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S*ST美雅: 广东省广弘食品集团有限公司资产评估报告说明
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广东省广弘食品集团有限公司
资产评估报告说明
联信评报字（2008）第A0491号
（共三册 第三册）
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
二○○八年六月三十日
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本 册 目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ........................2
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介 ......................... 2
二、关于评估目的的说明 ................................................. 5
三、关于评估范围的说明 ................................................. 5
四、关于评估基准日的说明 ............................................... 7
五、可能影响评估工作的重大事项说明 ..................................... 7
六、资产清查情况的说明 ................................................. 8
七、资料清单 ........................................................... 8
第三部分 资产清查核实情况说明 .................................10
一、清查核实的内容 .................................................... 10
二、实物资产分布情况及特点 ............................................ 11
三、影响资产清查的事项 ................................................ 12
四、资产清查核实的过程与方法 .......................................... 13
五、资产清查核实结论 .................................................. 18
第四部分 评估依据的说明 .......................................19
一、经济行为文件 ...................................................... 19
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二、法律法规 .......................................................... 19
三、产权证明文件 ...................................................... 20
四、取价标准依据 ...................................................... 21
第五部分 资产评估技术说明 .....................................22
一、流动资产评估说明 .................................................. 22
二、长期投资评估说明 .................................................. 24
三、固定资产评估说明 .................................................. 31
四、无形资产评估说明 .................................................. 62
五、递延资产—长期待摊费用评估说明 .................................... 80
六、递延所得税借项评估说明 ............................................ 80
七、流动负债评估说明 .................................................. 80
第六部分 整体资产评估说明 .....................................82
一、整体资产评估的应用简介 ............................................ 82
二、企业概况 .......................................................... 87
三、企业近三年财务状况分析 ............................................ 95
四、企业未来五年收益预测 .............................................. 97
五、收益年限及长期年金的确定 ......................................... 118
六、折现系数的确定 ................................................... 118
七、评估结果 ......................................................... 121
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第七部分 评估结论及其分析 ....................................123
一、评估结论 ......................................................... 123
二、评估结果与账面值变动情况及原因分析 ............................... 124
三、评估结论成立的条件 ............................................... 126
四、评估基准日期后事项说明及对评估结论的影响 ......................... 126
五、评估结论的瑕疵事项 ............................................... 127
六、评估说明使用限制 ................................................. 129
第八部分 附件：
一、整体资产评估说明附表
二、附录一：长期投资评估说明——广州市番禺嘉兴食品有限公司、佛山市南海种禽
有限公司、广东广弘食品冷冻实业有限公司、广东广弘食品连锁有限公司、四川中江县
广弘食品有限公司的资产清查核实及评估技术说明
三、抵押物清单
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本册资产评估说明，仅供企业主管部门及财产评估主管部门审查《广东省广弘食品
集团有限公司资产评估报告》和检查本评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材
料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
广东联信资产评估土地房地产估价有限公司
二○○八年六月三十日
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者简介
（一）委托方（产权持有者）简介
1、企业基本情况
名称：广东省广弘资产经营有限公司
住所：广州市天河区广州大道北680 号
法定代表人：崔河
注册资本：人民币壹亿贰佰捌拾伍万叁仟元
实收资本：人民币壹亿贰佰捌拾伍万叁仟元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：资产营运管理，投资基础上的经营管理，资产受托管理（以上事项国家
有规定的从其规定）。
2、企业概况
广东省广弘资产经营有限公司成立于 2000 年 8 月，出资人为广东省人民政府，属
国有独资企业，是广东省三大资产经营公司之一，属下拥有食品、医药、国际贸易、建
筑房地产、教育发行和旅游酒店等产业。广弘公司目前致力发展食品、医药、有色金属
三大成长性高、竞争力强、市场领域宽的支柱产业，并带动其他产业全面协调、多元发
展。食品产业形成以食品冷藏加工、贸易、畜禽饲养、销售为主的大型产业链。食品业
通过合作方式在四川省建立了冻肉加工货源基地，拥有华南地区最大的食品冷藏库，肉
类冷冻食品在广东市场的占有率位居第一，进入全国 50 强。医药产业业务涵盖中西药批
发、制药工业、医疗器械、连锁经营和医药进出口业务等，拥有广东省最广泛的市场营
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销网络，是全国最大的医药代理商之一。医药市场以广州国际医药港、麻章医药物流市
场发展为重点，广州国际医药港已纳入广东省 “十一五”发展规划和建设中医药强省重
点发展项目。有色金属产业大力开拓铜材、铁合金、锌锭、化工原料等原材料市场，通
过与内地厂家合资、合作，在贵州、福建等省建立锌、铝、铜、铁合金生产加工基地，
迅速成长为在行业有一定影响力的较大型贸易集团。秉承“团结创新、坚忍不拔、勇争
一流”的企业精神，广弘公司将努力创建为体制先进、机制灵活、管理高效、竞争力强
的大型商贸集团。
（二）其他报告使用者简介
（1）、资产占有方简介
1）、企业基本情况
名称：广东省广弘食品集团有限公司
住所：广州市荔湾区西村水厂路 5 号自编37 栋
法定代表人：陈子召
注册资本：人民币叁仟万元
实收资本：人民币叁仟万元
公司类型：有限责任公司
经营范围：自营和代理各类商品和技术的进出口业务（按本公司有效证书经营）；
国内贸易（法律、法规禁止或限制的商品除外）；货物装卸，代办仓储；自有物业租赁及
管理（限消防已验收合格的物业）；农副产品收购（不含国家专营专控商品）；食品冷藏
及空调、冷藏设备的技术咨询；畜禽饲养及技术服务、农业种植（由分公司办照经营）；
商贸信息咨询。
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2）、历史沿革
广东省广弘食品集团有限公司，历史沿革如下：
①、2002年广东省广弘食品集团有限公司成立：
广东省广弘食品集团有限公司于 2002 年 9 月成立。公司注册时的股东人数为 1 人
（全部为法人）。广东省广弘资产经营有限公司出资1000万，占总出资额的100%。见表
（1－1）。
表1－1 广东省广弘食品集团有限公司成立状况表
股东姓名 股权比例 股本金额（人民币）
广东省广弘资产经营有限公司 100％ 1000 万
合计 100％ 1000 万
②、2004年11月,根据广东省广弘食品集团有限公司修改公司章程的规定，申请增
加注册资本人民币贰仟万元，变更后注册资本累计为人民币叁仟万元。其中。广东省广
弘资产经营有限公司出资2700万，占总出资额的90%；广东省畜禽生产发展有限公司出
资300万，占总出资额的10%。（见表1－2）
表1－2 广东省广弘食品集团有限公司增资后股权变更状况
股东名称 投资金额（人民币） 股权比例
广东省广弘资产经营有限公司 2700 万 90％
