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中天城投: 2008年公司盈利预测的审核报告
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成都市八宝街88号国信广场22、 电 话： 86 （028）86698855
四川君和会计师事务所 23楼 Telephone ：86 （028）86698855
Sichuan Jun He Certified 22nd, 23rd Floor, Guo Xin Square, 传 真： 86 （028）86690886
No.88, BaBao Street, ChengDu,
Public Accountants Co.,Ltd Sichuan, 610031, P.R.China Facsimile ： 86 （028）86690886
君和审字（2008）第1030 号
审 核 报 告
中天城投集团股份有限公司：
我们审核了后附的中天城投集团股份有限公司（以下简称中天城投公司）编制
的2008年度的模拟盈利预测报告。我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业
务准则第3111号－预测性财务信息的审核》。中天城投公司管理层对该预测及其所
依据的各项假设负责。这些假设已在中天城投公司编制的2008年度模拟盈利预测报
告附注二“盈利预测基本假设及其合理性”中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为
这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，该预测是在这些假设的基础
上恰当编制的，并按照中天城投公司模拟盈利预测报告“盈利预测编制基准”的规
定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与
预测性财务信息存在差异。
本审核报告仅供中天城投公司向中国证券监督管理委员会申请非公开发行股
份使用，不适用于其他目的，且不得用作任何其他用途。
四川君和会计师事务所有限责任公司 中国注册会计师：贺军
中国、成都市 中国注册会计师：何志良
二○○八年二月二十日
1
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模拟盈利预测表( 合并 )
编制单位：中天城投集团股份有限公司 预测期间：2008年度 单位：元
2007年度 2008年度预测数
项 目 注释
已审实现数 合计 其中：金世旗及欣泰
一、营业总收入 619,499,524.99 1,535,832,650.00 549,254,750.00
其中：营业收入 619,499,524.99 1,535,832,650.00 549,254,750.00
利息收入 - - -
已赚保费 - - -
手续费及佣金收入 - - -
二、营业总成本 455,284,141.40 1,248,811,878.43 468,339,917.58
其中：营业成本 362,909,933.36 1,003,532,158.46 409,494,158.46
利息支出 - - -
手续费及佣金支出 - - -
退保金 - - -
赔付支出净额 - - -
提取保险合同准备金净额 - - -
保单红利支出 - - -
分保费用 - - -
营业税金及附加 41,134,516.51 96,534,811.42 31,754,350.57
销售费用 22,789,956.87 82,899,600.00 6,220,200.00
管理费用 26,439,387.32 54,628,308.55 11,154,208.55
财务费用 1,426,167.29 11,217,000.00 9,717,000.00
资产减值损失 584,180.05 - -
“ ” 72,490.00 - -
加：公允价值变动收益（损失以 － 号填列）
“ ” 2,484,352.33 2,300,000.00 -
投资收益（损失以 － 号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - - -
汇兑收益（损失以“－”号填列） - - -
“ ” 166,772,225.92 289,320,771.57 80,914,832.42
三、营业利润（亏损以 － 号填列）
加：营业外收入 1,684,081.47 - -
减：营业外支出 1,239,096.32 5,000,000.00 -
其中：非流动资产处置损失 240,345.42 - -
“ ” 167,217,211.07 284,320,771.57 80,914,832.42
四、利润总额（亏损总额以 － 号填列）
减：所得税费用 64,973,811.83 70,310,763.29 20,034,278.50
“ ” 102,243,399.24 214,010,008.28 60,880,553.92
五、净利润（净亏损以 － 号填列）
归属于母公司所有者的净利润 -
少数股东损益 -
六、每股收益：
（一）基本每股收益 -
（二）稀释每股收益 -
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
2
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营业收入成本预测表 (合并)
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
营业收入
项目
2007年已审实现数 2008年度预测数
1、工业 - -
2、商业 - -
3、房地产业 559,564,247.48 1,455,615,469.80
4、旅游影视服务业 - -
5、施工企业 - -
6、其他业务收入 59,935,277.51 80,217,180.20
合计 619,499,524.99 1,535,832,650.00
营业成本
项目
2007年已审实现数 2008年预测数
1、工业 - -
2、商业 - -
3、房地产业 321,610,896.34 944,827,518.36
4、旅游影视服务业 - -
5、施工企业 - -
6、其他业务成本 41,299,037.02 58,704,640.10
合计 362,909,933.36 1,003,532,158.46
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
3
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营业税金及附加预测表 (合并)
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位:元
项目 适用税率 2007年度 2008年度预测数
1、副食调节基金 0.1% 609,999.48 1,525,203.66
2、营业税 3-5% 30,437,089.66 76,068,182.49
3、城市维护建设税 5-7% 2,135,710.30 5,320,219.07
4、教育费附加 3% 1,218,442.02 3,042,727.30
5、土地增值税 5,758,197.82 9,975,378.90
6、房产税 12% 965,346.44 603,100.00
7、其他 9,730.79 0.00
合计 41,134,516.51 96,534,811.42
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
4
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销售费用预测表 ( 合并 )
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
项目 2007年度 2008年度预测数
职工新酬 4,010,230.12 7,207,457.47
交通费 567,538.92 -
办公费 457,855.71 817,411.51
差旅费 382,719.70 440,027.20
水电费 56,897.29 204,235.94
修理费 546,503.99 209,000.00
低值易耗品摊销 273,938.80 177,800.00
劳动保护费 171,494.00 127,000.00
中介服务费 426,197.45 411,700.00
咨询顾问费 1,132,780.99 92,000.00
保险费 10,834.86 16,200.00
业务招待费 1,648,426.80 2,203,936.80
税金 145,322.20 729,700.00
诉讼费 78,061.00 45,500.00
租赁费 194,400.00 312,700.00
物业管理费 1,547,847.11 1,347,200.00
广告宣传费 9,803,514.49 57,628,781.57
产权手续费 217,922.17 1,175,300.00
销售手续费 217,755.51 8,191,700.00
折旧费 209,958.41 433,988.19
其他长期资产摊销 217,332.48 -
其他 472,424.87 1,127,961.32
合计 22,789,956.87 82,899,600.00
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
5
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管理费用预测表 ( 合并 )
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
项目 2007年度 2008年度预测数
职工新酬 4,826,157.85 26,541,217.76
交通费 1,783,751.48 314,672.68
办公费 1,695,142.43 2,697,697.33
差旅费 1,342,972.87 1,907,638.27
水电费 99,795.41 294,400.00
修理费 283,847.09 236,000.00
低值易耗品摊销 214,002.30 217,300.00
劳动保护费 152,938.50 319,708.59
税金 72,482.76 111,501.79
中介服务费 1,480,508.30 1,577,860.00
咨询顾问费 2,934,000.00 7,965,200.00
保险费 74,121.78 64,589.74
业务招待费 1,296,009.06 4,136,700.06
诉讼费 60,341.00 0.00
租赁费 283,070.20 3,375,906.00
物业管理费 37,226.15 30,700.00
广告宣传费 3,444,129.00 1,000,000.00
折旧费 965,386.02 1,299,637.38
其他长期资产摊销 2,212,633.70 0.00
其它 3,180,871.42 2,537,578.95
合计 26,439,387.32 54,628,308.55
