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亚星化学关于收购相关土地使用权的关联交易公告
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股票简称：亚星化学 股票代码：600319 编号：临2007-026
潍坊亚星化学股份有限公司
关于收购相关土地使用权的关联交易公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完
整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
重要内容提示：
● 关联单位：
潍坊亚星集团有限公司（以下简称“亚星集团”） 本公司控股股东
潍坊市第二热电有限公司（以下简称“二热公司”） 潍坊亚星集团有
限公司的控股子公司
● 交易对象：亚星集团、二热公司在潍坊市寒亭区经济技术开发区内拥有
使用权的三宗土地，共计377533 平方米
● 交易价格：价格制订以资产评估报告为依据，交易金额共计12020.8071
万元
一、收购标的情况
1、亚星集团在潍坊市寒亭区经济技术开发区内的土地154492 平方米，使用
期限50 年。
该部分土地位于潍坊市寒亭区经济技术开发区霞飞路以东、永康街以南、上
港路以西、民主街以北，共计154492 平方米，土地证号：潍国用（2006）第C108
号，亚星集团拥有其完整的使用权。
2、亚星集团在潍坊市寒亭区经济技术开发区内的土地66550 平方米，使用
期限50 年。
该部分土地位于潍坊市寒亭区经济技术开发区霞飞路以东、永康街以南、上
港路以西、民主街以北，共计66550 平方米，土地证号：潍国用（2007）第C269
号，亚星集团拥有其完整的使用权。
以上两宗土地共计221042 平方米，目前公司租用该部分土地用于生产经营
及项目建设。该部分土地上现有项目：本公司12 万离子膜烧碱项目及控股子公
司潍坊亚星乐天化工有限公司的年产4 万吨氯化聚乙烯项目及在建的6 万吨氯化
聚乙烯项目，以上项目共计占用土地86388.96 平方米。本次收购，公司将连同
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剩余部分134653.04 平方米土地使用权一并收购。
3、二热公司在潍坊市寒亭区经济技术开发区内的土地156491 平方米，使用
期限50 年。
该部分土地位于潍坊市寒亭区经济技术开发区霞飞路以东、清源街以南、上
港路以西、民主街以北，共计156491 平方米，土地证号：潍国用（2007）第C280
号，二热公司拥有其完整的使用权。本公司于二OO 五年收购了二热公司的全部
装置资产，由于该部分资产在二热公司内，而其土地一直为公司租赁使用，目前
公司全部租用该部分土地。
以上三部分土地的未使用部分，将作为公司的发展储备用地。
二、交易方介绍
1、潍坊亚星集团有限公司，公司第一大股东、相对控股股东。
公司注册地址：潍坊市奎文区鸢飞路899 号
公司法定代表人：陈华森
经营范围：制造、销售、出口氯化聚乙烯，聚氯乙烯，氯化聚氯乙烯，ACS
及其它化工产品；进口公司生产、科研所需机械设备，仪器仪表，
关键部件，样品，原辅材料，技术软件；高分子氯化聚合物的科研
开发；销售建筑材料，纺织品；医院；汽车货运；餐饮；住宿；零
售烟酒。
2、潍坊市第二热电有限责任公司，潍坊亚星集团有限公司控股子公司
公司注册地址：潍坊市经济技术开发区内民主街以北霞飞路东侧
公司法定代表人：陈华森
经营范围：热力、电力的生产销售；灰渣制品的生产销售
三、交易情况概述
公司将以现金方式收购上述共计377533 平方米土地的使用权。收购价格以
潍坊市华明房地产评估有限公司对上述三宗土地分别出具的［潍坊］华明评估
［2007］［估］字第1640 号、1641 号、1642 号评估报告为依据，单价分别为346
元／平方米、347 元／平方米、279 元／平方米，交易金额共计12020.8071 万元。
资金来源由公司自筹解决。
具体事宜由交易各方签署相关转让协议确定。
四、交易对公司的影响
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1、本次土地使用权的收购将有利于解决公司房产所有权与土地使用权长期
分离的状况，实现了房产权与土地使用权的合一，确保公司资产的完整性和独立
性，减少同关联方的关联交易，进一步规范公司运作。
2、在目前建设用地日趋紧张情况下，完成本次土地的收购，储备发展用地，
将有利于保障公司后续建设项目的用地，为企业的长远发展奠定基础。
3、按照潍坊市政府正在制定的“退城进园”搬迁规划，完成本次土地的收
购，储备发展用地，为公司今后可能发生的老厂区搬迁任务提前创造了条件。
4、从投资收益方面考虑，由于近些年土地价值逐年快速增长，并且这种土
地增长趋势将会继续下去，所以本次收购土地使用权将对企业带来的利益将大大
好于长期租赁。
五、董事会审议情况
公司在将该议案提交董事会审议前，事前征求了独立董事的意见，每位独立
董事都出具了认可函，同意将该事项提交董事会审议。公司于2007 年12 月4
日召开第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于收购相关土地使用权的议
案》，关联董事董顺兴、陈华森、刘建平、唐文军回避了表决。
该议案尚需提交股东大会审议。
六、独立董事意见
全体独立董事一致认为，本次收购符合公司的长远发展利益；公司董事会在
审议该收购事项前，征求了全体独立董事意见，并取得了认可；在董事会审议该
议案时，关联董事回避了表决。审议程序符合相关法律法规的规定，不存在损害
股东及公司利益的行为。
该议案尚需提交股东大会审议，在股东大会表决该议案时，关联股东应回避
表决。
七、备查文件
1、公司第三届董事会第十八次会议决议
2、独立董事认可函
3、独立董事意见
特此公告。
潍坊亚星化学股份有限公司
二OO 七年十二月五日
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土 地 估 价 报 告
项 目 名 称：潍坊亚星集团有限公司国有出让土地使用权转
让价格评估
受托估价单位：潍坊华明房地产评估有限公司
土地估价报告编号：[潍坊]华明评估[2007](估)字第1640号
提交估价报告日期：二○○七年十一月二十九日
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、 估价项目名称：
潍坊亚星集团有限公司国有出让土地使用权转让价格评估
二、 委托估价方
潍坊亚星集团有限公司
三、估价目的
潍坊亚星集团有限公司使用的一宗出让国有土地使用权需办理转让手
续，受让方为潍坊亚星化学股份有限公司。根据《中华人民共和国土地管
理法》（2004 年 8月 28 日第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）
及《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月5 日第八届全国人大
常委会第八次会议通过）的有关规定和国家对国有土地使用权办理转让手
续的有关规定，潍坊亚星集团有限公司特委托潍坊华明房地产评估有限公
司对拟办理国有土地使用权转让手续的土地资产进行土地价格评估，为其
办理国有土地使用权转让手续提供地价参考依据。
四、估价基准日
二○○七年十一月二十九日
五、估价日期
二○○七年十一月二十六日至二○○七年十一月二十九日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场查勘，估价对象土地登记用途、设定用
途，土地登记使用年限、估价剩余年限，实际及设定开发程度等状况见下
表
估价对象实际开发程度及评估设定条件表
1
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
宗地 估价基准日估价设定土地登记使用年限、估
估价基准日的实际开发程度 估价设定的开发程度
名称 的实际用途 的用途 价剩余使用年限
工业 终止日期2055年9月22宗地红线外“六通”（即通路、供电、通讯、宗地红线外“六通”（即通路、供电、通讯、
工业 工业
用地
日，剩余年限 47.81年 供水、排水、供暖），红线内“五通” 供水、排水、供暖），红线内场地平整
本次评估因只考虑城市基础设施对地价的影响，故土地开发程度的界
定均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整。
因此，本次评估估价对象的评估价格是指在上述土地设定用途和设定
开发程度条件下，于估价基准日土地使用年限为剩余使用年限（47.81年）
及满足全部假设条件下的出让国有土地使用权转让价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和参考当地地价市场及其他定性地价影响因
素，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综
合分析确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限及估价设定开发
程度条件下，于估价基准日并满足全部假设条件下的出让国有土地使用权
价格为：
估价对象土地总面积：154492 平方米
估价对象单位面积地价：346 元/平方米
评估土地总地价：53454232 元
大 写：伍仟叁佰肆拾伍万肆仟贰佰叁拾贰元整（货币种类：人民币）
估价结果详见《土地估价结果一览表》
2
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
土地估价结果一览表
估价机构：潍坊华明房地产评估有限公司 估价报告编号：[潍坊]华明评估[2007](估)字第 1640号
估价基准日：2007 年11月 29日 估价基准日的土地使用权性质：国有出让土地使用权
宗 估价
估价基准
估价基准日的 地 国有土地 设 容积 估价基准日 估价设定 土地剩余使用 面积 单位面积地价(元/平 总地价 备
宗地位置 日
土地使用者 名 使用证编号 定用 率 实际开发程度 开发程度 年限 （平方米） 方米) (万元) 注
实际用途
称 途
工 宗地红线外六通一平，宗地红线内五 宗地红线外六通、宗地红线内场
潍坊亚星集团有限 业 潍 国 用 (2006) 第 民主街北,霞飞 通一平 地平整
工业 工业 0.32 47.81年 154492 346 5345.4232
公司 用 C108号 路东
地
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制： 设定为无
2、基础设施条件：具体见下表；
估价对象基础设施条件表
宗地 地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 供暖状况 供气 土地权利 规划 影响土地价格的其
名称 状况 限制 限制 他限定条件
工业 地面平整达到 宗地外市政道路与宗 宗地外有供电网与宗地 宗地外有供水管网与宗地 宗地外有排水管网与宗地 宗地外有电信局电 宗地外有供暖管网与宗地 无 无 无 无
用地 用地要求 地内道路相连 内相连保障供电 内相连保障供水 内相连保障排水 缆保证通讯 内相连保障供暖
3、规划限制条件： 依据现状规划条件不变