广东省畜禽生产发展有限公司 300 万 10％
合计 3000 万 100%
③、根据广东省广弘资产经营有限公司、广东省畜禽生产发展有限公司董事会决议
及广东省畜禽生产发展有限公司与广东省广弘资产经营有限公司于 2007 年 9 月 10 日签
订的《股权无偿划转协议书》，广东省畜禽生产发展有限公司将持有的广东省广弘食品集
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团有限公司 10%股权无偿转让予广东省广弘资产经营有限公司，协议约定,相关手续于
2007年12月27日完成。
表1－3 广东省广弘食品集团有限公司股权变更状况
股东名称 投资金额（人民币） 股权比例
广东省广弘资产经营有限公司 3000 万 100％
合计 3000 万 100%
2、其他评估报告使用者
（1）、国有资产审查管理部门：广东省人民政府国有资产监督管理委员会
（2）、证券市场监督管理机构：中国证券监督管理委员会相关审核部门
（3）、其他涉及本次评估目的的相关方。
二、关于评估目的的说明
本次资产评估是为广东省广弘资产经营有限公司拟对外进行股权投资事宜而涉及
的广东省广弘食品集团有限公司全部股东权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考
依据。
三、关于评估范围的说明
本次评估的范围是委托方指定用于本次评估目的而涉及的广弘食品集团的全部资产
（包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用和递延所得税借项等）
及相关负债。
5
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主要资产及负债概况：
流动资产账面价值177,654,669.33 元，其中：货币资金账面价值66,921,538.19 元，
应收账款账面净值2,988,430.62元，预付账款账面价值2,461,618.75元，其他应收款账
面净值25,750,728.62元，存货账面价值79,532,353.15元；
长期投资账面价值 17,966,079.13 元，分别为番禺嘉兴食品有限公司 100%股权的投
资款、广东广弘食品冷冻实业有限公司 80%股权的投资款、广东广弘食品连锁公司 90%股
权的投资款、惠州市广丰农牧有限公司 14.22%股权的投资款及佛山市南海种禽有限公司
70%股权的投资款；
固定资产账面原值79,779,442.72元，净值66,781,256.08元，其中：建筑物账面原
值 71,497,614.86 元，净值 60,859,110.87 元；设备账面原值 6,475,927.71 元，净值
4,116,245.06元；产畜及役畜账面原值1,805,900.15元，净值1,805,900.15元；
在建工程账面价值339,489.00 元，主要为饮料大厦改造冷库工程；
无形资产账面价值 9,062,652.59 元，其中土地使用权取得成本摊销后余额
8,884,052.58元；科纳电脑软件设计费取得成本摊销后余额178,600.01元；
长期待摊费用账面值 601,590.92 元，为广弘食品集团公司越秀城市广场办公楼装修
工程摊销后余额；
递延所得税借项账面价值314,745.06元；
流动负债账面价值 190,276,796.15 元，内容包括短期借款 110,000,000.00 元，应
付账款18,471,418.04 元，预收账款42,226,872.81元，应付职工薪酬1,504,367.57元，
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应交税费10,631,029.72 元，其他应付款6,343,108.01元，其他流动负债 1,100,000.00
元。
注：固定资产中部分科目在以新会计准则为基准的企业会计报表内作了分拆，本次表述内容以企业财务账册记
载科目为准。
以上纳入评估范围的资产、负债经深圳大华天诚会计师事务所审计，与委托评估时
确定的资产范围一致。
四、关于评估基准日的说明
本次评估确定的基准日为2008年5月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估
基准日有效的价格标准。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、本次评估范围内已取得产权资料的部分建筑物、土地已设定抵押。（详见附表）
2、长期投资企业佛山市南海种禽有限公司及广东省食品企业集团公司于2003年与
佛山市南海区国土资源局签订“联营种鸡场搬迁及经济补偿协议”，后者承诺对其进行异
地安置及补偿，协议签订后佛山市南海区国土资源局已支付了部分补偿款，但截止至评
估基准日，由于南海市政府补偿土地未能落实，其迁址后续工作并无实际进展。因为该
企业所占有的山林地因上述事宜尚待与当地政府就搬迁补偿方案进一步落实确认，为切
实保护各类投资者利益，根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，我司要
求纳入评估范围内该项土地及地上建筑物（房屋及构筑物）不作价值评估，并得到股权
人广东省广弘资产经营有限公司确认。
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3、评估基准日时，本次评估范围内的房屋建筑物中 7 项临时建筑未办理正式产权
证件，产权手续不完善，根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，,我司要
求纳入评估范围内的上述建筑物不作价值评估，并得到股权人广东省广弘资产经营有限
公司确认。。
六、资产清查情况的说明
本次资产清查内容包括：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费
用、递延所得税借项及相关负债。
根据资产评估工作的需要，广弘食品集团专门组织资产清查组（主要由财务人员、
仓库、房产和设备管理人员组成），对列入本次评估范围的资产进行了清查。在评估机构
的协助下，填报了《资产清查明细表》。全部清查工作于2008年6月5 日完成。
七、资料清单
1、评估业务委托协议；
2、广弘食品集团营业执照、公司架构图、公司章程；
3、广弘食品集团验资报告、审计报告；
4、委托评估的资产清查明细表；
5、评估基准日资产负债表、利润表；
6、广弘食品集团对外投资公司的营业执照、验资报告、会计报表等；
7、《房地产权证》；
8、《国有土地使用权证》；
8
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9、车辆行驶证；
10、 特种设备使用登记证、重要设备发票或合同；
11、借款合同和相关抵押、保证合同、抵押清单（附表）；
12、其他相关资料。
资产占有方：广东省广弘食品集团有限公司（盖章）
法定代表人：
二○○八年六月五日
9
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、清查核实的内容
本次评估对广弘食品集团《关于进行资产评估有关事项的说明》中所确定的评估范
围进行账务上的抽查复核，对存货进行合理抽查盘点、对建筑物和设备进行现场勘察、
核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量作出判断。具体的清查内容如下：
（一）流动资产账面净值177,654,669.33元，其中：
货币资金账面值 66,921,538.19元，内容为现金及银行存款；
应收账款账面净值 2,988,430.62元，内容为货款；
预付账款账面值 2,461,618.75元，内容为预付购货款；
其他应收款账面净值 25,750,728.62元，主要为业务人员备用金、关联单位代借款、
垫款等；
存货账面值 79,532,353.15元，包括原材料、在产品及库存商品；
（二）长期投资账面价值 17,966,079.13 元，分别为番禺嘉兴食品有限公司 100%股
权的投资款、广东广弘食品冷冻实业有限公司80%股权的投资款、广东广弘食品连锁公司
90%股权的投资款、惠州市广丰农牧有限公司14.22%股权的投资款及佛山市南海种禽有限
公司70%股权的投资款；
（三）固定资产账面原值79,779,442.72元，净值66,781,256.08元，其中：建筑物
账面原值71,497,614.86 元，净值60,859,110.87元；设备账面原值6,475,927.71元，
净值4,116,245.06元；产畜及役畜账面原值1,805,900.15元，净值1,805,900.15元；
在建工程账面价值339,489.00元，主要为饮料大厦改造冷库工程；
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（四）无形资产账面价值 9,062,652.59 元，其中土地使用权取得成本摊销后余额
8,884,052.58元；科纳电脑软件设计费取得成本摊销后余额178,600.01元；
（五）长期待摊费用账面值 601,590.92 元，为广弘食品集团公司越秀城市广场办公
楼装修工程摊销后余额；
（六）递延所得税借项账面价值314,745.06元；
（七）流动负债账面值190,276,796.15元，其中：
短期借款110,000,000.00元，内容为银行借款；
应付账款 18,471,418.04元，内容主要为应付购货款；
预收账款42,226,872.81元，内容主要为预收销货款；
其他应付款 6,343,108.01元，内容为企业内部往来款及代垫款等；
应付职工薪酬1,504,367.57元，内容为员工工资等；
应交税费10,631,029.72元，内容为增值税、营业税、城建税、房产税、企业所得
税和个人所得税等；
其他流动负债 1,100,000.00元，内容为专项应付款。
注：固定资产中部分科目在以新会计准则为基准的企业会计报表内作了合并，本次表述内容以企业财务账册记
载科目为准。
二、实物资产分布情况及特点
（一）存货
存货包括原材料、在产品、库存商品。原材料存放于仓库，库存商品存放于1-4号
冷库中，在产品存放于中山市南朗镇合外村租赁中山农牧有限公司肉猪饲养场地内。
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（二）房屋建筑物类
房屋建筑物类资产包括广弘食品集团的经营用房、办公楼，铁路、码头等辅助建筑
设施共 29 项建筑物及 17 项构筑物，分别位于广州市荔湾区西村水厂路 5 号广弘食品集
团贸易分公司内及下川岛。主要建筑物以钢筋混凝土结构及混合结构为主。
（三）设备类
设备资产除客梯、发电机、汽车、及部分空调电脑等设备外其他设备均存置于广州
市荔湾区西村水厂路 5 号广弘食品集团贸易分公司内，主要包括：冷冻机器、发电机、
电梯、叉车、汽车、空调及电脑等设备。
（四）、在建工程类
座落于广州市荔湾区西村水厂路5号广弘食品集团贸易分公司内饮料大厦改造冷库
工程。
三、影响资产清查的事项
1、本次评估范围内已取得产权资料的部分建筑物、土地已设定抵押。（详见附表）
2、长期投资企业佛山市南海种禽有限公司及广东省食品企业集团公司于 2003 年与
佛山市南海区国土资源局签订“联营种鸡场搬迁及经济补偿协议”，后者承诺对其进行异
地安置及补偿，协议签订后佛山市南海区国土资源局已支付了部分补偿款，但截止至评
估基准日，由于南海市政府补偿土地未能落实，其迁址后续工作并无实际进展。本次评
估考虑到佛山市南海种禽有限公司经营状况正常,以持续经营为前提对该项长期投资进
行评估，但因为该企业所占有的山林地因上述事宜尚待与当地政府就搬迁补偿方案进一
步落实确认,同时委托方聘请的国信联合律师事务所经调查后亦证实搬迁事宜尚待落实，
并为此出具了法律意见书。为切实保护各类投资者利益，根据《上市公司重大资产重组
管理办法》的相关规定， 资产占有方及广东省广弘食品集团有限公司要求纳入评估范围
