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S*ST美雅: 拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务项目资产评估报告书
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美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务项目资产评估报告书·摘要
1
广东美雅集团股份有限公司拟用“以物抵债”形式偿还中国
工商银行的债务项目
资产评估报告书
京德评报字（2008）第039-1号
摘 要
委托方及资产占有方：广东美雅集团股份有限公司（以下简称：美雅公司）
评估目的：美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务，需对该经
济行为所涉及的部分资产进行评估，为美雅公司偿还中国工商银行的债务提供价值参
考依据。
评估基准日：二○○八年五月三十一日。
评估范围与对象：美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务所涉
及的部分资产，包括可供出售金融资产、长期股权（股票）投资、固定资产（包括固
定资产-土地、房屋建筑物、机器设备和电子设备）。
价值类型：市场价值。
评估方法：房屋建筑物采用成本法和收益法；设备评估采用成本法；土地使用权
评估采用基准地价系数修正法。
经评估，截至评估基准日2008年5月31日，美雅公司申报资产账面值为11,956.91
万元，评估值为20,992.03万元，评估增值9,035.11万元，增值率为75.56%。评估结
论详细情况见评估明细表。
本评估结论仅为评估报告载明的评估目的服务，本公司不承担评估报告使用不当
所造成的法律责任。
评估机构提请报告使用人关注以下特别事项：
1.评估基准日所在时段国内证券市场股价指数处于较高位运行，如委估法人股实
际处置时间与评估基准日相距较远，且股价变动较大时需对评估结果作相应的调整。
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美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务项目资产评估报告书·摘要
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2.部分评估对象房地产的《房地产权证》中未载明国有土地使用权出让金缴交情
况，本次评估值包含土地使用权出让金价值。
3.本次评估仅依据企业提供的相关资料及评估人员现场勘察的结果进行评估。
“粤房地证字第 1821155 号”的房地产产权证注记的面积与企业固定资产帐不符。受
评估条件限制，我们未对评估对象所涉及房地产界址进行测量，本次评估以房地产证
上注记的面积进行评估，如与实测面积有差异，应对评估结果进行相应调整。
本评估报告提出日期：二○○八年六月二十日。
本评估结论自评估基准日有效使用期为一年，自2008年5月31日至 2009年5月
30日。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产
评估报告书全文。
北京德祥资产评估有限责任公司 评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
北京德祥资产评估有限责任公司
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美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务项目资产评估报告书·目录
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国
工商银行的债务项目
资产评估报告书
目 录
一、委托方及资产占有方简介...................................... 1
二、评估目的.................................................... 4
三、评估范围和对象.............................................. 4
四、评估基准日.................................................. 4
五、价值类型.................................................... 4
六、评估原则.................................................... 5
七、评估依据.................................................... 5
八、评估方法.................................................... 7
九、评估过程................................................... 12
十、评估结论................................................... 14
十一、特别事项说明............................................. 14
十二、评估基准日期后重大事项................................... 15
十三、评估报告法律效力......................................... 16
十四、评估报告提出日期......................................... 16
资产评估报告书备查文件......................................... 17
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美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务项目资产评估报告书
1
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国
工商银行的债务项目
资产评估报告书
京德评报字（2008）第039-1号
北京德祥资产评估有限责任公司接受美雅公司的委托，根据国家有关资产评估的
规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对美雅公司
拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务所涉及的部分资产进行了评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查
与询证，对委估资产在 2008 年 5 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映，现将资
产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
委托方及资产占有方：广东美雅集团股份有限公司
（1）基本情况
企业名称：广东美雅集团股份有限公司（以下简称：美雅公司）；
注册地址：鹤山市沙坪镇人民西路40号；
法定代表人：柯惠琪；
注册资本：39651.5872万元人民币；
经济性质：股份有限公司；
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经营范围：公司主营业务范围为生产经营拉舍尔经编毛毯、腈纶毛条、涤纶、氨
纶包芯纱、精纺腈纶针织绒线、粗纺羊毛针织绒线、 高级丝袜、 PVC压延薄膜等产品。
（2）企业简介
美雅公司原名为广东（鹤山）美雅股份有限公司，系经广东省企业股份制试点联
审小组，广东省经济体制改革委员会以粤股审[1992]13 号批准成立，由鹤山市国资办
等13家法人共同发起，对鹤山毛纺织总厂改组而设立的股份有限公司。公司首期定向
募集的股份总额为 7388.34 万股，每股 6 元人民币，公司首期募集股份于 1992 年 12
月 31 日全部募集完毕。1993 年 11 月 1 日公司由广东（鹤山）美雅股份有限公司更名
为广东美雅股份有限公司，在广东省工商行政管理局登记注册，注册号为19034357-2。
1993 年 10 月，公司经中国证券监督管理委员会以证监发审字（1993）56 号文审核批
准，在深圳证券交易所向社会公开发行普通股票2550万股，发行价每7.2元人民币，
募集资金 18,053.2 万元，公司股票于 1993 年 11 月 18 日在深圳证券交易所上市，股
东代码：0529，证券简称：粤美雅A。1994年5月24 日本公司由广东美雅股份有限公
司更名为广东美雅集团股份有限公司，同在广东省工商行政管理局登记注册，企业法
人营业执照注册号为 19034357-2，2000 年 9 月 21 日公司营业执照注册号变更为
4400001007534。
（3）公司设立后的历次股本变化情况
a.1994年实施1993年度分红方案后的股本结构
1994 年 3 月 25 日，公司实施了 10 送 5 股转增 5 股的分红方案，方案实施后，公
司股份总额变更为19876.68万股。
b.1995年实施配股后股本结构
1995 年 4 月经中国证券监督管理委员会证监发审字[1995]7 号文复审批准，公司
向全体股东以10：3的比例配售新股，实际配售新股数量5204.705万股，其中国家股
认购2522.43万股，转配股0.275万股，个人股东认购2682万股，配股价为每股5元
人民币。新股发行后，公司股份总额增加到25081.385万股。
c.1995年实施1994年度分红方案后的股本结构
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1995 年 6 月 19 日，公司实施了 10 股送 1 股的分红方案，方案实施后，公司股份
总额为27589.5235 万股。
d.1996年实施配股后股本结构
1996年11月15日经中国证券监督管理委员会以证监上字[1996]18号文批准，公
司 1996 年 12 月 28 日向公司全体股东以 10:3 比例配售新股，实际配售新股数量为
6704.4278 万股，其中：国家股配售新股 2859.0771 万股，法人股配售新股 10 万股，
向前次认购法人股转配的股东配售0.0907万股，社会公众股东配售新股3835.26万股，
配股价为每股5.5元人民币。新股发行后，公司股份总额增加到34293.9513万股。
e.1998年实施配股后的股本结构
1998 年 10 月 13 日经中国证券监督委员会以证监上字[1998]130 号文批准，公司
于1998年11月3日向全体股东以10：3比例配售新股，实际配售新股数量为5357.6359
万股，其中：国家配售新股 371.68 万股，转配股股东配售新股 0.1179 万股，社会公
众股东 4985.838 万股，法人股股东放弃全部配股权，配股价为每股 6.25 元人民币。
新股发行后，公司股份总额增加到39651.5872万股。
（4）其他情况
美雅公司对位于鹤山市的全资子公司及联营企业，包括鹤山毛纺织总厂经编毛毯
厂、鹤山毛纺织总厂毛毯厂、鹤山毛纺织总厂毛纺厂、鹤山毛纺织总厂联合毛绒厂、
鹤山毛纺织总厂床上用品厂、广东美雅股份有限公司毛条厂、鹤山雁山酒店有限公司、
鹤山美盛纺织有限公司、鹤山美伊毛纺织有限公司视同分公司核算，与该等公司之间
的往来设“内部往来”科目反映。
上述全资子公司及联营企业没有银行账户，所有税务事项及款项收付均由本公司
处理。根据本公司的管理需要，母公司作为管理总部，财务报表不体现收入成本，均
在上述全资子公司及联营企业报表反映。
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2002年3月30 日由美雅公司董事会会议决定：出租鹤山毛纺织总厂联合毛绒厂、
鹤山毛纺织总厂床上用品厂的部分资产，租赁期三至五年。
二、评估目的
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务，需对该经济行为所涉
及的部分资产进行评估，为美雅公司偿还中国工商银行的债务提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
评估范围和对象为美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务所涉
及的部分资产，包括：可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产（包括固定资产-
土地、房屋建筑物、机器设备和电子设备）,具体情况如下：
帐面(净)值 简要说明
序号 项目
(人民币万元)
1 可供出售金融资产 641.80 为昆百大A流通股
2 长期股权投资（法人股） 90.00 为S上石化法人股
3 固定资产 11,225.11
主要为涤纶丝生产线、纺织设备、印染设备、PVC
2.1 设备 3,402.01
薄膜压延生产线、叉车、计算机等
2.2 房地产 7,823.10 主要为厂房、办公楼及其所占土地等
四、评估基准日
本次资产评估基准日是2008年5月31日。
一切计价标准均为基准日的有效的价格标准。
五、价值类型
根据评估目的和我国资本市场的实际情况，本项目的评估价值类型定义为市场价
