前已形成以轻纺为主体，制鞋、印刷、机
电、食品、建材、造纸、电子、厨具、灯饰、制伞等多种行业并存、拥有现代先进技术、
具有一定规模的工业生产体系。
C、工业产业状况
鹤山市工业经济稳步发展。全年实现规模以上工业产值232.45亿元，增长23.3%；规
模以上工业增加值 55.98 亿元，增长 22%。其中，外商及港澳台商投资企业快速发展，共
完成规模以上工业产值 128.49 亿元,增长 29.7%；民营企业较快发展，共完成规模以上工
业产值94亿元，增长20.1%。
经济社会发展中存在的主要问题：经济和产业结构仍不合理；粗放型经济增长方式仍
未有根本转变，土地资源和环境保护对经济快速发展带来的压力增大；生产资料价格持续
上涨，生产成本增加；城乡区域发展不平衡。民营企业竞争力不强，发展不很充分，尚未
形成区域产业优势。
鹤山市沙坪镇工业基准地价分为四级，评估对象所在区域位于镇中心近郊，属于工业
二级。市内工业发展水平一般，厂房供求量较充足，租金水平徘徊于5～8元/平方米* 月。
②区域状况
评估对象位于鹤山市沙坪镇人民西路40号、47号广东美雅集团股份有限公司厂区内，
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 22
附近有万丰泰制衣厂、胜利厨具厂、毛巾实业有限公司、金信花园、海山企业、新新旅馆、
美雅苑酒店、鹤山市人民医院等；估价对象所处地段交通较便利；市政配套设施一般；工
业聚集度较高。
（4）评估依据
①有关政策法规和取价资料
A、《中华人民共和国土地管理法》；
B、《城镇土地估价规程》等。
②产权依据
《国有土地使用证》[鹤国用（2005）第001820号、鹤国用（1999）第000003号]、
鹤府国用总字第01427号、鹤府国用总字第01428号；
③受托方掌握的有关资料及评估人员实地勘察所获取的资料。
（5）地价定义
本次评估的地价是指估价对象在估价基准日2008年5月31日、设定用途为工业用地、
出让土地、土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通电讯），
红线内“场地平整”的使用权价格。
（6）评估原则
①遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观
有效的预期收益为依据。
②遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同，条件相似的
土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
③遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制，
市场要求和最佳利用程度等。
④遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑
土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
⑤遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土
地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 23
⑥遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果，土
地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
⑦遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，
准确地评估价格。
（7）评估计算过程
①基准地价的选取
评估人员根据鹤山市国土资源局公布的《鹤山市工业用地级别及基准地价表》，
评估对象所在的沙坪镇人民西路 40、47 号，属于工业二级，其基准地价为 247 元/平
方米。
②期日修正系数的确定（K ）
1
鹤山市基准地价的基准日为2002年1月1日，本次评估的估价基准日为2008年5
月31日，据评估人员调查了解，估价对象所在区域工业地价水平在此期间平稳上升，
尤其是2006年在国家实施《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发[2006]307号），
近5年累积上升了约15%，则期日修正系数K1＝1.15。
③年期修正系数的确定（K2）
n m
K2=[1－1/（1＋r） ]/[1－1/（1＋r）]
其中：r：土地还原利率n：土地剩余使用年限m：法定最高出让年限
土地的还原利率r＝6％，基准地价工业用地的土地使用年限为50年，故m＝50，
n为土地的剩余使用年限。
根据《房地产权证》资料记载，评估对象土地终止日期为 2048 年 3 月 30 日，工
业用地基准地价为50年期土地使用权价格，待估宗地为出让用地，估价对象宗地剩余
使用年限n为39.83年，需进行年期修正。则评估对象土地使用权年限修正系数：