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内该项土地及地上建筑物（房屋及构筑物）不作价值评估，并经委托方广东省广弘资产
经营有限公司认可。
3、评估基准日时，本次评估范围内的房屋建筑物中7项临时建筑未办理正式产权证
件，产权手续不完善，为切实保护各类投资者利益，根据《上市公司重大资产重组管理
办法》的相关规定，广东省广弘食品集团有限公司及资产占有方要求纳入评估范围内上
述建筑物不作价值评估，并经委托方广东省广弘资产经营有限公司认可。
四、资产清查核实的过程与方法
（一）流动资产
1、货币资金
货币资金账面值为 66,921,538.19元，其中：现金账面值为42,033.09 元，银行存
款账面值为66,879,505.10 元。评估人员将现金清查明细表与现金日记账进行核对，并
进行现金盘点，倒推至评估基准日时的库存数；银行存款清查明细表与日记账和银行存
款对账单、余额调节表进行核对。经清查，账实相符，货币资金调整后账面值为
66,921,538.19元。
2、应收账款
应收账款账面值为 3,202,635.67 元，坏账准备账面值为 214,205.05 元，在清查核
实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，抽查
凭证并抽取数额较大的单位进行发函询证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账表
相符。经清查核实，账款相符，应收账款调整后账面净值为2,988,430.62元。
3、预付账款
预付账款账面值为 2,461,618.75元，在清查核实中，评估人员对资产负债表、总账、
明细账和企业填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证审查其金额、内容、数量、日期
13
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是否与账表相符。经清查核实，账款相符，预付账款调整后账面值2,461,618.75元。
4、其他应收款
其他应收款账面值为26,795,503.81元，坏账准备账面值为1,044,775.19元，在清
查核实中，评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对，
并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账表相符。经清查，对其他应收款
进行红字调整，调整后账面净值为 25,750,728.62元。
5、存货
存货账面值为 79,532,353.15 元，包括原材料、在产品、库存商品。评估人员首先
向财务人员了解存货的种类、核算方式以及有关的内部管理控制制度，然后进行账表、
账账、账实核对，对存货进行合理抽查盘点，经清查核实，账实相符，存货调整后账面
值为79,532,353.15元。
（二）长期投资
长期投资账面价值 17,966,079.13 元，分别为番禺嘉兴食品有限公司 100%股权的投
资款、广东广弘食品冷冻实业有限公司 80%股权的投资款、广东广弘食品连锁公司 90%股
权的投资款、惠州市广丰农牧有限公司 14.22%股权的投资款及佛山市南海种禽有限公司
70%股权的投资款。评估人员将资产清查明细表，与明细账、总账和资产负债表进行核对，
抽查相关原始凭证，收集、整理、核实各项投资的协议及文件，经核实，账实相符，长
期投资调整后账面值 17,966,079.13元。
（三）固定资产
固定资产主要为建筑物、设备类资产、产畜及役畜类资产及在建工程，清查中，评
估人员在企业有关人员配合下，根据企业提供的资产清查明细表，对评估范围内的固定
资产账面价值及计提折旧进行了逐一清查核实和了解。
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1、建筑物类资产清查核实的过程与方法
本次评估，评估人员会同广弘食品集团有关人员，对照广弘食品集团提供的资产清
查评估明细表进行资产清查核实。
（1）根据广弘食品集团提供的建筑物清查评估明细表核实房屋坐落位置、房屋使
用性质等，做到账表相符，同时关注房屋产权状况。
（2）核查账实是否一致，在有关人员的陪同下，对房屋建筑物的使用功能、施工
时间、实际用途、建筑结构、装饰、面积、使用完好状况，会同有关技术人员现场逐项
调查核实。并作出勘察记录，对实地调查发现差异及时进行调整，做到账实相符。
2、设备类资产清查核实的过程与方法
在清查核实设备过程中，首先请企业负责人介绍基本情况，然后审查各类设备清查
评估明细表，通过查阅并获取重点设备购置发票及车辆行驶证等，进行产权关注，核实
设备产权归属。
根据广弘食品集团提供的设备类资产清查评估明细表，将明细表所列项目，与账、
表及实物进行核对，并现场勘察设备的实际技术状况。向管理人员调查了解设备的使用、
维护、修理、故障率情况，查看设备所处的状态。
3、产畜及役畜类资产
产畜及育畜类资产主要为种猪，在清查核实过程中，首先请企业负责人介绍基本情
况，然后审查资产清查评估明细表，查阅并获取相关的购置发票，核实其价值构成的真
实性。
根据广弘食品集团提供的产畜类资产清查评估明细表，与账表、实物进行核对，核
实其数量的准确性，并现场勘察其存栏状况及向相关人员了解饲养流程、淘汰率等。
4、在建工程
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在建工程主要为未结算的建筑物改造工程，评估人员核查了有关付款凭证及工程进
度，确定账实相符。
经清查核实，账实相符，固定资产账面原值79,779,442.72元，净值66,781,256.08
元，在建工程账面值339,489.00元。
（四）无形资产
无形资产账面价值 9,062,652.59元，为土地使用权及科纳电脑软件设计费摊销后余
额。评估人员将清查评估明细表与明细账、总账、资产负债表进行核对，在账表相符的
基础上，对无形资产的内容性质和摊销情况进行核实。经清查核实，账实相符，无形资
产调整后账面值为 9,062,652.59元。
（五）长期待摊费用
长期待摊费用账面价值 601,590.92元，为广弘食品集团公司越秀城市广场办公楼装
修工程摊销后余额。评估人员将清查评估明细表与明细账、总账、资产负债表进行核对，
在账表相符的基础上，对长期待摊费用的内容性质、摊销情况、形成的合理、真实性、
合法性进行核实。经清查核实，账实相符，长期待摊费用调整后账面值为 601,590.92
元。
（六）递延税款借项
递延所得税借项账面价值 314,745.06元，评估人员将清查评估明细表与明细账、总
账、资产负债表进行核对，在账表相符的基础上，对递延税款的内容性质和计提情况进
行核实。经清查核实，账实相符，递延所得税调整后账面值为 314,745.06元。
（七）流动负债
1、短期借款
短期借款账面值为 110,000,000.00 元，在清查过程中，评估人员对资产负债表、
总账、明细账和清查明细表进行核对，收集借款合同和协议，并抽查凭证，核查利息计
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提和支付情况。经清查，账实相符，短期借款调整后账面值为110,000,000.00元。
2、应付账款
应付账款账面值为 18,471,418.04 元，在清查过程中，评估人员对资产负债表、总
账、明细账和广弘食品集团填制的清查明细表进行核对， 并抽查凭证，审查其金额、内
容、数量、日期是否与账本相符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。经清
查核实，账款相符，应付账款调整后账面值为 18,471,418.04元。
3、预收账款
预收账款账面值为 42,226,872.81 元，内容为预收货款，在清查核实中，评估人员
对资产负债表、总账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对， 核实其发生原因。经
清查核实，账款相符，预收账款调整后账面值为 42,226,872.81元。
4、其他应付款
其他应付款账面值为 6,343,108.01元，在清查过程中，评估人员对资产负债表、总
账、明细账和企业填制的清查明细表进行核对， 并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、
日期是否与账本相符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。经清查，账款相
符，调整后账面值为6,343,108.01元。
5、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 1,504,367.57元，根据企业提供的清查明细表，与明细账、
总账和资产负债表进行核对，收集、整理、核实企业工资计提标准的文件，根据清查核
实情况判断其真实性。经核实，账实相符，应付职工薪酬调整后账面值为 1,504,367.57
元。
6、应交税费
应交税费账面值为 10,631,029.72 元，根据企业提供的清查明细表，与明细账、总
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账和资产负债表进行核对，评估人员审核了相关纳税申报资料、计税依据、完税凭证及
相关会计账簿，以核实其基准日余额的正确性。经核实，账实相符，应交税费调整后账
面值为10,631,029.72元。
7、其他流动负债
其他流动负债账面值为 1,100,000.00元，在清查过程中，评估人员对资产负债表、
总账、明细账和清查明细表进行核对，收集专项款划拨凭据和文件，并抽查凭证，核查
专项款划拨和支付情况。经清查，账实相符，其他流动负债调整后账面值为 1,100,000.00
元。
五、资产清查核实结论
经过清查调整，广弘食品集团资产账面值为 272,720,482.11 元，调整后账面值为
272,720,482.11元；负债账面值为190,276,796.15 元，调整后账面值为190,276,796.15
元；净资产账面值为82,443,685.96 元，调整后账面值为82,443,685.96元。
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第四部分 评估依据的说明
本次资产评估严格遵守国家关于资产评估的有关规定，按照国家财产评估主管机关
规定的方法、标准及有关参数进行。主要依据的法律法规有：
一、经济行为文件
1、广东省广弘资产经营有限公司关于对外进行股权投资事宜的相关董事会决议及会
议纪要；
2、资产评估业务委托协议。
二、法律法规
1、《国有资产评估管理办法》（国务院91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发［1992］36号）；
3、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会中评协［1996］03号）；
4、《关于印发〈关于资产评估立项确认工作的暂行规定〉的通知》（财评字[1999]90
号）；
5、《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式暂行规定〉的通知》（财评字[1999]91
号）；
6、《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的补充规定〉的通知》（财评字［1999］
302号）；
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
8、《资产评估准则—基本准则》（财政部财企［2004］20号）；