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的国土资源部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2、本评估报告仅作为委托方办理国有土地使用权转让手续的参考依据。
潍坊华明房地产评估有限公司（公章）
二○○七年十一月二十九日
3
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
八、土地估价师签名
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
李明华 2004370037
于晓燕 2004370449
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
（机构公章）
二○○七年十一月二十九日
4
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：潍坊亚星集团有限公司
单位地址：奎文区鸢飞路 899号
法人代表：陈华森
联 系 人：魏金城
联系电话：(0536)8591885
二、估价对象
估价对象是潍坊亚星集团有限公司以出让方式获得的国有土地使用
权，土地面积为 154492平方米，土地实际用途为工业，评估设定用途为工
业用地。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象是潍坊亚星集团有限公司以出让方式获得的国有土地使用
权。待估宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土
地使用证土地登记状况详见下表。
估价对象土地登记状况一览表
土地面积
宗地 用 土地权属 国有土地使用证编 土地 地 备
土地使用者 位置 （平方 图号
名称 途 性质 号 级别 号 注
米）
工业 潍坊亚星集团 民主街北,霞 工 潍国用(2006)字第
154492 出让 4 4070.40-499.00
用地 有限公司 飞路东 业 C108号
2、土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，估价对象是潍坊亚星集团有限公
司以出让方式获得的国有土地使用权，终止日期 2055 年 9 月 22 日。本次
估价根据委托方提供的《国有土地使用证》无他项权利登记。
3、土地利用状况
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
估价对象利用现状为工业，建筑容积率为 0.32。地上建（构）筑物状
况如下：
宗地名称 主要建（构）筑物名称 建筑面积(平方米) 主要建筑物结构
工业用地 办公室、车间、厂房 49247.57 混合结构
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
(1)地理位置
潍坊市地处山东半岛中部，沿海与内陆过渡交界地带，位于东经 118
°21'至 120°01'，北纬 35°35'至 37°26'之间。东与海港名城青岛、烟
台相接，西与工业重镇淄博相连，西北与能源石化城东营接壤，南依物产
丰富、山峦起伏的泰沂山区，北濒 “鱼虾摇篮”— 渤海莱州湾，整个市
域依山傍海，兼有山海之利，是山东省胶济产业聚集带的中枢。潍坊是山
东省东部地区的重要枢纽，胶济铁路和济青高速公路横贯东西，为半岛中
部地区重要的物资集散地，既是青岛、烟台开放窗口的重要腹地，又是沿
海开放地带的重要组成部分，在山东省外引内联中承东启西。
(2)地形、地貌
潍坊市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海
滩涂，山区、平原、滩涂面积分别占总面积的 28.7％、57.7%和 13.6％，
海岸线长113 公里。
(3)气候、水文
潍坊市年平均气温12.5℃，无霜期 185～211 天，年平均降水量 600～
800 毫米，气候温和，光照充足，四季分明。潍坊市境内的主要河流有弥河、
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白浪河、潍河，水资源总量多年平均 39.2399 亿立方米／平方公里，水利
工程能够调蓄、利用的水资源总量，多年平均 26.0167 亿立方米，占水资
源总量的66%，占降水量的 22.1%，地下水补给量平均为 14.0946亿立方米。
(4)城市性质
潍坊市是沿海开放城市，城市性质为：以高新技术产业为主导，工业、
商贸、旅游全面发展的现代化国际风筝城。到二十一世纪中叶，把潍坊市
建设成布局形态合理，城市基础设施完善，生活服务设施配套，经济繁荣，
科技发达，环境优美的现代化城市。
(5)行政区划
潍坊市所辖寿光、高密、安丘、青州、诸城、昌邑 6市，临朐、昌乐2
县，奎文、潍城、寒亭、坊子 4 区，共计 157 个（乡）镇，34 个街道办事
处，总面积 15859 平方公里，总人口 844.57 万。其中，市区面积 1472 平
方公里，人口 133.27 万。
2.产业政策及房地产制度与房地产市场状况
《潍坊市城市远景规划》中指出：积极采用高新技术、大力发展技术
密集型、知识密集型产业；继续发展城市的纺织、机械、电子、轻工、化
工、建材和农副产品加工等工业，并逐步实现现代化。以大（规模）、高
（技术）、外（向型）工业格局为主攻方向，大中型企业、明星企业、三
资企业为主体，加速名牌、拳头产品的系列开发，形成山东半岛的工业基
地。
1992 年以来，潍坊市积极探索城镇国有土地使用制度改革，陆续出台
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了《城区统一征拨土地暂行办法》、《城区土地统一管理暂行规定》、《国
有土地使用权出让和转让暂行办法》等，于 1996 年 6 月完成了城区土地定
级估价工作，并于2002 年 1月更新调整了城区土地级别及基准地价，更新
成果通过了山东省国土资源厅组织的专家验收组的验收，潍坊市人民政府
于 2003 年 9 月 19 日以潍政发【2003】73 号文件批准公布实施。党的十五
大、十六大以来，潍坊市政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加
快了以国有企业为主体的各项产业放开搞活的步伐。鼓励企业在改制中采
取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的
沉淀资金重新得到启动运转。
新的《中华人民共和国土地管理法》对土地管理和利用方式进行了重
大改革，以保护耕地为核心，重点推行土地用途管制制度，土地一级市场
中由农用地转为新增建设用地的指标受到严格控制，随着经济发展，对土
地需求的增加以及土地供应量的严格控制，土地供求矛盾更加突出，城区
规划区内的土地价格会上涨，同时国家鼓励土地二、三级市场及存量土地
的转让、出租、抵押等，以盘活存量土地资产，提高存量土地的利用效率。
2001 年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，
潍坊市及时发布了《潍坊市国有土地使用权招标拍卖办法》、《潍坊市国
有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为
潍坊市进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城
市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
3.城市规划与发展目标
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潍坊市城市规划确定：市场经济的发展，按“三、二、一”的战略构
想进行规划布局，形成三个经济区、两条经济发展带和一个幅射中心。即：
大力推进北部沿海、南部山区、中部平原的整体开发与建设，形成三个各
具特色的经济区。充实提高胶济铁路沿线经济技术聚集带，建设发展莱州
湾沿岸海洋资源开发带，形成两条带动全市经济发展的主轴线。按照建设
现代化城市的目标，加快潍城、奎文、寒亭和坊子四区行政区联结的步伐，
形成具有较强发展活力和带动辐射功能的城市中心。
城市发展总目标是：到 2010 年国内生产总值达到 3500 亿元，人均国
内生产总值 3.82万元，成为生产力发达、竞争力较强、物资财富充裕的经
济强市。一、二、三产业比例调整为 10：45：45。城市现代化生活格局基
本形成，全市人口由 1996年的 823.7 万人增长到 930万人左右，城市化水
平达到 48%左右。
4.城市社会经济发展状况
改革开放以来，潍坊市坚持以经济建设为中心，深化改革，扩大开放，
国民经济和社会事业取得了长足发展。2000年全市实现国民生产总值 71⒋
6 亿元。对外开放程度不断扩大，自从被国务院列为山东半岛经济开放区以
来，基础产业和城市基础设施建设成效显著。在经济发展的同时，科技、
教育、卫生、文化等各项事业也取得了较大的成就，城乡居民收入水平和
生活水平均有较大的提高。通过建设“半岛商贸城”，第三产业发展迅速。
对外开放成绩显著，已与50多个国家和地区建立了经济技术合作关系。铁
路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。
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公路通车里程达到14 万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电
话交换机总容量达到 101万门。市区用水普及率 99.3%，用气普及率 91.4%，
人均拥有道路面积16.9平方米，绿化覆盖率 32.2%。
经过多年建设，潍坊市已成为一个工业基础较雄厚，农业基础较好，
交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善的城市。
（二）区域因素
1.区域概况
估价对象所处区域属潍坊市城区四级地，区域内多为工业用地。该区
域交通发达，发展工业产业有一定优势。
2.交通条件
潍坊是环渤海经济圈的重要城市之一，是环渤海经济圈和黄海经济带
的陆上交通枢纽。潍坊市地处胶东半岛的咽喉要道，胶济铁路、济青高速
公路、烟潍公路自东向西穿过，潍坊飞机场位于市区以南 5 公里处，青岛
港距潍坊城区 250 公里。基本形成了以铁路、公路为主，其它交通形式为
辅的格局。
潍坊市区道路根据其规模、功能和作用分为混合型主次干道、生活型
主次干道、交通型主次干道，以南北走向的鸢飞路、向阳路、和平路、永
安路、长松路等与东西走向的东风大街、北宫街、胜利街、健康街等构成
市区交通框架，并与其它道路相连，网络整个城区，路网密度 1.79 公里/
平方公里。区域内有交通型主次干道霞飞路、上港路、民主街、永康街和
多条支路，周围区域路网密度较高，交通条件便利。估价对象临交通型主
次干道霞飞路、上港路、民主街，附近有多路公交车和多路小公共汽车通
10
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达。周围区域路网密度好，道路通达度高。
3.基础设施条件
区域内基础设施配套完备，已达到“六通一平”（即通路、供电、供
水、排水、通讯、供暖，场地平整）条件。
(1)通路：区域内有交通型主次干道霞飞路、上港路、民主街和多条支
路，周围区域路网密度较高。
(2)供电：区域内生产生活用电由潍坊市供电局统一供给，城区供电状
况良好，电网结构为 220千伏外环网，110千伏内环网结构线，供电保证率