值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，
某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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六、评估原则
根据国家有关资产评估的规定，在本次评估中我们主要遵循以下评估原则：
1.独立性、客观性、科学性原则
独立性原则是指本评估机构和本次评估人员与被评估资产各方当事人没有利害关
系，不受被评估资产各方当事人利益的影响；客观性原则是指评估人员从实际出发，
认真进行调查研究，在掌握详实可靠资料的基础上，采用符合实际的评估标准和方法，
得出合理、可信、公正的评估结论；科学性原则是指在具体评估过程中，根据特定目
的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评
估操作。
2.产权利益主体变动原则
产权利益主体变动原则是指以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前
提，确定被评估资产在评估基准日时点上的公允价值。
3.资产持续经营原则
资产持续经营原则是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规
模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、
参数和依据。
4.谨慎性原则
谨慎性原则即认真审核原始资料和评估依据，稳健选取评估公式和参数，谨慎运
用职业判断，尽力减少和排除不确定因素，致力于评估结果的可靠、合理。
5.替代原则
当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。
七、评估依据
（一）主要法律法规
1.《资产评估操作规范意见(试行)》（原中国资产评估协会）；
2.《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评字[1999]91号）；
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3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会）；
4.《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评
估准则—无形资产》（中国注册会计师协会）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6.《中华人民共和国土地管理法》；
7.《中华人民共和国房地产估价规范》；
8.《城镇土地估价规程》；
9.《中华人民共和国进出口关税条例》；
10.《中华人民共和国海关进出口税则》；
11.《中华人民共和国担保法》；
12.《中华人民共和国房地产评估规范》（GB/T 50291—1999）；
13.《企业会计制度》（财政部2001年发布）；
14.《企业会计准则》（财政部发布）；
15.《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第53号）；
16.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 （国资委产权
[2006]274 号）；
17.其他与资产评估有关的法律、法规及规章等。
（二）重大合同协议、产权证明文件
1.中华人民共和国《房地产权证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；
2.与企业资产取得、使用有关的合同、发票、会计报表、说明等资料；
3.各类抵押合同、担保合同及其他合同。
（三）采用的取价标准
1.2006年《广东省建筑工程综合定额》（上、下册）；
2.2006年《广东省安装工程综合定额》（电气工程）；
3.2006年《广东省安装工程综合定额》（给排水工程）；
4.《江门市造价信息》（2008年第5期）；
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5.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
6.《全国统一建筑安装工程工期定额》；
7.《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部[2002]10号文；
8. 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 (财建[2002]394号)；
9.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；
10.《国家计委关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知》（计价格
【2002】1980号）；
11.《机电产品市场报价手册》机电产品价格信息中心2007年版；
12. 中国债券信息网（www.chinabond.com.cn）公布的债券交易资料；
13.《鹤山市工业用地级别及基准地价表》（鹤山市国土资源局）；
14.评估基准日的银行贷款利率。
（四）参考资料及其他
1.资产占有方提供的资产评估申报明细表；
2.资产占有方提供的有关工程勘察、设计、施工资料及会计资料；
3.美雅公司 2004 年、2005 年、2006、2007 年的审计报告及深圳市鹏城会计师事
务所有限公司出具的《广东美雅集团股份有限公司 2008 年 5 月 31 日财务报表审计报
告》；
4.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估公司收集的其他有关
资料；
5.我公司掌握的有关本次评估的市场价格资料及评估人员实地勘察所获取的资
料。
八、评估方法
（一）可供出售金融资产、长期股权投资
可供出售金融资产、长期股权投资的评估方法可采用成本法、收益法和市场法，
根据昆明百货大楼（集团）股份有限公司和中国石化上海石油化工股份有限公司的具
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体情况，采用不同的评估方法：
1.由于中国石化上海石油化工股份有限公司（“S上石化”），截至评估基准日尚未
进行股权分置改革，其法人股尚不能在证券市场流通。但随着我国证券市场的不断发
展，法人股近期拍卖、协议转让交易日渐增多，法人股也具有了一定的流通性。从已
经拍卖和协议转让的交易案例中，可以反映出市场对各类法人股投资价值的认同程度。
由于中国石化上海石油化工股份有限公司（“S 上石化”）为上市公司，其公开信