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
6
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财务费用预测表( 合并 )
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
项目 2007年度 2008年度预测数
利息支出 - 8,721,300.00
减：利息收入 626,365.22 1,016,710.00
汇兑损失 - -
减：汇兑收益 - -
其他 2,052,532.51 3,512,410.00
合计 1,426,167.29 11,217,000.00
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
7
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资产减值损失预测表 ( 合并 )
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
项目 2007年度 2008年度预测数
一、坏账准备 584,180.05 -
二、存货跌价准备 - -
三、可供出售金融资产减值准备 - -
四、持有至到期投资减值准备 - -
五、长期股权投资减值准备 - -
六、投资性房地产减值准备 - -
七、固定资产减值准备 - -
八、工程物资减值准备 - -
九、在建工程减值准备 - -
十、生产性生物资产减值准备 - -
十一、油气资产减值准备 - -
十二、无形资产减值准备 - -
十三、商誉减值准备 - -
十四、其他 - -
合计 584,180.05 -
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
8
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营业外收入预测表 ( 合并 )
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
项目 2007年度 2008年度预测数
处置非流动资产利得合计 3,690.00 -
其中：固定资产处置利得 3,690.00 -
无形资产处置利得 - -
在建工程处置利得 - -
其他非流动资产处置利得 - -
非货币性资产交换利得 - -
债务重组利得 - -
政府补助利得 - -
盘盈利得 - -
捐赠利得 - -
扶持资金补贴收入 800,000.00
罚没利得 372,643.44 -
其他 507,748.03 -
合计 1,684,081.47 -
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
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营业外支出预测表 ( 合并 )
预测期间：2008年度
编制单位：中天城投集团股份有限公司 单位：元
项目 2007年度 2008年度预测数
处置非流动资产损失合计 240,345.42 -
其中：固定资产处置损失 240,345.42 -
无形资产处置损失 - -
在建工程处置损失 - -
其他非流动资产处置损失 - -
非货币性资产交换损失 - -
债务重组损失 - -
盘亏损失 - -
捐赠支出 519,000.00 5,000,000.00
罚没支出 258,408.99 -
其他 221,341.91 -
合计 1,239,096.32 5,000,000.00
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
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调整了2007年已审实现数的模拟盈利预测表
编制单位：中天城投集团股份有限公司 预测期间：2008年度 单位：元
2007年度 2008年度预测数
项 目 注释
已审实现数 合计 其中：金世旗及欣泰
一、营业总收入 1,198,216,781.34 1,535,832,650.00 549,254,750.00
其中：营业收入 1,198,216,781.34 1,535,832,650.00 549,254,750.00
利息收入 - - -
已赚保费 - - -
手续费及佣金收入 - - -
二、营业总成本 1,002,103,688.84 1,248,811,878.43 468,339,917.58
其中：营业成本 851,669,673.08 1,003,532,158.46 409,494,158.46
利息支出 - - -
手续费及佣金支出 - - -
退保金 - - -
赔付支出净额 - - -
提取保险合同准备金净额 - - -
保单红利支出 - - -
分保费用 - - -
营业税金及附加 73,754,179.56 96,534,811.42 31,754,350.57
销售费用 28,449,196.63 82,899,600.00 6,220,200.00
管理费用 34,299,815.63 54,628,308.55 11,154,208.55
财务费用 4,398,208.53 11,217,000.00 9,717,000.00
资产减值损失 9,532,615.41 - -
“ ” 72,490.00 - -
加：公允价值变动收益（损失以 － 号填列）
“ ” 2,484,211.06 2,300,000.00 -
投资收益（损失以 － 号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - - -
- - -
“ ”
汇兑收益（损失以 － 号填列）
“ ” 198,669,793.56 289,320,771.57 80,914,832.42
三、营业利润（亏损以 － 号填列）
加：营业外收入 1,705,523.57 - -
减：营业外支出 6,023,334.38 5,000,000.00 -
其中：非流动资产处置损失 - - -
“ ” 194,351,982.75 284,320,771.57 80,914,832.42
四、利润总额（亏损总额以 － 号填列）
减：所得税费用 73,886,567.12 70,310,763.29 20,034,278.50
“ ” 120,465,415.63 214,010,008.28 60,880,553.92
五、净利润（净亏损以 － 号填列）
归属于母公司所有者的净利润 -
少数股东损益 -
六、每股收益：
（一）基本每股收益 -
（二）稀释每股收益 -
法定代表人：罗玉平 主管会计工作负责人：李梅 会计机构负责人：王正龙
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中天城投集团股份有限公司模拟盈利预测报告
2008年1月1日-2008年12月31 日
重要提示：中天城投集团股份有限公司（以下简称本公司或公司）模拟盈利预测报告是管
理层在最佳估计假设的基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决
策时应谨慎使用。
一、盈利预测编制基准
本公司盈利预测是以经四川君和会计师事务所审计的本公司2006年度、2007年度会计报表，
在充分考虑本公司现实的生产经营能力和市场需求等因素的基础上，结合预测期间本公司生产
经营计划、财务预算，本着实事求是、稳健的原则编制本公司2008年度的盈利预测。编制盈利
预测时所依据的主要会计政策符合《企业会计准则》的规定，与本公司实际采用的会计政策一
致。
根据本次非公开发行募集资金的拟使用计划，拟以部分募集资金收购贵州欣泰房地产开发
有限公司（以下简称欣泰房地产公司）、贵州金世旗房地产开发有限公司（以下简称金世旗房地
产公司）100%的股权，股权购买预计于2008年5月末完成，而且本次股权购买属于同一控制下
的企业合并，股权购买完成后，欣泰房地产公司、金世旗房地产公司将成为本公司的全资子公
司。根据《企业会计准则第20号—企业合并》，股权购买日应编制的合并利润表与当期期初完成
股权购买应编制的合并利润表是一致的，故在编制本盈利预测告时，未单独编制购买日在2008
年1月1日完成的盈利预测报告。盈利预测报告中的2007年已审实现数为本公司数据，未包括金
世旗房地产公司和欣泰房地产公司2007年数据。本公司另编制了包括金世旗房地产公司和欣泰
房地产公司2007年已审实现数在内的2007年已审实现数和2008年预测数的比较盈利预测表“调
整了2007年已审实现数的模拟盈利预测表”作为本报告的附表2。
二、盈利预测基本假设及其合理性
1、本公司遵循的国家和地方现行法律、法规、监管环境、国家宏观调控政策和所处的经济
环境无重大变化；
2、本公司主要业务不会受到国家宏观调控政策的重大影响；
3、现行的财政、会计、贸易及税收政策和适用税率无重大变化；
4、国家现行外汇汇率、银行信贷利率在正常的范围内变动；
5、本公司的经营活动不会受资源短缺或成本严重变动的不利影响；
6、本公司所在地区和业务发生地区不会发生重大的通货膨胀；
7、本公司生产经营计划及财务预算将顺利完成，各项业务合同能够顺利执行，并与合同方
无重大争议和纠纷；
12
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8、本公司营销计划能如期实现，产品的销售价格无重大变化；
9、盈利预测期间本公司主要原材料和能源供应能够满足生产经营需要，其供应价格无重大
变化；
10、本公司可继续使用目前已获得的银行信用额度，所需资金能持续获得相关银行支持，
包括到期银行借款的延期及必要的借款额度；
11、预测期间本公司将进一步加强对应收款项的管理，预计不会有重大的呆、坏账发生；
12、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响；
13、不存在重大不利因素影响建设进度，商品房、经济适用房楼盘均按计划完工，如期交
房；
14、预测期间，本公司生产经营将不会因劳资争议及其他董事会不能控制的原因而蒙受不
利影响；
15、定向增发募集资金到位时间及股权收购项目完成时间在2008年5月底之前。
本公司认为上述基本假设基本合理，未发现上述假设存在不合理的预兆。
三、合并盈利预测表
详见附表1。
四、盈利预测说明
（一）本公司基本情况
本公司前身为贵阳市城镇建设用地综合开发公司，成立于 1980 年，1984 年更名为“中国
房地产建设开发公司贵阳公司”，1993 年 3 月再次更名为“中国房地产开发（集团）贵阳总公
司”，同年进行股份制改组，以原公司净资产折为3,021.8053 万股国家股，以其他发起人之投资
折为 400 万股发起人法人股，经原贵州省体改委[黔体改股字（1993）66 号]批准设立为股份有
限公司，并于 1993 年 12 月 6 日至1993 年 12 月22 日，发行法人股1000 万股，公众股 1860
万股，职工股 140 万股。1994 年 1 月8 日“贵阳中天（集团）股份有限公司”成立。1994 年2
月，“黔中天A”在深圳证券交易所上市交易。1998 年更名为“中天企业股份有限公司”，股票
名称亦改为“中天企业”。2000 年 11 月，由于世纪兴业投资有限公司（以下简称世纪兴业）取