达 100%。
(3)供水：潍坊市市区供水设施较完善，市区供水主要来自 6 个水厂
及朱里水源地和峡山水库坝后水井，除市区自来水公司集中供水外，各厂
矿企事业单位自备水井占相当大的比重，能够满足正常生活、生产用水。
估价对象周围区域目前已连接峡山水库供水中心管网，保证程度高。
(4)排水：估价对象周围区域主要街道两侧的排水管道已基本实现雨污
分流, 污水、雨水通过管道就近排入城市污水处理系统。目前，城市污水
排放处理能力为 8万吨／日。
(5)通讯：市区内架设了程控通讯网，市话通讯容量为 20 万门，装机
容量为 15 万门，奎文、潍城两区的电话普及率达到 1⒈14 部/百人，并且
开通了无线通讯网络，中国移动通讯和中国电信开通的宽带互联网业务，
进一步提高了市区通讯能力，估价对象所处区域也达到了上述水平。
(6)供暖：估价对象所处区域市政供暖管网已具备。
(7)煤气：估价对象所处区域目前暂不具备。
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潍坊华明房地产评估有限公司 潍坊亚星集团有限公司土地估价报告
(8)学校、医院：该区域幼儿园、小学、中学、门诊、医院配套设施不
齐全。
4.环境条件
估价对象所处区域没有较大的污染源，工业三废（废渣、废液、废气）
排放量一般。该区域内人文环境和自然环境一般。
5.产业集聚状况
估价对象所处区域属于潍坊市区四级地，区域内多为工业用地，工业
集聚程度较好。
（三）、个别因素
估价对象位于民主街北,霞飞路东，宗地面积154492平方米，用途为工
业用地，三面临街，形状规则，地质、地形条件一般，地势平坦，宗地内
容积率0.32。宗地内实际开发程度为红线内“五通一平”（即：通路、供
电、供水、排水、通讯、场地平整），红线外“六通”（即：通路、供电、
供水、排水、通讯、供暖），评估设定土地开发程度为宗地红线外“六通”
（即：通路、供电、供水、排水、通讯、供暖）及宗地红线内“场地平整”。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
（2004年8月28日 第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2007年8月30日 第十届全国人大常委会第二十九次会议修订）；
3、《中华人民共和国物权法》
（2007年3月36月 第十全国人民代表大会第五次会议通过）；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（1990年5月19日 国务院令第55号）；
5、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》
（2001年2月13日 国土资发[2001]44号）；
6、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》
（2006年12月23日 国土资发[2006]307号）；
7、 地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
（1）《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》
（1999年8月22日 山东省第九次人大常委会第十次会议通过）；
（2）《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》
（2000年11月20日 鲁国土资发[2000]252号）；
（3）《山东省人民政府关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与
土地资产管理的通知》
（2001年12月18日 鲁政发[2001]125号）；
（4）《山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部〈关于全面整顿
住房建设收费取消部分收费项目的通知〉的通知》
（2001年9月20日 鲁价费发[2001]301号）；
（5）《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》
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（2004年5月27日 鲁政办发[2004]51号）；
（6）潍坊市人民政府《关于印发潍坊市国有土地使用权出让和转让暂
行办法》（潍政发[1992]193号）；
（7）《潍坊市市属企业改革领导小组关于进一步搞好市属企业改革的
意见》（潍企改[1999]1号）；
（8）《潍坊市市属企业改革领导小组关于对改制企业土地评估有关问
题的通知》（潍企改[1999]6号）；
（二）有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18336-2001）
2、《城镇土地分等定级规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001）
（三）其他资料
1、委托方提供的有关资料
（1）《国有土地使用证》复印件；
（2）《国有土地使用权出让合同书》复印件；
（3） 地上建筑物说明；
（4） 待估宗地基础设施状况
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
（1）《潍坊市土地利用总体规划》
（2）《潍坊市统计年鉴》
（3）《潍坊市土地资源》
（4） 待估宗地地质及周围环境资料
二、土地估价
（一）、估价原则
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同
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或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价
值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同
使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而
趋于一致。
2、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益
不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能
满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最
有效发挥为前提的。按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、
公平、科学的土地价格。
3、供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小
于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，
具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的
公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土
地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价
格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其
组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、
稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因
素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因
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果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
5、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所
以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分
析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益
量和价格。
6、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还
原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于
不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，
就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择
最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，
评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确
定出合理的价格。
（二）、估价方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市
场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当前地产市场发育情
况以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有
关资料，考虑到当地地产市场发育程度等，选择适当的估价方法。
本次评估目的是为委托方国有土地使用权转让提供价格依据。估价对
象位于潍坊市城区基准地价区域内,考虑到估价对象属工业用地，根据评估
对象所在区域基准地价资料及现行征地、开发资料应用基准地价系数修正
法和成本逼近法评估，最后综合确定估价对象价格。
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（三）、估价结果
经估价人员现场查勘和参考当地地价市场及其他定性地价影响因
素，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综
合分析确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限及估价设定开发
程度条件下，于评估基准日并满足全部假设条件下的出让国有土地使
用权价格为：
估价对象土地总面积：154492 平方米
估价对象单位面积地价：346 元/平方米
评估土地总地价：53454232 元
大 写：伍仟叁佰肆拾伍万肆仟贰佰叁拾贰元整（货币种类：人民
币）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平、平等自愿的交易市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
5、估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的
正常进行，保证企业的持续发展。
6、委托方提供的资料属实。