息（包括年报、中报和其他公告）均受到监督部门的严格监管，可靠性程度较高。基
于以上考虑，本次以上海石油化工股份有限公司（“S上石化”）2006年年报、2007年
年报等公开信息为基础，确定上海石油化工股份有限公司的每股净资产价值，进而根
据本次评估的股权份额和近期中国石化上海石油化工股份有限公司（“S 上石化”）法
人股拍卖市场的交易价格等因素综合估算委估法人股权价值。
公式：待估股权市场价值＝每股净资产×股数×价值比率
2.昆明百货大楼（集团）股份有限公司（“昆百大 A”）限售流通股已解除限售，
转为上市流通股。因此评估值以评估基准日上市流通股的收盘价乘以美雅公司所持股
数确定。
评估值=评估基准日收盘价×股数
(二)房地产
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，对委估的房地产分别采用重置成本法、
收益法进行评估。
A 重置成本法
美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行债务的资产是由美雅公司划分
的。对房地产评估是根据采用重置成本法计算出来的房屋建筑物的评估值加上采用基
准地价系数修正法求得的土地楼面熟地价乘以房屋建筑物面积来确定。
公式：房地产评估值=房屋建筑物评估值+楼面熟地价×建筑面积
1.土地的评估
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按照国家评估规范有关规定，根据待估宗地所处位置且为工业用地的特点及评估
对象的具体情况，结合委估宗地当地土地市场发育情况和评估人员掌握调查的资料，
本次评估方法选用基准地价系数修正法。
基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、
通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、
通下水及宗地内土地平整，在平均规划容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的
平均价格；基准地价的表现形式为楼面熟地价或地面熟地价。
楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面
积分摊的完整土地使用权的平均价格。
公式：
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝基准地价×K ×K ×K ×（1±∑K）
1 2 3
式中：K ──期日修正系数
1
K ──土地使用年期修正系数
2
K ──容积率修正系数
3
∑K──其他宗地个别因素修正系数之和
2.房屋建筑物的评估
根据本次评估目的和委估资产的实际现状，对委估的房屋建筑物采用重置成本法
进行评估。
对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编预算
法”。即根据原概算或预决算工程量或图纸等资料，进行适当调整计算，套用现行概
预算定额及取费标准计算评估基准日工程费用的计算方法。
1.重置成本的确定
重置成本=建安工程费用＋工程建设前期费用及其他费用＋资金成本
(1)建安工程费用
建安工程费用：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评
估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑
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安装工程费用。
对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑
安装工程费用，即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算
工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程
费用。
对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程费用，根据层高、柱
距、跨度、装修标准、水电设施等工程费用的差异进行修正后得出委估建筑的建安造
价。
(2)工程建设前期费用及其他费用
根据评估基准日尚在执行的有关部门颁布的取费标准来确定。
(3)资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利
率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率为准；一般按照建造期资
金均匀投入计算。
资金成本＝(建安工程费用×1/2＋工程建设前期费用及其他费用)×贷款利率×
建设工期
2.成新率的确定
本次评估成新率的测定是根据打分法确定的现场勘察成新率和年限法确定的理论
成新率综合计算确定的，取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合成新率。
现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等
结构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分，以及水、电等设备部分，各占建筑物造
价比重确定其标准分值；再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分
值确定整个建筑物的完好分值，计算该建筑物的现场勘察成新率。
现场勘察成新率(%)=∑完好分值/标准分值×100%
理论成新率(%)=尚可使用年限 / (尚可使用年限+已使用年限)×100%
综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
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3.评估值的计算
评估值=重置成本×综合成新率
B 收益法
对房地产采用收益法评估，是预计房地产未来的正常净收益，选用适
当的折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理
价值的评估方法。
（三）设备
设备为在用的生产用机器设备，类似的在用设备二手交易市场发育不成熟，市场
交易不活跃，可比交易案例较少，故不宜采用市场途径评估。同样，与委估设备相同
或类似设备也不具有成熟可行的以其为主体的经营模式，归属于该等设备的经营收益
难以合理从整体收益中分离，故难以对委估设备采用收益途径进行评估。由于与委估
设备相同或类似设备一般通过自行购建全新设备获得，满足采用成本法评估的条件，
故采用成本法评估。