39.83 50
K2＝[1－1/（1＋6％） ]/[1－1/（1＋6％） ]
＝0.9536
④确定容积率影响因素修正系数（K ）
3
容积率影响因素修正系数表
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 24
容积率 ≤1.2 1.5 2.0 2.5 ≥3.0
修正系数(%) 1.00 1.08 1.17 1.27 1.35
评估对象所在宗地的容积率小于 1.2，查表确定容积率修正系数 K =1。
3
⑤确定影响地价区域因素及个别因素修正系数（∑K）
工业用地地价因素修正系数表
优 较优 一般 较劣 劣
优劣程度
修正系数 修正系数 修正系数 修正系数 修正系数
（％） （％） （％） （％） （％）
工业集聚度 8-4 4-0 0 0-4 -4-8
环境质量状况 4-2 2-0 0 0-2 -2-4
区域因素 临道路等级 8-5 5-0 0 0-5 -5-8
距区域对外主干
4-2 2-0 0 0-2 -2-3
道距离
规划前景 4-2 2-0 0 0-2 -2-4
个别因素 形状 4-2 2-0 0 0-2 -2-4
地质、地形 5-3 3-0 0 0-2 -2-4
工业用地地价因素修正系数说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
规模一般，相 规模较小，相
规模大，相互间相互间的协助 规模小，相互间的
工业聚集度 互间的协助 互间的协助关
的协助关系好 关系较好 协助关系差
关系一般 系较差
附近有污染 附近有污染 附近水源污染 附近水源遭受污
环境质量状况 无污染
源，污染较轻源，污染一般 较为严重 染严重
区域因素
临 30 米以上主 临 18-30 米 临15-18米道
临道路等级 临7-15米道路 临 7 米以下道路
干道 主、次干道 路
距区域对外主
<500 米 500-1500 米 1500-2500 米 2500-3500 米 >3500 米
干道距离
规划前景 大型工业区 中型工业区 现状不变 小型工业区 零星工厂
较规则，较利较规则，对布 较不规则，对
形状 规则，利于布局 不规则，较难布局
于布局 局无影响 布局影响不大
个别因素
地质较好，地地质一般，地 地质较劣，地
地质恶劣，地势很
地质条件好，地势较平坦，坡势较平坦，坡 势不太平坦，
地质、地形 不平坦，需经平整
势平坦 度<2%，对建筑 度<5%，对建 需考虑坡度的
才能使用
无影响 筑影响较小 影响
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 25
估价对象地价影响因素修正系数表
项目 估价对象情况 修正系数
工业聚集度 较优 3
环境质量 一般 0
区域因素
临道路等级 临 20 米主干道 2
距对外主干道 约 1000 米 2
规划前景 一般 0
个别因素 形状 一般 0
地形地质 一般 0
合计∑K(%) 7
⑥评估结果
委估宗地评估单价=基准地价×K1×K2×K3×（1±∑K）
=247×1.15×0.9536×1×（1+7%）
=290元/平方米
厂区总土地面积为356,007.46平方米，宗地上总建筑面积为365,824.23平方米，
容积率为1.028。
楼面地价=宗地评估单价/容积率
=290/1.028
=282元/平方米（取整）
2、房屋建筑物的评估
(1)房产概况
①工程概况
职工住宅楼为地上五层的钢混结构房屋，檐高 16.5 米；于 1989 年 4 月建成并投
入使用。
基础采用钢砼独立基础，结构为钢砼梁、钢砼柱、钢砼现浇板及 240mm 砖墙；外
墙水刷石；水泥砂浆地面；内墙缮灰；天棚缮灰，屋面为 SBS 卷材防水层；钢窗、木
门。
该职工宿舍楼配套设施包括给排水、电气等系统。至评估基准日，评估对象建筑
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 26
物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、电力设施、
电梯等均正常使用。
②房地产权属状况：
职工宿舍楼《房地产权证》证号为粤房地证字第 26762222、2676223 号，证载权
利人为广东美雅集团股份有限公司。
(2)重置价值的计算
①建安工程费用
建筑安装工程费用包括土建工程、装饰工程、给排水、电气工程等的总价，建安
工程费用采用预(决)算编制法进行计算，套用2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、
下册）、2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）、2006年《广东省安装工
程综合定额》（给排水工程）及《江门市造价信息》（2008 年第 5 期）计算工程建安
工程费用。具体计算过程详见下表：
建筑工程费用计算表
序号 费用名称 费用计算 费率% 金额