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9、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企［2004］20号）
10、《企业价值评估指导意见》(中评协[2004]134号)；
11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权（2006）
274号）；
12、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权（2006）306号）；
13、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）；
14、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
16、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
17、《企业会计准则》
18、国家经贸委《关于调整汽车报废标准的若干规定的通知》（国经贸资源［2000］
1202号）；
19、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（2001年1月1 日实行）。
三、产权证明文件
1、企业法人营业执照；
2、公司章程；
3、验资报告；
4、投资合同、协议；
5、《房地产权证》、《国有土地使用权证》；
6、车辆行驶证；
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7、特种设备使用登记证、重要设备发票或合同。
四、取价标准依据
1、广弘食品集团提供的资产负债表、资产清查明细表及工程决算资料等其他文件
资料；
2、二○○六年版《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程综合定额》、
《广东省建筑工程计价依据》以及现行安装工程预算定额及费用定额；
3、《广东材价》（2008年5月下旬刊）；
4、广州市政府文件《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》[穗国房字
〔 2006〕669号]；
5、《中山市城镇国有土地基准地价表》（2006）；
6、中山市政府公布有关征地补偿标准；
7、《中国机电产品报价大全》（2008）；
8、《机电产品报价手册》（2008）；
9、《全国办公设备及家用电器报价》（2008）；
10、现场勘察及市场调查有关资料。
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第五部分 资产评估技术说明
一、流动资产评估说明
（一）货币资金
清查调整后货币资金为现金和银行存款，调整后账面值为 66,921,538.19 元。评估
时，对于货币资金中人民币部分，以清查核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，货币资金评估值为66,921,538.19元。
（二）应收账款及其他应收款
1、评估方法
应根据每笔款项收回的可能性确定评估值。一般应从两个方面进行：一是清查核实
应收账款数额；二是判断估计可能产生的坏账损失。确定应收账款评估值的基本公式为：
应收账款评估值=应收账款账面价值－已确认坏账损失－坏账风险损失
（1）、坏账损失的确认标准：
a. 因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回的应收款项；
b. 因债务人逾期未履行偿债义务并且具有明显特征表明无法收回的应收款项。
（2）、坏账风险损失的预计方法
本次评估选用账龄分析法计算坏账风险损失，即按应收账款拖欠时间的长短，分析
判断可收回的金额和坏账。
对应收账款及其他应收款，坏账计提比例为：
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账 龄 计提比例
一年以内（含一年） 5%
一年以上至二年以内 （含二年） 10%
二年以上至三年以内 （含三年） 20%
三年以上 至四年以内 (含四年) 50%
四年以上 100%
2、评估过程
评估人员通过清查核实，应收账款的账面原值是3,202,635.67元，没有发现已确定
收不回的应收账款（即已确认坏账损失为零），而预计的坏账损失计算分析如下：
应收账款账龄 应收账款余额 估计坏账损失率 估计坏账损失金额
一年以内（含一年） 2,121,170.27 5% 106,058.51
一年以上至二年以内（含两年） 1,081,465.40 10% 108,146.54
二年以上至三年以内（含三年） 0.00 20% 0.00
合计 214,205.05
根据上表，评估的应收账款坏账风险损失额为214,205.05元，故
应收账款的评估值＝3,202,635.67－214,205.05＝2,988,430.62 元
其他应收账款评估方法同上。
经评估确认，评估基准日应收账款净额的评估值为人民币2,988,430.62元。
评估基准日其他应收账款净额的评估值为人民币 25,750,728.62元
（三）预付账款
预付账款调整后账面值为 2,461,618.75元，评估时以清查核实无误后的账面值作为
评估值。
经评估确认，预付账款评估值为 2,461,618.75元。
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（四）存货
广弘食品集团的存货包括原材料、在产品、库存商品。依据企业提供的存货明细表，
对存货进行抽查核实后，采用成本法进行评估。
1、原材料
原材料调整后账面值为821,975.45 元，内容主要为饲料、药品、劳保用品、备件材
料等物资，考虑到企业的成本核算准确、可靠，且材料价格近期的变化幅度不大，故以
清查核实后的账面值作为其评估值。
2、在产品
在产品调整后账面值为3,479,405.03元，主要为保育中的乳苗、肉猪等，由于这些
猪只产育周期不长，而且企业的成本核算准确、可靠，成本变化幅度不大，故以清查核
实后的账面值作为其评估值。
3、库存商品
产成品调整后账面值为 75,230,972.67 元，内容主要为待售的各种冻品存货，基本
属于能够正常销售的产品，由于该类商品周转速度快、利润率较低且企业成本核算准确
可靠，从谨慎角度出发，库存商品以清查核实后的账面值作为其评估值。
二、长期投资评估说明
（一）长期投资概况
1、广州市番禺嘉兴食品有限公司
①公司简介
企业名称：广州市番禺嘉兴食品有限公司（以下简称“嘉兴公司”）
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住所：广州市番禺区市桥北路1-3号
法定代表人：胡美哉
注册资金： 200万元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：加工销售广式腊肉、腊肠、肉干、肉脯；加工销售椰果；储存冷藏冷冻
食品（《食品卫生许可证》有效期至2012年3月30日）；加工脱衣后销售：鸡脚；收购、
分装、销售：农副产品；仓储服务；国内贸易（国家专营专控商品除外）；自营和代理各
类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。
成立日期：2000年8月11日
广弘食品集团所占的股权比例为100%。
②评估基准日时主要资产及负债概况
流动资产账面值25,727,330.86 元，内容包括货币资金 1,288,604.10 元，应收账款
1,258,626.45 元，预付账款308,908.64元，其他应收款206,410.56 元，存货22,664,781.11
元。
长期投资账面值50,000.00元。
固定资产账面原值8,857,353.37 元，账面净值7,042,593.07元。
在建工程账面值113,568.77元。
无形资产账面值2,260,869.21元。
长期待摊费用账面值6,485.50元。
递延所得税资产账面值196,587.82元。
流动负债账面值32,939,354.33元，内容包括应付账款 24,978,240.58元，其他应
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付款10,290,710.50元，预收账款685,582.81元，应付职工薪酬 223,241.61元，应交
税费-3,238,421.17元。
2、佛山市南海种禽有限公司
①公司简介
企业名称：佛山市南海种禽有限公司（以下简称“南海种禽公司”）
住所：佛山市南海区狮山塱下
法定代表人：陈子召
注册资金（实收资本）：玖佰伍拾贰万玖仟壹佰柒拾陆元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：养殖、批发、零售：鸡苗，肉鸡；批发、零售：饲料，药械设备；物业
出租。
成立日期：1989年10月17日
广弘食品集团所占的股权比例为70%。
②评估基准日时主要资产及负债概况
流动资产账面值 10,603,208.10 元，内容包括货币资金 1,584,860.81 元，应收账
款419,766.78元，其他应收款606,705.74元，存货7,991,874.77元。
固定资产账面原值34,753,966.97元，账面净值21,605,839.16元。
在建工程账面值1,428,959.32元。
无形资产账面值3,559,468.30元。
长期待摊费用1,462,438.86元。
流动负债账面值 21,327,900.21 元，内容包括应付账款 1,171,289.86 元，其他应
付款 2,827,638.23 元，预收账款 5,753,816.94 元，应付职工薪酬 1,553,038.00 元,应
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交税费13,308.71元，其他流动负债10,008,808.47元。
3、广东广弘食品冷冻实业有限公司
①公司简介
企业名称：广东广弘食品冷冻实业有限公司（以下简称“冷冻实业公司”）
住所：广州市荔湾区西村水厂路5号
法定代表人：缪安民
注册资金：捌佰万元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：货物装卸，代办货运手续；空调、冷藏设备的技术服务；食用菌种植、
技术及相关的信息咨询；销售：百货，日用杂货，针纺织品，农副产品，冷冻食品，副
食品（具体按本公司有效证书经营），食油制品，食品添加剂，五金、交电，化工产品，
建筑材料，电子产品，工业生产资料（不含金、小轿车及危险化学品），仓储。
成立日期：2003年9月9日
广弘食品集团所占的股权比例为80%。
②评估基准日时主要资产及负债概况
流动资产账面值 49,495,764.80 元，内容包括货币资金 6,491,286.43 元，应收账
款 23,090,635.87 元，预付账款 175,507.63 元，其他应收款 9,970,096.62 元，存货
9,768,238.25元。
长期投资账面值500,000.00元。
固定资产账面原值610,705.97元，账面净值452,723.16元。
递延所得税账面值 426,250.76元。
流动负债账面值41,629,759.18元，内容包括应付账款29,876,579.23元，其他应
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付款 12,842,147.68 元，预收账款 291,440.65 元，应付职工薪酬 143,154.45 元，应交
税费-1,523,562.83元。
4、广东广弘食品连锁有限公司
①公司简介
企业名称：广东广弘食品连锁有限公司（以下简称“连锁公司”）
住所：广州市荔湾区西村水厂路5号
法定代表人：谭桂利
注册资金：伍拾万元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：销售：冷冻食品、副食品、定型包装食品（凭卫生许可证经营）、农副