得本公司的控制权而更名为“世纪中天投资股份有限公司”，股票简称改为“世纪中天”。
2006 年9 月4 日，金世旗国际控股股份有限公司（以下简称金世旗控股公司）与世纪兴业
签署了《股份转让协议》，由金世旗控股公司受让世纪兴业所持本公司法人股股份 109,956,000
股。2007 年4 月6 日，中国证监会[证监公司字（2007 ）50 号] 《关于核准豁免金世旗国际控股
股份有限公司要约收购世纪中天投资股份有限公司股票义务的批复》同意豁免金世旗控股公司
因持有本公司10,995.6 万股（占总股本的33.65%）而应履行的要约收购义务。该部分转让的股
份于2007 年4 月 12 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕过户登记手续。
本公司股改过程中，根据深圳证券交易所股改垫付对价偿还的相关规定，贵阳市国有资产投资
13
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管理公司等 44 家公司非流通股股东与金世旗控股公司签署了代垫对价偿还协议。根据协议，
贵阳市国有资产投资管理公司等 44 家公司非流通股股东向金世旗控股公司偿还 31,250,424
股公司股票。经深圳证券交易所审核，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司于 2007 年 7
月 11 日办理了相关股份登记过户事宜。至此，控股股东金世旗控股公司所持本公司股份为
141,206,424.00 股，占本公司股本的 43.21%。假设其余非流通股股东均已向收购人支付所持股
份的 33.00%，则控股股东金世旗控股公司所持有本公司股份将达到 144,267,340 股，占本公司
总股本的44.14%。
截止2007 年 12 月31 日，本公司注册资本及实收资本（股本）均为326,811,466.00 元，其
中无限售流通股112,825,290 股，有限售流通股213,986,176 股（其中：国有法人持股24,280,866
股，境内非国有法人持股 188,935,492 股，境内自然人持股 769,818 股）；注册住所为贵阳市吉
祥路 1 号；法定代表人为罗玉平；经营范围：壹级房地产开发、勘探设计乙级、室内装饰装璜、
国内外实业投资、高科技产品开发、城市基础设施及配套项目开发、物业管理、综合性商业（除
专项归口管理部分）；承包境外工程和境内国际招标工程及所需设备、材料出口、对外派遣劳务
人员（不含海员），按国家规定在海外举办各类企业；模型制作、园林绿化、建筑机械出租、电
梯技术服务、有线电视工程设计安装、计算机网络工程、设备安装维修，仓储、咨询服务、体
育运动项目、休闲体育项目服务、体育健身器材、服装用品的销售、场地的租赁服务。科技投
资；农业、工业、基础设施、能源、交通、通信、旅游业的投资管理；投资咨询服务。
截止目前，本公司主要从事房地产开发（壹级资质）销售、勘探设计（乙级）、室内装饰装
璜、国内外实业投资、高科技产品开发、城市基础设施及配套项目开发、物业管理、综合性商
业（除专项归口管理部分）；承包境外工程和境内国际招标工程及所需设备、体育运动项目、休
闲体育项目服务、体育健身器材、服务用品的销售、场地的租赁服务等。
2008 年 1 月 31 日，本公司名称由“世纪中天投资股份有限公司”变更为“中天城投集团
股份有限公司”的变更登记手续在贵州省工商行政管理局办理完毕，同时办理了“中天城投集
团”的企业集团登记。从2008 年2 月5 日起，本公司股票简称变更为“中天城投”。同时本公
司的经营范围变更为：壹级房地产开发、城市基础设施及配套项目开发、拆迁安置及服务、物
业管理、勘探设计乙级、室内装饰装璜；承包境外工程；国内外实业投资、按国家规定在海外
举办各类企业；综合性商业（除专业归口管理部分）；高新产品开发、高科技投资；农业、工业、
基础设施、能源、交通的投资及管理，投资咨询服务；教育产业投资；文化传媒投资及管理；
酒店投资及管理；旅游业投资及管理。
本公司下属中天花园经营公司、中天广场经营公司、中天星园经营公司、中天世纪新城经
营公司、物业公司、北海公司、成都公司、中天房地产经营公司、中天北京四中、中天北京小
学和幼儿园等11个分支机构；北京中天实投资顾问有限公司、贵州中天盛邦物业管理有限责任
公司、贵州中天置业房地产开发有限公司、贵州中体倍力中天健身俱乐部有限责任公司、贵阳
中天茂源商贸有限公司、贵州中天盛邦楠苑物业管理有限公司、贵州中天南湖房地产开发有限
责任公司等7个控股子公司。
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1、企业注册地、组织形式和总部地址：
企业注册地 组织形式 总部地址
贵阳市吉祥路 1 号 股份有限（国内合资·上市） 贵阳市吉祥路 1 号
2、企业的业务性质和主要经营活动：
业务性质 主要经营活动
房地产开发与经营 房地产开发与销售
截止2007 年 12 月31 日，本公司的在建开发项目主要为中天花园项目、中天世纪新城等。
3、母公司以及集团最终母公司的名称：
本公司母公司为金世旗控股公司，最终实际控制人为自然人罗玉平。
（二）本公司所处行业的相关背景分析及相关资料
1、公司所处的行业状况及发展趋势
（1）本公司所处行业及在当地的行业地位
本公司作为省内最大、最早的房地产企业，在相当长的时期内处于贵阳市乃至贵州省房地
产行业的龙头地位。在参与城市化进程中所发挥的作用和影响，在省内具有其他房地产企业不
可比拟的品牌知名度，品牌厚重而具备一定的美誉度。
而近几年，由于原大股东的原因，导致公司主营业务停滞不前，在贵阳市房地产行业中的
核心地位有所下降，2006年，中天市场占有率（贵阳）为4%，资金周转率为0.39，净资产收益
率为5%。但“中天”品牌始终深入人心，随着金世旗控股公司入主本公司，为中天未来的发展奠
定了更广阔的空间。
（2 ）2006 年、2007 年回顾及市场格局分析
A、2006 年贵阳房地产市场运行概况
2006 年贵阳市房地产开发完成投资 108.54 亿元，同比增长 19.1%，其中住宅投资 54.4 亿
元，所占比例 50.1%，而办公房、商业营业房都比上年有所下降。商品房项目开工建设情况良
好，施工面积和新开工面积均保持增长；，商品房竣工面积比上年有所下降。房地产投资占固定
资产投资的 26.3%，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量。统计显示，房地产市场供
需逐步回暖，尽管商品房供应量不及上年，但商品房销售量开始出现增长，商品房空置面积也
进一步缩小，商品房市场供求总量基本维持平衡状态。在房产新政的作用下，存量房交易在2006
年下半年有所回落，不过全年交易量仍保持稳步增长，新政对市场的作用还有待进一步显现。
随着房地产新政各项措施的逐步实施，房地产市场结构得到进一步优化，商品住房供应套
型比去年已有所偏小。
总体看来，2006 年，贵阳市房地产投资保持良性增长，市场供求总体平衡，市场结构得到
进一步改善，房地产市场运行态势总体平稳。
B、2007 年贵阳房地产市场运行概况
a、《贵阳市房地产市场运行报告》相关数据（尚未公布）
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b、 2008年1月22 日，国家统计局贵阳调查队公布了贵阳2007年房价变动情况：全年房价呈
稳步上涨态势，房屋销售价总水平比上年上涨6.9%，涨幅较上年提高了2.5个百分点。该项统计
显示：在房屋销售价格中，新建商品房价格和二手房价双双上涨，涨幅分别为7.3%和5%。新建
商品房销售价中，住宅销售价格总水平同比上涨7.7%；普通住宅价格上涨10.1%，在普通住宅
销售价格中，多层住宅价格上涨10.1%，高层住宅价格上涨10.6%。
统计分析认为，2008年，贵阳房屋销售会依然旺盛，随着建筑材料、土地交易等系列连带
价格近期的大幅度上涨，房价仍将继续坚挺，呈现稳中有升的态势。
c、2007宏观调控下的贵阳楼市三步曲
盘点2007年贵阳楼市，我们看到，贵阳楼市经历了复苏、火爆、调整等三个阶段。
上半年：推盘量小 房价持续上涨
2007年的贵阳楼市是在一种低迷的状态下开局的。上半年，新盘较少，仅有10个楼盘开盘。
开盘供应量最大的是山水黔城三期，其他开盘的均是建筑面积3万平方米左右的小盘，或者是老
大盘的一两个组团。并且区域分布不均，中心区和金阳新区几乎没有新盘入市
从房价走势来看，上半年中心区房价大幅上涨，已从2006年的均价4000元/平方米上升到
4500元/平方米以上，有的甚至突破了5000元/平方米，由此也“拉动”了周边区域房价的迅速上升，
金阳新区、小河、乌当、白云、花溪等区域的房价也大幅上涨，从2006年初至2007年6月，中心
区在售楼盘成交均价在4500元——5000元/平方米的商品房住宅，不仅集中在一二级主路段，部
分四级路段、次中心地带也有。金阳新区商品房房价也大幅上涨。下半年金阳商品房成交均价
已上升到3500元/平方米以上。
下半年：房价高扬销售火爆
这一阶段，贵阳楼市延续6月份的旺销态势，出现了VIP卡认筹如火如荼，项目开盘热销，
房价大幅攀升的态势。
这段时期，开发商最大的感慨是“房子太好卖了”，市民最大的感觉是“房价涨得太快了”。
下半年开盘入市的楼盘增多。总供应量近100万平方米。 在此期间，房价持续了上半年的
上涨态势，而且涨势有增无减。据筑房网统计数据显示，进入9月，两城区住宅均价4259元/平
方米，恒丰·一品、亨特上城、东山美庐均价都在6000元上下，而祥源大厦、香榭丽舍、君悦华
庭、经典时代花园等多数楼盘均价纷纷突破5000元。
多种因素促使此期间房价的加速上涨。首先，市场供应结构不合理，中低价房供应不足。
其次，开发建设成本提高，土地交易价格上涨，加之建筑材料、拆迁成本、人工成本等的上涨
都形成了对房价上涨的推动。第三，一些开发商对于房价的乐观预期，出现了一批新上市楼盘
攀比“喊价”的现象，使得中心区住宅价格呈跳跃式上涨。第四，在房价高涨的情况下，部分市
民产生恐慌心理，以透支未来的消费力为代价，纷纷提前入市，进一步加剧上涨态势。
年底：观望情绪渐浓 市场全面回落
9月27 日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，房贷新政出
台后，成交量全面回落，房价涨幅放缓，个别楼盘价格出现松动，市场观望情绪渐起。
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据筑房网统计数据显示，11月份后，两城区商品住宅均价终于出现回落，商品住宅均价为
3769元/平方米，降幅达到了13%。
进入12月，贵阳市多个楼盘相继以开盘酬宾、折扣优惠、客户答谢会等多种形式展开促销
活动，实现年末资金回笼、清理尾盘以及打破楼市当前疲软态势的目的。但是效果并不理想，
据筑房网统计数据显示，12月销售商品房873套，比11月增加83套。商品房销售均价4183元/平
方米，比11月上升11％。但这无法掩盖楼市的整体疲软局面。同时，岁末楼市促销战也从一定
程度上反映出受政策因素和推盘量加大的市场因素影响，坚挺多时的筑城房价出现了变相松
动。
d、贵阳楼市新盘价位及分布
作为贵阳楼市核心区的中心区难寻4000元以下的住宅 ，中心区在售房源95％以上均价都是