1 分部分项工程费 1.1+1.2+1.3 2,061,410.40
1.1 定额分部分项工程费 1,859,172.00
1.1.1 定额人工费 208,227.26
1.2 价差 1.2.1+1.2.2+1.2.3 140,757.91
1.2.1 人工价差 抽工日计算 15,338.17
1.2.2 材料价差 抽材料计算 125,419.74
1.2.3 机械价差 抽台班计算
1.3 利润 (1.1.1+1.2.1)×% 27.50% 61,480.49
2 措施项目费 2.1+2.2 88,434.51
安全防护、文明施工措施项目
2.1 1×% 3.16% 65,140.57
费
2.2 其他措施项目费 1×% 1.13% 23,293.94
按承发包双方约
3 其他项目费
定
4 规费 4.1+4.2+4.3 100,827.72
4.1 社会保险费 (1+2+3)×% 3.31% 71,159.87
4.2 住房公积金 (1+2+3)×% 1.28% 27,518.01
4.3 工程定额测定费 (1+2+3)×% 0.10% 2,149.84
5 不含税土建工程费用 1+2+3+4 2,250,672.63
6 堤围防护费与税金 5×% 3.54% 79,673.81
7 含税土建工程费用 5+6 2,330,346.44
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 27
安装工程费用计算表
序号 费用名称 费用计算 费率% 金额
一、 直接费 按定额计算 72,374.91
1、 其中：人工费 737.21
二、 生产费用 直接费*费率 9.26% 6,701.92
三、 间接费 直接费*费率 6.78% 4,907.02
四、 预算包干费 人工费*费率 10% 73.72
五、 劳动保险费 人工费*费率 29% 213.79
六、 定额编制管理费 直接费*费率 0.1% 72.37
七、 劳动定额测定费 直接费*费率 0.03% 21.71
八、 上级管理费 直接费*费率 0.075% 54.28
九、 利润 人工费*费率 70% 516.05
(一+二+三+四+五+六
十、 税金 3.41% 2,896.31
+七+八+九)*费率
不含税构件价格*费
十一、 预制构件增值税 6.60% 716.51
率
一+二+三+四+五+六+
十二、 安装工程费用 88,548.59
七+八+九+十+十一
建筑安装总费用
序号 费用名称 金额
一、 建筑工程费用 2,330,346.44
二、 安装工程费用 88,548.59
建安工程总费用 2,418,895.03
②前期及其他费用取费标准
根据江门市及国家在评估基准日前颁布的其它税费文件及建设期建设单位所支付
的费用计算。
前期及其他费用计算表
序
取费项目 取费基础 单位 标准 金额 依据
号
1 勘察设计费 工程造价 费率% 3.52% 85,145.11 计价格[2002]10号
2 工程建设监理费 工程造价 费率% 1.80% 43,540.11 发改价格[2007]670号
3 招标代理服务费 工程造价 费率% 0.58% 14,029.59 计价格[2002]1980号
4 建设单位管理费 工程造价 费率% 1.40% 33,864.53 财建[2002]394号
广东省物价局粤价函
5 工程质量监督费 建筑面积 元 2.00 4,426.6
[2004]477号
广东省物价局粤价函
6 白蚁防治费 建筑面积 元 7.00 15,493.1
[2002]370号
合计 196,499.04
③资金成本
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 28
该工程建成投产的周期为1年，资金按年平均投入，取中国人民银行于2007年12
月 21 日公布执行的半年期贷款利率 6.57%，一年期贷款利率 7.47%，一至三年期贷款
利率7.56%，并假设资金均匀投入。故取贷款利率为7.47%。
资金成本=(建安工程总费用×1/2+工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×1
年
=（2,418,895.03 ×1/2+196,499.04）×7.47%×1
=105,024.21元
④重置成本
重置成本=建筑安装工程费用+工程建设前期费用及其他费用+资金成本
=（2,418,895.03+196,499.04+105,024.21
=2,720,418.00元（取整数）
(3)成新率的确定
①理论成新率：
该职工宿舍楼为钢混结构房屋，经济耐用年限为 50 年。该房产于 1989 年 4 月建
成并投入使用，到评估基准日2008年5月31 日已使用19.08年，尚可使用年限为30.92
年。故：
理论成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=30.92／（30.92+19.08）×100%=61.8%
