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ST中福: 明溪县恒丰林业有限责任公司资产评估报告书
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明溪县恒丰林业有限责任公司
资产评估报告书
闽中兴评报字（2007）第 2066 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国·福州
二○○八年一月十五日
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明溪县恒丰林业有限责任公司
资产评估报告书摘要
闽中兴评报字(2007)第2066号
一、委托方: 明溪县恒丰林业有限责任公司
二、资产占有方: 明溪县恒丰林业有限责任公司
三、评估目的：作为委托方股权转让的作价依据
四、评估范围：资产占有方剥离后的资产、负债和所有者权益
五、评估基准日：2007 年 8月 31 日
六、主要评估方法：成本法
七、评估结论：明溪县恒丰林业有限责任公司列入评估范围的评估前
资产合计为 33,090,022.20 元, 负债合计为 11,977,625.91 元,净资产为
21,112,396.29 元；清查调整后资产合计为 33,090,022.20 元, 负债合计
为 11,977,625.91 元,净资产为 21,112,396.29 元；评估后资产合计为
147,517,187.97 元 ， 负 债 合 计 为 12,155,542.95 元 , 净 资 产 为
135,361,645.02 元。净资产评估增值 114,249,248.73 元，净资产增值率
541.15%。
八、特别事项说明详见报告正文。
九、本报告至 2008 年 8 月31 日内有效。
十、本报告附表及附件与资产评估报告书具有同等的法律效力。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认
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真阅读资产评估报告书全文。
(此页无正文)
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
法定代表人：黄 耀 林
复 核 人：王 永 忠
注册资产评估师：宋永霞 王伟华
森林资源资产评估专家: 陈国瑞 林良钟
二○○八年一月十五日
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明溪县恒丰林业有限责任公司
森林资源资产评估报告书
闽中兴评报字（2007）第2066号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司接受明溪县恒丰林
业有限责任公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、
公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方为股权转让事宜
所涉及的明溪县恒丰林业有限责任公司申报的剥离后的资产、负债及所有
者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估
的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证,对委估资产和负债在
2007 年 8 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况
及评估结果报告如下:
一、委托方及资产占有方简介
委托方及资产占有方：明溪县恒丰林业有限责任公司
住 所：雪峰镇东新路 86 号
法定代表人：陈孟标
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注册资本（实收资本）：肆仟肆佰万圆整
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：营林（种植）、林木采伐（须持采伐许可证经营）、经济林、
木材销售。
二、评估目的
本次评估目的是为委托方股权转让提供作价参考依据。
三、评估对象与范围
本次评估的对象为明溪县恒丰林业有限责任公司剥离后的资产、负债
和所有者权益,根据申报，明溪县恒丰林业有限责任公司评估前资产总计
33,090,022.20 元，其中：流动资产 6,950,220.35 元，长期股权投资
24,702,215.80 元，固定资产净值 1,437,586.05 元; 负债合计为
11,977,625.91 元，均为流动负债。本次纳入评估范围的资产与委托评估
时确定的资产范围一致。
四、评估目的
本次评估目的是为委托方股权转让提供作价参考。
五、价值类型和定义
本次评估的价值类型为市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进
行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本次评估基准日为2007 年 8月 31 日
七、评估假设和限制条件