产品、粮油制品，其他食品(烟酒限零售)；国内贸易（法律、法规禁止或限制的商品除
外）。
成立日期：2003年12月15日
广弘食品集团所占的股权比例为90%。
②评估基准日时主要资产及负债概况
流动资产账面值3,690,679.74元，内容包括货币资金1,979,201.68元，应收账款
606,083.35元，预付账款22,840.00 元，其他应收款34,455.26元，存货1,048,099.45
元。
固定资产账面原值883,552.32元，账面净值715,444.49元。
递延所得税账面值20,096.76元。
流动负债账面值3,753,423.17元，内容包括应付账款468,317.59元，其他应付款
3,253,100.00 元，预收账款347.65元，应付职工薪酬67,228.40元，应交税费-35,570.47
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元。
5、惠州市广丰农牧有限公司
①公司简介
企业名称：惠州市广丰农牧有限公司（以下简称“广丰农牧公司”）
住所：惠州市三栋镇大帽山
法定代表人：唐伟
注册资金：肆佰玖拾贰万贰仟陆佰元人民币
企业类型：有限责任公司
经营范围：农作物种值，动物养殖，农业技术研究开发（不含生产），销售农副产
品、日用百货、建筑材料、五金交电、食品、副食品、化工产品（有专项规定除外）（不
含商场、仓库）。
成立日期：2004年3月1日
广弘食品集团所占的股权比例为14.22%。
②评估基准日时主要资产及负债概况
流动资产账面值8,438,907.62元，内容包括货币资金2,263,107.24元，应收账款
419,595.92元，其他应收款554,130.44元，预付账款198,879.66元，存货5,003,194.36
元。
固定资产账面原值5,828,618.76 元，账面净值3,485,548.50 元。
在建工程账面值415,828.50 元。
生产性生物性资产账面原值1,117,908.29元，账面净值1,074,068.29元。
流动负债账面值5,228,987.19元，内容包括应付账款2,210,777.66元，其他应付
款 2,255,434.03 元，预收账款 3,020.20 元，应付职工薪酬 86,284.99 元，应交税费
29
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1,570.28元，其他流动负债671,900.03元。
（二）评估方法
1、对广州市番禺嘉兴食品有限公司、佛山市南海种禽有限公司、广东广弘食品冷冻
实业有限公司、广东广弘食品连锁有限公司四个控股公司的评估。
先对各长期投资单位进行整体资产评估，确定评估基准日时的净资产值，再以广弘
食品集团所占的股权比例，确定该项投资权益的价值。
2、对惠州市广丰农牧有限公司的评估。
广弘食品集团占有该投资单位14.22%的股权，余下85.78%股权由委托方广弘资产经
营公司拥有，由于广弘资产经营公司本次对外股权投资的整个项目中间接及直接包括了
该单位全部股权，因此视同控股公司进行评估。先对投资单位进行整体资产评估，确定
评估基准日时的净资产值，再以广弘食品集团所占的股权比例，确定该项投资权益的价
值。
（三）评估结果
1、经评估确认，嘉兴公司评估基准日时的总资产评估值为 46,923,904.46 元，负
债的评估值为 32,939,354.33 元，净资产评估值为 13,984,550.13 元（评估过程详见附
录一）。广弘食品集团所占的股权比例为 100%，则该项投资权益的评估值为
13,984,550.13元。
2、经评估确认，南海种禽公司评估基准日时的总资产评估值为50,708,873.28元，
负债的评估值为 21,327,900.21 元，净资产评估值为 29,380,973.07 元（评估过程详见
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附录二）。广弘食品集团所占的股权比例为 70%，则该项投资权益的评估值为
20,566,681.15元。
3、经评估确认，冷冻实业公司评估基准日时的总资产评估值为50,944,943.64元，
负债的评估值为41,629,759.18元，净资产评估值为9,315,184.46元（评估过程详见附
录三）。广弘食品集团所占的股权比例为80%，则该项投资权益的评估值为7,452,147.57
元。
4、经评估确认，连锁公司评估基准日时的总资产评估值为5,435,193.50元，负债
的评估值为3,753,423.17元，净资产评估值为1,681,770.33元（评估过程详见附录四）。
广弘食品集团所占的股权比例为90%，则该项投资权益的评估值为1,513,593.30元。
5、广丰农牧公司评估基准日时核实后资产负债表上总资产 13,154,597.31 元，负
债5,228,987.19元，净资产7,925,610.12元，（评估过程详见惠州市广丰农牧有限公司
评估报告）。广弘食品集团所占的股权比例为 14.22%，则该项投资权益的评估值为
1,127,021.76元。
经评估确认，长期投资评估值为44,643,993.91元。
三、固定资产评估说明
（一）房屋建筑物
1、总体概况
委估房屋建筑物共29项，主要下川观海楼、4号冷库、250000T冷库等，至评估基准
日，房屋建筑物账面原值人民币61,308,787.58元，账面净值人民币52,095,877.56元。
总建筑面积为82,950.18平方米。
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构筑物共17项，主要为铁路专线及码头、厂区内道路等，至评估基准日，构筑物账
面原值人民币10,188,827.28元，账面净值人民币8,763,233.31元。
1-1、委估房屋建筑物产权登记状况
委估房屋建筑物估价时点主要房屋建筑物已办理房地产权证（粤房地证字第 C
5537290号等）；部分次要辅助建筑物评估基准日时尚未办理相关权属手续，本次委托方
及资产占有方根据《上市公司重大资产重组管理办法》的相关规定，要求不作价值评估。
（详见固定资产——房屋建筑物清查评估明细表）
1-2、房屋建筑物及构筑物一般概况的内容如下：
委估房屋建筑物共29项及构筑物17项，主要下川观海楼、4号冷库、250000T冷库
等。主要房屋建筑物概况为：
（1）250000T冷库
250000T 冷库分为 3 号冷库和 4 号冷库，其中 3 号冷库总建筑面积 16,442.03 平方
米，为钢筋混凝土结构8-1/3层工业用途房屋建筑物，房屋建成时间为1981年，外墙采
用水刷石外墙，钢架窗，设有工业用升降梯，内部采用冷冻保温措施；其中 4 号冷库总
建筑面积 36,582.08 平方米，为钢筋混凝土结构 7 层工业用途房屋建筑物，房屋建成时
间为 1958/1961 年，外墙采用水刷石外墙，铝合金窗，设有工业用升降梯，内部采用冷
冻保温措施，曾于2006年进行更新改造。
3、4号冷库评估基准日时建筑结构完好，未发现承重结构出现失衡裂缝，基础也未
出现不均匀沉降，间隔墙保持完好，附属设施（上水、下水、电力）较为陈旧。
（2）西村水厂路5号自编7栋
自编7栋建筑面积4,736.34平方米，为钢筋混凝土结构6层工业用途房屋建筑物，
房屋建成时间为1991年，外墙采用水刷石外墙，钢架窗，设有工业用升降梯，内部采用
冷冻保温措施。
自编7栋评估基准日时建筑结构完好，未发现承重结构出现失衡裂缝，基础也未出
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现不均匀沉降，间隔墙保持完好，附属设施（上水、下水、电力）较为陈旧。
（3）西村水厂路5号自编37栋
自编37栋总建筑面积2,929.40平方米，为钢筋混凝土结构6层工业用途房屋建筑
物，房屋建成时间为1984年，外墙采用水刷石外墙，茶色玻璃铝合金窗，证载用途1~3
层为仓库，4~5层为住宅，6层为礼堂，设有升降梯，内部采用一般装修，目前该建筑物
的实际用途为办公用途。
自编 37 栋建筑结构完好，未发现承重结构出现失衡裂缝，基础也未出现不均匀沉
降，间隔墙保持完好，附属设施（上水、下水、电力）较为陈旧
1-3、被估房屋建筑物的总体说明
被估对象房屋建筑物的建成年限，分别为 1958 年至 1999 年不等，建筑结构分为钢
筋混凝土、轻钢排架、砖混结构。经评估人员现场勘察，钢筋混凝土框架、钢排架、砖
混结构均无结构性损坏。
1-4、房屋建筑物建筑构造
被估项目结构构造类型为三种：钢筋混凝土框架结构、钢排架、砖混结构。
钢筋混凝土结构房屋建筑物一般为独立柱基础、条形基础、桩基础，主体结构为钢
筋混凝土梁、板、柱，外墙采用1、3/4标准墙，内墙主要为1、3/4、1/2砖墙，屋面为
平屋顶，刚性防水，隔热层为陶粒砌块，地面一般为耐磨砖或水泥地面，部分为木地板，
外墙为多为水刷石，上水一般镀锌管，下水为铸铁管，明管暗线照明。具有冷冻功能的
房屋建筑物内部均设有保温措施。
轻钢排架结构房屋建筑物一般为独立柱基础，主体结构为轻钢柱、轻钢屋架，外墙
采用1、3/4标准墙或不设挡墙，屋面为坡屋顶，屋顶一般为塑料瓦、石棉瓦，地面一般
水泥地面，一般为自然排水。
砖混结构房屋一般为条形基础，外墙为 1、3/4 或 1/2 砖墙，内墙为 1、3/4 或 1/2
砖墙，钢筋混凝土板，屋面多为预制混凝土桁架或木桁架坡屋顶，部分采用平屋顶，地
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面一般为混凝土地面，外墙石灰砂浆抹灰，上水一般为镀锌管，自然排水、铸铁管排水
或自然排水。
1-5、地基承载力状况
水厂路自编 5 号厂区地块属于珠江冲积地形，紧邻珠江，地下水埋深较浅，地基承
载力较差。
1-6、建筑物现场勘察状况
被估建筑物的勘察情况包括基础、结构、砖墙、门窗、屋面、地面、内外装修及其
配套设施等。
（1）基础状况：均无沉降现象。
（2）主体结构：未发生梁柱板结构性失衡裂缝、混凝土剥落的现象；砖混结构不存
在主体承重结构性裂缝。
（3）砖墙：钢混结构房屋建筑物砖墙砌筑平直、密实。
（4）门窗情况：钢混结构及砖混结构门窗情况一般，有一定程度的变形、翘裂、配
件不全。
（5）楼地面：有一定程度的磨损。
（6）各类配套设施使用较正常。
2、评估方法
2-1、评估方法选择
对工业性建筑物采用重置成本法进行评估；对有收益且独自使用所占用的土地的，
采用收益现值法进行评估；对市场上有类似房地产交易的，采用市场法进行评估。
2-2、重置成本法评估
重置价值计算：根据建筑工程造价，前期费用及其它费用，资金成本等费用内容计
算评估对象的重置全价。
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（1）、估价案例：建筑造价计算：采用预结算编制法，即根据建筑工程的原有工程
量，进行调整，按照图纸、有关技术、造价资料及广东省现行定额(2006 年定额，2006
年7月启用)重新编制结算的方法；当委托方无法提供相关工程预结算资料时，采用概算
指标法，即利用以往评估类似工程造价，进行各项因素修正得出估价对象造价。
（2）、案例以外的项目按类比法进行计算。类比法：一般评估对象以评估“案例”
为参照物，在基础、墙体、檐高、屋面、装饰等要素方面加以对比，通过类比系数调整，
确定单方建筑工程造价。
（3）、确定评估对象的成新率，成新率的确定采用加权平均法计算，以现场勘察为
主（60%），理论成新为辅（40%）。
（4）、依据重置价值和成新率计算评估值。
2-2-1、重置全价的计算
（1）、建筑造价包括的内容及其计算
土建工程评估范围包括结构及装修、给排水、消防、电气安装等工程。
按照省 2006 年定额建筑造价的组成包括：a.实体项目费(直接费和管理费)；b.价
差(人工、材料、机械费价差)；c.利润；d.措施项目费(技术措施费、其他措施费)；e.