②现场勘查成新率：按工程的结构、建筑、装修、配套设施的使用功能及维护情
况采用打分的方法确定成新率。经现场勘查的结果如下表所示：
现场勘查成新率表
序号 结构名称 评定依据 标准分 勘察分
一 结构部分： 100 66
1 基础 无不均匀沉降 30 20
2 柱 足够承载能力 25 16
3 梁 足够承载能力 20 13
4 板 主体坚实 15 10
5 墙体 钩缝完好密实 10 7
二 装修及装饰部分： 100 61
1 屋面 不渗漏保温隔热层基本完好 30 18
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 29
序号 结构名称 评定依据 标准分 勘察分
2 门、窗 部分破损 20 12
3 外墙 部分剥落 10 7
4 内墙 少量破损部分空鼓裂纹 15 9
5 顶棚 少量破损部分空鼓裂纹 10 6
6 楼地面 局部风化 15 9
三 设备部分： 100 60
1 给排水 使用一般 50 30
2 电气工程 使用一般 50 30
现场勘察成新率=结构部分×修正系数+装修装饰部分×修正系数+设备安装部分
×修正系数=66%×0.8+61%×0.1+60%×0.1
=64.9%
③综合成新率：
综合成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=61.8%×40%+64.9%×60%
=64%（取整）
(4)评估值
职工宿舍楼评估值=重置成本×综合成新率
=2,720,418.00×64%
=1,741,068.00元
职工宿舍楼房地评估价值=房屋评估值+楼面地价×建筑面积
=1,741,068.00+282×2,213.30
=2,365,219.00元
（二）收益法
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基
准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价值的评估方法。
具体测算过程如下：
假设评估对象在未来使用年限内，每年可获得一定的年净收益，年净收益在前几
年有增长，以后保持平稳，则适用公式：
n1 n2 n1
V ＝A1 ÷（r-g ）×{1-[(1+g)/(1+r)] }+A2÷r ×[1-1/(1+r) ]÷(1+r)
A1 是第一年的年净收益，A2 是递增年限最后一年的年净收益，即以后平稳年限
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 30
的年净收益；g 为净收益递增的比率；r 为折现率,n 表示有限收益年期。
1、假设条件
（1）持续经营假设
（2）委托方提供的资料真实完整；
（3）与估价对象出租经营的有关国家或地区现行法律、法规、政策以及社会环境
没有重大变化；
（4 ）现行税种、税率、利率在正常范围内变动；
（5）无其他不可抗力因素造成的重大不利影响。
2、评估测算
（1）年有效毛收入：
评估对象位于鹤山市人民西路，周边有类似集体宿舍楼出租，据估价人员现场了
解，集体宿舍楼客观的租金水平在 5-7 元/平方米·月之间，每年递增水平约为 3%，出
租率在 88％左右，考虑这次评估是把厂区的所有土地分摊到建筑物上，而厂区的占地
面积较大，闲置土地较多，故租金水平较普通厂房略高。本次评估确定其租金为 7 元/
平方米·月，从评估基准日开始，每年递增约为 3%，递增期为5 年，之后租金保持平
稳，出租率按 88％测算。
（2）年运营费
年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见下表：
年运营费测算表（以年有效毛收入为基数）
序 项目 费率 备注
号
1 营业税及附加（营业税、城建税、教育附加） 5.5%
2 房产税 12%
3 维修费 1.5%
4 管理费 0% 租金外另付
5 其他（保险费、租赁代理费等） 1%
合计 20％
（3）年纯收益
以7 元/平方米·月的租金计算，年运营费取20%，出租率取88％，设1-5 年的租
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 31
金递增率为3%，第6 年起租金平稳，等于第5 年租金；评估对象年纯收益为：
第 1 年纯收益A1 ＝7×12×88%×(1-20%)＝59.14 元/平方米
第 6 年起纯收益A2 ＝59.14×(1+3%)^(5-1) ＝66.56 元/平方米
（4 ）折现率确定：
折现率为投资报酬率，将未来有限期的预期收益转化为现值，适用于有限期预期
收益的还原。本次估价折现率确定公式：
R=无风险报酬率+风险调整值（R 为折现率）
其中无风险报酬率采用银行一年期无风险存款利率，银行一年期存款利率为
4.14%，利息税费为5%，确定无风险存款利率为3.87％×(1-5%)≈3.93%，风险调整值
根据估价时市场经济环境对该工业物业的影响而定，约为2.5 ％，即：
R=3.68%+2.5 ％≈6％。
（5）收益期确定