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评估报告的分析和结论是在恪守独立,客观和公正原则基础上形成的,
仅在本评估报告设定的评估假设和限制条件下成立：
1、委托方和相关当事方对所提供的评估对象法律权属资料的真实性,
合法性和完整性承担责任;注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对
评估对象价值进行估算并发表专业意见,关注评估对象法律权属,但不对
评估对象的法律权属提供保证；
2、资产评估的结论没有考虑将来可能承担的抵押,担保事宜,以及特
殊的交易方式可能对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生
变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响.当前述条件发生
变化时,评估结论一般会失效；
3、资产评估结论是注册资产评估师对评估对象在评估基准日特定目
的下的价值进行分析,估算而发表的专业意见,评估结论不应当被认为是
对评估对象可实现价格的保证；
4、本报告评估结论经财产评估主管机关备案后,自评估基准日起一年
内有效.即评估目的在评估基准日后的一年内实现时,可以评估结论作为
作价参考依据,超过一年则需重新进行资产评估；
5、在本评估报告有效期内,若纳入评估范围的资产的数量及作价标准
发生变化,委托方在资产实际作价时应进行相应的调整.当资产数量发生
变化时,委托方应根据原评估方法对资产额进行调整;当资产价格标准发
生变化并对资产评估价值产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重
新确定评估价值；
6、本报告应委托方要求,为本报告所列明的目的而作,不能用于其他
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目的,本评估机构及评估人员仅在委托方及相关当事方正确使用评估报告
的前提下承担相应责任;
7、本报告评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或
折价。
八、评估依据
1.行为依据
（1）资产评估业务约定书;
（2）明政文（2007）126号明溪县人民政府关于明溪县恒丰林业有限
责任公司资产重组相关事宜的批复；
（3）资产占有单位提供的资产评估申报表等资料。
2.法规依据
（1）《国有资产评估管理办法》及其实施细则等国家有关资产评估的
法律法规;
（2）《资产评估操作规范意见(试行)》;
（3）《资产评估报告具体内容与格式的暂行规定》；
（4）《企业价值评估指导意见（试行）》；
（5）《森林资源资产评估管理暂行规定》。
3.产权依据
（1）资产占有方营业执照；
（2）房产证、土地证；
（3）车辆行驶证;
（4）林权证；
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（5）其他权属证明。
4.取价依据
（1）利安达审字[2007]第B-1286 号审计报告；
（2）资产占有方提供的会计帐簿、报表资料和经营、财务会计、工
程等方面的资料;
（3）本公司收集的国家有关部门发布的技术标准、参数等资料;
（4）《全国办公及电子产品信息》；
（5）《森林资源资产评估技术规范（试行）》；
（6）《森林资源资产评估技术规范》（DB35/T642-20050 和
DB35/T544）;
（7）本公司收集的其他询价资料。
九、评估方法：
1.评估方法的选用：
根据《企业价值评估指导意见（试行）》的规定，企业价值评估共有
三种方法可供选用，第一种是收益法，收益法是指通过将被评估企业预期
收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。本次评估对象为企业
剥离后的部分资产和负债，并非一个正常生产经营状况下的企业的全部有
效资产组合，所以无法确定其未来正常生产经营收益情况，因此不适合采
用收益法进行评估；第二种是市场法，市场法是指将评估对象与参考企业、
在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以
确定评估对象价值的评估思路。在目前市场中我们很难找到与被评估对象
类似的企业的成交案例，所以本次评估对象不适合采用市场法进行评估；
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第三种方法是成本法，成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。本次评估的企业
各项资产和负债都可以采用具体的评估方法进行评估，然后将各项资产进
行汇总得出整体评估值。所以本次评估对象适合采用成本法进行评估。
2.成本法各主要单项资产评估方法简介：
（1）货币资金：根据核实无误后的账面值确定评估值;
（2）应收账款、其他应收款、预付账款等应收款项：通过对款项发
生的时间、原因、欠款的数额、账龄及欠款人资金、信用情况的分析，对
各款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值，
各种预付款项根据所能收回的相应货物形成的资产或权利的价值确定评