其他项目费；f.行政事业性收费；g.税金。
对于按照省 2006 年新定额编制竣工结算的项目，则取该结算工程造价为计算的工
程造价。对于按照其他定额编制工程预算、结算资料的项目，则取原预算、结算文件的
工程量，按照省2006年定额重新编制预结算，以确定工程造价。
①、首先选择具有代表性的建筑物按照规定的方法计算出案例建筑物的建安造价。
②、根据案例并参照市场现行同类建筑物造价水平确定对比单方造价。
③、根据被估对象和案例建筑物比较，利用调整系数进行案例以外的每一评估对象
的单方造价计算，这个方法称为“类比法”。
即： 被估对象单方造价=对比单方造价×(1+调整系数)
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④、直接引用被估对象竣工结算造价或作修正确定单方造价。计算时按下
列公式计算：被估对象单方造价=被估对象结算单方造价
被估对象单方造价=被估对象结算单方造价×(1+调整系数)
（2）、前期费用及其它费用的项目及计算
前期费用及其它费用中,包括地方政府规定收取的建设费用和建设单位为建设工程
投入的除建安造价以外的其它必需的费用两个部分。
广州地区的前期费用及其它费用
序号 费用名称 计费基础 标准 (%)
1 建设单位管理费 按土建工程造价 3.00%
2 设计费 按土建工程造价 2.00%
3 勘察费 按土建工程造价 0.8%
4 工程监理费 按土建工程造价 2 %
5 开工报建费 按土建工程造价 0.50%
6 质量监督费 按土建工程造价 0.2%
7 招投标管理费 按土建工程造价 0.2%
8 市政设施配套费 按穗建城（1998）74 号文
9 消防报建费 3 元/平方米 3
（3）、资金成本的计取
①、计算标准
资金成本即建设期该工程发生的贷款利息，利息率按中国人民银行公布的评估基准
日基本建设贷款利率计算。评估基准日利率分别为：
六个月内(含六个月) 6.57%
六个月至一年(含一年) 7.47%
一年至三年(含三年) 7.56%
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②、建设期限规定
土建及设备安装工程建设期根据工程规模、地区类别等因素按照《广东省建筑安装
工程工期定额》（2006）确定，假设资金各年平均投入，计算公式
：
资金成本=贷款额×建设期对应年贷款利率×建设期×1/2
③、资金投入的比例
在一个建设期内,其资金一般按均匀投入计算：
资金成本率=r×n×1/2
其中：r——和建设期相适应的基准日年利率
n——建设期年数
（4）、开发利润
参照市场同类房产的开发利润率确定。
（5）、重置单价的计算及重置全价的计算
重置价值按下列公式计算
重置单价=[单方建筑造价×(1+前期费率)+其他费/平方米]×(1+资金成本率)+开
发利润
重置全价=重置单价×建筑面积
2-2-2、成新率的确定
综合成新率N=勘察成新率N ×60%+理论成新率N×40%。其中：
0 1
理论成新率N１=(1-已使用年限/设计规定使用年限)×100%
勘察成新率No 按结构、装修、配套设施的使用功能情况确定。
现场勘察成新率计分表
序号 部位名称 完全分 勘察分 备注
1 基础 30
2 承重结构 30
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3 非承重结构 8
4 屋面 6
5 地面 4
6 内外装修 5
7 门窗 5
8 配套设施(水、暖、电等) 12
9 合计 100
不能使用的危房、限期拆除的违章建筑，按其残值计算。
能使用的房屋成新率一般不低于30%。
另外，在委估房屋建筑物的确存在经济性、功能性贬值的情况下，适当考虑该因素
的影响，从而在上述方法确定的综合成新率的基础上再减去经济性、功能性贬值率，最
终确定成新率。
2-2-3、评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
上述委估项目的建筑安装造价包括土建工程(含基础、结构及装修)、给排水、电气(工
业及民用配电线路、照明)以及消防喷淋等工程，不包括空调、变配电设备等属于设备的
价值。
建安造价的组成内容中已包括了实体项目费(含人工费、材料费、机械费、管理费)、
措施项目费（含技术措施项目费、其它措施项目费）及施工单位收取的各类费用(含利润、
行政事业性收费、税金等)。
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2-2-4、评估举例
例一：
3号冷库（固定资产 —— 房屋建筑物清查评估明细表序号第13-8~13-16项 类别：
单位建造房屋，钢筋混凝土结构）评估。
3 号冷库总建筑面积 16,442.03 平方米，为钢筋混凝土结构 8-1/3 层工业用途房屋
建筑物，房屋建成时间为1981年，外墙采用水刷石外墙，钢架窗，设有工业用升降梯，
内部采用冷冻保温措施。
其建筑构造及状况如表所示：
3号冷库构造及现状表
结构名称 基本结构及作法 状况
基础 桩基础 良好
墙体(内外墙类型及厚度) 外墙为 3/4，水刷石外墙 良好
结构(梁板柱屋架) 钢筋砼矩形柱，钢筋砼梁，钢筋砼板 良好
屋面 钢筋砼平屋顶 良好
门窗 钢门窗 良好
楼地面 水泥沙浆地面 良好
内外装修 外墙水刷石，室内扇灰，水泥地面，内部 良好
设有保温装置
上下水 上水镀锌管，下水 PVC管 使用良好
电器照明设备 采用明敷线槽、灯管、白炽灯照明 使用良好
（1）单方重置造价计算
由于委托方未能提供有相关详细项目结算书，同时未能提供相关的基建图纸，本次
评估采用概算指标法确定土建部分的工程造价，同时考虑随时间变化人工、材料、机械
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台班价格的变化情况确定其土建工程单方造价。
结合现行概预算定额“二○○六年版《广东省建筑工程综合定额》”和《二○○五年
广州市广州地区建设工程技术经济指标》，确定类似工程土建造价指标为：XX 社科试验
楼工程，为地上 7 层框架结构，建筑面积 26,599 ㎡，预应力管桩基础，高度首层 4.5
米，二至七层3.9米，总高度27.9米，土建工程单方造价为921.44元/㎡（包含分部分
项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、堤围防护费与税金）；确定类似安装工程的
造价为：XX 水产市场，地下一层、地上五层，总高度 24.7 米，总建筑面积 37403 平方
米，电气安装工程单方造价为 149.79 元/㎡，给排水安装工程单方造价为 41.4 元/㎡，
消防工程 195.08 元/㎡，总的安装工程造价为 386.27 元/㎡（均包含分部分项工程费、
措施项目费、其他项目费、规费、堤围防护费与税金）；建筑物内冷库设施造价，参照类
似工程，确定为450元/㎡。
根据委估房屋建筑物与类似工程差异，进行以下调整：
①土建工程造价：类似工程承重要求低于估价对象，调增 20%；估价对象建造时间
较久，建筑材料相对类似工程而言，各项指标较劣，调减10%；装饰工程不同，调减5%；
估价对象与类似工程层数及层高基本相同，不进行调整；由于类似工程建成时间为2005
年，考虑2005年至评估基准日时的建筑材料、机械台班价格、人工价格的变动情况，调
增20%。则土建工程总造价调增幅度25%。土建工程造价为1150元/㎡。
②安装工程基本与类似工程相同，考虑安装材料不同，调减-20%（冷库设施除外），
于类似工程建成时间为 2005 年，考虑 2005 年至评估基准日时的建筑材料、机械台班价
格、人工价格的变动情况，调增15%。则安装工程调增幅度-5%。安装工程单方造价为370
元/平方米。
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则估价对象单方造价=1150+370+450=1,970.00元/㎡。
（2）房屋重置价值计算
①前期工程费用
根据该地区地方政府所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其它费用。
如下表所示：
②资金成本
该冷库建成投入使用的周期为12个月，适用贷款利率为7.47%,
③开发利润
开发利润为5%。
④冷库重置单价为：
序号 费用名称 费率 计算公式 金额
1 建筑安装总造价 1,970.00
2 建设单位管理费 3.00% 1×3% 59.10
3 建筑设计费 2% 1×2% 39.40
4 勘察设计费 0.80% 1×0.8% 15.76
5 工程监理费 2.00% 1×2% 39.40
6 质监费 0.20% 1×0.2% 3.94
7 开工报建费 0.50% 1×0.5% 9.85
8 招投标管理费 0.20% 1×0.2% 3.94
9 消防报建费 3 元/㎡ 3 元/㎡ 3.00
10 市政配套费 穗城建[1998]74号 1030×6% 61.80
11 合计 2,206.19
12 建设期贷款利息 7.47% 11×7.47%×12/12×1/2 82.40
13 开发利润 5.00% 114.00
14 单方造价 2,402.59
15 取整为 2,400.00
（3）重置全价计算
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重置全价=2,400×16,442.03 = 39,460,900.00元（已取整）
（4）评估值计算
①成新率计算
该冷库建成时间为 1981 年，至评估基准日已使用约 27 年，其为工业钢混建筑物，
经济耐用年限为 50 年，尚余约 23 年；其所占用土地使用权为出让性质土地使用权，终
止年限为2055年12月，尚余47.5年。经济耐用年限短于土地使用年限，故采用经济耐
用剩余年限计算理论成新率：
理论成新率=[1－27/50]×100%=46%
现场勘查成新率经现场勘查的结果如下表所示。
现场勘查成新率计分表
序号 部位名称 完全分 勘察分 备注
1 基础 30 20
2 承重结构 30 18
3 非承重结构 8 5
4 屋面 6 4
5 地面 4 2.5
6 内外装修 5 2.5
7 门窗 5 2
8 配套设施(水、暖、电等) 12 6
9 合计 100 60
综合成新率=60×60%+48×40%
42
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=55%（取整）
委估建筑物符合目前工业建筑的功能要求，不存在功能性及经济性贬值。
②评估值计算
评估净值＝39,460,900.00×55%=21,703,500.00元（已取整）
例二：
铁路专线（固定资产 — 构筑物及其他辅助设施清查评估明细表序号1）评估
省冷专线有关数据
1 轨道型号：共两种：P43、P50
2 轨道长度：P43 钢轨线路长 0.275km，P50 钢轨线路长 1.26km
3 是否标准轨：国标钢轨
4 道渣方量：约 3336 立方米
5 道岔组数及型号：2 组，P50－1/9
6 轨枕每公里多少根及型号：1440 根/km，二类普通木枕
7 轨道挖填的方量：约9210 立方米
轨道年运输量及荷载：以2006 年为例，全年共卸火车卡3159 个，每个火车卡载重46 吨，自
8
重38 吨。
经现场勘察，钢轨无变形、裂缝，道床保持稳定、无失衡，有部分枕木出现腐朽现
象，防爬器、连接件正常。
参照交通工程定额，测算过程如下：
铁路工程各分项工程主要包括挖填土工程、铺设新轨工程、面碴工程，各分项工程
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套用交通工程定额确定如下：
（1）挖填土工程
建设名称 铁路工程
工程名称 挖填土 工程总量 2910 立方米
工程价值 26361 元 工程指标
费用
单价编号 工作项目或费用名称 单位 数量
单价 合价
LY-41 挖掘机装车≤0.6m3 挖掘机普通土 100m3 29.1 212.78 6,191.90
LY-146 自卸汽车运土≤12t 自卸汽车 运距≤1km 100m3 29.1 464.18 13,507.64
一 定额直接工程费 元 19,699.54
基期人工费 元 610.00
基期材料费 元
基期机械使用费 元 19,089.60
二 运杂费 元
三 价差 元
四 直接工程费 元 19,699.54
五 施工措施费 % 19699.54 9.98 1,966.01