委托方提供的《房地产权证》记载，评估对象所在宗地的土地使用年限至2048 年
3 月30 日。从评估基准日点2008 年 5 月31 日起，其剩余收益年限为39.83 年，其中
租金递增收益年限n1 取 5 年，租金平稳收益年限n2 为34.83 年。
（6）评估测算
评估对象的收益价值为：
n1 }+A2÷r ×[1-1/(1+r)n2]÷(1+r)n1
V=A1 ÷（r-g ）×{1-[(1+g)/(1+r)]
5 34.83 5
=59.14/(6%-3%){1-[(1+3%)/(1+6%)] }}+66.56/6%×[1-1/(1+6%) ]÷(1+6%) =984 元/
㎡（取整）
职工宿舍房地评估价值=评估单价×建筑面积
=984×2,213.3.00
=2,177,887.00 元
（三）职工宿舍评估结果选取
对评估对象采用成本法和收益法两种方法的估价结果有一定差距，但相差不大，
且都较符合当地的市场状况，故取上述两种方法的算术平均值为最终估价结果。
（四）职工宿舍评估结果
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 32
职工宿舍房地评估价值＝（2,365,219.00＋2,177,887.00）/2=2,271,553 元
八、评估结果
经评估，截止评估基准日，本次房地产评估值 32,077,237.02 元，比调整后账面
值20,202,787.91元，增值11,874,449.11元，增值率为58.78%。
评估结果详见“固定资产—房屋建筑物清查评估明细表”。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 33
设备评估技术说明
一、评估范围
本次设备评估的范围为美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务
所涉及的全部机器设备。该部分资产于评估基准日的账面原值为206,010,412.25元，
账面净值为15,814,001.43元。
二、评估资产概况
美雅公司委托评估的设备资产共计 56 项,主要包括经编机、自动混毛机等纺织类
设备。生产毛毯的主要设备为日本进口设备，大部分购置于上世纪八、九十年代，小
部分处于待报废状态。
评估人员在现场对申报的设备类资产进行清点核实，并向有关人员调查了设备的
使用状况、维护保养情况和历史情况。设备主要分布于广东鹤山市人民西路美雅公司
厂区内。
自动混毛机、梳毛机等 597 台（套）设备已设定了抵押权，抵押权人为中国农业
银行鹤山支行。
三、评估过程
（一）评估准备
根据委估资产的构成特点，按照评估规范化要求，指导企业填写《固定资产—机
器设备清查评估明细表》，并根据企业填报的明细内容进行核对，作到与总账相符、总
账与申报表相符。
向企业下发有关设备技术状况调查表，指导有关人员根据资产的实际使用情况进
行填写，并以此作为评估的参考资料。
（二）现场调查
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 34
1.根据评估资产的特点和分布情况制定现场勘察计划。
2.现场勘察
（1）针对资产清查评估明细表中不同的资产性质及特点，采取不同的清查核实方
法进行现场勘察，做到不重不漏，并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。
（2）查阅主要设备的技术资料和文件，以及企业对各类主要设备的自我评价，并
通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，从而比较充分地了解设备的历史变更及
运行情况。
（3）根据现场实地勘察结果，进一步完善资产清查评估明细表，做到表实相符。
（4）对评估范围内的设备类资产的产权进行核查，如：抽查重大设备的购置合同
或购置发票等，做到产权清晰。
（三）综合处理
1.评定估算
（1）根据本次评估目的，设备类资产评估采用重置成本法。
（2）为了保证评估的真实性和准确性，对主要设备及主要附属设备，逐台逐件进
行评估；对数量多、单位价值相对较低、同一制造厂制造、同时投入使用的同类设备，
在逐件逐台核实数量的基础上，分类评估。
（3）大部分国内设备的现价是在询价基础上，参考近期同类设备的合同价，经专
家讨论确定；少量价值较低的国内设备现价，根据当地市场价格信息资料查得。
（4）对价值量较低、不需要安装或安装量较小，以及运输费用较低的设备的重置
全价，由评估人员结合当地具体情况，区别对待，予以估算。
（5）对进口设备评估，首先了解进口设备的基本情况，然后进行市场调查和分析，
对国内没有性能参数相同或相近的同类设备，按进口设备进行评估；对进口设备通过
市场询价，确定其F.O.B或C.I.F价，再加上有关税、费确定其重置全价。
（6）机器设备的经济寿命年限，由专家根据收集的统计资料，分类讨论确定。
（7）机器设备的成新率采用使用年限法和观测分析法综合确定。
2.评估汇总