7、待估宗地的评估面积以委托方提供的《国有土地使用证》上记载的
为准。
8、本次估价设定估价对象宗地红线外六通，指通路、供电、供水、排
水、通讯、供暖。
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9、估价对象在估价基准日是以出让方式获得的国有土地使用权，剩余
使用年限为 47.81年,此次评估设定土地使用年限为 47.81 年。
10、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式、
土地权属性质等影响地价的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。
（二）、估价结果和估价报告的使用
1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日 2007 年
11 月 29日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件
下的土地使用权价格。
2、评估面积及权利状况以当地国土资源主管部门核发的《国有土地使
用证》为依据。
3、本报告评估结果仅作为委托方办理国有土地使用权转让手续的参考
依据，不作其它使用。评估价格结果须经过有权限的国土资源主管部门备
案后方有效。
4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损
失，受托估价机构不承担责任。
5、估价结果自提交估价报告日期起半年内有效。
6、本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，
本报告评估结果无效。
（三）、需要特殊说明的事项
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实
性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢
解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
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第四部分 附 录
附件 1 估价对象区域位置示意图
附件 2 ①《国有土地使用证》复印件
②国有土地使用权出让合同复印件;
③土地转让协议复印件;
④地上建筑物说明复印件；
附件 3 估价机构资质证书复印件
附件 4 土地估价师资质证书复印件
附件 5 委托方营业执照复印件
附件 6 估价对象景观照片
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土 地 估 价 报 告
项 目 名 称：潍坊第二热电有限责任公司国有出让土地使用
权转让价格评估
受托估价单位：潍坊华明房地产评估有限公司
土地估价报告编号：[潍坊]华明评估[2007](估)字第1642号
提交估价报告日期：二○○七年十一月二十九日
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土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、 估价项目名称：
潍坊第二热电有限责任公司国有出让土地使用权转让价格评估
二、 委托估价方
潍坊第二热电有限责任公司
三、估价目的
潍坊第二热电有限责任公司使用的一宗出让国有土地使用权需办理转
让手续，受让方为潍坊亚星化学股份有限公司。根据《中华人民共和国土
地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人大常委会第十一次会议第二次
修订）及《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年 7 月 5日第八届全
国人大常委会第八次会议通过）的有关规定和国家对国有土地使用权办理
转让手续的有关规定，潍坊第二热电有限责任公司特委托潍坊华明房地产
评估有限公司对拟办理国有土地使用权转让手续的土地资产进行土地价格
评估，为其办理国有土地使用权转让手续提供地价参考依据。
四、估价基准日
二○○七年十一月二十九日
五、估价日期
二○○七年十一月二十六日至二○○七年十一月二十九日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场查勘，估价对象土地登记用途、设定用
途，土地登记使用年限、估价剩余年限，实际及设定开发程度等状况见下
表
估价对象实际开发程度及评估设定条件表
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宗地 估价基准日估价设定土地登记使用年限、估
估价基准日的实际开发程度 估价设定的开发程度
名称 的实际用途 的用途 价剩余使用年限
终止日期 2056 年 12 月
工业 宗地红线外“六通”（即通路、供电、通讯、宗地红线外“六通”（即通路、供电、通讯、
工业 工业 21日，剩余年限49.06
用地 供水、排水、供暖），红线内“五通” 供水、排水、供暖），红线内场地平整
年
本次评估因只考虑城市基础设施对地价的影响，故土地开发程度的界
定均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整。
因此，本次评估估价对象的评估价格是指在上述土地设定用途和设定
开发程度条件下，于估价基准日土地使用年限为剩余使用年限（49.06年）
及满足全部假设条件下的出让国有土地使用权转让价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和参考当地地价市场及其他定性地价影响因
素，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综
合分析确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限及估价设定开发
程度条件下，于估价基准日并满足全部假设条件下的出让国有土地使用权
价格为：
估价对象土地总面积：156491 平方米
估价对象单位面积地价：279 元/平方米
评估土地总地价：43660989 元
大 写：肆仟叁佰陆拾陆万零玖佰捌拾玖元整（货币种类：人民币）
估价结果详见《土地估价结果一览表》
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土地估价结果一览表
估价机构：潍坊华明房地产评估有限公司 估价报告编号：[潍坊]华明评估[2007](估)字第 1642号
估价基准日：2007 年11月 29日 估价基准日的土地使用权性质：国有出让土地使用权
宗 估价基 估价
估价基准日的 地 国有土地 准日 设 容积 估价基准日 估价设定 土地剩余使用 面积 单位面积地价(元/ 总地价 备
宗地位置
土地使用者 名 使用证编号 实际用 定用 率 实际开发程度 开发程度 年限 （平方米） 平方米) (万元) 注
称 途 途
工
宗地红线外六通一平，宗地红 宗地红线外六通、宗地红线
潍坊第二热电有限 业 潍 国 用 (2007) 第 上港路以西，永康
工业 工业 0.25 49.06年 156491 279 4366.0989
责任公司 用 C280号 街以北 线内五通一平 内场地平整
地
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制： 设定为无
2、基础设施条件：具体见下表；
估价对象基础设施条件表
宗地 地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 供暖状况 供气 土地权利 规划 影响土地价格的其
名称 状况 限制 限制 他限定条件
工业 地面平整达到 宗地外市政道路与宗 宗地外有供电网与宗地 宗地外有供水管网与宗地 宗地外有排水管网与宗地 宗地外有电信局电 宗地外有供暖管网与宗地 无 无 无 无
用地 用地要求 地内道路相连 内相连保障供电 内相连保障供水 内相连保障排水 缆保证通讯 内相连保障供暖
3、规划限制条件： 依据现状规划条件不变
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的国土资源部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2、本评估报告仅作为委托方办理国有土地使用权转让手续的参考依据。
潍坊华明房地产评估有限公司（公章）
二○○七年十一月二十九日
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八、土地估价师签名
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
李明华 2004370037
于晓燕 2004370449
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
（机构公章）
二○○七年十一月二十九日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：潍坊第二热电有限责任公司
单位地址：潍坊市经济开发区内民主街以北霞飞路西侧
法人代表：陈华森
联 系 人：魏金城
联系电话：(0536)8591885
二、估价对象
估价对象是潍坊第二热电有限责任公司以出让方式获得的国有土地使
用权，土地面积为156491 平方米，土地实际用途为工业，评估设定用途为
工业用地。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象是潍坊第二热电有限责任公司以出让方式获得的国有土地使
用权。待估宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有
土地使用证土地登记状况详见下表。
估价对象土地登记状况一览表
土地面积
宗地 用 土地权 国有土地使用证 土地 地 备
土地使用者 位置 （平方 图号
名称 途 属性质 编号 级别 号 注
米）
工业 潍坊第二热电有 上港路以西, 工 潍国用(2007)字
156491 出让 5 4072.00-499.00
用地 限责任公司 永康街以北 业 第 C280号
2、土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，估价对象是潍坊第二热电有限责
任公司以出让方式获得的国有土地使用权，终止日期 2056 年 12月 21 日。
本次估价根据委托方提供的《国有土地使用证》无他项权利登记。
3、土地利用状况
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估价对象利用现状为工业，建筑容积率为 0.25。地上建（构）筑物状
况如下：
宗地名称 主要建（构）筑物名称 建筑面积(平方米) 主要建筑物结构
工业用地 办公室、车间、厂房 39121.4 混合结构
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
(1)地理位置
潍坊市地处山东半岛中部，沿海与内陆过渡交界地带，位于东经 118
°21'至 120°01'，北纬 35°35'至 37°26'之间。东与海港名城青岛、烟
台相接，西与工业重镇淄博相连，西北与能源石化城东营接壤，南依物产