在6000元/平方米以上，只有三桥等片区个别楼盘的均价在4000元/平方米以下，且大多是大户
型，中小户型很少。
中心区环线内新盘锐减 。与新区、郊区不断增加的楼盘相比，中心区环线内的楼盘“稀缺
性”凸显。2008年，中心区环线内新盘少，商品房供应量不多。
在2007年我市新开盘的40余个项目中，“首次亮相”的新盘，绝大多数出现在金阳、小河、
乌当、白云等地区。中心区环线内的新盘，只有亨特上城、水云轩、公园2008，恒峰步行街、
恒丰一品等。其余楼盘均是在2006年以前开盘后推出的二三期项目，其中绝大多数已进入销售
后期。
目前，中心区楼盘供应主力仅有恒峰步行街、公园2008等四五个去年底推出的新盘和部分
开发量较大的老盘，整体供应量在2000套左右。目前已知的在今年推出的新盘，仅有君临天下、
中央公园等三四个。
中心区可供开发的土地越来越少，国土资源管理局提供的数据表明，在2006年与2007年招
拍挂成交的50多宗地块中，虽然中心区的地块在成交宗数上高于其它区域，但成交面积却大大
低于金阳、乌当、小河等区域。中心区环线内的成交地块，多数在10万平方米以下，以
10000—50000平方米的地块居多。由于土地“稀缺”，楼盘价值普遍较高，因此，正在开发的楼
盘对推盘时间和推盘量都一再斟酌，寻找有利时机，由此对短期内的供应量产生一定影响。因
此，在2008年，中心区商品房的供应量将以中心区外围为主，但在中心区环线内，楼盘的供应
量则难以增加。
（3）房地产行业发展趋势分析
A、中国房地产行业发展趋势预判
a、城市化进程和人口红利
2005年，中国城市化率为43%；与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升
空间。未来10 多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度；未来十年，
中国城市将新增七千万户家庭，这接近一个美国，接近英国、法国和德国的总和，超过整个日
本。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。这也是城市化对房地产行业的直接影响。而中
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国当前的人口结构，还有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20 多年来维持着全球
最为强劲的增长。因此，中国房地产尤其是住宅市场在我国未来至少十年仍将是最具潜力和发
展空间的行业之一。
b、中国经济的持续发展
中国经济的持续发展，大众财富的增长，房地产将获得足够的购买能力的支撑，其未来的
市场需求巨大。
至2007年末，中国人均GDP已达到并超过2000美元。按照世界银行标准，当人均GDP达到
1300美元以上时，房地产发展处在快速增长期。
c、新一轮宏观调控
近几年国内房地产行业获得了空前的发展，但同时也伴随房价过快上涨、地区发展不平衡、
结构性矛盾突出等问题。这一方面揭示出房地产行业巨大的发展空间，另一方面也暴露出房地
产行业面临残酷的市场竞争已不可避免。
正是这一系列的问题，催生了2006 年以来的新一轮宏观调控周期，也使得房地产行业进入
了第二个转折点。2007年末结束的中央经济工作会议明确“明年要实施稳健的财政政策和从紧的
货币政策”。针对房地产行业，加强土地供应和存量管理、增加需求管理、增加中档价位的小户
型供给、加大廉租房的建设力度等多项调控措施将会齐头并进。
d、未来的行业变化
2008年，土地供应瓶颈依然存在，过去三年房地产销售面积大于竣工面积，需求大于供给
的情况也将会在较长期存在；尽管2008年银根、地根有收紧的可能，但由于强大的经济持续增
长的带动，以及经济增长拉动因素的变化，内需型的消费服务业和消费拉动的投资行业将因此
受益，那些能够整合资源和做大市值的公司才能够在未来竟争中占有先机。
当然，这也会催生房地产行业的诸多变化。
B、贵阳房地产行业发展趋势预判
a、市场需求将保持平稳增长。
2007年，诸多有利因素仍促进贵阳市房地产市场需求平稳增长：随着贵阳市国民经济持续
快速发展，城市化进程的加快，特别是在市委、市政府提出“做大做强，把贵阳建设成为区域性
中心城市”的目标要求下，在建设生态园林城市和强力推进金阳新区建设的推动下，贵阳市对全
省的辐射作用将越来越大，房地产市场仍有较大发展空间，需求将会得到有效放大。
b、供需总量基本保持平衡，市场结构逐步优化。
根据测算，未来三年内贵阳市民的现实住房需求潜量约为 10.9 万户（其中刚性住房需求约
为3.3 万户，平均每年 1.1 万户；有一定弹性的住房需求约为7.6 万户）；潜在住房需求约为8.1
万户，可以说未来三年贵阳房地产市场的住房需求是比较大的，房地产市场有着很大的需求发
展空间。自住需求是购房需求产生的主要原因，投资需求比例很小。在全国其它城市出现的投
资比例过大，房地产价格上涨过快的情况在贵阳市没有明显表现。
调控政策在一定时期内将会继续导致贵阳市商品房新增供应减少，不过由于我市2008年商
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品房上市量较大，因此估计不会影响到市场供需总量的平衡；二手房市场方面，调控政策在短
期内会抑制新房源上市交易，部分二手房将转入租赁市场，二手房交易量会出现一定程度的回
调；结构方面，市场结构将进一步优化，中小套型、中低价位住房供应将继续增大。
c、房价总体上不会出现较大波动。
房价将在一定窄幅区间波动，总体趋势将稳步向上。
d、房地产市场仍然面临调整压力。
随着宏观调控政策的深入实施，房地产市场调整的压力也会增大。一是企业融资难度加大，
金融部门收紧信贷，企业资金筹措将遇到较大困难，实力不强、信用资质较低的房地产开发企
业将面临被淘汰出局的危险；二是企业获取开发土地更为困难，没有资金实力的企业将很难拿
到房地产开发用地。当然，从长期来看，宏观调控力度加大有利于房地产市场长期、稳定发展。
（4 ）房地产行业竞争分析
据贵阳市有关部门统计，目前贵阳的房地产企业有 700 多家，加上由于趋紧的银根和地根、
国家加紧对房地产市场的宏观调控等导致全国性的乃至全球大的品牌房地产企业可能向二三线
城市拓展等，将加大贵阳地区房地产市场的竞争力度。
A、2007年的贵阳土地市场，延续了2007年开始出现的“豪客现象”。成都远大集团、北京
东和嘉业、上海绿地集团、广东利海、保利集团、香港新世界、中环水电、福建世纪金源等十
多家企业进驻贵阳，如果再加上与本地开发企业“联营”的外地开发商，其数量约在30家左右。
其中，近半数企业均是在香港、广州、北京、深圳、上海等一线市场经营多年，创下赫赫战绩
的知名品牌企业，深谙开发运营之道。据不完全统计，上述企业取得的开发地块，总占地面积
约8000亩，投入资金达40亿元。
B、随着省外地产大鳄先后入驻贵阳，和本地地产企业的崛起，将打破贵阳市场原有的竞
争格局，使本土企业面临更大的压力。竞争将更为激烈，提高开发水平，特别是避免楼盘开发
同质化，成为中天今后要面对的重要问题。这一现象同时也说明，贵阳楼市的开发理念正在与
国内发达地区进一步融合，随着这一趋势的出现，带给筑城购房者的，将是更多高水平楼盘，
由此也将进一步促进贵阳楼市走向成熟，促进企业更加强大。
C、未来公司发展机遇与挑战并存
公司面临的挑战：
A、国家宏观调控政策越来越紧，融资难度加大
B、土地获取更为困难，拆迁形势举步为艰；
C、公司面临08、09年大规模开发销售与区域市场需求结构、需求总量相对有限的矛盾
D、国内外实力发展商强势入驻所带来的挑战，包括：市场有效供给方面、产品创新方面、
开发经营方式创新方面所带来的挑战及应对措施。
E、企业运营机制创新和磨合，颠覆自我，吐故创新。
公司发展机遇：
A、宏观经济稳定发展所带来的机遇。
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B、城市化进程加速所带来的机遇。
C、行业规范化发展所带来的机遇。
D、发展资本市场、扩大直接融资所带来的机遇。
E、拥有省内最大客户资源所带来的机遇。
2、公司所处的法律与监管环境
（1）适用的会计准则、会计制度和行业特定惯例
公司自2007 年 1 月 1 日起施行财政部2006 年2 月发布的《企业会计准则》。
（2 ）对经营活动产生重大影响的法律法规及监管活动
相关的法律法规：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中
华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国招标投标法》、建设部颁发的《商品房销售管理办
法》、建设部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、国务院颁发的《中华人
民共和国土地增值税暂行条例》等以及2006 年陆续出台的由建设部颁发的《关于落实新建住房
结构比例要求的若干意见》、国务院办公厅发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的
通知》、由财政部 国土资源部 中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用
费政策的通知》、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的《关于加强商业性房地产信
贷管理的通知》、中国人民银行发布的《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》、国
土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布的《土地储备管理办法》以及国务院发布
的《国务院关于促进节约集约用地的通知》等。
对公司开展业务产生重大影响的政府政策
①货币政策的影响：2005 年度以来，从宏观政策面看，总体来看，货币政策趋于紧缩，表
现为银行存贷款利率已经过了多次调整，由 1 年期定期存款利率由原来的 1.98%调到 4.14%，
存款准备金率也多次调整提高。货币政策的这种变化影响公司的融资能力和融资成本。由于金
世旗国际控股公司成为中天公司控制人后，公司的形象和资信发生了较大变化，缓和了货币政
策的这种变化会对公司的融资能力产生的影响。
②财政与税收政策的影响：从2007 年度的情况看，财政政策未发生重大变化，公司也未受
到影响，从未来的情况看，内外资税率统一的企业所得税法经全国人大通过后调整为25 ％，可
能对2008 年的所得税有影响。
③汇率政策的影响：目前中国正面临汇率政策改革后人民币的持续升值，预计未来人民币
的升值趋势短期内不会逆转，有可能会引起境外资金对境内房地产的青睐。
3、公司其他外部因素分析
全国性的乃至全球大的品牌房地产企业可能向二三线城市拓展等，将加大贵阳地区房地产
市场的竞争力度，加大并促进房地产开发企业的优胜劣汰，并催生一轮房地产企业之间的购并。
并且国家有调控房价的强烈愿望，一方面土地成本会上升而售价等要维持甚至应有所下降，导
致房地产企业暴利时代的结束，企业将向精细化管理方面发展，才可能保持较好的盈利水平。
4、公司的现状、目标及内部条件
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（1）公司的所有权结构和治理结构
A、公司的所有权结构：