六 特殊施工增加费 元
七 直接费 元 21,665.55
八 间接费 % 19699.54 19.5 3,841.41
九 税金 % 25506.96 3.35 854.48
总计 元 26,361.44
（2）铺设新轨工程
建设名称 铁路工程
工程名称 铺设新轨 工程总量 1.535 铺轨公里
工程价值 1539833 元 工程指标
费用
单价编号 工作项目或费用名称 单位 数量
单价 合价
GY-66 轨节拼装 木枕 1440 根 km 1.535 11,708.94 17,973.22
GY-108 轨料 木枕 II 类 50kg 钢轨 12.5km K 形扣件 1440 根 km 1.26 746,841.80 941,020.67
GY-116 轨料 木枕 II 类 43kg 钢轨 12.5km 4 钉 1440 根 km 0.275 632,623.96 173,971.59
GY-289 道岔尾部无枕地段铺轨木岔枕地段 43kg 钢轨 12.5m km 0.0125 469,362.75 5,867.03
GY-291 道岔尾部无枕地段铺轨木岔枕地段 50kg 钢轨 12.5m km 0.0125 528,631.45 6,607.89
GY-299 人工铺单开道岔 直向通过速度≤120km/h 木岔枕 50kg 9 号 组 2 951.37 1,902.74
GY-501 道岔轨料 单开 直向通过速度 ≤120km/h 木岔枕 50kg 9 号 组 2 86,504.52 173,009.04
GY-671 扳道器安装（弹簧式） 组 2 575.38 1,150.76
GY-673 钢轨脱鞋器安装 50kg 钢轨 组 2 12,573.15 25,146.30
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GY-1 人工铺43kg 轨 木枕 1440 根 km 0.275 5,802.46 1,595.68
GY-7 人工铺 50kg 轨 木枕 1440 根 km 1.26 6,013.18 7,576.61
GY-851 备料 木枕 II 类 分开式扣件 正线 50kg 钢轨 12.5km 100km 0.01535 605,591.28 9,295.83
一 定额直接工程费 元 1,365,117.36
基期人工费 元 12,966.50
基期材料费 元 1,335,407.85
3、其他材料费 元 281,145.48
基期机械使用费 元 16,743.00
二 运杂费 元 1335407.85 0.03 40,062.24
三 价差 元 56,229.10
其他材料价差 元 281145.48 0.20 56,229.10
四 直接工程费 元 1,461,408.70
五 施工措施费 % 29709.50 26.96 8,009.68
六 特殊施工增加费 元
七 直接费 元 1,469,418.38
八 间接费 % 29709.50 97.40 28,937.05
九 税金 % 1498355.43 3.35 50,194.91
合计 元 1,548,550.34
（3）面碴工程
建设名称 铁路工程
工程名称 面碴 工程总量
工程价值 193412 元 工程指标
费用
单价编号 工作项目或费用名称 单位 数量
单价 合价
GY-684 正线铺面碴 开通速度≤120km/h 1000m3 3.336 47,738.62 159,256.04
一 定额直接工程费 元 159,256.04
基期人工费 元 10,597.30
基期材料费 元 99,364.40
3、其他材料费 元 51.71
基期机械使用费 元 49,294.30
二 运杂费 元 99364.40 0.03 2,980.93
三 价差 元 10.34
其他材料价差 元 51.71 0.20 10.34
四 直接工程费 元 162,247.31
五 施工措施费 % 59891.60 9.07 5,432.17
六 特殊施工增加费 元
七 直接费 元 167,679.48
八 间接费 % 59891.60 32.50 19,464.77
九 税金 % 187144.25 3.35 6,269.33
总计 元 193,413.58
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（4）单项工程汇总
建设名称 铁路工程 编制范围
序号 工程总量 1.535 正线公里 编号
工程费用及名称 总计 挖填土 铺设新轨 面碴
1 定额直接工程费 1,544,072.94 19,699.54 1,365,117.36 159,256.04
2 基期人工费 24,173.80 610.00 12,966.50 10,597.30
3 基期材料费 1,434,772.25 1,335,407.85 99,364.40
4 3、其他材料费 281,197.19 281,145.48 51.71
5 基期机械使用费 85,126.90 19,089.60 16,743.00 49,294.30
6 运杂费 43,043.17 40,062.24 2,980.93
7 价差 56,239.44 56,229.10 10.34
8 其他材料价差 56,239.44 56,229.10 10.34
9 直接工程费 1,643,355.55 19,699.54 1,461,408.70 162,247.31
10 施工措施费 15,407.86 1,966.01 8,009.68 5,432.17
11 特殊施工增加费
12 直接费 1,658,763.41 21,665.55 1,469,418.38 167,679.48
13 间接费 52,243.23 3,841.41 28,937.05 19,464.77
14 税金 57,318.72 854.48 50,194.91 6,269.33
15 以上总计 1,768,325.36 26,361.44 1,548,550.34 193,413.58
16 单项总额 1,768,325.36 26,361.44 1,548,550.34 193,413.58
（5）考虑其他费用，确定重置造价
①前期工程费用
根据该地区地方政府所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其它费用。
如下表所示：
②资金成本
该铁路线建成投入使用的周期为6个月，适用贷款利率为6.57%,
③开发利润
开发利润为5%。
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④铁路线重置价为：
序号 费用名称 费率 计算公式 金额
1 建筑安装总造价 1,768,325.36
2 建设单位管理费 3.00% 1×3% 53,049.76
3 建筑设计费 2% 1×2% 35,366.51
4 勘察设计费 0.80% 1×0.8% 14,146.60
5 工程监理费 2.00% 1×2% 35,366.51
6 开工报建费 0.50% 1×0.5% 8,841.63
7 合计 1,915,096.36
8 建设期贷款利息 6.57% 7×6.57%×6/12×1/2 31,455.46
9 开发利润 5.00% 97,327.59
10 单方造价 2,043,879.41
11 取整为 2,043,900.00
（6）评估值计算
①成新率计算
该铁路线建成时间为1965年，由于不断有维修、更换等工程进行，因此本次评估
按照现场勘察成新率确定成新率。
现场勘查成新率经现场勘查的结果如下表所示。
现场勘查成新率计分表
序号 部位名称 完全分 勘察分 备注
1 道床 20 12
2 道轨（含道枕） 70 38
3 其他构件 10 6
4 合计 100 56
②评估值计算
评估净值＝2,043,900.00 ×56%= 1,144,600.00元（已取整）
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3、收益法评估
3-1、收益现值法评估房地产概述
所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估
价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。
假设估价对象在未来使用年限内，开始 m（m≤5）年有递增收入，m 年以后每年可
获得稳定的年净收益，且每年的资本化率保持不变，则适用公式：
m
P ∑A /(1+r)i +A / r ×[1-1/(1+r)n ]/(1+r)m
i 1
其中： P ——未来净收益现值
r ——折现率
A——表示无变化年纯收益
n ——表示有限收益年期
3-2、评估过程
以下川观海楼（固定资产—— 房屋建筑物清查评估明细表序号 1）为例进行说明。
由于下川观海楼于2006 年 12 月租予他人经营，有较为客观的收益，因此本次评估
对下川观海楼采用收益法进行评估。
下川观海楼已办理房地产权证“粤房地证字C 5537290 号”，权属人为广东省广弘
食品集团有限公司，房屋所有权来源于2003 年向广东省食品公司购买，具体位置位于台
山市下川镇王府洲旅游区中心大道南侧51 号，为混合结构3 层房屋建筑物，建成时间为
1987 年，建基面积为442.22 平方米，建筑面积为 1,050.2 平方米。占用土地面积为 746.2
平方米，用途为商业服务业，使用权类型为转让，终止日期为2071 年4 月22 日。该房
地产位于广东省著名的旅游风景区——下川岛旅游度假区的中心区域，周边多为商服房
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地产，区域配套齐全。
观海楼东、西、北至度假屋，南对大海和沙滩，外墙采用仿石砖，内部由租赁人按
照酒店用途进行装修，首层是大堂、二、三楼为客房，其中二层 5 间、三楼 13 间客房。
根据委托方提供的有关房屋租赁合同，委托方与他人于2006 年 12 月签订租赁合同，
将观海楼租予他人经营旅业、餐饮业经营，租赁期为 5 年。租金确定为2007 年4 万元，
2008 年4.4 万元，2009 年为4.8 万元，2010 年为 5.2 万元，2011 年为 5.6 万元。该租金
为纯租金（含税），其他一切维修费用及相关费用均由承租方自行负责，装修中凡镶嵌
入墙体或固定的装修物归甲方所有，租赁期满后不得拆走，归委托方所有。
3-3、评估测算
（1）确定租金水平：由于周边多为整体出租，由于租赁不透明，难以进行横向对比，
经向委托方了解，考虑到租赁双方无利害关系，本次评估认为租赁租金为客观租金。
（2）折现率确定：
折现率为投资报酬率，将未来有限期的预期收益转化为现值，适用于有限期预期收
益的还原。本次估价折现率确定公式：
R=无风险报酬率+风险调整值（R 为折现率）
其中无风险报酬率采用国家最新 3 年期国库券利率 5.74%，复式换算后为5.44%，风
险调整值根据估价时市场经济环境对商旅物业的影响而定，同时考虑下川岛旅游度假区
该类物业目前存在供大与求的现象，同时季节性显著，本次估价综合考虑租赁环境，确
定为 1.5%。则收益率取整为6.94%
（3）收益期确定
根据委托方提供的产权证，估价对象使用年限从 2001 年 4 月~2071 年 4 月，使用期
70 年，用途为商业，不符合国家规定商业用地最高使用年限，本次评估按照40 年，即2001
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年4 月至2041 年4 月确定估价对象的法定使用年限，至评估基准日，已使用了7 年，尚
余33 年，确定收益期为33 年
（4 ）假设条件
①持续经营假设
②委托方提供的资料真实完整；
③与商业租赁经营的有关国家或地区现行法律、法规、政策以及社会环境没有重大
变化；
④现行税种、税率、利率在正常范围内变动；
⑤现行的年纯收益在有限收益年期内保持不变；
⑥无其他不可抗力因素造成的重大不利影响。
（5）估价测算
台山市房地产业出租所需要交纳的营业税及营业税附加等水平，还需缴纳维修费及
财产保险费，其税费比例为租金额的 18.5%，具体如下：
税、费项目 税、费标准 缴纳方 征收部门 征收依据
中华人民共和国营
营业税和
1 租金的 5.5% 出租方 地税局 业税暂行条例》国
营业税附加*
务院令第 136 号
2 房产税 租金的 12% 出租方 地税局