（1）结合设备的原始订购合同等资料及物价、其他费用、税率的变化情况，综合
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 35
分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因
素，进而对评估结果作必要的调整。
（2）按机器设备编辑清查评估明细表和汇总表。
（3）把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各主要设备技术状况调查表、调
查统计表、自我评价、有关设备的订购合同、购置发票及相关资料复印件等）及评估
作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。
3.撰写报告
按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式要求，编制“设备评估技术
说明”。
四、评估方法
委估设备为在用的生产用机器设备，类似的在用设备二手交易市场发育不成熟，
市场交易不活跃，可比交易案例较少，故不宜采用市场途径评估。同样，与委估设备
相同或类似设备也不具有成熟可行的以其为主体的经营模式，归属于该等设备的经营
收益难以合理从整体收益中分离，故难以对委估设备采用收益途径进行评估。由于与
委估设备相同或类似设备一般通过自行购建全新设备获得，满足采用成本法评估的条
件，因此本次评估对设备类资产评估采用重置成本法。
重置成本法是在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部
成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来确定被评
估资产价值的方法。一般情况下，评估人员首先估算被评估资产与其全新状态相比有
几成新，即求出成新率，然后用全部成本（即重置全价）与成新率相乘，得到的乘积
作为评估值。
重置成本法的基本计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
1.重置全价的确定
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本
类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。重置全价的构成包括购置价、各种税
费、运杂费、安装调试费、其他费用等。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 36
（1）目前市场上还在流通的国产设备，我们按现行市场价并考虑相应的运杂费、
安装调试费、以及其他必要的合理费用确定重置全价；对于目前已不生产的国产设备，
我们参考其替代产品的现行市场价，确定其更新重置成本。价格资料主要来自市场询
价资料等。
（2）购置时间不长的设备，考虑其价格变化不大，按经核实后的账面原值作为重
置全价，对原账面值中不含运杂费和安装调试费的，在评估中根据实际情况均加以考
虑。
（3）对于进口设备部分，首先，通过市场询价，确定其外汇购置价（FOB 或 CIF
价）；其次，将有关设备的外汇现行汇率（评估基准日美元对人民币的汇率中间价为
6.9472:1），即得相应设备的人民币现行购置价；第三，将进口设备人民币现行购置价
加上银行财务费、外贸手续费、监管费、商检费、资金成本等，即可确定进口设备的
重置全价。
2.综合成新率的确定
根据设备情况，对价值量高、重要及处于非正常使用状态的设备，采用评估人员
现场勘察打分与年限法成新率相结合的方法确定；对价值量低、不重要且处于正常使
用状态的设备采用年限法确定评估值。
综合成新率＝年限法成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
年限法成新率＝（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限×100%
评估人员通过和设备管理、维修、使用人员座谈和现场勘察，参考企业提供的设
备检测、检修记录、技术档案等相关资料，对设备的使用状况、技术水平按单元项分
别评定成新率，根据各单元价值或功能确定其权重系数，将各单元项成新率与其权重
系数乘积相加计算出该设备的成新率，公式为：
现场勘察成新率=Σ单元项成新率×权重系数
五、评估依据
1.《2007机电产品报价手册》机械部科技信息研究所编；
2.中国人民银行公布的评估基准日外汇对人民币的汇率；
3.资产占有单位提供的资产清查评估明细表；
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 37
4.企业设备购置合同或购置发票；
5.市场调研及询价资料。
六、设备评估案例
进口设备----经编机设备（四台）的评估（表5-2-1序号26号）
1.设备概况
①设备名称：经编机HKS-2
②规格型号：HKS-2/180”28E
③性能参数：门幅180”,28针