股东名称或类别 2007年末数
一、有限售条件的流通股 213,986,176
金世旗国际控股股份有限公司 141,206,424
贵阳市国有资产投资管理公司 24,280,866
深圳市瑞富源投资有限公司 8,040,000
无锡市华信投资管理有限公司 4,690,000
北京环宇互联科技发展有限公司 4,538,104
北京世纪网神网络科技发展有限公司 4,213,954
北京世纪网宇电子科技发展有限公司 4,213,954
其他有限售条件的流通股 22,802,874
二、无限售条件的流通股 112,825,290
合计 326,811,466
B、公司的治理结构：公司根据有关规定建立、完善各项内部治理制度。公司在每年的年
度报告中都按照中国证监会发布的信息披露规则对公司的治理结构进行了公开披露，总体上看，
并不违反中国证监会发布的公司治理准则。
（2 ）公司宗旨、愿景、经营方针和目标
A、宗旨（根据公司章程中的描述）
充分发挥公司人才优势，利用贵州丰富资源，引进国内外先进技术和经营管理方法，实施
项目、科技、开放带动战略，开拓国内国际市场，以房地产开发为主导，多元化发展，努力提
高经济效益，使全体股东获得好的投资回报。
B、愿景：贵州房地产企业持续领跑者，做中国房地产行业的知名企业（摘自中天备忘录
2005）。
（3）本公司近三年的营业收入、营业成本、销售及管理费用、净利润如下（考虑到财务费
用与本公司筹资活动相关，且受本公司资本结构影响较大，故不予列示）：
年度 营业收入(万元) 营业成本(万元) 销售及管理费用(万元) 净利润(万元) 每股收益
2005 32,116.57 21,556.35 4,427.36 -13,179.93 -0.3967
2006 32,013.22 17,417.50 4,873.44 956.63 0.0297
2007 61,949.95 45,528.41 4,922.93 10,224.34 0.3136
营业收入、营业成本近3年波动趋势图如下：
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营业收入及营业成本波动趋势图
70,000.00
60,000.00
50,000.00
系列1
40,000.00
系列2
30,000.00
20,000.00
10,000.00
2005 2006 2007
销售费用和管理费用近3年波动趋势图如下：
销售费用及管理费用波动趋势图
5,000.00
4,900.00
4,800.00
4,700.00
系列1
4,600.00
4,500.00
4,400.00
4,300.00
4,200.00
4,100.00
2005 2006 2007
净利润近3年的波动趋势图如下：
净利润波动趋势图
15,000.00
10,000.00
5,000.00
0.00 系列1
-5,000.00
-10,000.00
-15,000.00
2005 2006 2007
5、其他需说明的事项
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本公司针对房地产市场发生的一些变化，结合自身实际情况（如大量新盘的陆续推出），从
2007年下半年开始，陆续聘请国际著名公司为本公司进行管理咨询和品牌策划等，本公司拟在
2008年度投入大量的人力、物力和财力进行品牌推广，以及公司产品的广告宣传等，将会导致
本公司2008年的管理费用和销售费用发生大幅度的增幅。
（三）盈利预测编制方法
为使预测期间的盈利预测建立在稳妥可行的基础上，采取以下方法和步骤：
1、收集、整理盈利预测期间重要的销售计划、工程进度等。
2、从数据分析中找出预测期内影响盈利实现的有利因素及不利因素。
3、采用趋势分析法、比率分析法及因素调整法计算确定预测期内各项数据。
（四）本公司财务报表编制基础、主要会计政策和会计估计
本公司于 1994 年 1 月8 日成立（工商局登记日期），章程规定本公司为永久存续的股份有
限公司。目前本公司经营状况良好，没有决定或被迫在当期或者下一个会计期间进行清算或停
止营业。本公司财务报表以持续经营为基础列报。
本公司2006 年及以前年度执行《企业会计制度》和原《企业会计准则》，从2007 年 1 月 1
日执行新《企业会计准则》。本次按照中国证监会[证监发（2006 ）136 号] 《关于做好与新会计
准则相关财务会计信息披露工作的通知》和[证监会计字（2007 ）10 号] 《公开发行证券的公司
信息披露规范问答第 7 号—新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》以及《企
业会计准则第 38 号—首次执行企业会计准则》第五条至第十九条的规定，对2006 年相关事项
和项目进行了追溯调整，并按追溯调整后的数据编制了2006 年和2007 年的财务报表。
根据财政部[财会（2006）3 号] 《关于印发〈企业会计准则第1 号—存货〉等 38 项具体准
则的通知》和[财会（2006 ）18 号] 《关于印发〈企业会计准则－应用指南〉的通知》的规定，
结合本公司实际情况，特制定如下会计政策和会计估计。经本公司董事会审议通过，本公司及
其所属子公司，自2007 年 1 月 1 日起执行。
1、会计制度
本公司及各控股子公司的会计核算执行企业会计准则及其应用指南以及财政部发布的相关
补充规定。
2、会计年度
自公历1 月 1 日至12 月31 日止。
3、记账基础和计价原则
记账基础为权责发生制，除特别声明外，计价原则为历史成本法。
4、记账本位币及外币业务的核算方法
以人民币为记账本位币。
外币交易发生时，以交易发生当日汇率（外汇牌价中间价）折合人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目和以公允价值计量的外币非货币性项目，以资产负债表日
即期汇率折算。与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，其中，
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属筹建期间发生的汇兑损益列入长期待摊费用（在开始经营的当月计入当期损益）；属于符合资
本化条件的资产（固定资产、投资性房地产及长期存货）资本化期间有关的汇兑损益，计入符
合资本化条件的资产成本；属于公允价值计量的非货币性项目发生的汇兑损益作为公允价值变
动计入当期损益；其他汇兑损益，计入当期财务费用。以历史成本计量的外币非货币性项目，
以交易发生日的即期汇率折算，不改变原记账本位币金额。
5、外币报表项目的折算汇率以及折算差额的处理方法
合并以外币表示的子公司财务报表，所有资产和负债项目，均按照合并报表日的即期汇率
折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。“未分
配利润”项目以折算后的利润分配表中该项目的数额作为其数额列示，折算后资产类、负债类
和所有者权益项目合计数的差额，作为外币报表折算差额在“未分配利润”项目后单独反映。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。利润表
发生额的项目均按照发生时合并财务报表日的即期汇率折算为人民币。现金流量表中有关反映
发生额的项目均按照合并财务报表日的即期汇率折算为人民币，汇率变动对现金的影响在现金
流量表中单独列示。
6、现金等价物的确定标准
现金等价物是指本公司及其子公司持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7、交易性金融资产核算方法
交易性金融资产包括划分为该类金融资产的股票、债券、基金，以及不作为有效套期工具
的衍生工具。按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损
益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单
独确认为应收项目。持有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。处置时，公允价值与
账面金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。资产负债表日，公允价值
变动损益计入当期损益。
8、坏账核算方法
资产负债表日，对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试，有证据表明其发生了
减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备；对
单项金额不重大的应收款项，包括在具有类似信用风险特征的资产组合中进行减值测试。资产
负债表日根据应收款项的组合结合公司历年的经验按账龄法计提坏账准备（不含预付款项和应
收票据），计提比例如下：
账龄 计提比例%
1 年以内 5.00
1-2 年 10.00
2-3 年 15.00
3 年以上 20.00
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9、存货核算方法
9.1 存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建
开发产品和土地开发。非开发产品包括库存商品、低值易耗品等。存货的盘存制度为永续盘存
制。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。在建开发产品是指尚未建成、以出售或经营
为开发目的的物业。土地开发是指购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整
体开发时，全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，
后期未开发土地仍保留在本项目。公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入
住宅等可售物业的成本。但如具有经营价值且拥有收益权的配套设施在已出租的情况下计入“投
资性房地产”。
9.2 存货按实际成本计价；低值易耗品于领用时一次性摊销；库存商品按实际成本结转产品
销售成本。
9.3 资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低法计价。存货跌价准备按单个存货项目成
本高于其可变现净值的差额提取，计提的存货跌价损失计入当期损益。
10、持有至到期投资核算方法
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融
资产。
按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含的已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。在持有期间按照摊余成本和实际利率计算
确认利息收入，计入投资收益。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资
收益。
资产负债表日，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现
值之间的差额计算确认减值损失。