3 保险费 租金的 1% 出租方
4 合计 18.5%
（6）评估测算
已知2007 年4 万元，2008 年4.4 万元，2009 年为4.8 万元，2010 年为 5.2 万元，
2011 年为 5.6 万元。该租金为纯租金（含税），其他一切维修费用及相关费用均由承租
方自行负责。考虑到租赁期满后，装修水平提高，由委托方自行支配，假设2011 年后可
50
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以维持每年7.5 万收益到收益期满
4
P ∑A /(1+r)i +A / r ×[1-1/(1+r)n ]/(1+r)4
i 1
= [44000/12*7* 0.58
（1-18.5%）/ （1+6.94%） ]+ [48000* （1-18.5%）/ （1+6.94%）
1.58]+[52000* （1-18.5% ）/ （1+6.94% ）2.58]+ [56000* （1-18.5% ）/ （1+6.94% ）
3.58 29.42 3.58
]+75000/6.94%*[1-1/ （1+6.94%） ]/ （1+6.94%）
= 858,700.00 元（取整）
4、评估结果
经过评估测算，评估基准日时，房屋建筑物类及构筑物类资产重置价值为
177,433,900.00元，评估净值为105,722,200.00元。
（二）设备类资产评估
1、设备概况
广弘食品集团有限公司（简称：广弘食品）是一家主要以食品贸易为主企业，本次
指定评估范围包括广弘食品本部及广弘食品贸易分公司两部分设备，具体如下：
（1）广弘食品本部：冷冻机器、发电机、电梯、叉车、汽车、空调及电脑等设备。
（2）广弘食品贸易分公司：冷冻机器、叉车、空调及电脑等设备。
广弘食品本部除客梯、发电机、汽车、及部分空调电脑等设备不在广州水厂路 5 号
外，其余设备均在广州市荔湾区水厂路 5 号贸易分公司厂区内，根据评估人员现场勘察
和对实物的清查核实，委估资产的实际数量与企业填报的基本相符，机器设备整体外观
印象较旧。
2、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，采用重置成本法进行
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评估。
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
1）机器设备重置全价
机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、工程建设其它费用（包
含资金成本）部分构成。
①设备购置费是设备购置价。
设备购置价：通过向制造厂家询价、参照《2008机电产品报价手册》等价格资料确
定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定
购置价。
②运杂费主要由运输费、装卸费、保管费、运输保险费等费用构成。
③安装工程费，调查分析委估单位设备购置费用构成及安装合同，并参考近期同类
设备安装调试价格后综合确定。
④工程建设其它费用
工程建设其它费用主要由项目建设管理费、项目建设技术服务费、资金成本和其它
费用等构成；其费用向有关企业询价，调查分析委估单位设备购置费用构成，并参考近
期同类设备后工程建设其它费用综合确定，资金成本即贷款利率依据合理建设周期确定。
非标准设备的重置全价根据：物价，工程造价，市场信息资料，设备尺寸规格和设
备安装工程费和工程建设其它费用。
2）运输车辆重置全价
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行含税购
价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及广东省相关规定计入车
52
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辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行含税购价+车辆购置税+新车上户手续费
对生产年代久远，已无类似车型的车辆则参照近期二手车市场行情确定评估值。
3）电子设备重置全价
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场
价格确定其重置全价。
（2）成新率的确定
1）机器设备成新率
对价值量较大，历史长或者经过较大改造的设备成新率，由评估人员根据设备原始
制造质量、生产运行状况、利用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性，对各组
成项进行技术鉴定，根据各项目的不同权重进行估算打分确定其成新率。
无特殊情况的设备采用年限法确定其成新率。
年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
或 年限法成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%
2）车辆成新率
对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文《关于发布〈汽车报废标准〉的通知》
及 2000 年 12 月 18 日国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通
知》的有关规定，按年限法或里程法确定成新率。
必要时（如委估车辆属于老旧车型，曾发生过车祸等）对成新率进行适当的调整修
正。
3）电子设备成新率：采用年限法确定其成新率。
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（3）评估值的确定：评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场
价格确定其评估值。
3、评估过程
（1）现场勘查
①根据企业提供的机器设备评估明细表对设备实地进行勘察与核对，对企业提供的
财产资料、有关凭证进行整理与补充搜集。
②在现场中，对评估范围内机器设备逐项、逐台进行评估详细察看。核对数量、型
号规格，对设备的现状、日常维护保养情况作出详细的记录和鉴定，向车辆管理人员和
驾驶员了解车况，协助企业有关人员填写重要设备鉴定表和车辆检查记录表，为确定设
备成新率提供依据。
③核实重要的产权证明文件，并多方面了解可能影响资产评估的重大事项。
（2）评估计算
①在完成现场勘察、核实工作后，将收集到的有关数据资料进行筛选、分类、整理
和分析。
②根据评估目的和评估对象状况，选择适当的评估方法对设备进行评估计算。
③对各项评估结果进行验证、分析和综合平衡。
④填写机器设备评估明细表和编写机器设备评估说明。
（3）评估案例
案例一：
2台压缩机 （机器设备评估明细表，序号12）
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①、概况
安装日期：1986-1987年
账面原值：12,400元 账面净值：372.00元
主要技术参数
规格型号：4AV17
制冷量：22万大卡 蒸发温度-15℃
电机功率：95KW
本机 1983 年大连出产，安装在水厂路 5 号冷冻机房内，设备编号 1#2#，外观旧，
现场勘察时在正常工作，由冷库计算机集中监控系统（机器设备表-序号65）控制运转，
为冷库提供冷源。
②、重置全价的确定：
根据委托方提供资料，查阅国内近期有关厂商同类设备有关资料及价格，经过产地
来源及功能分析后，认为1-2#机购买价(基价)11.2万元/台。
监控系统-压缩机-冷库冷风机安装调试费率30%、其他配套件费率8%。
重置全价=112,000*（1+0.3+0.08）*2=309,120元。取整为310,000元。
③、成新率及评估值的确定
评估小组对该线的历史和现状进行了深入调查分析，除了听取专业工程师的介绍外，
还深入现场对管理使用进行调查。参考有关资料数据,估计经济使用寿命 16 年。本机已
使用约22年。确定压缩机的成新率是在现场勘察后，综合考虑了设备的主体结构状况、
使用时间、运行状况（计算机根据冷库设定温度，自动控制压缩机运转，是间断工作。）
对各组成项进行技术鉴定，根据各项目的不同权重进行打分，加权后的分值就是成新率。
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序 标准状况 实际状况
项目
号 技术 状况 标准分 实际状况 评估分
1 使用时间 近期出厂产品，全新 50 已使用 19 年，外观旧 4
2 主体结构 主体结构完整无损 30 主体结构完整，局部有损伤 7
3 运行状况 良好 20 按制度进行保养，正常运转 4
合计 100 15
成新率为15%。
④、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=310,000×15%=46,500元。
案例二：
冷库计算机集中监控系统（机器设备表，序号65）
①、概况
账面原值：151,733.18元 账面净值：12,016.66元
冷库计算机集中监控系统，约在1994年由商业部设计院设计，武汉自动化成套所研
制。设计有手动和自动 2 套监控方式，按设定温度对冷库温度自动控制，并以设定冷库
温度计算机自动控制冷冻机房内所有 7 台机组实现（单台或多台）自动开（关）机，后
来经广东工业大学改进。外观一般，现场勘察时监控系统在正常工作。
②、重置全价的确定：
根据委托方提供资料，查阅国内近期有关厂商同类系统有关资料及价格，经过产地
来源及功能分析后，认为对生产过程进行实时监控的系统（含安装调试）价重置全价为
250,000元。
③、成新率的确定：
评估小组对该系统的历史和现状进行了深入调查分析，除了听取专业人员介绍外，
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还深入现场对管理使用进行调查。本系统已使用14年，中间有进行技术改造，接近达到
其经济使用寿命年限，由于在正常运转，按照有关规定其成新率不低于 15%。确定系统
的成新率是在现场勘察后，综合考虑了系统的主体结构状况、使用时间、管理状况及制
造质量后对各组成项进行技术鉴定，根据各项目的不同权重进行打分，加权后的分值就
是成新率。
标准状况 实际状况
序号 项目
技术状况 标准分 实际状况 评估分
1 使用时间 近期出厂产品，全新 40 已使用 12 年，外观一般 5
2 主体结构 主体结构完整无损 20 主体结构完整 5
及时维护更新系统内设备，专业
3 管理状况 良好 20 5
人员管理
4 制造质量 良好 20 知名院校设计，制造，改造 5
合计 100 20
成新率为20%。
④、评估值=重置全价×成新率
=250,000×20%=50,000 元。
4、评估结果
经过评估测算，评估基准日时，设备重置价值为 8,201,900.00 元，评估净值为
4,366,976.00 元，其中：机器设备重置价值为 5,693,800.00 元，评估净值为
2,482,384.00元；车辆重置价值为1,426,000.00 元，评估净值为1,183,405.00元；电
子设备重置价值为1,082,100.00元，评估净值为701,187.00元。
（三）产畜及役畜类资产
1、资产概况
广弘食品中山分公司是以生猪饲养及销售为主，由于农牧养殖类的独特性质，繁育
生产所用的种猪被纳入固定资产核算，本次指定评估范围具体如下：
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（1）杜洛克、PIC、长白、大白等公猪共45头。
（2）纯种母猪共222头。
（3）二元杂母猪共1394头
（4）幼畜及育肥畜-自育种猪共385头。
本次评估的种猪均圈养于中山市南朗镇合外村租赁中山农牧公司的生产场区内，根
据评估人员现场勘察和对实物的清查核实，委估资产的实际数量与企业填报的基本相符，
种猪饲养、防疫、保育等各方面程序规范，猪只形体、神态、活动能力良好，均属健康
正常在育种猪。评估基准日产畜类资产面原值1,805,900.15元，净值1,805,900.15元。
2、生产工艺流程及使用情况
（1）、生产工艺流程
中山分公司产品包括猪苗、中猪及肉猪，猪场生产流程如下图所示：
种猪配种期 怀孕期 分娩期
断奶母猪 断奶
断奶仔猪
后备种猪
大猪出栏