估值;
（3）长期股权投资：对每家投资企业均采用成本法进行评估，再根
据资产占有方的投资比例确定长期股权投资的评估值;
（4）固定资产：包括房屋建筑物和机器设备，在逐项核实的基础上，
采用成本法进行评估;
（5）消耗性生物资产：即森林资源资产，采用成本法、收获现值法
和市场价倒算法进行评估；
（6）各项负债:在逐笔核实的基础上，根据评估目的实现后产权持有
者实际需要承担的金额确定评估值。
十、评估程序实施过程和情况
本公司自接受评估项目委托起至提交评估报告的工作过程中，分五个
过程进行资产评估，这五个过程依次是接受委托、资产清查、评定估算、
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评估汇总、提交报告。
1.接受委托
(1)接受委托方委托，与委托方签订资产评估业务约定书，明确评估
目的、范围、对象、基准日，布置并辅导委托方及资产占有方进行待评估
资产的申报、清查等工作;
(2)经过本公司领导研究，成立评估工作小组，由项目负责人主持资
产评估讨论会，制定评估实施方案。
2.资产清查
(1)本公司评估专业人员到现场检查核实清查情况，验证所提供的资
料；
(2)本公司根据资产占有方填写的资产评估申报表数据与企业账面
数、审计数进行核对；
(3)收集待评估资产的产权证明、基准日市场价格、信息等资料,对固
定资产等实物性资产进行了现场盘查。
3.评定估算
(1)由本公司评估师、工程师在资产占有方配合下,对申报的实物资产
进行核实、观测,并作相应工作记录;
(2)根据实物资产和非实物资产的特点及本次评估目的,选用上述拟
定的评估方法,运用收集的相关市场信息,进行估算;
(3)各专业组评估人员根据各类资产的初步估算材料,撰写资产评估
结果,填写完成各类资产负债清查评估明细表,编制工作底稿。
4.评估汇总
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(1)项目负责人对各专业组编制的工作底稿,进行复核验证;
(2)项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿;
(3)部门经理对汇总评估结果进行复核。
5.提交报告
(1)由项目负责人拟写评估报告初稿;
(2)公司领导对评估报告初稿进行审核;
(3)经公司领导审核后的评估报告初稿与委托方进行交流,对疏漏处
作合理、必要的改正;
(4)正式出具资产评估报告。
十一、评估结论
明溪县恒丰林业有限责任公司列入评估范围的评估前资产合计为
33,090,022.20 元 , 负 债 合 计 为 11,977,625.91 元 , 净 资 产 为
21,112,396.29 元；清查调整后资产合计为 33,090,022.20 元, 负债合计
为 11,977,625.91 元,净资产为 21,112,396.29 元；评估后资产合计为
147,517,187.97 元 ， 负 债 合 计 为 12,155,542.95 元 , 净 资 产 为
135,361,645.02 元。净资产评估增值 114,249,248.73 元，净资产增值率
541.15%。资产评估结果汇总如下表:
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单位：人民币万元
项目 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 695.02 695.02 11,454.61 10,759.59 1,548.10
长期投资 2,470.22 2,470.22 3,065.18 594.96 24.09
固定资产 143.76 143.76 231.93 88.17 61.33
其中：在建工程 45.08 45.08 45.08
建 筑 物 36.42 36.42 127.85 91.43 251.04
设 备 62.26 62.26 59.00 -3.26 -5.24
无形资产
其他资产
资产总计 3,309.00 3,309.00 14,751.72 11,442.72 345.81
流动负债 1,127.76 1,127.76 1,145.55 17.79 1.58
长期负债 70.00 70.00 70.00
负债总计 1,197.76 1,197.76 1,215.55 17.79 1.49
净 资 产 2,111.24 2,111.24 13,536.16 11,424.92 541.15
十二、特别事项说明
本报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响：
1.本次评估对象为经明政文（2007）126 号文批准的明溪县恒丰林业
有限责任公司剥离后的资产、负债和所有者权益，评估时未考虑剥离事项
可能对评估值造成的影响；
2．本次明溪县恒丰林业有限责任公司申报的纳入评估范围森林资源
资产小班面积为 321799亩，其中已办理林权证的小班面积为 272343 亩，
未办理林权证的小班面积为 49456 亩，本次评估将 321799 亩森林资源资
产均按正常林权进行评估，未考虑部分资产未办证及日后发生的办证费用
对评估值可能造成的影响；
3．本次评估涉及的森林资源资产核查采用小班抽查法进行，调查技