11、可供出售金融资产核算方法
是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及应收款项、持有至到期投资、
交易性金融资产以外的金融资产，具体包括可供出售的股票投资、债券投资等金融资产。
按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含的已到付
息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。持有期间
取得的利息或现金股利，计入投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产以公允价值计量，
公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值和
原直接计入所有者权益公允价值变动累计额对应处置部分金额的差额计入投资损益。
资产负债表日，分析判断可供出售金融资产是否发生减值，在确认减值损失时，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
12、长期股权投资核算方法
12.1 长期股权投资的初始计量
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12.1.1 企业合并形成的长期股权投资。
同一控制下的控股合并，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期
股权投资的投资成本。初始投资成本与其支付合并对价账面价值的差额调整资本公积；资本公
积不足冲减时，调整留存收益。
非同一控制下的控股合并，以付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
允价值加上为企业合并发生的各项直接相关费用之和作为长期股权投资的投资成本。其中作为
合并对价付出净资产的公允价值与其账面价值的差额，作为资产处置损益计入合并当期损益。
12.1.2 其他方式形成的长期股权投资。
以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为初始投资成本，包括与取得
长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；以发行权益性证券取得的长期股权投资，
按发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；投入的长期股权投资，按投资合同或协议约
定的、公允的价值作为初始投资成本；通过非货币资产交换取得的长期股权投资，按非货币资
产的公允价值和应支付的税费确认为投资成本；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投
资成本应当按照《企业会计准则第 12 号债务重组》确定。
取得长期股权投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未领取的现金股利或利
润，不构成取得长期股权投资的成本。
12.2 长期股权投资的后续计量
12.2.1 对子公司（实施控制）的长期投资和不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场
中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法计量。对子公司的成本法核
算在编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
12.2.2 对合营企业、联营企业及其他具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法
进行核算。应享有被投资单位的投资收益，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允
价值为基础，对被投资单位净利润进行调整后加以确定；被投资单位采用的会计政策及会计期
间与投资企业不一致的，按照本公司会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资损益；确认被投资单位发生的净亏损，除负有承担额外损失义务的外，以长期
股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，被投
资单位以后实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
12.3 长期股权投资减值准备
按照成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，资
产负债表日按个别投资项目的账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折
现确定的现值之间的差额确认长期股权投资减值；其他长期股权投资，资产负债表日以可收回
金额低于其账面价值的差额确认减值，其中可收回金额以公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
13、投资性房地产核算方法
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，
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自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
投资性房地产按成本模式进行后续计量，具体核算同房屋建筑物类固定资产和土地无形资产。
资产负债表日出现减值迹象时作资产减值测试，可收回金额低于账面价值的，将可收回金额低
于账面价值的差额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提资产减值准备。
14、固定资产计价和折旧方法
固定资产以实际成本计价。固定资产标准是单位价值在2,000 元以上，使用年限 1 年以上。
固定资产折旧采用直线法分类计算：
14.1 未计提减值准备的固定资产折旧采用直线法分类计算，并按固定资产类别的原价、估
计使用年限和预计残值率 5%确定折旧率如下：
类别 使用年限（年） 年折旧率
房屋及建筑物 8、35 11.875%、2.71%
运输工具 6 15.83%
管理设备 6 15.83%
其他设备 6 15.83%
14.2对已计提减值准备的固定资产，按固定资产的账面价值（即固定资产原价减去累计折
旧和已计提的减值准备）、估计尚可使用年限（即估计使用年限减去已使用年限）和按账面原价
5%预计净残值来确定折旧率和折旧额。
14.3融资租入的固定资产，以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租人资产的人账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的人账价值，其差额作为
未确认融资费用。
14.4资产负债表日对固定资产的折旧方法、年限、预计净残值进行复核。
14.5资产负债表日对固定资产逐项进行检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、
长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，将可收回金额低于账面价值的差额作为资
产减值损失，计入当期损益，同时计提固定资产减值准备。固定资产减值准备不转回。对存在
下列情况之一的固定资产，全额计提减值准备：
14.5.1长期闲置不用，在可预见的将来不会再使用，且已无转让价值的固定资产。
14.5.2由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产。
14.5.3虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格产品的固定资产。
14.5.4已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产。
14.5.5其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。
15、在建工程核算方法
在建工程是指为购建固定资产或对固定资产进行技术改造在固定资产达到预定可使用状态
前发生的支出，包括工程用设备、材料等专用物资、预付的工程价款、未完的工程支出及借款
费用资本化支出等。在建工程中的借款费用资本化金额按《企业会计准则第17号—借款费用》
的规定计算计入工程成本。
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在建工程在达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的工程，自达到预定可使用状态日起
按工程预算、造价或工程成本等资料，估价转入固定资产。竣工决算办理完毕后，按决算数调
整原固定资产的估价。
资产负债表日，对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程因长期停建并且预计
在未来3年内不会重新开工、或者在技术及性能上已经落后并且给企业带来的经济利益具有很大
的不确定性等情况已经发生了减值，计提在建工程减值准备。
16、借款费用资本化的确认原则、资本化期间以及借款费用资本化金额的计算方法。
借款费用包括因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款
而发生的汇兑差额。其中专门借款的资本化费用扣除了相关的利息收入或收益。借款的折价和
溢价按照实际利率法确定每一会计期间应摊销金额，调整利息金额。
借款费用按所筹集资金的用途分别核算。属筹建期间发生的列入长期待摊费用（在开始经
营的当月计入当期损益）；属与符合资本化条件的资产（固定资产、投资性房地产及长期存货等）
资本化期间有关的，在资产达到预定可使用或可销售状态前予以资本化；其余借款费用在发生
时记入当期财务费用。但属筹建及购建或生产符合资本化条件资产占用的一般借款，其借款的
利息费用，根据累计筹建及资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予长期待摊即资本化的利息金额。
资本化期间发生非正常中断，并且连续时间超过3个月，暂停利息资本化，将其确认为当期
费用，直至开发活动重新开始。
17、无形资产核算方法
17.1无形资产按取得时的实际成本计价。其中自行开发的无形资产的成本，按《企业会计
准则第6号—无形资产》的规定计价。
17.2使用寿命不确定的无形资产不进行摊销，年终对其使用寿命进行复核，如果有证据表
明其使用寿命有限的，估计其寿命，并转入使用寿命有限的无形资产处理。
使用寿命有限的无形资产按直线法摊销，其中土地使用权自接受投资或征用日起按使用权
证规定的期限平均摊销，转入的土地使用权按剩余使用年限摊销，其他无形资产按受益期、受
益量或法律保护期摊销。资产负债表日，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进