丰富、山峦起伏的泰沂山区，北濒 “鱼虾摇篮”— 渤海莱州湾，整个市
域依山傍海，兼有山海之利，是山东省胶济产业聚集带的中枢。潍坊是山
东省东部地区的重要枢纽，胶济铁路和济青高速公路横贯东西，为半岛中
部地区重要的物资集散地，既是青岛、烟台开放窗口的重要腹地，又是沿
海开放地带的重要组成部分，在山东省外引内联中承东启西。
(2)地形、地貌
潍坊市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海
滩涂，山区、平原、滩涂面积分别占总面积的 28.7％、57.7%和 13.6％，
海岸线长113 公里。
(3)气候、水文
潍坊市年平均气温12.5℃，无霜期 185～211 天，年平均降水量 600～
800 毫米，气候温和，光照充足，四季分明。潍坊市境内的主要河流有弥河、
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白浪河、潍河，水资源总量多年平均 39.2399 亿立方米／平方公里，水利
工程能够调蓄、利用的水资源总量，多年平均 26.0167 亿立方米，占水资
源总量的66%，占降水量的 22.1%，地下水补给量平均为 14.0946亿立方米。
(4)城市性质
潍坊市是沿海开放城市，城市性质为：以高新技术产业为主导，工业、
商贸、旅游全面发展的现代化国际风筝城。到二十一世纪中叶，把潍坊市
建设成布局形态合理，城市基础设施完善，生活服务设施配套，经济繁荣，
科技发达，环境优美的现代化城市。
(5)行政区划
潍坊市所辖寿光、高密、安丘、青州、诸城、昌邑 6市，临朐、昌乐2
县，奎文、潍城、寒亭、坊子 4 区，共计 157 个（乡）镇，34 个街道办事
处，总面积 15859 平方公里，总人口 844.57 万。其中，市区面积 1472 平
方公里，人口 133.27 万。
2.产业政策及房地产制度与房地产市场状况
《潍坊市城市远景规划》中指出：积极采用高新技术、大力发展技术
密集型、知识密集型产业；继续发展城市的纺织、机械、电子、轻工、化
工、建材和农副产品加工等工业，并逐步实现现代化。以大（规模）、高
（技术）、外（向型）工业格局为主攻方向，大中型企业、明星企业、三
资企业为主体，加速名牌、拳头产品的系列开发，形成山东半岛的工业基
地。
1992 年以来，潍坊市积极探索城镇国有土地使用制度改革，陆续出台
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了《城区统一征拨土地暂行办法》、《城区土地统一管理暂行规定》、《国
有土地使用权出让和转让暂行办法》等，于 1996 年 6 月完成了城区土地定
级估价工作，并于2002 年 1月更新调整了城区土地级别及基准地价，更新
成果通过了山东省国土资源厅组织的专家验收组的验收，潍坊市人民政府
于 2003 年 9 月 19 日以潍政发【2003】73 号文件批准公布实施。党的十五
大、十六大以来，潍坊市政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加
快了以国有企业为主体的各项产业放开搞活的步伐。鼓励企业在改制中采
取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的
沉淀资金重新得到启动运转。
新的《中华人民共和国土地管理法》对土地管理和利用方式进行了重
大改革，以保护耕地为核心，重点推行土地用途管制制度，土地一级市场
中由农用地转为新增建设用地的指标受到严格控制，随着经济发展，对土
地需求的增加以及土地供应量的严格控制，土地供求矛盾更加突出，城区
规划区内的土地价格会上涨，同时国家鼓励土地二、三级市场及存量土地
的转让、出租、抵押等，以盘活存量土地资产，提高存量土地的利用效率。
2001 年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，
潍坊市及时发布了《潍坊市国有土地使用权招标拍卖办法》、《潍坊市国
有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为
潍坊市进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城
市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
3.城市规划与发展目标
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潍坊市城市规划确定：市场经济的发展，按“三、二、一”的战略构
想进行规划布局，形成三个经济区、两条经济发展带和一个幅射中心。即：
大力推进北部沿海、南部山区、中部平原的整体开发与建设，形成三个各
具特色的经济区。充实提高胶济铁路沿线经济技术聚集带，建设发展莱州
湾沿岸海洋资源开发带，形成两条带动全市经济发展的主轴线。按照建设
现代化城市的目标，加快潍城、奎文、寒亭和坊子四区行政区联结的步伐，
形成具有较强发展活力和带动辐射功能的城市中心。
城市发展总目标是：到 2010 年国内生产总值达到 3500 亿元，人均国
内生产总值 3.82万元，成为生产力发达、竞争力较强、物资财富充裕的经
济强市。一、二、三产业比例调整为 10：45：45。城市现代化生活格局基
本形成，全市人口由 1996年的 823.7 万人增长到 930万人左右，城市化水
平达到 48%左右。
4.城市社会经济发展状况
改革开放以来，潍坊市坚持以经济建设为中心，深化改革，扩大开放，
国民经济和社会事业取得了长足发展。2000年全市实现国民生产总值 71⒋
6 亿元。对外开放程度不断扩大，自从被国务院列为山东半岛经济开放区以
来，基础产业和城市基础设施建设成效显著。在经济发展的同时，科技、
教育、卫生、文化等各项事业也取得了较大的成就，城乡居民收入水平和
生活水平均有较大的提高。通过建设“半岛商贸城”，第三产业发展迅速。
对外开放成绩显著，已与50多个国家和地区建立了经济技术合作关系。铁
路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。
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公路通车里程达到14 万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电
话交换机总容量达到 101万门。市区用水普及率 99.3%，用气普及率 91.4%，
人均拥有道路面积16.9平方米，绿化覆盖率 32.2%。
经过多年建设，潍坊市已成为一个工业基础较雄厚，农业基础较好，
交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善的城市。
（二）区域因素
1.区域概况
估价对象所处区域属潍坊市城区五级地，区域内多为工业用地。该区
域交通发达，发展工业产业有一定优势。
2.交通条件
潍坊是环渤海经济圈的重要城市之一，是环渤海经济圈和黄海经济带
的陆上交通枢纽。潍坊市地处胶东半岛的咽喉要道，胶济铁路、济青高速
公路、烟潍公路自东向西穿过，潍坊飞机场位于市区以南 5 公里处，青岛
港距潍坊城区 250 公里。基本形成了以铁路、公路为主，其它交通形式为
辅的格局。
潍坊市区道路根据其规模、功能和作用分为混合型主次干道、生活型
主次干道、交通型主次干道，以南北走向的鸢飞路、向阳路、和平路、永
安路、长松路等与东西走向的东风大街、北宫街、胜利街、健康街等构成
市区交通框架，并与其它道路相连，网络整个城区，路网密度 1.79 公里/
平方公里。区域内有交通型主次干道霞飞路、上港路、民主街、永康街和
多条支路，周围区域路网密度较高，交通条件便利。估价对象临交通型主
次干道霞飞路、上港路、永康街，附近有多路公交车和多路小公共汽车通
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达。周围区域路网密度好，道路通达度高。
3.基础设施条件
区域内基础设施配套完备，已达到“六通一平”（即通路、供电、供
水、排水、通讯、供暖，场地平整）条件。
(1)通路：区域内有交通型主次干道霞飞路、上港路、永康街和多条支
路，周围区域路网密度较高。
(2)供电：区域内生产生活用电由潍坊市供电局统一供给，城区供电状
况良好，电网结构为 220千伏外环网，110千伏内环网结构线，供电保证率
达 100%。
(3)供水：潍坊市市区供水设施较完善，市区供水主要来自 6 个水厂
及朱里水源地和峡山水库坝后水井，除市区自来水公司集中供水外，各厂
矿企事业单位自备水井占相当大的比重，能够满足正常生活、生产用水。
估价对象周围区域目前已连接峡山水库供水中心管网，保证程度高。
(4)排水：估价对象周围区域主要街道两侧的排水管道已基本实现雨污
分流, 污水、雨水通过管道就近排入城市污水处理系统。目前，城市污水
排放处理能力为 8万吨／日。
(5)通讯：市区内架设了程控通讯网，市话通讯容量为 20 万门，装机
容量为 15 万门，奎文、潍城两区的电话普及率达到 1⒈14 部/百人，并且
开通了无线通讯网络，中国移动通讯和中国电信开通的宽带互联网业务，
进一步提高了市区通讯能力，估价对象所处区域也达到了上述水平。
(6)供暖：估价对象所处区域市政供暖管网已具备。
(7)煤气：估价对象所处区域目前暂不具备。
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(8)学校、医院：该区域幼儿园、小学、中学、门诊、医院配套设施不
齐全。
4.环境条件
估价对象所处区域没有较大的污染源，工业三废（废渣、废液、废气）
排放量一般。该区域内人文环境和自然环境一般。
5.产业集聚状况
估价对象所处区域属于潍坊市区五级地，区域内多为工业用地，工业
集聚程度较好。
（三）、个别因素
估价对象位于上港路以西,永康街以北，宗地面积156491平方米，用途
为工业用地，三面临街，形状规则，地质、地形条件一般，地势平坦，宗
地内容积率0.25。宗地内实际开发程度为红线内“五通一平”（即：通路、
供电、供水、排水、通讯、场地平整），红线外“六通”（即：通路、供
电、供水、排水、通讯、供暖），评估设定土地开发程度为宗地红线外“六
通”（即：通路、供电、供水、排水、通讯、供暖）及宗地红线内“场地
平整”。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
（2004年8月28日 第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2007年8月30日 第十届全国人大常委会第二十九次会议修订）；
3、《中华人民共和国物权法》
（2007年3月36月 第十全国人民代表大会第五次会议通过）；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（1990年5月19日 国务院令第55号）；
5、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》
（2001年2月13日 国土资发[2001]44号）；
6、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》
（2006年12月23日 国土资发[2006]307号）；
7、 地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