重置成本法是在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部
成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来确定被评
估资产价值的方法。一般情况下，评估人员首先估算被评估资产与其全新状态相比有
几成新，即求出成新率，然后用全部成本（即重置全价）与成新率相乘，得到的乘积
作为评估值。
重置成本法的基本计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
1.重置全价的确定
重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本
类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。重置全价的构成包括购置价、各种税
费、运杂费、安装调试费、其他费用等。
（1）目前市场上还在流通的国产设备，我们按现行市场价并考虑相应的运杂费、
安装调试费、以及其他必要的合理费用确定重置全价；对于目前已不生产的国产设备，
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我们参考其替代产品的现行市场价，确定其更新重置成本。价格资料主要来自市场询
价资料等。
（2）购置时间不长的设备，考虑其价格变化不大，按经核实后的账面原值作为重
置全价，对原账面值中不含运杂费和安装调试费的，在评估中根据实际情况均加以考
虑。
（3）对于进口设备部分，首先，通过市场询价，确定其外汇购置价（FOB 或 CIF
价）；其次，将有关设备的外汇现行汇率（评估基准日美元对人民币的汇率中间价为
7.5108:1），即得相应设备的人民币现行购置价；第三，将进口设备人民币现行购置价
加上银行财务费、外贸手续费、监管费、商检费、资金成本等，即可确定进口设备的
重置全价。
2.成新率的确定
（1）设备的成新率采用使用年限法和观测分析法综合确定。
使用年限法主要考虑使用时间、使用频率、设备完好率、故障率、利用率、维修
状况、大修和技改情况、工作环境、设备精度、功能等多方面因素来综合确定。这是
建立在假设设备在整个使用寿命期间，实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的
降低与其损耗的大小成正比，其计算公式为：
N=（1-已使用年限/经济寿命年限）×100%
观测分析法是评估人员根据对设备的现场技术鉴定和观察，结合设备的使用时间、
实际工作时间、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测出设备的成新
率。
（2）对于数量多、单位价值相近、同一制造厂制造、同时投入使用、使用强度和
使用频率相近的同类机器设备，确定其成新率相同。
九、评估过程
本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成资产评估项目组，于 2008
年6月5 日开始评估前期准备工作，6月10日完成现场工作，6月20日出具评估报告
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书。整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具
体过程如下：
（一）接受委托
1.了解资产占有方及评估对象的基本情况，分析评估风险；
2.明确评估目的、评估对象和范围，根据委托方对资产评估时间的计划安排，确
定评估基准日为2008年5月31日；
3.接受项目委托，并签署资产评估业务约定书；
4.布置资产占有单位的资产评估申报工作；
5.确定项目负责人，拟定评估方案，组织评估人员，并成立长期投资、设备、房
屋建筑物和土地使用权评估小组。
（二）资产清查
1.指导有关人员进行资产清查工作，并发放有关资产调查表。在资产清查工作的
基础上，辅导企业填写资产评估申报明细表，协助企业进行资产评估申报工作；
2.听取有关人员对本单位情况以及待评估资产历史和现状的介绍；
3.根据资产评估申报明细表的内容到现场进行实物核实、察看、记录；
4.查阅委估资产的产权证明文件、工程预决算资料等。
（三）评定估算
1.根据现场检测与鉴定，结合委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体
评估方法，并与委托方交换意见；
2.开展市场调研、询价工作，收集市场信息；
3.对资产进行评估，测算其评估价值。
（四）评估汇总
1.根据各评估组的初步评估结果，进行汇总；
2.分析评估结果，确认评估工作中有无重复和漏评的情况，尔后对初步评估结果
进行调整、修改和完善；
3.撰写资产的评估技术说明，起草资产评估报告书；
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4.评估机构内部复核评估结果，整理资产评估工作底稿。
（五）提交报告
根据评估工作情况，向委托方提交资产评估报告书初稿，在与委托方及被评估单
位充分交换意见后，对评估报告进行必要的修改，最后向委托方提交正式的资产评估
报告书。
十、评估结论
经评估，截至评估基准日2008年5月31日，美雅公司申报资产账面值为11,956.91
万元，评估值为20,992.03万元，评估增值9,035.11万元，增值率为75.56%。评估结
论详细情况见评估明细表。
评估结果汇总表
金额：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%
项 目 E=（C-B）
A B C D=C-B
/B×100%
流动资产 1
非流动资产 2 11,956.91 11,956.91 20,992.03 9,035.11 75.56
其中:可供出售金融资产 3 641.80 641.80 641.80 0.00 0.00
持有至到期投资 4
长期股权投资 5 90.00 90.00 250.28 160.28 178.09
投资性房地产 6
固定资产 7 11,225.11 11,225.11 20,099.95 8,874.84 79.06
在建工程 8
无形资产 9
其他非流动资产 10
资产总计 11 11,956.91 11,956.91 20,992.03 9,035.11 75.56
十一、特别事项说明
1.本次评估是在独立、公正、科学、客观的原则下做出的，我公司及参加评估工
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作的人员与资产各方无任何利害关系，评估工作是在有关法律监督下完成的，评估人
员在评估过程中恪守职业道德的规范。
2.本报告所称“评估价值”是指评估资产在现有用途不变并继续经营，以及在评