④生产厂家：日本
⑤启用日期：1995年12月
⑥数量：4台
2.重置全价的确定
评估人员通过向有关生产厂家询价，结合该设备的技术及其他性能特点进行深入
分析，认为该设备的技术水平在国内仍处于领先地位，目前国内有功能类似的生产设
备，但性能和质量与待估的设备存在较大的差异，难以替代，因此按进口设备进行评
估。具体见设备计算表：
重要设备重置成本评估计算表
评估报告编号： 广东美雅集团 明细表编号： 102021
评估目的 偿还债务 评估基准日 2008-5-31
设备名称 经编机 型号规格 HKS-2/180"28E
已使用年限[帐面/实
生产厂家 日本 际] 12 年5 个月
重置成本 C （元） C=C1+C2+C3+C4+C5+C6 3,441,200.00
近期购置建造价或费率 评估依据及数据选取
C1：设备主体价值 3,226,050.00 CIF435,000 美元
国内设备主体价格/RMB
国内辅助配套设施价格/RMB 18,000.00
进口设备主体价格 CIF/外币 435,000.00
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 38
评估报告编号： 广东美雅集团 明细表编号： 102021
评估目的 偿还债务 评估基准日 2008-5-31
设备名称 经编机 型号规格 HKS-2/180"28E
已使用年限[帐面/实
生产厂家 日本 际] 12 年5 个月
设备主体进口部分价格 3,022,032.00
基准日汇率 6.9472 2007 年9 月30 日美元兑人民币汇率
基准日关税率(%) 0.00
关税 0.00
银行海关外贸手续费率(%) 0.50 取CIF 的0.5%
银行海关外贸手续费 15,110.00
增值税率(%) 0.00
增值税 0.00
C2：国内运杂费用 30,400.00
国内运杂费率(%) 1.00 取重置价的 1%
C3：设备基础价格 0.00
C4：安装调试管网费用 60,801.00
安装调试管网费率(%) 2.00 取重置价的2%
C5：其它间接费用 0.00
其它合理费率(%) 0.00
C6：资金成本 123,899.00
利息率(%) 7.47 一年期贷款利率
建设期（年） 1.00 合理建设期约为一年，资金均匀投入
由于该设备享受免征进口环节税收的优惠政策，且已超过海关监管期，故不考虑
该项税费。根据该投资建设规模，确定合理建设期为一年，同期贷款利率为7.47%，按
资金平均投入计算。
3.成新率的确定
该设备自 1996 年 1 月启用，已使用年限为 12 年 5 个月，该设备正常使用年限为
15年。其理论成新率为：
N=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
=1-(12+5/12）/15
=17.22%
经评估人员现场勘察，该设备运行正常，维护保养一般。评估人员在广泛听取设
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 39
备实际操作人员、维修人员和管理人员对设备情况的介绍和评判后，参照《机器设备
成新率评估参考表》，最终确定其成新率为18%。
4.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
＝3,441,200×18%＝619,416.00(元)
八、评估结果
美雅公司委估设备评估值为22,388,312.00元，比调整后账面净值1，581，4001.43
元，增值6,574,310.57元，增值率41.57%。设备评估结果详见《固定资产评估结果分
类汇总表》和《固定资产--机器设备清查评估明细表》。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 40
说明六
评估结论及其分析
一、评估结论
经评估，截至评估基准日2008年 5月31日，美雅公司申报资产账面值为3,601.68
万元，评估值为 5,446.55 万元，评估增值 1,844.87 万元，增值率为 51.22%。评估结论详
细情况见评估明细表。
评估结果汇总表
金额：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
项目 E=（C-B）
A B C D=C-B
/B×100%
固定资产 1 3,601.68 3,601.68 5,446.55 1,844.87 51.22
其中:建筑物 2 2,020.28 2,020.28 3,207.72 1,187.44 58.78
设备 3 1,581.40 1,581.40 2,238.83 657.43 41.57
资产总计 5 3,601.68 3,601.68 5,446.55 1,844.87 51.22
二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因