（1）《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》
（1999年8月22日 山东省第九次人大常委会第十次会议通过）；
（2）《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》
（2000年11月20日 鲁国土资发[2000]252号）；
（3）《山东省人民政府关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与
土地资产管理的通知》
（2001年12月18日 鲁政发[2001]125号）；
（4）《山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部〈关于全面整顿
住房建设收费取消部分收费项目的通知〉的通知》
（2001年9月20日 鲁价费发[2001]301号）；
（5）《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》
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（2004年5月27日 鲁政办发[2004]51号）；
（6）潍坊市人民政府《关于印发潍坊市国有土地使用权出让和转让暂
行办法》（潍政发[1992]193号）；
（7）《潍坊市市属企业改革领导小组关于进一步搞好市属企业改革的
意见》（潍企改[1999]1号）；
（8）《潍坊市市属企业改革领导小组关于对改制企业土地评估有关问
题的通知》（潍企改[1999]6号）；
（二）有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18336-2001）
2、《城镇土地分等定级规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001）
（三）其他资料
1、委托方提供的有关资料
（1）《国有土地使用证》复印件；
（2）《国有土地使用权出让合同书》复印件；
（3） 地上建筑物说明；
（4） 待估宗地基础设施状况
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
（1）《潍坊市土地利用总体规划》
（2）《潍坊市统计年鉴》
（3）《潍坊市土地资源》
（4） 待估宗地地质及周围环境资料
二、土地估价
（一）、估价原则
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同
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或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价
值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同
使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而
趋于一致。
2、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益
不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能
满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最
有效发挥为前提的。按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、
公平、科学的土地价格。
3、供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小
于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，
具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的
公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土
地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价
格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其
组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、
稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因
素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因
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果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
5、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所
以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分
析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益
量和价格。
6、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还
原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于
不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，
就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择
最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，
评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确
定出合理的价格。
（二）、估价方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市
场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当前地产市场发育情
况以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有
关资料，考虑到当地地产市场发育程度等，选择适当的估价方法。
本次评估目的是为委托方国有土地使用权转让提供价格依据。估价对
象位于潍坊市城区基准地价区域内,考虑到估价对象属工业用地，根据评估
对象所在区域基准地价资料及现行征地、开发资料应用基准地价系数修正
法和成本逼近法评估，最后综合确定估价对象价格。
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（三）、估价结果
经估价人员现场查勘和参考当地地价市场及其他定性地价影响因
素，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综
合分析确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限及估价设定开发
程度条件下，于评估基准日并满足全部假设条件下的出让国有土地使
用权价格为：
估价对象土地总面积：156491 平方米
估价对象单位面积地价：279 元/平方米
评估土地总地价：43660989 元
大 写：肆仟叁佰陆拾陆万零玖佰捌拾玖元整（货币种类：人民币）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平、平等自愿的交易市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
5、估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的
正常进行，保证企业的持续发展。
6、委托方提供的资料属实。
7、待估宗地的评估面积以委托方提供的《国有土地使用证》上记载的
为准。
8、本次估价设定估价对象宗地红线外六通，指通路、供电、供水、排
水、通讯、供暖。
9、估价对象在估价基准日是以出让方式获得的国有土地使用权，剩余
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使用年限为 49.06年,此次评估设定土地使用年限为 49.06 年。
10、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，
若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式、
土地权属性质等影响地价的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。
（二）、估价结果和估价报告的使用
1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日 2007 年
11 月 29日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件
下的土地使用权价格。
2、评估面积及权利状况以当地国土资源主管部门核发的《国有土地使
用证》为依据。
3、本报告评估结果仅作为委托方办理国有土地使用权转让手续的参考
依据，不作其它使用。评估价格结果须经过有权限的国土资源主管部门备
案后方有效。
4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损
失，受托估价机构不承担责任。
5、估价结果自提交估价报告日期起半年内有效。
6、本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，
本报告评估结果无效。
（三）、需要特殊说明的事项
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实
性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢
解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
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第四部分 附 录
附件 1 估价对象区域位置示意图
附件 2 ①《国有土地使用证》复印件
②国有土地使用权出让合同复印件;
③土地转让协议复印件;
④地上建筑物说明复印件；
附件 3 估价机构资质证书复印件
附件 4 土地估价师资质证书复印件
附件 5 委托方营业执照复印件
附件 6 估价对象景观照片
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土 地 估 价 报 告
项 目 名 称：潍坊亚星集团有限公司国有出让土地使用权转
让价格评估
受托估价单位：潍坊华明房地产评估有限公司
土地估价报告编号：[潍坊]华明评估[2007](估)字第1641号
提交估价报告日期：二○○七年十一月二十九日