估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值
意见。
3.本报告是在资产占有方提供基础文件数据资料上做出的。资产占有方对所提供
的相关资料、数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。
4.本报告评估结果是对 2008 年 5 月 31 日这一基准日所评估企业资产价值的客观
公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。
5. 评估基准日所在时段国内证券市场股价指数处于较高位运行，如委估法人股实
际处置时间与评估基准日相距较远，且股价变动较大时需对评估结果作相应的调整。
6.部分评估对象房地产的《房地产权证》中未载明国有土地使用权出让金缴交情
况，本次评估值包含土地使用权出让金价值。
7.本次评估仅依据企业提供的相关资料及评估人员现场勘察的结果进行评估。
“粤房地证字第 1821155 号”的房地产产权证注记的面积与企业固定资产帐不符。受
评估条件限制，我们未对评估对象所涉及房地产界址进行测量，本次评估以房地产证
上注记的面积进行评估，如与实测面积有差异，应对评估结果进行相应调整。
8.美雅公司聘请了深圳鹏城会计师事务所出具了 2008 年 5 月 31 日的审计报告，
建议本报告使用者与审计报告同时阅读。
十二、评估基准日期后重大事项
评估基准日的期后事项是指评估基准日后到评估报告提出日前，对评估价值产生
明显影响的事项，如资产数量、价格标准发生变化等。期后事项将影响评估结果的使
用。
截至报告提出日 2008 年 6 月 20 日，评估人员尚未发现其他对本次评估结果产生
明显影响的期后事项。
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十三、评估报告法律效力
1.评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，以继续使用为假设前提，根据公
开市场原则确定的现行公允市价。没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特
殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响；也未考虑国家宏观经济政策发
生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。当前述假设前提及评估条
件发生变化时，评估结果一般会失效。
2.评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
3.本评估结论自评估基准日有效使用期为一年，自 2008年 5 月 31 日至 2009 年 5
月30日。
4.评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估
报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。
十四、评估报告提出日期
本评估报告提出日期：二○○八年六月二十日。
谨此报告！
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评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
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资产评估报告书备查文件
备查文件一 评估基准日2008年5月31会计报表
备查文件二 美雅公司营业执照复印件
备查文件三 有关产权证明材料复印件（另外装订成册）
备查文件四 委托方及资产占有方承诺函
备查文件五 注册资产评估师及评估机构承诺函
备查文件六 北京德祥资产评估有限责任公司评估资格证书复印件
备查文件七 北京德祥资产评估有限责任公司营业执照复印件
备查文件八 签字注册资产评估师资格证书复印件
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备查文件一
评估基准日2008年5月31日
会计报表
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备查文件二
美雅公司营业执照复印件
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备查文件三
有关产权证明材料复印件
（另外装订成册）
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备查文件四
委托方及资产占有方承诺函
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备查文件五
注册资产评估师及评估机构承诺函
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注册资产评估师及评估机构
承 诺 函
广东美雅集团股份有限公司：
受贵公司委托，我们对美雅公司拟用“以物抵债”形式偿还中国工商银行的债务
所涉及的资产进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，在假设
条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：
1.资产评估范围与经济行为所涉及的资产范围一致，未重未漏；
2.对涉及评估的资产进行了合理的清查、核实；
3.评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；
4.影响资产评估价值的因素考虑周全；
5.资产评估价值公允、准确；
6.评估工作未受任何人为干预并独立进行。
中国注册资产评估师：
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二○○八年六月二十日
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备查文件六
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评估资格证书复印件
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备查文件七
北京德祥资产评估有限责任公司
营业执照复印件
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备查文件八
签字注册资产评估师资格证书复印件
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