行复核，使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，改变摊销期限和摊销方法。
17.3资产负债表日，对所有无形资产进行减值测试，并按账面价值与可收回金额孰低计量，
对可收回金额低于账面价值的差额，计提无形资产减值准备。减值准备不转回。
18、长期待摊费用摊销方法、摊销年限
长期待摊费用以实际发生的支出记账，长期待摊费用按受益期限平均摊销。以经营租赁方
式租入的固定资产发生的改良支出，计入长期待摊费用，在受益期限内平均摊销。
19、递延所得税资产
19.1本公司按18号准则第二章的规定确定资产的计税基础，对可抵扣暂时性差异产生的递
延所得税资产，以很可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限和按照预期收回该资产
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期间的适用税率当年适用的税率予以确认。税率发生变化的，按新的适用税率对递延所得税负
债和递延所得税资产重新调整，调整的差额记入当期所得税费用。
19.2于报告期末对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，则将减记的金额转回。其暂时性差异在可预见的未来能否转
回，根据公司未来期间正常生产经营活动实现的应纳税所得额，以及在可抵扣暂时性差异转回
期间因应纳税暂时性差异的转回而增加的应纳税所得额来作出判断。
20、预计负债的确认条件及后续计量方法
本公司将满足 13 号准则第四条和 13 号准则应用指南第二项第一至二款的规定的与或有事
项相关的义务确认为预计负债，同时按该准则第五至七条和该准则应用指南第二项第三款的规
定对确认的预计负债进行计量，以后则按该准则第十二条的规定，在每个资产负债表日，对预
计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按
照当前最佳估计数对预计负债的账面价值进行调整。
按 13 号准则第八条和第十条的规定确认和计量与亏损合同和重组有关的预计负债。
根据 2 号准则第十一条和 2 号准则应用指南三（一）3 的规定，被投资单位发生的亏损在
冲减长期股权投资账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益（长期应收款或
其他应收款）至零后，按照合同和协议约定仍承担额外义务的，将预计承担的部分确认为预计
负债。
21、资产减值
21.1 本公司在每个资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。如果有客观证据
表明资产已经发生减值，本公司将以可能发生减值的单项资产或该项资产所属的资产组为基础
确定其可收回金额。如果可能发生减值的单项资产或该项资产所属的资产组的可收回金额低于
其账面价值，则将该单项资产或资产组的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产
减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
可能发生减值的单项资产或该项资产所属的资产组的可收回金额根据该单项资产或资产组
的公允价值减去处置费用后的净额与该单项资产或资产组的预计未来现金流量的现值两者之间
较高者确定。
21.2 资产减值损失确认后，本公司将对减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调
整，以使该资产在剩余使用寿命内系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
21.3 除非本公司对减值资产进行处置，资产减值损失一经确认，则在以后会计期间不予转
回。
22、职工薪酬核算方法
职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出，具
体包括：（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；（2 ）职工福利费；（3）医疗保险费、养老保险
费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（4 ）住房公积金；（5）工会经费
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和职工教育经费；（6）非货币性福利；（7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；（8）其他
与获得职工提供的服务相关的支出。
在职工提供服务期间，应付职工薪酬除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，根据职工
提供服务的受益对象，分别下列情况处理：
22.1 由生产产品、提供劳务负担的，计入存货成本或劳务成本。
22.2 由在建工程、无形资产负担的，计入建造资产或无形资产成本。
22.3 其他的其他职工薪酬，确认为当期费用。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，同时满足公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将
实施及公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议条件的，确认因解除与职工的劳动关
系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期费用。
23、收入确认原则
23.1 房地产商品收入：在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同
约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额30%以上房款并对余下房款有确切的付款
安排）确认销售收入的实现。
23.2 其他商品收入：在商品所有权的主要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续
管理权和实际控制权，相关收入已取得或取得收款的证据，并且与销售商品有关的成本能够可
靠地计量时确认收入。
23.3 物业出租：物业出租按与承租方签定的合同或协议规定的租赁期内按直线法确认房屋
出租收入的实现。
23.4 提供劳务：劳务已经提供，价款已经收到或取得了收款的证据时，确认劳务收入的实
现。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业
管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
23.5 让渡资产使用权：与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计
量时，确认利息收入和使用费收入。
24、债务重组
24.1 作为债务人，以现金清偿债务的，将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额，
确认为债务重组利得，计入当期损益；以非现金资产清偿债务的，将重组债务的账面价值与转
让的非现金资产公允价值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益，转让的非现金资
产公允价值与其账面价值之间的差额，确认为资产转让损益，计入当期损益；将债务转为资本
的，将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本（或实收资本），股份的公允价值总额
与股本（或者实收资本）之间的差额确认为资本公积，重组债务的账面价值与股份的公允价值
总额之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益；修改其他债务条件的，将修改其他债
务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值，重组债务的账面价值与将来应付金额的
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现值之间的差额，确认为债务重组利得，计入当期损益，涉及或有支出的，将或有支出包括在
将来应付金额予以折现，确定债务重组收益；以混合方式重组债务的，处理顺序依次以资产清
偿债务、债务转为资本、修改债务条件的方式进行处理。
24.2 作为债权人，重组债权的账面余额与收到现金、受让非现金资产的公允价值、享有股
权公允价值、将来应收金额现值的差额（已计提减值准备的，先冲减减值准备），确认为债务重
组损失计入当期损益。收到存货、固定资产、无形资产、长期股权投资等抵债资产的，以其公
允价值入账。涉及或有收益的，不包括在将来应收金额中确认重组损失，或有收益实际发生时
计入当期损益。
25、股份支付
25.1 不存在等待期授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权益结算的股
份支付，在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。授予后立
即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相
应增加负债。
25.2 存在等待期的股份支付，等待期内每个资产负债表日，将取得的职工或其他方提供的
服务计入成本费用，其中，以权益结算涉及职工的，以可行权权益工具数量的最佳估计为基础，
按授予日权益工具的公允价值计量，相应增加资本公积；以现金结算的，在资产负债表日按承
担负债的公允价值重新计量，确认相应增加负债；以权益结算涉及换取其他方服务的按其他方
服务在取得日的公允价值（不能可靠计量时，按权益工具在服务取得日的公允价值）计量，相
应增加资本公积。
25.3 对于权益结算的股份支付，在行权日根据行权情况，确认股本和资本溢价，同时结转
等待期内确认的其他资本公积。未被行权而失效或作废的全部或部分权益工具，在行权有效期
截止日将其从其他资本公积转入未分配利润，不冲减成本费用。
25.4 对于现金结算的股份支付，在可行权日之后不再确认成本费用，负债公允价值的变动
计入当期损益（公允价值变动损益）。
26、合并财务报表的编制方法
合并范围以控制为基础予以确定。以本公司和纳入合并范围各子公司的财务报表以及其他
有关资料为依据，按《企业会计准则》和《企业会计准则应用指南》合并各项目数额编制。相
互间的重大业务和资金往来均在财务报表合并时抵销。对子公司的成本法核算在编制合并财务
报表时按照权益法进行调整。如子公司执行会计制度与本公司不一致则以本公司会计政策为准，
对子公司财务报表项目进行调整后予以合并。
在报告期内出售（包括减少投资比例，以及将所持股份全部出售）或购买子公司使合并范
围发生变更的，按财政部相关规定进行会计处理。
27、金融资产的转移
27.1本公司的金融资产转移包括金融资产整体转移和部分转移两种类型。
27.2如果本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，将终止确