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土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、 估价项目名称：
潍坊亚星集团有限公司国有出让土地使用权转让价格评估
二、 委托估价方
潍坊亚星集团有限公司
三、估价目的
潍坊亚星集团有限公司使用的一宗出让国有土地使用权需办理转让手
续，受让方为潍坊亚星化学股份有限公司。根据《中华人民共和国土地管
理法》（2004 年 8月 28 日第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）
及《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月5 日第八届全国人大
常委会第八次会议通过）的有关规定和国家对国有土地使用权办理转让手
续的有关规定，潍坊亚星集团有限公司特委托潍坊华明房地产评估有限公
司对拟办理国有土地使用权转让手续的土地资产进行土地价格评估，为其
办理国有土地使用权转让手续提供地价参考依据。
四、估价基准日
二○○七年十一月二十九日
五、估价日期
二○○七年十一月二十六日至二○○七年十一月二十九日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场查勘，估价对象土地登记用途、设定用
途，土地登记使用年限、估价剩余年限，实际及设定开发程度等状况见下
表
估价对象实际开发程度及评估设定条件表
1
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宗地 估价基准日估价设定土地登记使用年限、估
估价基准日的实际开发程度 估价设定的开发程度
名称 的实际用途 的用途 价剩余使用年限
终止日期 2056 年 12 月
工业 宗地红线外“六通”（即通路、供电、通讯、宗地红线外“六通”（即通路、供电、通讯、
工业 工业 21日，剩余年限49.06
用地 供水、排水、供暖），红线内“五通” 供水、排水、供暖），红线内场地平整
年
本次评估因只考虑城市基础设施对地价的影响，故土地开发程度的界
定均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整。
因此，本次评估估价对象的评估价格是指在上述土地设定用途和设定
开发程度条件下，于估价基准日土地使用年限为剩余使用年限（49.06年）
及满足全部假设条件下的出让国有土地使用权转让价格。
七、估价结果
经估价人员现场查勘和参考当地地价市场及其他定性地价影响因
素，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，综
合分析确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限及估价设定开发
程度条件下，于估价基准日并满足全部假设条件下的出让国有土地使用权
价格为：
估价对象土地总面积：66550 平方米
估价对象单位面积地价：347 元/平方米
评估土地总地价：23092850 元
大 写：贰仟叁佰零玖万贰仟捌佰伍拾元整（货币种类：人民币）
估价结果详见《土地估价结果一览表》
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土地估价结果一览表
估价机构：潍坊华明房地产评估有限公司 估价报告编号：[潍坊]华明评估[2007](估)字第 1641号
估价基准日：2007 年11月 29日 估价基准日的土地使用权性质：国有出让土地使用权
宗 估价
估价基准
估价基准日的 地 国有土地 设 容积 估价基准日 估价设定 土地剩余使用 面积 单位面积地价(元/平 总地价 备
宗地位置 日
土地使用者 名 使用证编号 定用 率 实际开发程度 开发程度 年限 （平方米） 方米) (万元) 注
实际用途
称 途
工
宗地红线外六通一平，宗地红线内五 宗地红线外六通、宗地红线内场
潍坊亚星集团有限 业 潍 国 用 (2007) 第 霞飞路东,永康
工业 工业 0.14 49.06年 66550 347 2309.2850
公司 用 C269号 街南 通一平 地平整
地
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制： 设定为无
2、基础设施条件：具体见下表；
估价对象基础设施条件表
宗地 地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 通讯条件 供暖状况 供气 土地权利 规划 影响土地价格的其
名称 状况 限制 限制 他限定条件
工业 地面平整达到 宗地外市政道路与宗 宗地外有供电网与宗地 宗地外有供水管网与宗地 宗地外有排水管网与宗地 宗地外有电信局电 宗地外有供暖管网与宗地 无 无 无 无
用地 用地要求 地内道路相连 内相连保障供电 内相连保障供水 内相连保障排水 缆保证通讯 内相连保障供暖
3、规划限制条件： 依据现状规划条件不变
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的国土资源部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2、本评估报告仅作为委托方办理国有土地使用权转让手续的参考依据。
潍坊华明房地产评估有限公司（公章）
二○○七年十一月二十九日
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八、土地估价师签名
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
李明华 2004370037
于晓燕 2004370449
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
（机构公章）
二○○七年十一月二十九日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：潍坊亚星集团有限公司
单位地址：奎文区鸢飞路 899号
法人代表：陈华森
联 系 人：魏金城
联系电话：(0536)8591885
二、估价对象
估价对象是潍坊亚星集团有限公司以出让方式获得的国有土地使用
权，土地面积为 66550 平方米，土地实际用途为工业，评估设定用途为工
业用地。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象是潍坊亚星集团有限公司以出让方式获得的国有土地使用
权。待估宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土
地使用证土地登记状况详见下表。
估价对象土地登记状况一览表
土地面积
宗地 用 土地权属 国有土地使用证编 土地 地 备
土地使用者 位置 （平方 图号
名称 途 性质 号 级别 号 注
米）
工业 潍坊亚星集团 霞飞路东,永 工 潍国用(2007)字第
66550 出让 4 4071.20-499.00
用地 有限公司 康街南 业 C269号
2、土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，估价对象是潍坊亚星集团有限公
司以出让方式获得的国有土地使用权，终止日期 2056年 12 月 21 日。本次
估价根据委托方提供的《国有土地使用证》无他项权利登记。
3、土地利用状况
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估价对象利用现状为工业，建筑容积率为 0.14。地上建（构）筑物状
况如下：
宗地名称 主要建（构）筑物名称 建筑面积(平方米) 主要建筑物结构
工业用地 办公室、车间、厂房 9589 混合结构
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
(1)地理位置
潍坊市地处山东半岛中部，沿海与内陆过渡交界地带，位于东经 118
°21'至 120°01'，北纬 35°35'至 37°26'之间。东与海港名城青岛、烟
台相接，西与工业重镇淄博相连，西北与能源石化城东营接壤，南依物产
丰富、山峦起伏的泰沂山区，北濒 “鱼虾摇篮”— 渤海莱州湾，整个市
域依山傍海，兼有山海之利，是山东省胶济产业聚集带的中枢。潍坊是山
东省东部地区的重要枢纽，胶济铁路和济青高速公路横贯东西，为半岛中
部地区重要的物资集散地，既是青岛、烟台开放窗口的重要腹地，又是沿
海开放地带的重要组成部分，在山东省外引内联中承东启西。
(2)地形、地貌
潍坊市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海
滩涂，山区、平原、滩涂面积分别占总面积的 28.7％、57.7%和 13.6％，
海岸线长113 公里。
(3)气候、水文
潍坊市年平均气温12.5℃，无霜期 185～211 天，年平均降水量 600～
800 毫米，气候温和，光照充足，四季分明。潍坊市境内的主要河流有弥河、
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白浪河、潍河，水资源总量多年平均 39.2399 亿立方米／平方公里，水利
工程能够调蓄、利用的水资源总量，多年平均 26.0167 亿立方米，占水资
源总量的66%，占降水量的 22.1%，地下水补给量平均为 14.0946亿立方米。
(4)城市性质
潍坊市是沿海开放城市，城市性质为：以高新技术产业为主导，工业、
商贸、旅游全面发展的现代化国际风筝城。到二十一世纪中叶，把潍坊市
建设成布局形态合理，城市基础设施完善，生活服务设施配套，经济繁荣，
科技发达，环境优美的现代化城市。
(5)行政区划
潍坊市所辖寿光、高密、安丘、青州、诸城、昌邑 6市，临朐、昌乐2
县，奎文、潍城、寒亭、坊子 4 区，共计 157 个（乡）镇，34 个街道办事
处，总面积 15859 平方公里，总人口 844.57 万。其中，市区面积 1472 平
方公里，人口 133.27 万。
2.产业政策及房地产制度与房地产市场状况
《潍坊市城市远景规划》中指出：积极采用高新技术、大力发展技术
密集型、知识密集型产业；继续发展城市的纺织、机械、电子、轻工、化
工、建材和农副产品加工等工业，并逐步实现现代化。以大（规模）、高
（技术）、外（向型）工业格局为主攻方向，大中型企业、明星企业、三
资企业为主体，加速名牌、拳头产品的系列开发，形成山东半岛的工业基
地。
1992 年以来，潍坊市积极探索城镇国有土地使用制度改革，陆续出台
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了《城区统一征拨土地暂行办法》、《城区土地统一管理暂行规定》、《国
有土地使用权出让和转让暂行办法》等，于 1996 年 6 月完成了城区土地定
级估价工作，并于2002 年 1月更新调整了城区土地级别及基准地价，更新
成果通过了山东省国土资源厅组织的专家验收组的验收，潍坊市人民政府
于 2003 年 9 月 19 日以潍政发【2003】73 号文件批准公布实施。党的十五
大、十六大以来，潍坊市政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加
快了以国有企业为主体的各项产业放开搞活的步伐。鼓励企业在改制中采
取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的