术执行《福建省森林资源规划设计调查和森林经营方案编制技术规定》，
允许误差按 A 级标准。各树种面积和蓄积量根据核实后的小班一览表申报
数确定;
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4．本报告未考虑因国家和福建省对森林资源和天然阔叶林采伐管理指标
的控制，以及未来市场环境变化可能对评估值所带来的影响;
5．本评估报告森林资源资产的评估值已按闽政文（2005）50 号文福
建省人民政府关于调整林地使用费稳定国有林场和林业采育场经营区的
通知之规定的林价款的 30％扣除相应地租；同时除根据明国税发（2002）
57 号文对长期股权投资－福建省青珩林场有限责任公司部分森林资源资
产扣除增值税外，未考虑其他可能存在的相关流转税和所得税等税费对评
估值的影响；
6. 本次长期股权投资－福建省明溪青珩林场有限责任公司纳入评估
范围森林资源资产小班面积为 186868 亩，其中已办理林权证的小班面积
为 125931 亩，未办理林权证的小班面积为 60937 亩（其中 16974 亩林地
存在纠纷），根据福建省明溪青珩林场有限责任公司的估算未办理林权证
的小班日后的办证费用为8万元，日后用于解决有纠纷的林地的费用为360
万元左右，本次评估将上述预计的负债 368万元列示于该公司“其他应付
款”科目；
7. 本次评估房产未办理房屋所有权证的，其建筑面积以委托方提供
数据为准，未做实地丈量，今后其实际权属及面积应以相关房屋主管部门
办证登记为准，若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整。本次评估
未考虑估价对象未办理房屋所有权证所追加的费用对评估值的影响；
8. 构筑物尺寸以委托方提供的数据为准,本次评估未进行实地测量,
若数据有误差,评估结果应做相应的调整；
9. 国管站办公楼、福田寨办公楼分摊土地面积以委托方提供数据为
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依据，若有面积差异导致评估值的变化应做相应调整；
10. 本次列入评估的土地使用权均为划拨土地，评估时将应扣除的土
地出让金 177,917.04 元在 “其他应付款”科目列示，实际应扣除土地出
让金应以有权部门核定为准；
11. 本次明溪县恒丰林业有限责任公司申报评估的固定资产－房屋建
筑物中，国管站办公楼国有土地使用权证上记载土地使用者为明溪县林业
总公司，房屋所有权证上记载所有权人为明溪县林业总公司；投资公司办
公楼国有土地使用权证上记载土地使用者为明溪县国营沂洲林业采育场、
福田寨办公楼国有土地使用权证上记载土地使用者为明溪县国营福田寨
林业采育场，房屋所有权证未办理；本次评估未考虑上述产权事项的存在
对评估值可能造成的影响；
12．本报告未考虑未来市场环境变化可能对评估值所带来的影响；
13. 本报告未考虑控股权因素产生的溢价或折价；
14.本报告仅供委托方和资产占有方在实现本次评估目的时参考使
用，评估机构和评估师不对因评估目的实现与否所产生的影响及限制负
责。
十三、评估报告基准日期后重大事项
1.评估基准日后，如果外部经济环境或影响价值的因素发生重大变
化，或者评估对象的存续状态出现异常，应视具体情况对评估结果作相应
调整或委托评估机构重新评估；
2.本评估公司专业人员于基准日后因自身专业判断能力、所处客观环
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境及条件的限制，尚未发现其他影响评估结果的重大事项。
十四、评估报告法律效力
1.本报告是建立在第十点“特别事项说明”的前提条件下成立的；
2.本报告至 2008年 8 月 31 日有效;
3.本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管
机关审查使用,未经许可，报告的全部或部分内容不得向其他任何单位及
个人提供或公开。
十五、提交报告日
本报告于2007 年12 月 6 日正式提交给委托方。
十六、参加评估人员名单
宋永霞、王伟华、陈学宜、徐元富、揭良仕、林良钟、薛来华、陈之
标、郭瑞华、程从祥、洪桢华
十七、资产评估汇总及明细表（见后附）
十八、附件
1. 明政文（2007）126 号明溪县人民政府关于明溪县恒丰林业有限
责任公司资产重组相关事宜的批复；
2．福建省林业厅关于明溪县恒丰林业有限责任公司森林资源资产评
估结果审查意见的通知；
3．资产评估委托方承诺函；
4．资产评估资产占有方承诺函；
5．注册资产评估师承诺函；
6．委托方和资产占有方营业执照；
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7．资产占有方基准日审计报告；
8．评估机构营业执照和资格证书;
9. 注册资产评估师资格证书；
10.森林资源资产评估专家专业资格证书。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
法定代表人：黄 耀 林
复 核 人：王 永 忠
注册资产评估师：宋永霞 王伟华
森林资源资产评估专家: 陈国瑞 林良钟
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