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认该金融资产；如果本公司保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认
该金融资产。
如果本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对
该金融资产控制的，则终止确认该金融资产；如果未放弃对该金融资产控制的，则按照其继续
涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
27.3金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2 ）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的
金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
因金融资产转移获得了新金融资产或承担了新金融负债的，本公司在转移日按照公允价值
确认该金融资产或金融负债，并将该金融资产扣除金融负债后的净额作为上述对价的组成部分。
本公司与金融资产转入方签订服务合同提供相关服务的（包括收取该金融资产的现金流量，
并将所收取的现金流量交付给指定的资金保管机构等），本公司将就该服务合同确认一项服务
资产或服务负债。服务负债应当按照公允价值进行初始计量，并作为上述对价的组成部分。
27.4金融资产部分转移满足终止确认条件的，本公司将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的资产应当视同未终止确认金融资
产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2 ）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额，应当按照金融
资产终止确认部分和未终止确认部分的相对公允价值，对该累计额进行分摊后确定。
27.5如果本公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，则继续确认所
转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
该金融资产与确认的相关金融负债不得相互抵销。在随后的会计期间，本公司将继续确认
该金融资产产生的收入和该金融负债产生的费用。
（五）税项及税率
本公司主要税种和税率为：
税种 税率 备注
营业税 3%-5% 房地产销售收入、租金收入等
房产税 12% 以房屋租金收入为计算基数
城建税 7% 以营业税为计算基数
教育费附加 3% 以营业税为计算基数
企业所得税 33% 应纳税所得额
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副食调节基金 1‰ 以营业收入\其他业务收入为计算基数
土地增值税 30-60% 按售房营业收入的 1％预缴
（六）控股子公司概况如下：
1、直接对外投资取得的控股子公司概况
经济
年末 持股 表决权 经营 法定
公司名称 注册地 注册资本 性质
投资额 比例 比例 范围 代表人
或类型
贵州中天盛邦物业 物业管
贵阳市 500万元 450万元 90.00% 90.00% 有限公司 周力
管理有限公司 理
北京中天实投资顾 投资、
北京市 50万元 40万元 80.00% 80.00% 有限公司 鲁石
问有限公司 咨询
贵州中天置业房地 10000万 房地产
遵义市 6495万元 60.00% 60.00% 有限公司 罗玉平
产开发有限公司 元 开发
贵州中体倍力中天
健身健
健身俱乐部有限公 贵阳市 500万元 475万元 95.00% 95.00% 有限公司 余莲萍
美操等
司
贵阳中天茂源商贸 农贸市
贵阳市 30万元 27万元 90.00% 90.00% 有限公司 吴昌智
有限公司 场
贵州中天南湖房地 100.00 房地产
贵阳市 500万元 500万元 100.00% 有限公司 段开辉
产开发有限公司 % 开发
2、通过企业合并取得的控股子公司
表决 经济性
期末投资 持股 法定
公司名称 注册地 注册资本 权比 经营范围 质
额 比例 代表人
例 或类型
贵州金世旗房地产开 房地产开发
贵阳市 5500万元 5500万元 100% 100% 有限公司 郭西红
发有限公司 与销售等
贵州欣泰房地产开发 11000万 房地产开发
有限公司 贵阳市 11000万元 元 100% 100% 与销售等 有限公司 罗信余
贵州中天盛邦楠苑物 租赁、物业管 有 限 责
贵阳市 100万元 100万元 100% 100% 吴昌智
业管理有限公司 理等 任公司
贵阳东盛房地产开发 有 限 公
贵阳市 500万元 500万元 100% 100% 房地产开发 陈畅
有限公司 司
贵州中天盛邦楠苑物业管理有限公司（以下简称中天盛邦楠苑物业公司）原名为贵州金世
旗物业管理有限公司（以下简称金世旗物业公司），成立于2006年6月16日，是由金世旗房地产
公司独资设立的有限责任公司，注册资本和实收资本均为100.00万元，经贵州明建会计师事务
所[黔明建会所验（2006 ）029号]验证。注册住所为贵阳市新华路126号富中国际广场24楼，法
定代表人为熊焱，公司类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为：建筑保洁服务、房地
产中介咨询代理服务、室内装修；物业管理；市场开办、市场经营管理服务、劳务服务；场地、
房屋、摊位、设备租赁；小区配套工程服务。
2007年5月，本公司控股子公司中天盛邦物业与金世旗房地产公司签订股权转让协议及补充
协议，中天盛邦物业以10万元受让金世旗房地产公司持有的金世旗物业公司全部股权100万元，
当月股权转让的工商变更登记手续已办理完毕，并更名为“贵州中天盛邦楠苑物业管理有限公
司”。
（七）盈利预测表
详见附表1
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（八）盈利预测分项预测表
详见附表1-1至附表1-8。
（九）盈利预测表各项目变动原因的说明
1、营业收入预测说明
预计2008年度营业收入实现153,583.26万元，比2007年度已审实现数61,949.95万元增加
91,633.31万元，增长比例147.92%。预测2008年营业收入项目如下： 单位：万元
营业收入 2007年已审实现数 2008年预测数
主营业务收入 55,956.42 145,561.55
其他业务收入 5,993.53 8,021.71
合计 61,949.95 153,583.26
（1）主营业务收入预测说明
预计2008年度主营业务收入实现145,561.55万元，比2007年度已审实现数55,956.42万元增加
89,605.13万元，增长160.13%。2008年度房产主营业务收入是根据2008年房产项目开发计划、
预计完工计划及销售规划，以及房屋销售价格趋势，并预计房产行业状况结合2007年房产销售
情况进行预测。2008年度主营业务收入包括：
2
房产项目 预计销售面积（M ） 预计平均单价（元） 预测收入（万元）
景怡西苑一组团 11,750.02 2,376.68 2,792.61
景怡西苑二组团 27,911.06 2,331.16 6,506.50
景怡西苑三组团 73,021.40 2,730.09 19,935.50
景怡西苑四组团 76,497.43 2,106.97 16,117.78
景怡西苑一组团（商业） 4,353.93 13,000.00 5,660.11
景怡西苑二组团（商业） 2,000.00 8,000.00 1,600.00
欣泰公司小计 195,533.84 52,612.50
欣盛楠苑一期 2,342.61 1,943.86 455.37
拟购入资产小计 197,876.45 1,943.86 53,067.87
中天花园三期等 74,197.35 5,070.90 37,624.70
中天新城三期 61,366.94 5,466.36 33,545.35
南湖项目 53,815.26 3,962.38 21,323.63
本公司小计 189,379.55 92,493.68
2008 年预测数 387,256.00 145,561.55
（2 ）其他业务收入预测说明
预计2008年度其他业务收入实现8,021.72万元，比2007年度已审实现数5,993.53万元增加
2,028.19万元，增长33.84%。
2008年度其他业务收入包括： 单位：万元
项目 2007年已审实现 2008年预测
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房屋租赁收入 2,320.77 2,604.00
物业管理收入 879.11 1,537.21
健身娱乐收入 877.98 960.00
教育服务收入 873.43 1,062.90
其他 1,042.24 1,857.61
合计 5,993.53 8,021.72
2、营业成本预测说明
预计2008 年度营业成本为94,482.75万元，比2007 年度已审实现数32,161.09万元增加
62,321.66万元，增长193.78%，增长的原因是开发结转收入规模（面积）增加成本相应增加。
（1）主营业务成本预测说明。
2008年度主营业务成本包括：
2
房产项目 预计销售面积（M ） 预计单位成本（元） 预测成本（万元）
景怡西苑一组团 11,750.02 1,750.00 2,056.25
景怡西苑二组团 27,911.06 1,750.00 4,884.44
景怡西苑三组团 73,021.40 2,459.17 17,957.20
景怡西苑四组团 76,497.43 1,750.00 13,387.05
景怡西苑一组团（商业） 4,353.93 2,200.00 957.86
景怡西苑二组团（商业） 2,000.00 2,200.00 440.00
欣泰公司小计 195,533.84 39,682.81
欣盛楠苑一期 2,342.61 1,442.00 337.80
拟购入资产小计 197,876.45 1,442.00 40,020.61
中天花园三期等 74,197.35 3,140.40 23,300.91
中天新城三期 61,366.94 3,142.21 19,282.78
南湖项目 53,815.26 2,207.26 11,878.45
本公司小计 189,379.55 54,462.14
2008 年预测数 387,256.00 94,482.75
（2 ）其他业务成本预测说明
预计2008年度其他业务成本5,870.46万元，比2007年度已审实现数4,129.90万元增加1,740.56
万元，增长42.15%。2008年度其他业务成本包括： 单位：万元
项目 2007年已审实现 2008年预测
房屋租赁成本 1,842.31 2,213.40
物业管理成本 432.40 671.48
健身娱乐成本 630.48 700.80
教育服务成本 1,039.18 1,355.98
其他 185.53 928.80
合计 4,129.90 5,870.46
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3、营业税金及附加预测说明
预计2008年度营业税