沉淀资金重新得到启动运转。
新的《中华人民共和国土地管理法》对土地管理和利用方式进行了重
大改革，以保护耕地为核心，重点推行土地用途管制制度，土地一级市场
中由农用地转为新增建设用地的指标受到严格控制，随着经济发展，对土
地需求的增加以及土地供应量的严格控制，土地供求矛盾更加突出，城区
规划区内的土地价格会上涨，同时国家鼓励土地二、三级市场及存量土地
的转让、出租、抵押等，以盘活存量土地资产，提高存量土地的利用效率。
2001 年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，
潍坊市及时发布了《潍坊市国有土地使用权招标拍卖办法》、《潍坊市国
有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为
潍坊市进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城
市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
3.城市规划与发展目标
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潍坊市城市规划确定：市场经济的发展，按“三、二、一”的战略构
想进行规划布局，形成三个经济区、两条经济发展带和一个幅射中心。即：
大力推进北部沿海、南部山区、中部平原的整体开发与建设，形成三个各
具特色的经济区。充实提高胶济铁路沿线经济技术聚集带，建设发展莱州
湾沿岸海洋资源开发带，形成两条带动全市经济发展的主轴线。按照建设
现代化城市的目标，加快潍城、奎文、寒亭和坊子四区行政区联结的步伐，
形成具有较强发展活力和带动辐射功能的城市中心。
城市发展总目标是：到 2010 年国内生产总值达到 3500 亿元，人均国
内生产总值 3.82万元，成为生产力发达、竞争力较强、物资财富充裕的经
济强市。一、二、三产业比例调整为 10：45：45。城市现代化生活格局基
本形成，全市人口由 1996年的 823.7 万人增长到 930万人左右，城市化水
平达到 48%左右。
4.城市社会经济发展状况
改革开放以来，潍坊市坚持以经济建设为中心，深化改革，扩大开放，
国民经济和社会事业取得了长足发展。2000年全市实现国民生产总值 71⒋
6 亿元。对外开放程度不断扩大，自从被国务院列为山东半岛经济开放区以
来，基础产业和城市基础设施建设成效显著。在经济发展的同时，科技、
教育、卫生、文化等各项事业也取得了较大的成就，城乡居民收入水平和
生活水平均有较大的提高。通过建设“半岛商贸城”，第三产业发展迅速。
对外开放成绩显著，已与50多个国家和地区建立了经济技术合作关系。铁
路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。
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公路通车里程达到14 万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电
话交换机总容量达到 101万门。市区用水普及率 99.3%，用气普及率 91.4%，
人均拥有道路面积16.9平方米，绿化覆盖率 32.2%。
经过多年建设，潍坊市已成为一个工业基础较雄厚，农业基础较好，
交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善的城市。
（二）区域因素
1.区域概况
估价对象所处区域属潍坊市城区四级地，区域内多为工业用地。该区
域交通发达，发展工业产业有一定优势。
2.交通条件
潍坊是环渤海经济圈的重要城市之一，是环渤海经济圈和黄海经济带
的陆上交通枢纽。潍坊市地处胶东半岛的咽喉要道，胶济铁路、济青高速
公路、烟潍公路自东向西穿过，潍坊飞机场位于市区以南 5 公里处，青岛
港距潍坊城区 250 公里。基本形成了以铁路、公路为主，其它交通形式为
辅的格局。
潍坊市区道路根据其规模、功能和作用分为混合型主次干道、生活型
主次干道、交通型主次干道，以南北走向的鸢飞路、向阳路、和平路、永
安路、长松路等与东西走向的东风大街、北宫街、胜利街、健康街等构成
市区交通框架，并与其它道路相连，网络整个城区，路网密度 1.79 公里/
平方公里。区域内有交通型主次干道霞飞路、上港路、民主街、永康街和
多条支路，周围区域路网密度较高，交通条件便利。估价对象临交通型主
次干道霞飞路、上港路、永康街，附近有多路公交车和多路小公共汽车通
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达。周围区域路网密度好，道路通达度高。
3.基础设施条件
区域内基础设施配套完备，已达到“六通一平”（即通路、供电、供
水、排水、通讯、供暖，场地平整）条件。
(1)通路：区域内有交通型主次干道霞飞路、上港路、永康街和多条支
路，周围区域路网密度较高。
(2)供电：区域内生产生活用电由潍坊市供电局统一供给，城区供电状
况良好，电网结构为 220千伏外环网，110千伏内环网结构线，供电保证率
达 100%。
(3)供水：潍坊市市区供水设施较完善，市区供水主要来自 6 个水厂
及朱里水源地和峡山水库坝后水井，除市区自来水公司集中供水外，各厂
矿企事业单位自备水井占相当大的比重，能够满足正常生活、生产用水。
估价对象周围区域目前已连接峡山水库供水中心管网，保证程度高。
(4)排水：估价对象周围区域主要街道两侧的排水管道已基本实现雨污
分流, 污水、雨水通过管道就近排入城市污水处理系统。目前，城市污水
排放处理能力为 8万吨／日。
(5)通讯：市区内架设了程控通讯网，市话通讯容量为 20 万门，装机
容量为 15 万门，奎文、潍城两区的电话普及率达到 1⒈14 部/百人，并且
开通了无线通讯网络，中国移动通讯和中国电信开通的宽带互联网业务，
进一步提高了市区通讯能力，估价对象所处区域也达到了上述水平。
(6)供暖：估价对象所处区域市政供暖管网已具备。
(7)煤气：估价对象所处区域目前暂不具备。
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(8)学校、医院：该区域幼儿园、小学、中学、门诊、医院配套设施不
齐全。
4.环境条件
估价对象所处区域没有较大的污染源，工业三废（废渣、废液、废气）
排放量一般。该区域内人文环境和自然环境一般。
5.产业集聚状况
估价对象所处区域属于潍坊市区四级地，区域内多为工业用地，工业
集聚程度较好。
（三）、个别因素
估价对象位于霞飞路东，永康街南，宗地面积66550平方米，用途为工
业用地，三面临街，形状规则，地质、地形条件一般，地势平坦，宗地内
容积率0.14。宗地内实际开发程度为红线内“五通一平”（即：通路、供
电、供水、排水、通讯、场地平整），红线外“六通”（即：通路、供电、
供水、排水、通讯、供暖），评估设定土地开发程度为宗地红线外“六通”
（即：通路、供电、供水、排水、通讯、供暖）及宗地红线内“场地平整”。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
（2004年8月28日 第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2007年8月30日 第十届全国人大常委会第二十九次会议修订）；
3、《中华人民共和国物权法》
（2007年3月36月 第十全国人民代表大会第五次会议通过）；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（1990年5月19日 国务院令第55号）；
5、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》
（2001年2月13日 国土资发[2001]44号）；
6、《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》
（2006年12月23日 国土资发[2006]307号）；
7、 地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
（1）《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》
（1999年8月22日 山东省第九次人大常委会第十次会议通过）；
（2）《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》
（2000年11月20日 鲁国土资发[2000]252号）；
（3）《山东省人民政府关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与
土地资产管理的通知》
（2001年12月18日 鲁政发[2001]125号）；
（4）《山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部〈关于全面整顿
住房建设收费取消部分收费项目的通知〉的通知》
（2001年9月20日 鲁价费发[2001]301号）；
（5）《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》
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（2004年5月27日 鲁政办发[2004]51号）；
（6）潍坊市人民政府《关于印发潍坊市国有土地使用权出让和转让暂
行办法》（潍政发[1992]193号）；
（7）《潍坊市市属企业改革领导小组关于进一步搞好市属企业改革的
意见》（潍企改[1999]1号）；
（8）《潍坊市市属企业改革领导小组关于对改制企业土地评估有关问
题的通知》（潍企改[1999]6号）；
（二）有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18336-2001）
2、《城镇土地分等定级规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001）
（三）其他资料
1、委托方提供的有关资料
（1）《国有土地使用证》复印件；
（2）《国有土地使用权出让合同书》复印件；
（3） 地上建筑物说明；
（4） 待估宗地基础设施状况
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
（1）《潍坊市土地利用总体规划》
（2）《潍坊市统计年鉴》
（3）《潍坊市土地资源》
（4） 待估宗地地质及周围环境资料
二、土地估价
（一）、估价原则
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同
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或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价
值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同
使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而
趋于一致。
2、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益
不同，且土地权利人都期望从其所占用的土