1.本次房屋建筑物评估值为3,207.72 万元，比调整后账面值2,020.28 万元增值1,187.44
万元，增值率为58.78%。
评估增值的主要原因是：
（1）房地产行业处于上升周期，导致土地使用权价格上涨。
（2）企业计提折旧年限短于建筑物可实际使用年限。
2.本次机器设备评估值为2,238.83 万元，比调整后账面值1,581.40万元增值657.43
万元，增值率为41.57%。
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 41
机器设备评估增值的主要原因是：企业计提折旧年限短于设备可实际使用年限。
三、评估结论成立的条件
1.评估结论根据上述原则、前提、依据、方法、程序得出。
2.本评估结论仅为本评估目的服务。
3.评估结论是对评估基准日资产公允价值的反映。
4.评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
5.本次评估没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付
出的价格等对其评评估格的影响。也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然
力或其他不可抗力对资产价格的影响。
6.评估结论是本评估机构出具的，受本评估机构评估人员的职业水平和能力的影
响。
四、评估结论的瑕疵事项
以下事项可能影响评估结论的使用，评估报告使用者应特别注意以下事项对评估
结论的影响：
1.本次评估是在独立、公正、科学、客观的原则下作出的，我公司及参加评估工
作的人员与资产各方无任何利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德的规范。
2.本报告是在资产占有方提供基础文件数据资料基础上做出的。美雅公司对所提
供的相关资料的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。
3.本报告评估结果是对 2008 年 5 月 31 日这一基准日所评估企业资产价值的客观
公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。
4.本报告附有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正
文具有同等法律效力。
5.部分评估对象房地产的《房地产权证》中未载明国有土地使用权出让金缴交情
况，本次评估值包含土地使用权出让金价值。
6.受评估条件限制，我们未对评估对象所涉及房地产界址进行测量，本次评估以
北京德祥资产评估有限责任公司
搜索公告牛即可看到网络上最快的个股公告
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国农业银行的债务项目资产评估说明 42
房地产证上注记的面积进行评估，如与实测面积有差异，应对评估结果进行相应调整。
7.美雅公司聘请了深圳鹏城会计师事务所出具了 2008 年 5 月 31 日的审计报告，
建议本报告使用者与审计报告同时阅读。
五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
1.在评估师所知范围内，未发现发生于评估基准日后至本评估报告提交日期之前
需披露的重大期后事项。
2.在评估报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象价值的重
大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的
巨大变化等，不能直接使用本报告评估结论。
3.在评估基准日以后的有效期内，如果评估对象所涉及资产数量及作价标准发生
变化时，评估报告使用者在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。对于该
等数量或作价标准的变化，评估报告使用者一般应按以下原则处理：
(1)当资产数量发生变化且变化量不大时，可以根据本报告所述评估方法进行相应
调整；
(2)当资产数量发生重大变化或资产价格标准发生变化，对本报告评估结论产生重
大影响时，应聘请有资格的资产评估机构重新进行评估。
六、评估结论的效力、使用范围与有效期
1.本评估报告系本公司评估人员对被评估资产在报告所述前提和假设条件下的公允价
值发表专业、公正的分析意见和结论，具有法律规定的效力。
2.本评估结论仅供资产评估委托方和资产占有方为评估目的使用，以及送交国家财产
评估主管机关审查使用。本报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估结
论不得向其他人提供或公开。
3.依据国家国有资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评
估基准日2008年5月31 日起计算，至2009年5月30日止。
北京德祥资产评估有限责任公司